ネットや口コミで人気の住宅ローンから自分に最適な商品を選ぶ方法
それぞれ有利な点のある様々な住宅ローンから自分に合ったローンを選ぶプロセス
ランキングサイトやネットの口コミでは数多くの有利な条件の住宅ローンがありますね。でもどれを選んだら一番得なのか？にわかに判断することは難しいです。
しかし、全ての住宅ローンの商品の優れた部分だけを集めたような商品はありませんよね。
どこか、良いところがあれば、どこかに不利な部分があるものです。
また、金融機関の住宅ローンのホームページは、それぞれが最もアピールしたい点から表示してますので、条件ごとに比べてみるのは自分で書きとらねばなりませんね。
また条件の中には簡単に数字だけで比較できないようなものもあります。例えばネット銀行では団信に疾病保障を無料で付ける住宅ローンが多いですが、その保障の内容はそれぞれ少しずつ違います。
今日は、口コミやランキングでベストに上がる住宅ローンからどうやって一つを選べばいいのか？というご相談です。
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相談：ネットの口コミやランキングでお勧めの様々な住宅ローンからどうやって絞ればいいですか？
千日様はじめまして。
様々な選択肢の中から内容や口コミを調査し、いくつかの住宅ローンにしぼりました。
私の場合、どれを選択するのが適しているのかアドバイスいただけないでしょうか？
また、もっと他に適しているローンがあればご教示いただけると嬉しいです。
年齢、年収、共働き世帯年収、家の価格、住宅ローン、頭金
| 夫年齢 | 31 |
| 夫の年収（万円） | 550 |
| 妻年齢 | 30 |
| 妻の年収（万円） | 200 |
| 共働き世帯年収（万円） | 750 |
| 家の価格（万円） | 3,780 |
| 住宅ローン（万円） | 3,460 |
| 頭金（万円） | 320 |
- 夫31歳（正社員 年収550万円）
- 妻 30歳（パート 年収150〜200万円）
- 子供なし（来年1人、その2年後に1人予定）
- 子供がができたら妻は産休に入り、保育園に入れれば職場へ復帰します
- 資産：1000万円（うち700 万円を住宅購入資金とする）
- 中古マンション（売主は個人、野村不動産の仲介）
- 購入価格：3,780万円
- 諸費用：270万円
住宅ローンを借りるランキング上位の４つの候補
住宅ローンでの借入は3,460万円で、2017年５月の実行を予定しています。
ネット銀行の手数料や金利の安さ、特典に魅力を感じながらも大手の銀行は信用があるので悩んでいます。
みずほ銀行
- 35 年固定金利ローン
- 金利 1.12％
- 不動産提携ローン
三井住友信託銀行
- 変動金利
- 金利 0.6％
- 不動産提携ローン
auじぶん銀行
- 変動金利
- 金利 0.497％
- がん特約が無料
住信SBIネット銀行
- 変動金利
- 金利 0.497％
- 8大疾病特約が無料
現在は家賃 9 万円の賃貸に住んでいますが、ボーナスや妻の収入はほぼ貯蓄にまわせています。
10 年間はローン控除のため繰り上げ返済をせず、10 年後に教育費用や老後資金など余力を残しつつ一部繰り上げ返済したいと考えております。
現状だと、子供部屋もあるので途中での住み替えは特に考えていません。
どうぞよろしくお願いいたします。
回答：まずは固定か変動かを決めその後団信の疾病保障を検討します
ではお答えしていきます。
お示し頂いた住宅ローンの商品は、それぞれの金利タイプで最も金利の安い商品です。
まずはそれぞれの住宅ローン商品を見ていきましょう。三井住友信託の変動金利は少し見劣りしますので、それ以外で見ていきます。
auじぶん銀行のガン保障団信はガンと診断された時点で、すぐ仕事に復帰出来ても債務を50％に減らすものです。大黒柱がガンになり、収入が無くなっても半分の債務は残ります。
その後亡くなれば通常の団信でゼロになりますが、入院期間が長びきそれまでの間に毎月の支払いが不可能となれば結局は家を売らねばならなくなります。
また、住信SBIで0.497%の金利が適用されるのは、頭金を2割入れた場合です。頭金が2割に満たない場合は0.568％となります。
また加えて団信については、病気にかかってから12ヶ月間働けない状態が続く事が条件です。12ヶ月経過する前に普通に働けるようになれば支払われません。
これらを踏まえて再度見てみましょう。
- みずほ35年固定 1.12%
- auじぶん銀行変動 0.497%ガン50%保障団信付き
- 住信SBI変動 0.568%8疾患団信付き
こうなりますね。
まず固定金利と変動金利かを決めます
変動か固定かを決める考え方は
が参考になると思います。単に金利を比較するのではなく、かならず元利均等返済額を計算して自分の月収で無理なく払える額なのかを計算します。
