金利上昇時に必見！申込日や契約日の金利を選べる住宅ローンもある
金利上昇局面で注目の住宅ローンは申込日と融資実行日の安い方の金利が選べるタイプ
トランプ相場で長期金利が上がってますね。こんな時に引渡しが数ヶ月先の新築マンションや注文住宅を契約したら気が気ではないです。
家を買おうと検討し始めた時は未曾有の低金利だったのに、完成が集中する2017年3月はまだ2カ月も先です。
昨日は、翌月のフラット３５の金利を予測して安い方の月で融資を実行し、住宅ローンを借りる方法について書きました。
でも全ての住宅ローンが融資実行日の金利という訳でもないのです。まだ数は少ないですが、申込日の金利が適用される住宅ローンや、申込日・契約日・実行日で一番低い金利を選べる金融機関の住宅ローンもあります。
これらの金融機関についても審査を通しておけば、安心ですよね。
申込日の金利が適用される財形住宅金融㈱の住宅ローン
財形住宅金融株式会社の取り扱う財形住宅融資は申込み時に当初5年間の金利が決まり、以降、5年ごとに金利見直しをする住宅ローンです。株式会社ですから一応営利企業なんです。
融資額の上限は4,000万円で財形貯蓄残高の10倍までという条件があります。
適用金利は、国の出先機関である独立行政法人勤労者退職金共済機構が決定しているので、その財形住宅金融㈱の経営状態の影響を受けることがありません。
- 2017年1月申込の当初5年金利：年0.71％（※特例措置適用の場合、年0.51％）
都銀やネット銀行などと比較しても、十分に魅力的な金利ですよね。
その公的融資ならではの特長として、中小企業向け特別金利、子育て支援特例金利、災害特例融資等、利用者の持家支援をすること目的とした優遇金利を設定しています。
申込日とは文字通り、融資の申込をした日です。ですから、引渡しが半年先でも上記の金利で融資が受けられるんですね。
今のところ申込日の適用となる金融機関は財形住宅融資株式会社しか知りません。しかし多くの金融機関がこの仕組みに興味を持っていて導入を検討しているのです。
以下は、住宅金融支援機構が民間金融機関を対象に行った調査結果で、「取扱中・取扱検討中の商品」です。ダントツで多いのがこの申込時の金利が適用可能なローンなんです。
民間住宅ローンの貸出動向調査-住宅金融支援機構ホームページ
財形住宅金融以外では下記の銀行が申込日又は申込承諾日（審査決定日）での金利が適用されるようです。
- 東京都民銀行住宅ローン
- 岩手銀行住宅ローン
申込日か実行日かどちらか低い方の金利が適用される信金や地銀
申込日から実行日までの金利変動リスクを銀行が負ってくれるサービスです。
これは嬉しいサービスですよね。しかし残念なことにあまり知られていないのです。かく言う千日も調べてみて初めて知りました。
大手の都銀なんかはやってません。地銀や信金でたまーにある感じですが結構多いです。ネットで少し検索しただけでこれだけ出てきました。
- 鹿児島銀行の住宅ローン
- あわぎん総合住宅ローン
- 香川銀行の住宅ローン
- 伊予銀行の住宅ローン
- 佐賀共栄銀行の住宅ローン
- 鳥取信用金庫の住宅ローン
こういうサービスがあまり知られていないのは、もったいないですよね。意外と近くの地銀や信金・信組がそうかもしれませんよ。
金銭消費貸借契約日の金利が適用される新生銀行
新生銀行の住宅ローンは金消契約日の金利が適用されるユニークな銀行ですよね。どちらか安い方という事ではないので、金利変動リスクを負う訳ではありません。
しかし、実行日よりも前に契約すれば、その日の金利になりますので、売主側の原因で完成が遅れたり、引渡し日が延びたりしても適用金利は影響を受けないというメリットがあります。
新生銀行は、保証料が無く、手数料が安いことでも有名です。ただ、変動金利タイプについては5年ルールと125％ルールの適用が無く、基準になる金利も短期プライムレート連動ではなく新生銀行独自の金利で毎月見直しとなるので注意が必要です。
融資実行日の金利が適用されるフラット３５とほとんどの住宅ローン
融資実行日の金利が適用される住宅ローンは、殆どの金融機関が採用している方式です。
これが基本なんですよ。
銀行が貸すお金というのは、元はといえば金融市場から調達してきたお金ですよね。
つまり、銀行もお金を借りているんです。融資実行時に借りて来た金利に少し利益を乗せて貸すことで儲けるのが銀行のビジネスということです。
つまり、お金の仕入とお金の売上というシンプルな構図です。
このように考えると「融資実行日の金利が適用される」というのが、すんなり納得できますよね。
しかし、実際に我々に住宅ローンを融資するときにその融資する金額を市場から借りてくるわけではないんです。あくまで上記は考え方は建前なんですよ。
以下は、住宅金融支援機構が民間金融機関を対象に行った調査結果で、「金利決定の考慮要因」です。ダントツで多いのが競合する他機関の金利なんです。
民間住宅ローンの貸出動向調査-住宅金融支援機構ホームページ
財務的には長期国債利回りやスワップ金利などなんですけどね、しかしライバルよりも高い金利設定では今の状況では生き残れない、ということを銀行自身が告白しているのです。
これは普通の商売も同じですよね。仕入れ価格よりも高く売らねば儲からないのですが、そもそも売れなければ始まらないということです。
つまり、「融資実行日の金利でなければならない」というのは、あくまで建前上の話であって、双方が納得すれば別に違う金利でもいいのですよ。
ただ今のところ「融資実行日の金利」という建前をとって実質的には優遇幅で調整している銀行が多数派だというだけなんですね。
まとめ～トランプ相場では複数のタイプの異なる金融機関で審査を通すのがセオリー
いかがでしたでしょうか。今週末、日本時間では土曜日にトランプ大統領の就任式を控えています。
金融市場はすでにトランプ大統領の就任を織り込んで今の金利が決まっているので、就任したからと言って、いまさら金利がどうなるということは無いです。あくまで理論的には。
市場というのは、唯一完全な野生動物である人間による自然現象なんです。必ずしも、理論的に常に実態を反映した動きをするとは限らないのですよ。大きなゴシップに過敏に反応することもあります。
そういう市場の動向に左右されないように、保険を打っておく。
複数のタイプの異なる金融機関で審査を通しておくのがお勧めです。
例えば、民間の金融機関だけでなく、金利動向の異なるフラット３５も審査を通しておくのも一つですし、今回ご紹介したような適用される金利の異なる金融機関で本審査を通しておくのも一つの方法です。