共働きならペアローンで妻も持分を持っていいですか?

夫婦それぞれで独立した財産を持つならペアローンか?

ペアローンは夫単独での融資が困難な場合に金融機関から勧められてやむなく選ばれることが多いケースです。しかし、夫の収入のみで満額融資が受けられるケースでもあえてペアローンを組む人もいます。

住宅ローン控除です。

住宅ローン控除とは、住宅ローンの12月31日残高の1%をその年の所得税と翌年の住民税から控除する(税金が返ってくる)減税制度です。

住宅ローン控除を受けられるのは住宅ローンの債務者です。

一人なら長期優良住宅で5,000万円が上限になっていて、1%で50万円が上限です。

夫婦二人がそれぞれ住宅ローンの債務者となれば、それぞれに住宅ローン控除が受けられる場合は2倍の1億が上限になり、その1%で年間100万円まで住宅ローン控除が受けられるんですね。

住宅ローン控除について詳しくは 税金のセオリー をどうぞ。

そういう理由でペアローンを組む人もいます。

しかし、夫一人でも住宅ローン控除を満額受けられる場合でもあえてペアローンを選択する人もいます。

特に妻の側から債務を負いたい、もしくは持ち分の所有権を取りたいというニーズが強い場合です。

所有権を持つには、それに伴う債務が漏れなくついてきます。

今日はそんな方からのご相談です。

相談:妻の望みでペアローンを検討しています

お世話になります。住宅ローンの検討を進めているうちに、貴ブログを見つけ、いつも参考にさせて頂いております。

この度は具体的なプランについてご相談したく、ご連絡差し上げました。

私の属性は以下の通りです。

年齢、年収、貯蓄、物件価格、借入額(ペアローン)

【年  齢】 32
【勤続年数】 10年
【雇用形態】 正社員
【居住地区】 首都圏
【年  収】 850万
【世帯収入】 1600万(妻育休中のため現在は1200万。来年4月復帰予定)
【家族構成】 妻、子供1人(0歳)
【所有資産・貯蓄】 預金、投信3600万
【物件金額+諸費用】 6500万+200万
【自己資金(頭金・諸費用)】 1700万
【希望金額】 5000万
【金利種類】35年 ペアローンもしくは連帯債務(私3500万、妻1500万)

今後の金利動向と住宅ローンの考え方

実行は来年2018年3月でまだ余裕があるのですが、以下の4つのどのパターンでローンを組むかで悩んでいます。フラット35Sの場合は団信なしで収入保障保険(夫婦で月1万程度の負担)を付けようと考えています。

記載のほかに他におすすめなプランなどがあれば教えて頂けると助かります。何となく住宅ローン控除が切れる10年目で繰上げ返済しようとは思いますが、どれくらい繰上げ返済するかは決まっていません。

住宅ローンは借り手有利なので、借りれるだけ借りて、繰上げ返済しない方がキャッシュフローを考えると良いという意見もあり、混乱してきてしまいました。個人的には将来的に金融緩和策の打ち止めを機に金利上昇リスクは高いと考えているためなるべく固定金利を活用したいとは考えております。

フラットは来年度予算に組まれた若年層向けの優遇策も気になっています。

千日による追記:

見たところ、旦那様単独で十分に住宅ローンが組めて、住宅ローン控除のロスも最低限になりそうな条件です。

しかし敢えてペアローンを選択されている点が気になり、その考え方について補足をお願いしました。

ペアローンについての考え方

もともと妻もバリバリ働くタイプで、ご指摘の通り相応の持分を持ちたいという考えから、こうした形で検討しておりますが、合理的に考えると私一人で組んだほうが良いというのも十分理解出来るところです。

