一体我が家はどんな住宅ローンを借りればいいのか訳が分からなくなって来ている
考え過ぎて分からなくなったら基本に戻る
今日ご紹介するのは、かなり住宅ローンの検討を重ねた方のケースです。住宅ローンって考えれば考えるほど奥が深いですよね。
- 多数の選択肢
- 多様な不確実性
- 一定の制約
こういった要素が相互に関連しているのが住宅ローンです。
選択肢＝住宅ローンの金利タイプを絞ったとしても、それぞれあちらが立てばこちらが立たずといったトレードオフの状態になりますし、同時に金利変動リスクの不確実性にも悩まされます。
特に、今のタイミングというのはトランプ大統領の就任を控えた時期ですので、なかなか先が読めない不透明な状態ですよね。
考えれば考えるほど分からなくなってきた。
そういう場合は、原則に立ち戻るのがヒントです。
では始めます。
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質問１：検討すればするほど訳が分からなくなってしまった
初めまして&明けましておめでとうございますm(__)m
住宅ローンの情報を集めていて、ブログからこのサイトに辿り着きました。
一体我が家はどんな住宅ローンを借りればいいのか、検討すればするほど訳が分からなくなってしまったので、相談させて下さい。
年齢、年収、共働き世帯年収、家の価格、住宅ローン、頭金
| 夫年齢 | 35 |
| 夫の年収（万円） | 580 |
| 妻年齢 | 35 |
| 妻の年収（万円） | 300 |
| 共働き世帯年収（万円） | 880 |
| 家の価格（万円） | 4,300 |
| 住宅ローン（万円） | 3,400 |
| 頭金（万円） | 900 |
子どもは4歳と1歳です。新築建て売り一戸建て4,300万（引渡し予定2月中旬）。
フラット35S(金利Ａタイプ)の借り入れ可能物件
頭金900万(として用意出来る金額ですが、最初に入れて借り入れ額を減らしたほうがいいのか、住宅減税もらえるだけもらって11年目に支払ったほうがいいのか…)
考えていること箇条書き
- ローンは夫のみで借りたい。ボーナス支払いは考えていない。
- 妻の収入は学費や老後資金に回すのであてにしない。
- 金利が安いので変動金利で借りようと思っている。
- が、ブログを拝見するとフラットを借りたほうがいいのかもしれないと思い始めている。
- 一体我が家はどんな住宅ローンを借りればいいのか、訳が分からなくなって来ている。
オススメがあれば教えて頂けないでしょうか。
宜しくお願いしますm(__)m
回答：量の面から借入額と金利タイプは自ずと絞られます
量の面から住宅ローンの借入額を検討するセオリーで骨組みのような考え方をお示ししておこうと思います。
あわせてこちらをご一読ください。
①返済額は月収の4割未満にし、ボーナス払いにしない
今現在お考えの方針と一致しております。手取りの年収が400万円ということで、月収（ボーナスを除く）を少し保守的に見積もりますと25万円ですね。この4割は10万円です。
従って、毎月の元利均等返済額を10万円を超えないようにと考えます。
②住宅ローン控除の上限
税込み年収と住宅ローン控除の上限とそれに相当する年末借入残高は下記のようになります。
500万円⇒27.5万円（2,750万円）
600万円⇒34.1万円（3,410万円）
580万円ですと600万円に近いですね。保守的に3,000万円としましょうか。
正確にはこちらでご確認ください。
③変動金利で借りる場合は、毎月の元利均等返済の4分の1を貯蓄したうえで月収の4割以下に抑える。
変動金利の場合は、金利変動リスクに自分の貯蓄で対応する必要があります。従って、毎月の元利均等返済の4分の1を貯蓄したうえで月収の4割以下に抑える方法をお勧めしています。
詳しくはこちらをご一読ください。
この貯蓄は、純然たる住宅ローンの金利変動リスクに備える貯蓄ですので、老後の資金や教育費などとは別に考えてください。
貯金をある程度残しつつ、無理のない支払額をキープできる金利タイプ
上記の①②③を踏まえて、住宅ローンの借入額を出すと以下の３つのパターンが導かれます。
（単位:円）
| 金利 | 借入 | 月返済 | 貯蓄 | 合計 | 残り貯蓄 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1.12% | 35百万円 | 100,769 | 0 | 100,769 | 1百万円 |
| 0.82% | 37百万円 | 101,371 | 0 | 101,371 | 3百万円 |
| 0.60% | 31百万円 | 81,849 | 20,462 | 102,311 | △2百万円 |
1番目はフラット３５の普通のパターンです。実際にはフラット３５ｓの金利Aタイプですから、こうではありませんよね。しかし11年目からの月の返済額を今の給料で払うという極めて保守的な考え方ならこうなるでしょう。
2番目は当初10年の金利について0.3%の優遇があることをベースにしています。より実際的です。
