住宅ローンの団信に入れない?諦めるのはまだ早い

住宅ローンの審査で最も重視される健康状態~団信加入はほとんど必須条件

住宅ローンを借りる条件としてほぼ必須の条件とされるのが団体信用生命保険への加入です。略して「団信(だんしん)」と呼ばれます。

団体信用生命保険は、住宅ローンの名義人が亡くなったり高度障害になった場合に金融機関に残った住宅ローンを代わりに返済してくれる保険です。

一般の保険との違いは、保険金の受取人が金融機関という点です。多くの金融機関で「団信無料」と声高に宣伝してますが、受取人が金融機関なんですからそれはある意味当然なのです。

ただこれは、保証ではなく保険なので生命保険会社は残された遺族に債務を請求してくることは無いので、利用者側にもメリットがあるのですね。

ちなみに保証というのは、住宅ローンの名義人が失業などで住宅ローンの弁済能力が無くなってしまった場合に、保証会社が金融機関に残った住宅ローンを代わりに弁済(代位弁済といいます)してくれるものです。

住宅ローンの利用者はそれで弁済を免れるわけではありません。保証会社はその後、利用者(債務者)に代位弁済した金額を請求します(求償といいます)。

保証料は結構高いです。金利上乗せ方式にすると0.2%くらいの金利が上乗せになります。それは住宅ローンの利用者が払うことになってますが、これこそ銀行だけが得をする仕組みなのです。しかし、それを債務者が払うというのが商慣行として定着しているんですね。

今日は、過去に大病を患ったことで、通常の団信に加入できなかったのですが、加入条件の緩和されたワイド団信(引受条件緩和型団体信用生命保険)で住宅ローンの審査に通った方からのご相談です。

ワイド団信の場合、適用される住宅ローンの金利が通常よりも0.3%から高いところでは1%も高くなるんです!

では始めますね。

相談:ワイド団信で0.3%金利上乗せになる自分に最適の住宅ローンとは?

いつもブログを拝見し、勉強させてもらっております。

このたび新築マンションを契約いたしました。本年7月末に引き渡しを受ける予定です。現在、金融機関からの借り入れに向けた勉強をしています。しかし、考えれば考えるほど、自分に合ったローンは何かがわからなくなってきました。

  • 家族構成 自分44歳、女房43歳、息子2人(14歳と11歳)
  • 収入金額 自分530万円(給与所得控除後の額、手取り月収30万) 女房70万円(パート収入)
  • 預貯金 400万円程度(これは頭金等には使いません)
  • 購入物件 新築マンション2,940万円
  • 借入金額 諸経費を含め3,120万円程度を見込んでいます(全額借入)

現在、大手銀行(業者提携銀行の「みずほ銀行」)の仮審査は通過しております。仮審査を受けたのはこの1行のみです。ただ、一昨年大病を患い、引受条件緩和型団体信用生命保険での仮審査通過となっており、金利が0.3%加算される状況です。

販売業者を通じての金融機関からの回答は、借入時の金利適用となる前提のもと、現時点では、みずほ銀行のホームページで公表されている35年全期間固定金利1.15%に0.3%が加算されるというものです。

なお、これ以上の金利の引き下げは難しいとの口頭での回答も頂いております。

ちなみに、私も昭和47年生まれです。(誕生月は11月)

今後の生活や教育資金、老後資金等を考えて、35年の固定金利でローン返済する事が、自分に合ったローンではないかと考えているのですが、これ以外にも何かあるのではないかと考えてしまうところです。

団信に加入しないフラット35での借り入れは女房は反対しています。

ざっくりとした質問で申し訳ないのですが、自分に合ったローンについて、何かアドバイスを頂ければ助かります。よろしくお願いいたします。

回答:団信への加入可能性を探しながら有利な住宅ローンを探す方法

ではお答えしていきます。ワイド団信はプラス0.3%!高いですね。やはりこれがポイントです。

今回おこ答えしていく方法の中には既に試された事もあるかもしれませんが、同じ状況で悩んでいる方の参考にもなると思いますので、全てご説明していきます。

ポイントとしては以下の3つです。

  1. 通常の団信に入れる保険会社の金融機関を探す。
  2. ワイド団信を前提としても、低い金利で借りれる金融機関から選ぶ。
  3. 定年までの完済を目指す。

私なら、プラス0.3%を所与の条件とする前に可能性のある方法は全て試してみたいと思います。元本3,120万円35年の利払いに換算すると167万円位になります。

可能性があるなら、やってみるべき金額ですよね。

この試みと並行して出来るのが、今のみずほ銀行よりも金利の安い金融機関に審査に出す事です。

団信は銀行ではなく保険会社との契約ですから、保険会社が異なれば、結論も異なる事があります。

また、医師の診断書など健康状態についての、より信頼性の高い書類を添付する事によっても保険の審査は有利となりますよね。

みずほ銀行で健康状態以外の審査項目で通ったという事は、他の銀行でも通る可能性は高いです。

団信に通るか?という可能性は、少し落ちますが可能性はゼロではありませんし、少なくとも適用金利が安くなるなら、無駄にもなりません。

また銀行の融資担当者やFPにもアタリとハズレが居ます。団信について親身に相談に乗ってくれる人に当たれば可能性は上がるでしょう。やってみて、聞いてみて、初めて見えて来ることって意外とあります。