保育園にも入れるか不透明な状況ですと、所得税や住民税が想定以上に少なく住宅ローン控除を活用しきれないかもしれない点も懸念としております。

ただ、私ひとりで組むとしても超長期のフラット35Sもしくは三菱東京UFJ銀行や三井信託銀行の30年固定を使うことになると思います。

いずれにせよ夫婦でもう少し検討が必要な状況かと思いますがご指南いただけますと助かります。

検討している住宅ローンのプラン

⑴フラット35Sの連帯債務(財住金)
→当初10年:0.9% 11年〜35年:1.2%
※団信の代わりに収入保障保険に加入予定

⑵ペアローンで三菱東京UFJ銀行の30年固定 35年借入

⑶ペアローンで30年固定と10年固定のミックス 35年借入
私:三菱東京UFJ銀行30年固定
妻:三菱東京UFJ銀行10年固定(10年で繰上)

⑷ペアローンでじぶん銀行の10年固定 35借入(繰上げ額は未定)
※じぶん銀行なのはガン50%保障団信があるため。ガン家系なので…

なお妻は正社員で来年復帰予定ですが、数年のうちに2人目も考えています。

どうぞよろしくお願い致します。

回答:ペアローンについてはその効果を十分に把握し夫婦で良く話し合ってください

ではお答えして行きます。来年の3月ですから、まだ金利状況などもどう変わってもおかしくないですね。

なので、まずは基本的な住宅ローンの考え方について、主に書いていこうと思います。

金融機関と住宅ローン金利タイプの決定は1番最後

どの金融機関でどの商品にするかを『決める』のは、本当に最後の方にすべきです。決定は引っ張れるだけ引っ張るのがセオリーです。

早く決めないと云々、な話は不動産会社の営業マンや銀行の融資担当者から聞かされると思いますけど、早く決めたからといって金利が安くなる訳ではありません。

ホテルや航空機なら早割とかありますけど、住宅ローンにはありません。

単に、こちらが実行日までの金利変動リスクを負うだけの見返りの無い要求です。それは先方も分かってて上手に詰めて来ますので、注意して下さいね。

もし『早く決めたら金利が安くなる』キャンペーンがあれば、考えものですけど、そんなの聞いたことがありません。

あえてペアローンにするかどうかについての話合いのポイント

やはりまずはこの点ですね。ペアローンや収入合算によって住宅ローンを組む場合は、契約書に持分の割合を謳う必要があります。

  • 住宅ローン控除で恩恵を得る。
  • 夫婦がそれぞれに独立して権利を主張する。

これが主な目的である場合は、売買契約書にも当然に夫婦それぞれの持分を記載し、それぞれが契約の主体になるんです。

住宅ローンの本審査では、その契約書の写しをエビデンス(証拠資料)として要求します。

ですから、住宅が出来る前に、その事について『後戻りの困難な決定』をする必要があります。

やっぱりやめる。ということは融資の実行日まではギリギリ可能です。しかしそれによって、契約書の修正と審査のやり直しが発生するので、引渡しと融資実行は遅れます。

ペアローンにしなければ融資を受けられないという場合は関係無いですけど、単独でも融資可能だが敢えてペアローンにする場合は途中で考えが変わる事があります。

案にあります10年固定(妻)と30年固定(夫)のミックスローンで、妻の方を繰り上げ返済しても、連帯債務者として、30年固定で負っている責任は30年固定の完済まで消える事はありません。

住宅の持分として、少ない方が得なのではなく、むしろ『債務全体に責任があるのに、所有権は自分の持分しか主張出来ない』というのが住宅ローンにおける連帯債務です。

それが30年続きます。

もし仮に離婚した場合は持分の所有権を主張する事が出来ますが…離婚での財産分与なら、そもそも持分など無くても二分の一をベースに話が出来るのではないでしょうか。

このあたりになると法律の話になりますので専門外ですが、持分を分けるといっても家を分割してそれぞれ利用出来る訳ではありませんから、実質的には一つなんですよね。

この辺りを踏まえて良く話合い、手戻りの無いようにしておく事をお勧めします。

また、連帯保証のリスクについてはペアローン、収入合算、クロスサポートのメリットデメリット-千日のブログをご一読ください。

住宅ローンの金利タイプの考え方は合理的だと思います

その時の金利によって、180度異なる結論になる事もありますが、ペアローンにするかしないかということは、そんなに影響はありません。

それぞれをシミュレーションしました。元利均等返済額の量的側面と固定期間終了時の残高のリスクに注目してください。

(単位:千円)

5,000万円
35年

フラット35S
10年0.9%
以降1.2%

30年固定
1.23%

10年固定0.5%
30年固定1.23%

10年固定
0.5%
当初10年月返済 139 147 39 103 130
以後の月返済 144 ? 0 103 ?
10年後残高 37,282 37,836 10,979 26,485 36,595
30年後残高 8,376 8,525 0 5,967 ?

