2017年3月の住宅ローンフラット35の金利はどうなるか?

フラット35 を取り扱う住宅金融支援機構のホームページが騒がしいです

毎月、機構の発行する機構債の表面利率を見る為にチラチラチェックする位なんですけど、最近は小刻みに更新されてます。
なお3月のフラット35の金利の基準になる機構債の条件決定は2月中旬とされてますが、本日現在でまだ公表されていません。

その代わりと言わんばかりに

  • 発行額は1,490億円とか
  • スタンダード・アンド・プアーズ(S&P)、格付投資情報センター(R&I)から「AAA」の予備格付けを取得済みとか

そんな、特に役に立たない情報が小出しにされているんですよね。

それどころか、前には無かったこんな注意書きが加わっています。

このページによる商品内容説明書等の提供は「貸付債権担保住宅金融支援機構債券」の販売もしくは購入の勧誘を目的とするものではありません。(中略)投資に関する最終判断は、お客様ご自身の判断でなさるようお願い申し上げます。

いやいや、そんなの今更…です。

バシッと表面利率を出して欲しい所です。

3月の金利が出る直前の長期金利の動きは高止まり

フラット35の金利は毎月の初日に各民間の取扱金融機関から発表されます。

その金利は、前の月の下旬に発行される機構債の表面利率に住宅金融支援機構のコストと取扱金融機関の利益率を上乗せして決定されます。

フラット35の貸付資金の原資は機構債の販売代金から出されるんですね。

その機構債の表面利率は、購入する投資家にとっては投資の利回りという事です。

ですから、フラット35 の金利は市場の長期金利の影響を受けると言われているのです。

最近の長期金利はというと、0.09%代で高止まりしています。前の月の機構債の表面利率が発表された日の直前は0.05%位でした。

じゃあ3月のフラット35 の金利もそれくらい上がるということ…?

0.04%上がるってこと?

こんな不安が3月融資実行予定の住宅ローン利用者の中に広がっています。

実際どうなるんでしょうね?

フラット35の金利動向を予想してみます

先ほど説明したように、機構債の表面利率がどうなるかは、投資家が買う利回り(市場)によります。

千日は1ミクロンもその決定プロセスに絡む事は出来ませんので、普段は敢えてその予想を行う事はしないのです。

でも、どんな要素があるのかについて、色々書く事は出来ます。

今日は実験的にそんな記事を書いてみようと思います。

本当はこういうニュース的な記事は千日のブログで取り扱うのです。でもそっちは一見さんを含め、結構多くの人が読むので、妙なミスリードをして損を被ってしまう人が出る可能性が高いです。

その点、この無料相談.comの方は一日600から800程度ですし、千日の常連さんが中心の、すりガラスの引き戸のコの字カウンター居酒屋みたいなサイトです。

ちょっと冒険してみたいと思います。

3月のフラット35金利は現状維持

あと数日で機構債の表面利率が発表される予定です。先ほど述べたように長期金利の上がり幅からすると0.04%位上がりそうだと思うかも知れません。

しかし上がらないと千日は考えています。理由は至ってシンプル。

国債と機構債は別物だからです。

債券価格と金利の関係

国債の利回りは長期金利の基準となる金利ですが、その時々に投資家が幾らで売買するかによって金利が変わるのですよね。

  • 国債の価格が上がると利回りは下がる。
  • 国債の価格が下がると利回りは上がる。

こういう規則性があります。債券の価格と利回りの関係については金利ラボで分かりやすく書いてますので『?』となった人はご一読下さい。

何故国債の利回りが上がったか?その主要因はトランプ景気によるアメリカ国債の利回りの上昇です。

投資家らは金利のマイナスだった日本国債を売ってアメリカ国債や株式を買いに走ったんですね。

日本国債の価格が下がる→利回りが上がるという仕組みです。

もちろん、機構債だって債券です。同じ影響を受けて価格が下がり→利回り(発行時の表明利率)が上がるという流れで去年の終わりから上昇に転じた訳です。

じゃあ今月も同じ事だろう?

そうでもありません。既にアメリカ国債の利回りは下がりはじめていますし、機構債を買う機関投資家にしても、アメリカ国債ばかり買ってる訳にはいかないからです。

底堅い円建て債券のニーズ

当然ですが、アメリカ国債は満期になるとドルで償還されますよね。だってアメリカの借金なんですから。

例えば日本の保険会社なら、ドルで償還されてもドルで保険金を払う訳にはいかないです。

結局使う時は円に交換しなければならない。

アメリカ国債を買うという事は為替変動リスクもあるという事です。

つまり金利が低くても円建ての安全投資には底堅い一定のニーズがあるのです。

だからこその、今の住宅金融支援機構の機構債こ表面利率が発表される直前のこまめな情報開示がある訳です。

機構債は国債同様の長期の債券→国債より高い利回り→まとまった額が発行される→なので機関投資家は円建てで利回りの高い機構債に注目しているという読みです。

まとめ〜まずは表面利率がどうなるか?

最近のフラット35の金利は表面利率だけでは予測しにくくなっているのは確かです。

去年の暮れにアメリカの長期金利上昇に引きずられて機構債の表面利率が上昇した時には、国の事務コストの上乗せ部分が削られて、フラット35金利の上昇を抑えるという動きもありました。

その時には千日も予測を外してしまいました。

今回の予測は2段構えです。

機構債の表面利率は横ばいか微増にとどまる。

機構債の表面利率が上がりすぎた場合は国の事務コスト上乗せ部分をさらに削って調整する。

当たるも八卦当たらぬも八卦の予想ですが、まずは数日後に発表される機構債の表面利率に注目ですね。これまでの金利推移と予測、その実績についてはこちらをどうぞ。

金利ラボ

以上、参考になれば幸いです。

が、あくまで千日個人による予想ですから、実際の金利の動きとは異なってくる事は大いにあり得ます。

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