ちなみに複数の金融機関で審査に出すと不利だなんて言うのはデマです。特に団信以外は通っているのですから対銀行で何のマイナスもありませんよ。

そして、複数の金融機関に出すとその人の健康状態が悪くなる、なんて考える保険会社はありませんからね。

基本的に審査はブラックボックスなので不安になりますが、そこにつけ込もうとする輩がいるので注意が必要です。

ぜひこちらもご一読下さい。

金融機関の審査ラボ

また過去のご相談では、不動産業者からそのような事を言われたらしいです。提携ローンのバックマージンのためです。こちらもご一読下さい。
複数の金融機関に審査の申し込みをしたらデメリットがあるのか?

団信に通る可能性の高い保険会社とは

公共融資に関するところです。つまりフラット35ですね。地域によって保険会社が異なります。

フラット35機構団信保険会社リスト-住宅金融支援機構ホームページ

みずほ銀行の保険会社(損保ジャパン)と重複はありません。

任意加入の機構団信は212万円になります。しかし保証料はかかりませんので、トータルでは機構団信の方がお得になります。

みずほ銀行の場合は、

  • 保証料の目安(一括前払い)64万円から225万円
  • 上乗せ0.3%の保険料合計167万円

ですから231万円から392万円が利息とは別に必要です。フラット35の場合は機構団信のみで212万円です。

また、機構団信は途中で退会する事も出来ます。お子さんが独立するまでは入っておき、独立後に退会して老後資金の貯蓄に回す事も可能です。

ただし、退会すると再入会は出来ません。

主な金融機関ごとの団信の保険会社と長期固定金利のリスト

金融機関 保険会社 住宅ローン金利
みずほ 損害保険ジャパン日本興亜㈱ 35年固定1.15%
三井住友 三井住友海上あいおい生命保険㈱ 35年固定1.69%
三井住友信託 30年固定1%
三菱東京UFJ クレディ・アグリコル生命保険㈱ 35年固定1.32%
三菱UFJ信託 35年固定1.24%

三菱UFJ信託は、教育資金贈与信託「まごよろこぶ」専用引き下げ金利で20年固定が0.99%になります。理由は後述しますが、お勧めとしては20年固定なんです。

みずほ銀行とぶつけるなら、三井住友信託の30年固定1%か三菱UFJ信託の「まごよろこぶ」20年固定0.99%です。

もしも、20年固定で行くなら、三井住友信託0.95%の方が魅力です。

ただ三井住友信託のホームページには条件緩和型団信(ワイド団信)の記載がありません。三菱UFJ信託にはあります。

ここはひとつ、三井住友信託と三菱UFJ信託にトライしてみてはいかがでしょうか。たとえワイド団信になっても利息は減る計算です。

それぞれの35年ボーナス払いなしでの月の元利均等返済額は以下のようになります。(元本3,120万円で計算、便宜上、手数料も同じ金利と仮定)

  • みずほ:1.15%+0.3%=1.45%で 月返済94,767円(35年)
  • 三井住友信託:0.95%+0.3%=1.25%で月返済91,754円(当初20年)
  • 三菱UFJ信託:0.99%+0.3%=1.29%で月返済92,352円(当初20年)

当初の20年で72万円の利息が節約出来ます。ただし21年目から金利が上がります。

定年までに完済出来るような返済計画を立てる

あえて20年固定をお勧めした理由は定年退職の年齢65歳まであと約20年だからなんですよね。私と同じ昭和47年生まれなので(^^)

ですから、ほぼ20年で完済出来るような貯蓄を貯めつつ返済される事をお勧めします。20年後の残高は約1,500万円ですね。1年平均75万円の貯蓄となります。

月の手取り30万円であれば返済額は3割ほどですので、ボーナスも合わせて貯蓄していけば、可能な範囲であると思います。

こちらご一読下さい。

住宅ローンのセオリー

まとめと補足~不動産業者は提携ローンを勧めたい

いかがでしたでしょうか。保険の健康状態の審査についても、住宅ローンの審査についても我々にとってはブラックボックスです。

ですから、不安になるんですよね。つい、不動産業者に「どう思います?」と意見を求めてしまいます。

しかし、彼らは住宅ローンについては我々と利益が相反しているんですよ。提携ローンに顧客を紹介すると彼らには紹介マージンが入ります。

わざわざ他行を勧めてマージンをゼロにするようなことを言うでしょうか?居たとしたら、よほどの変わり者です。

囲碁や将棋で「次どう打ったら勝てる?」と相手に聞くのと同じことなんです。

試しに聞いてみるのもいいかもしれませんよ。

それはやってみないと分かりません。

こんな風に答える営業マンがいたとしたら、彼の話を少し聞いてみても良いかもしれませんね。

以上、参考になれば幸いです。

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