借地権物件の住宅ローンで気を付けることは何ですか?

敷地が借地権のマイホームを購入する場合の住宅ローンの注意点について

借地の場合は住宅ローンとして融資しない金融機関もあります。なので手付金を払う前に金融機関で融資可能か確認してから進める必要がありますね。

なお、フラット35の場合は国がリスクを負うので、各金融機関とは違う判断になる事があります。

ちなみに、フラット35自体は借地でも融資可能だと住宅金融支援機構のホームページには書いてあります。それでも取扱金融機関の融資方針によっては断られる事もあるようですね。

今日は、借地権上の建物で住宅ローンを組む方からのご相談です。

相談:借地権でマイホームを買います、何か気を付けることはありますか?

はじめまして、いつも興味深く拝見しております。

私のような事例がブログ等にあまりがなく、考え方を整理したくメールをさせていただきました。

<家族4人>

私36歳

妻(専業主婦)

子2歳

子0歳

<年収>

1,200万円(手取り900万円)

ボーナス(370万円程度)の割合が多く、手取月収は約44万円です。

<貯蓄>

3,000万円、住宅ローン頭金は2000万円まで。

<物件>

6,600万円(諸経費込)

※ただし(旧)借地権のため、

  • 地代    1.5万円/月
  • 20年更新 200万円/回(0.83万円/月 換算)

がランニングコストとしてかかります。

審査に通過した住宅ローン

借入5,000万円ということで、下記の金融機関で仮審査に通りました。

【みずほ銀行】

変動金利

店頭金利2.475%-優遇金利1.8%=0.675%

【りそな銀行】

変動金利

店頭金利2.475%-優遇金利1.875%=0.6%

10年以上固定も同じ優遇金利とのことです。

借地権の物件では、火災保険に質権を設定しなければならないとのことです。

なお、フラット35は借地権だと、建物部分のみの融資になる可能性が高いので、自己資金の割合が大きくなる為厳しいのではとのことでした。
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悩みは、以下の3つです。

  • 住宅ローン控除を生かせる、借入金額、月々返済額のバランス
  • 定年退職までに返済したく、繰り上げで25年で返済したい(すべきなのか分からなくなっているが・・・)
  • これらを踏まえて、変動か固定か、あるいはミックスにするか

まずは、いくら借りるか?

手取月収44万円だとすると、その4割は17.6万円で地代+20年更新料月割りを差し引くと、月々15万円をローン返済に充てる。そうするとフラット35で金利1.2%で、5100万円程度借り入れられるかと。

だとすると、頭金1400万円、借入5100万円になります。

どうやって、繰り上げ返済し25年でローンを終えるか?

ボーナスのうち年間100万円を住宅ローンの繰り上げ用に貯蓄し、頭金の残り600万円を加えて、10年後に1600万円繰り上げ返済をする。

すると、10年間で1800万円、加えて繰り上げ1600万円、合計3400万円返済することができ、残りが2700万円(利息含む)程度になるのではと。

そうなると、10年後も月々15万円返済していけば、残り15年でローンが終了する見込みでいます。

このようなストーリーを想像しておりますが、落とし穴が全く見えていないのでご教授頂きたく。

また、もっとよい方法がありますでしょうか?

回答1:借地権の物件ならではの住宅ローンの注意点について

では回答していきます。大前提としてお聞きしていなかったのですが、対象の物件は戸建てですね?(旧法の借地権で20年更新ということは、非堅固建物(木造)と判断しました。違っていればご指摘ください。)

あえて地主さんが借地という形を取っている理由については、分かりませんが所有権を手放さない以上は、立退きの交渉を受ける可能性がある物件ということです。

①借地契約の20年以降の更新の可能性は白紙である(保守的な観点)

もちろんウワモノである建物を『所有』されていますし、借地権という正当な権利の上に成り立っているので、地主といえども、賃借料を払っている借地権者の権利を容易に無視できないようになっています。

しかし、それはあくまで『使用させてもらっている』という立場での権利なのです。

その使用については、契約書に書かれている内容に縛られます。例えば、建物を建て替えたり、誰か他人に貸したり、というような『使用方法の変更』を伴うようなことについては、地主さんの承諾が必要になっている、そういう契約書になっていると思います。

ですから、これから買うor建てる建物に自分達家族が住む分については、何の問題もありませんが、建物が古くなってきて建替えたい、とか、増改築したい、とか、しばらく別のところに住むのでその間誰かに貸したい、とか、そういったことが起こったときには地主の承諾が必要になります。

また、地主が何等かの理由で、その土地を使いたい、誰かに譲渡したいということになった場合には、当然にその交渉を受けることになります。もちろんこちらの権利を侵害することは出来ません。

しかし、相手との合意の上で成り立っている権利なんです。契約の更新時などのタイミングで、更新を拒否する正当な理由を用意してくるかもしれません。

ですから、

  • まず20年という契約年数については少なくとも使用する権利が保証されている。

しかし

  • それ以降については、必ずしも権利があるかどうか?は白紙である。

このような見方も持っておく必要があると考えます。

②借地上の建物は地主以外に売却できる可能性が低い(一般論)

もう一つが借地上の建物であって、特に戸建であった場合は、売却の可能性が一般的に低いということです。個人情報の保護の関係で物件の場所と、私自身が日本全国の不動産流通に明るいわけでもないので、あくまで一般論です。

前述のような制約があることから、借地上の建物を取得することには二の足を踏むのが普通の人です。

例外的に都心や、土地の再開発の可能性がある場所などはその利便性からあえて借地にしているようなところもありますので、そういう場合はある程度売却の可能性はあります。

③地代を払うがその一方で固定資産税も安いのでランニングコストは同じ(経済的なデメリットはない)