3番目は変動金利です。0.6%というのは一般的なメガバンクに多い金利水準です。
こうして見ると、残りの貯蓄がポイントかなということが見えてきます。
2番目ですよね。一時的にでも残りの貯蓄が100万円になってしまうのは、とても不安です。
借入額は住宅ローン控除の上限金額を超えてしまいますが、明らかに優先順位が違います。
とりあえず、量の面からは以上です。
また、追加でお願いした質問事項に関係して、お聞きになりたいことがありましたら、ご遠慮なくメールしてくださいね。
千日
質問２：これで本当に大丈夫か不安です…
千日様
下記住宅ローンの借入、問題ありませんでしょうか？
物件情報と頭金、修繕積立金及び管理費
新築マンション
- 物件価格 4300万
- 借入 4000万
- 貯金 700万
- （頭金300万、諸経費200万、貯金200万は残します）
- 修繕積立金、管理費 1.8万
家族構成
- 夫 33歳450万
- 妻 28歳250万（時短勤務中）
- 子 1歳
車は無し。夫婦共、一部上場企業ですが、不安です。
何卒よろしくお願い致します。
回答：大丈夫です、ただし今は２馬力必要です
ご質問をお寄せ頂き、ありがとうございます。
では住宅ローンの金利タイプはさておき、量的なポイントから回答いたします。
世帯年収は７００万円、常勤フルタイムの旦那様の収入のみでは４５０万円です。保守的に旦那様の年収のみで可能かという観点で検討いたします。
奥様の収入はまるまる貯蓄にまわして、生活が回るのであれば問題ないですよね。
仮に、住宅ローンは金利変動リスクのないフラット３５の1.12%（２０１６年１月適用金利）とすると、月の支払は11万５千円です。
修繕積立金と管理費を足すと13万3千円ですね。
千日による加筆：マンションの修繕積立金と管理費を足して検討するか否かというところは意見の分かれるところだと思います。今回のご相談者の場合については不安に思われていることもあり、より保守的に検討しました。
目安としてこれを月の収入の４割におさえられるか？という観点です。
年収450万円の手取りは約380万円、月で平均すると、31万6千円です。４割というと12万6千円です。
少しオーバーしています。
おそらくここが、不安に思われるポイントなのだと思います。
また、これはボーナス分も月収にならした結果ですので、実際は月収の５割くらいが住宅費ということになるのではないでしょうか。
従って、『現時点』ということでは、奥様の収入が無ければキツい状況です。旦那様の収入が６００万円くらいになるまでは夫婦共働きの２馬力で頑張るというのが一つの方針になると思います。
６００万円なら手取りは430万円位ですから月平均で35万8千円でその４割というと14万3千円です。
ゆとりができますよね。
なお、固定資産税もかかりますけど、それは住宅ローン控除で相殺されるという考え方で当初の１０年は負担なしという考え方です。
以上、参考になりましたら幸いです。
千日
質問：やはり３５年ローンの方が安心でしょうか？
回答ありがとうございます。
現時点だと共働きが必須という事が分かりました。
貯金は年100万程度ですかね。
とても参考になりました。
またギリギリの住宅ローンの場合はやはり35年固定がベストでしょうか？
物件はとても気に入っていて、購入を前向きに検討したいと思っています。
回答：やはり３５年にしてハードルを下げるのが得策です
参考になりましたら幸いです。
必要な貯金額というところについては、個人差がありますし住宅ローンに関してしか私の方ではお答え出来ませんが。
年100万円のペースで貯蓄できれば定年までに一般的に十分な貯蓄になると思います。
やはり35年にして一回あたりのハードルを下げておくことをお勧めします。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
住宅ローンって何ですか？って聞かれたら千日はこう答えます。
合計420回決まったお金を銀行に払うことだよ。
これが正確な定義ではないことは百も承知ですが、本質です。元本の金額は数千万円ですから、それに対してストレスを感じるのは誰でも同じです。
しかし、量の面で見ると結局のところ『元利均等返済額』というお金を毎月の約定日に払いさえすれば、何の問題も無く終わるのが住宅ローンです。
金利に目を奪われると当初固定とか変動金利とかに流れがちなのですが、これらには金利変動リスクがあります。これに対応するためにやはりお金が必要で、その費用は今（記事公開時の2017年1月）の金融市場では固定金利で借りた方が安いです。
固定でカツカツの場合は変動だとさらに危険なんですよね。
最近はトランプ氏の経済政策への期待から、米国の長期金利が上がり、その波及で日本の長期金利も上昇傾向にありますが、それでもまだ史上まれにみる低金利であることに変わりはありません。
今後の金利の動向は良く注視する必要がありますが、今のところは固定、フラット３５を軸に検討するのがお勧めです。カツカツの場合は特に、です。