- みずほ35年固定 1.12%の元利均等返済額99,617円
- auじぶん銀行変動 0.497%の元利均等返済額89,770円
- 住信SBI変動 0.568%の元利均等返済額90,860円
元利均等返済額を税抜き月収の4割以下にします。また変動金利の場合は25%を貯蓄にした上で4割以下にします。
年収550万円の税抜き月収を保守的に約25万円とすると10万円ですから、今までの賃貸住宅の家賃9万円というのは適切な額という事ですよね。貯蓄も出来ています。
上記の例で行くと、固定金利なら問題無くOKで、変動金利なら奥様と2馬力という条件付きでOKという結果になります。
まだ31歳ですから、これから収入も増えるでしょうし、今は2馬力が条件になるからと言って変動を敬遠する必要は無いと思います。
また同時に9,000円プラスすれば金利変動リスクフリーとなりますので、固定金利も良いですね。
明確な差が生じているのは「団信」の疾病保障です。
疾病保障団信はあくまでオプション
みずほ銀行は団信は無料で付きますが、疾病保障はプラスアルファ必要になります。しかし、みずほ銀行の8大疾病保障は住信SBIとほぼ同じ内容で、年齢が若い時はとても安いのでオススメですね。
ホームページを見ると、借入2,000万円30歳加入で月の保険料は537円です。普通の疾病保障団信だと、金利に0.3%上乗せになりますから、同じ条件でプラス5,000円になります。
auじぶん銀行と住信SBIの疾病保障団信については、冒頭に書いた通りです。
ちなみに、入院するとすぐに収入が途切れるわけではありません。
傷病手当金という制度があります。病気療養中に被保険者とその家族の生活を保障するために設けられた制度で、被保険者が病気やケガのために会社を休み、十分な給料が受けられない場合に支給されます。
支給される期間は支給開始から最長1年6カ月です。つまり、会社から支払われる給料がゼロになってから起算して1年6カ月までは、支給されます。
https://jutakuloan-muryousoudan.com/2017/02/16/%E5%AE%B6%E3%82%92%E8%B2%B7%E3%81%86%E3%81%A8%E3%81%8D%E3%81%AB%E6%AE%8B%E3%81%99%E3%81%B9%E3%81%8D%E8%B2%AF%E9%87%91%E3%81%AE%E6%9C%80%E4%BD%8E%E9%A1%8D%E3%81%AF%E3%81%84%E3%81%8F%E3%82%89%EF%BC%9F/
このあたりを勘案して決めることになるでしょう。なお、特に病気のリスクが高いと考えるなら団信を中心として決めるのもアリです。
ただ、そういう事が無いのであれば、団信はあくまで『オプション』という割り切りが必要です。
質問：固定金利と変動金利どちらでも可能な場合はどうやって決めればいいですか？
ご回答ありがとうございます。
プロならではの視点、大変勉強になりました。
お手数ですが、2 点ご相談させていただいてもよろしいでしょうか？
固定金利（元利均等返済額が月収の4割以下）、変動金利（さらに、25％貯蓄にまわす）共に対応可能な場合、どちらを選択するか迷っているのですがどのように比較するのがよいでしょうか？
みずほ銀行かauじぶん銀行どちらか決めかねおります。
ローン減税について、シュミレーションしてみたところ後半では満額より少なくなるようなのですが、こちらの場合
（1）借り入れ額を増やし満額もらえるよう調整する
（2）頭金を減らし満額もらえるよう調整する
（3）特になにもしない
どちらがセオリーとなるでしょうか？
回答：ずっと借り続けるなら固定金利、売却や多額の一括繰上げ返済を考えるなら変動金利
ではお答えしていきますね。
どちらも可能な場合については、売却や多額の繰上げ返済の可能性で判断します。
35 年固定金利には、金利を固定する期間相応に高いですよね。という事は、35 年固定する事に価値がありますので、35年借りてこそ元が取れるとも言えます。
例えば10年で売却したら？
35年間固定するためのコストを10年払って来たのに、それよりも短い期間で一括返済するという事になります。
金利を固定させるために、少々オーバースペックぎみの費用を払ったという事になりますよね。
住宅ローン控除については、大まかなもので良いと思います。ちょっと意識する程度の自然体です。
いまの状況でマッチさせても、その後の年収が増えれば控除の上限は上がりますし、子供が出来て扶養家族が増えれば、税金が減りますから控除の上限は下がります。
ホントにだいたいで良いと思いますよ。こちらが参考になると思います。
【住宅ローン】借りられるだけ借りるvs頭金を増やして早期返済どっちが賢い？-千日のブログ