これも場所が分からないのですが(分かってもしょうがないのですが)借地権である分、敷地に対応する固定資産税の評価が下がりますので、地代を払うということをそんなに大きく捉えなくてもよいと思います。

ランニングコストは所有の場合と大して変わりません。

回答2:借地権物件の住宅ローンの組み方について

さて、本題ですね。前の回答の①で述べた20年というのが一つのスパンになると考えます。②で述べたように途中での売却が難しいということは、少なくとも途中で売却して離脱はしにくいです。

また20年経過した時点での契約更新の保証は無いということです。

そこから導き出される方針は以下の3つです。

  • ❶大前提として住宅ローンの支払が定年以降まで続かないようにする。(残り25年?)
  • ❷少なくとも、土地の利用権が保証されている20年間の利息と元利均等払いを軽減する。
  • ❸契約更新が(先方の正当な理由によって)困難になった場合、立退料などの交渉条件を有利に進められるようにする。

❶については、あえて説明するまでも無いですよね。定年まであと10年の住宅ローンの借換はどうする?もお読みいただいていると思いますし、ご相談のポイントでもあります。

❷と❸については、仮に20年後の更新が無くなった場合には地主に大して建物の買い取りを請求するわけですが、その代金の交渉材料として住宅ローンの残債を利用するためです。

家そのものの価値というものも、もちろん重要ですけど、地主が契約更新に応じない場合というのは、その土地に別のものを建てたいからですよね?

交渉のポイントは、その家が幾らの価値があるかではなく、自分が幾らなら立ち退いてもいいか?というポイントになるわけです。

そうした場合、住宅ローンの残高というのは、客観的で合理的な交渉の軸になりうる数字ということです。

ですから、当初の20年間については、元利均等返済を少なくし、住宅ローンの残高を高めに維持しておくことが得策と考えられるんです。

ただし、残高が大きいと払う利息も大きくなります。当初の10年については住宅ローン控除がありますので、かなり軽減されますが11年目から20年まではそれがありませんので、厳しくなりますよね。

当初の20年間については1%を切る住宅ローン商品で借りる

  • 金利が1%を切ると当初の10年間は残高が大きいことでかえって収支がプラスになります。
  • 金利が1%を切ると11年目から20年目までの負担も少なくすみます。

この20年で1%を切る商品というのは、私の知る限りでは三井住友信託銀行の20年固定0.95%だけです。引渡しが5月ですのでその時にどうなるか分かりませんが、こちらの商品で審査を通せるか、確認してみてください。

20年間にわたり1%を切るか同程度の金利で借りれない場合

借地契約更新の可能性についてはリスクを呑みます。当初の20年ではなく、定年までの29年というスパンで無理なく、利息の負担を抑えつつ完済する方法を考えます。

つまり、敷地所有権のある住宅ローンと同じ考え方で返済計画を立てるということになります。

住宅ローン控除を生かせる、借入金額、月々返済額のバランス

控除を生かせる方法としては、こちらをご一読くださいませ。

税金のセオリー

金利と保証料の合計が1%を超えるか超えないかで変わってきます。

また、返済を税抜き月収の4割未満にするというのは住宅ローンのセオリーに確かに書いていることではありますが、これは一般的な年収の方の場合です。

月収が多いので、4割を超えても生活に不自由はしないはずです。バッファーが広くなります。どこまでの生活レベルで行くかというところもありますので、個別に家計を確認して行うことになります。

5割位でも大丈夫だと思いますが、そこは個人差が出るところでしょう。

プランA:20年後に地主から立退き交渉を受けた場合にロスのないプラン

まず20年固定が1%未満で借りられた場合を前提として、20年間のローン残高が高くなるように組むと以下のようになります。

  • 頭金ゼロで6,300万円借入(諸経費は現金で300万円と仮定しました)
  • 期間35年
  • 当初固定20年で0.95%

(単位:円)

金利 元本 月元利均等 住宅ローン控除 20年後残高
0.95% 6,300万円 176,376 4,000,000 29,578,446
  • 月の元利均等返済は17万6千円です。住宅ローン控除については最大の40万円が10年間となります。
  • 20年後の残高は29百万円ですね。住宅ローン控除をまるまるのこして返済にあてたら残りは25百万円です。
  • 1年に125万円を繰上げ返済用においておけば、20年後の金利変動リスクをゼロに出来ます。

正直、これがあらゆる意味でベストか?というと、正直どうかなと思います。

言い換えると『20年後に更新されなくても大丈夫パターン』でしょう。

プランB:金利負担を少なくするプラン

もし金利負担を少なくするのであれば以下のパターンですね。

  • 頭金2,000万円で4,300万円借入(諸経費は現金で300万円と仮定しました)
  • 期間20年
  • 当初固定20年で0.95%

(単位:円)

金利 元本 月元利均等 住宅ローン控除 20年後残高
0.95% 4,300万円 196,797 3,189,647 0

頭金を最大限突っ込んでしまえば、このようになります。

プランAとプランBのどちら寄りで組み立てるか?というところかなと思います。

ベースとして20年間固定にしているのは、地主以外を相手とした売却の可能性が低いと考えているからです。

任意売却して住宅ローンを返済出来る可能性が低いというのが、この借地権物件の特色であり、そういう点から金利変動リスクを回避するニーズが高いんですね。

もし、都心のマンションであって、結構流通性があるということでしたら、もう少し違う見方もあるかもしれません。

以上、参考になれば幸いです。

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