住宅ローン控除のために妻を住宅ローンの連帯保証に入れるかどうかで悩んでいます

住宅ローンの連帯保証のリスクに向き合う

住宅ローンの商品にはペアローンや収入合算、クロスサポートなどの商品がありますね。それぞれ細かいところは違いますけど、どれも『夫婦間の連帯保証』を条件とした住宅ローンです。

連帯保証というのは「主債務者ではないけど主債務者と同じ責任を負っている」ということです。

片方が返せないという事になったら、もう片方が「当然に」返す義務を負うという事です。

また、債権者はどっちに請求しても良いんです。主債務者が破産などしてなくても延滞したら即、連帯保証人に請求できます。

銀行からすると、もしも片方から回収が出来なければ、夫婦の財産は別ですから、本来そこで終わるところが、もう一方にも請求出来ます。

銀行や不動産業者の説明では、

  • 通常よりも多くの融資を受けることが出来る。
  • 共働きの夫婦の両方の税金で住宅ローン控除が受けられるので得をする。

このような良い面(A面)の説明をされますけど、負の面(B面)については、あまり触れないことが多いです。そもそも『離婚したら困りますよね』なんて言うのは無礼な感じもしますし、お客さんのテンションも下がりますからね。

彼らの言い分からすると、当然といえば当然なのでしょうが…今日はそんなご相談です。

 

相談:住宅ローン控除のために妻を連帯債務者に入れるべきかどうか?

こんばんは。

現在妻を連帯債務者にいれるべきかどうか悩んでいます。

どちらのほうがよさそうでしょうか?

物件の概要

  • 新築マンション
  • 完成 2月中旬
  • 引き渡し 3月中旬
  • 物件の価格 4,994万

もともと5,200万程度でしたが安くしてもらいました。

借り入れ予定の金融機関と住宅ローンの金利タイプ

  • イオン銀行
  • プラットフォーム35s 金利Bタイプ 4,994万
  • イオンプラス 変動2.175% 366万

世帯収入の内訳

  • 夫(31才) 530万(年間10万ずつ上昇予定)63才で定年となります。薬剤師資格もっていますので定年後もバイトはしていくつもりです。
  • 妻(30才) 250万(ほぼ変動なし)

妻を連帯債務者にする狙いはローン控除でもどってくる金額アップ狙いのためです。

回答:住宅ローンの連帯保証は妻の方がより大きなリスクを負います

ではお答えしますね。

2017年2月分の機構債の条件が発表されましたのでそれを使って2月予測金利でお答えします。

実行は3月ですので、2月の予測による差異と1か月分の金利変動があります。

  • フラット35sのBタイプで当初5年は0.3%が引き下げになります。
  • 本体4,994万円については、当初5年0.8%、6年目から1.1%です。
  • 手数料336万円については、ずっと2.175%と仮定しました。
  • 借入期間はどちらも35年でボーナス払い無し。
元本 35年 金利 月返済(円)
4,994万円 当初5年 0.80% 136,366
6年目~ 1.10% 142,352
336万円 35年 2.175% 12,455
支払計 当初5年 148,821
6年目~ 154,807

月の支払いは約15万円ですね。夫婦のボーナスを除く月収を保守的に見積もると40万円です。4割未満に収まりますので、夫婦合算ならば問題なく返済しつつ貯蓄も出来るケースです。

旦那さまの手取り月収が37万円になるまでは2馬力が理想ですね。

住宅ローン控除の効果は10年で114万円

続いて住宅ローン控除の効果を測定します。

とてもざっくりした計算ですが、旦那さま単独の場合、住宅ローン控除の上限年間30万円で、夫婦合算ならば43万円になります。

10年間で概算すると、以下のような金額になります。

  • 夫単独 300万円
  • 夫婦合算 414万円

ですから、連帯保証にする事で少なくとも114万円おトクになるという概算結果です。これをどう見るかですね。

10年間で114万円の税金の戻りと引換に妻が負うリスクとは

私としては、連帯保証にするかどうかの決定権は奥様にあると思います。この連帯保証で最も大きなリスクを負うのが奥様だからです。

夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けるには、夫婦の債務の持分を確認する書面を当事者間で契約するか、ペアローンにするかという選択肢がありますが、ここではその方式については詳しく触れずに以下の前提で進めます。

  • 夫婦が住宅ローンの全額ついて債務を負うように、お互い相手の債務について連帯保証する。
  • 返済は夫婦の収入を合算して行い、自分の債務は自分の収入だけで払うなんて事はしない。

これで良いですよね?

しかし、夫婦がそれぞれ全額の債務を負うのが連帯保証です。

つまり、一番ベストな状況としては、夫婦それぞれが自分の収入だけでも住宅ローンを払えるのが理想です。

それぞれが完済能力があるんだけど、住宅ローン控除に上限があるから敢えて分けるということです。

今回のケースではどうなっているかというと、月の元利均等返済額は約15万円ですので、返済額の少ない当初の5年間でも奥様単独で支払うのは困難ですね。手取りの月給がほぼすべてローンの返済に消えます。

旦那さま1人の場合は子供の養育費などの支払い義務がなければ、何とか可能です。

つまり「夫婦一枚岩の前提が崩れた場合に、よりリスクを負うのは妻」だという事です。

  • 夫婦の信頼関係が崩れ、婚姻を解消しても連帯債務という形でローンが残っている限り関係は続く。
  • 元夫が払わない場合は、当然に妻も全額払う義務があり、その金額は今の手取月収を超える金額になる。
  • 毎年結婚する人口の3分の1の人口が毎年離婚している。

宜しければ、ペアローン、収入合算、クロスサポートのメリットとデメリット 連帯保証に注意が必要です-千日のブログもご一読下さい。

この部分についてご夫婦でよく話し合い、奥様が納得されたのであればゴーサインを出して良いと思います。

手数料は金利が高いので親からの贈与か早期返済を

オススメの返済方針について書きましょう。

やはり手数料についての金利が高いですね。シミュレーションでは、月々の返済額を低くする為に35年としてますが、35年借りると366万円を返すのに523万円も払う事になります。

これは勿体無いですよ。

例えば、

  • 奥様の収入を全て手数料分の返済に回し、返済期間を短く(5年程度)に抑える。
  • ご両親から手数料分は贈与を受ける。住宅資金の贈与については非課税枠が大きいので、それを利用する。
  • 贈与が難しい場合は借用書を書いて借りる。

参考:住宅資金を親から贈与してもらう時の注意点-千日のブログ

これらの方法で、利息の負担を減らす事をお勧めします。これを返すまでは、貯蓄よりも返済が優先ですね。

まとめ~住宅ローンの連帯保証は不当に重い責任です

千日の見解としては、そもそも連帯保証という条件が割に合わないと思っています。

私自身は夫の立場ですので、

  • 自分は絶対に妻を裏切らない。
  • もし夫婦関係が終わったとしても、自分のケツは自分で拭く。

そう思ってます。

しかし妻はどうでしょうか?どう思ってるんでしょうかね?

そんなの恐くて聞けません(笑)

家なんて所詮は容れ物なんですよ。

そもそも、住宅に第一順位の抵当権を設定して担保価値以上は貸さないんですよ。

融資の条件はマイホームの購入資金に限定されてますので、債務者が返済にコミットすることは客観的に確保されてますよ。

それなのに、抵当権という十分な物的担保に加えて連帯保証という、人生を人質に取るような人的担保を設定する必要が、本当にあるんでしょうか?

以上、参考になれば幸いです。

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