50歳からの2度目の住宅ローンの組み方について

50歳から人生2度目の住宅ローンに臨む

多くの人にとっては人生一度の住宅ローンですけど、複数回やる人もいます。

ちなみに千日の両親は3度やってます。最初に購入したマンションは阪神淡路大震災で全壊認定を受け、復興後に新築マンションを購入し、今は新築注文住宅の戸建に住んでいます。

特段裕福な家ではありませんが、すごく節約家なんです。

かく言う千日も出来るならもう一回、住宅ローン控除がある間に…なんて考えていますけど、特段今の住まいに不満もありませんので、そのままです。それに千日はそれほど節約家ではありません。

どっちかというとキリギリスのような生活を送っています(笑)。

今日は、一度購入した家を売却し、人生2度目の住宅ローンに臨む方からのご相談です。

相談:50歳からの2度目の住宅ローンは築25年の木造戸建て

初めまして、いつも貴重なブログありがとうございます。

今月末か来月頭に中古住宅の引渡し予定で、その住宅ローンについて相談させて頂きます。

当方は現在、50才の会社員(年収約850万円)です。家内(専業主婦)と息子(中学1年)の3人家族です。

30代前半で中古マンションを購入し、その時は当時の住宅金融公庫のローンを使いました。その後、転勤でそのマンションは売却してローンも繰上げ完済しています。

物件と住宅ローン

今回購入予定の物件は下記です。

  • 価格 2,200万円
  • 築25年の木造の戸建て
  • 融資希望額 2,200万円(諸費用は自己資金)

検討中の住宅ローンは下記です。

  • ①みずほ銀行 30年固定 1.13%
  • ②フラット35 30年 1.1%?
  • ③三菱東京UFJ銀行 10年固定 30年 0.5%

因みに、伊予銀行も東京支店に問い合わせところ、首都圏は住宅ローンの対象エリアで無いと言われました。。(四国と一部近畿エリアが対象のようです)

③の10年固定 0.5%が出てきたので、30年ローンで10年後に繰上げ返済もありかなと考えています。

①は仮審査は通り、③は急遽昨日に仮審査を出しました。

千日さまのブログで、30年長期ローンも定年を過ぎるのなら意味がないという内容と、10年固定は10年後に条件が決まる特殊なローンという内容を読み、①、②、③で迷っております。

貯蓄について

現時点で全額現金で支払える貯蓄は持っております。

ただ、ここで現金を一度に使わずに、低利の住宅ローンの融資を受けて、その間に現金は他で運用出来ればと考えております。当然10年後に貯蓄がどうなっているかは分かりませんが、現在の生活を続ければそんなに減る事はない(10年分増える予定)と考えております。

そういう前提で全額ローンと思っています。

また、今回の住宅は築25年でローン控除が使えるかは、耐震証明(木造戸建)が取得出来るか次第になり、現在検査待ちです。

よろしくお願い致します。

回答1:60歳までの10年と65歳までの5年は全く違います

ではお答えしていきます。

私ならば返済期間を10年と5年に分けて考えます。

定年まであと10年の住宅ローンの借換はどうする?

既にお読みいただいているこちらの記事にあるように、65歳までで完済することを目標に考えます。

さらに60歳から収入が減少することを考えると、50歳から60歳までの10年に対して、60歳から65歳までの5年は収入が大きく減るので同じ期間と考えない方がよいと考えます。

また、住宅ローン控除は10年間ですから、60歳までの10年とそれ以降の5年は、住宅ローン控除の有無という点でも大きく異なりますよね。

  • 収入減によるリスクの面
  • 住宅ローン控除による利益の面

両方から鑑みると、自ずと一つの方法が見えてきます。既に検討されているかもしれませんが。

  • 当初の10年は住宅ローンの残高を高く維持するため、低金利の10年固定かつ返済期間は最長の30年(完済時80歳)とする。

これを軸に考えます。

キャッシュで購入可能な貯蓄があるということであれば、2,200万円の貯蓄があるのですから、10年後に一括返済も可能ということです。

三菱東京UFJ銀行の10年固定0.5%であれば、およそ確定利回り0.5%の投資(元本2千万円)のような位置づけになるでしょう。

10年後に一括返済して貯蓄を減らして大丈夫か?

合計いくらの貯蓄かはお聞きしていませんが、結局のところ元本を全額返済しなければ住宅ローンは終わらないわけです。

また、完済後は住居費が不要になる分、月収の減少による家計へのインパクトを和らげることが出来ますよね。

もしもすぐには順応できず、しばらくの間、住宅ローンを払うために月々貯蓄を取り崩すということになるのであれば、一括で払ってしまった方が利息の負担が無い分、有利であろうと思います。

懸念要素は5年後の中一のお子さんの大学入学

あとは、既に考えておられるとは思いますが、現在中一のお子さんの大学入学が5年後であり、そこから4年間で10年の固定期間の後半に支出のかさむ期間が来ることですね。

今回お勧めした方法では、10年後の一括返済が前提になっております。もしも、これが大きすぎるということであれば折衷案として10年固定と20年固定のミックスが考えられます。

既にお読みであるかと思いますが、10年固定と20年固定のミックスローンのポイントとは?です。

回答2:耐震証明が受けられない場合はフラット35リノベがある

耐震証明が取れないのであれば、千日のブログでご紹介しているフラット35リノベで金利0.6%引下げ-千日のブログはいかがでしょう。耐震証明が取れるような、性能向上を行うことで、フラット35の金利が最長10年、0.6%引下げとなります。

15年~20年のフラット35の金利が0.99%ですから、当初10年の金利を0.39%という信じられないような低金利で借りられる可能性があります。

  • 20年で0.39%=0.99%-0.6%にするか
  • 30年で0.5%=1.1%-0.6%にするか

住宅ローン控除との関係で、どっちが得かはシミュレーションしてみないと分かりません。

でも、

耐震化が出来て⇒住宅ローンも安くなり⇒住宅ローン控除も受けられる⇒金利が安いので控除で戻る額も増える。

中古住宅の住宅ローン控除の条件については 税金ラボ をご一読ください。

災い転じて福となりますよね。耐震化工事の費用の目安については築20年の木造中古戸建を買ってお得にリノベーションする方法-千日のブログをご一読ください。

だいたい目安としては、150万円が全体の平均であるようです。

以上、参考になれば幸いです。

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