前提条件としては住宅ローン控除が最大の5千万円分受けられる前提で行いました。利息のコスト面の比較です。差引費用に注目してください。

(単位:千円)

5,000万円
35年

フラット35S
10年0.9%
以降1.2%

30年固定
1.23%

10年固定0.5%
30年固定1.23%

10年固定
0.5%
当初10年利息 3,941 5,423 651 3,796 2,170
住宅ローン控除 4,331 4,364 1,287 3,055 4,291
差引費用 -390 1,060 -636 742 -2,120

⑴フラット35 sの金利Aタイプ

フラット35 sの中でも当初10年の金利が優遇されている金利Aタイプですから、これを検討から外すことは考えられませんね。

今の金利がベースではありますが、もちろん問題なく返済可能ですし、全期間に渡り金利変動リスクが無いのも魅力です。

また、住宅ローン控除により当初10年の利息負担はマイナス39万円ですので、減税のメリットを十分に享受出来ます。

⑵三菱東京UFJ30年固定

フラット35 には団信が別になります。団信込みで考えらなら、民間金融機関の固定金利です。

フラット35 sと比べたらもちろん金利面では及びませんが、今の金利水準であれば、十分に代替案となるレベルだと思います。

⑶10年と30年のミックス

当初10年はフラット35sと同じ位の月返済で10年後に1千万円繰り上げ返済する事で、その後の毎月返済額を10万円に下げる事が出来ます。

しかも30年に渡り金利変動リスクはありません。固定期間が終わる30年後の残高は6百万程ですから、その時の金利がどうなってても恐くありませんね。

住宅ローン控除の恩恵も十分に享受出来ています。

⑷10年固定のみ

10年後の残高3千6百万をなんとか出来れば、最もコスト面で有利な方法です。

住宅ローンを借りる事で10年で2百万儲かってしまう方法ですね。

但し、現在ある金融資産の総額とほぼ同じ額ですから、貯蓄が大きく減るリスクがあるのは否めません。

ただし、ちょっと極端すぎるとは思います。(おそらく、それは感じられているとは思います)

以上、今の時点の金利環境においては、それぞれ合理的であると思います。

大きな方向性としては私の目から見て、不合理な点は認められませんので、あとは実行月の数カ月前から再度検討されることをお勧めします。

まとめ~合理的かどうか?はそれほど重要ではない

私はすべからく合理的な決定をすべきだ、とは思っていません。

そもそも、家を買うという選択が(私自身を含め)本当に合理的か?というと、それは「分からない」としか答えられません。

だって、私を含めて家を買う人のほとんどは、本来の家に必要な機能以上のスペックに大枚をはたきますよね。

家に最低限必要な機能とは、家族の生命と健康を守り、財産を守ることだと思いますが、多くの人がそれ以上のレベルを求めて多額の住宅ローンの契約書にハンコを押します。

これは、本当に「合理的」なんでしょうか?

はっきり言ってペアローンを組むことが、合理的ではないと言えるとして「だからやめなさい」とは言えないんです。

あくまで「合理的な選択をしたい」「ペアローンも合理的だ」と考えて選択する人に対しては、「それは違いますよ」と言えます。

「そうじゃない」という人には「ならばご自由に」と言うしかないです。これは決して突き放して言ってるのではありません。

必ずしも常に合理的な決定をするのが人間ではないと思っているからです。私自身も含めて。

以上、参考になれば幸いです。

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