年収の10倍の家でもアルヒのスーパーフラットなら買えますか?

2017年10月26日

頭金2割で金利が0.1%優遇されるスーパーフラット35とSの組み合わせ

頭金を幾らにするか?は住宅ローンでの悩みどころの一つですよね。貯蓄や親の援助で頭金を多く用意できるなら、おススメしたいのがアルヒのスーパーフラット35という商品です。

フラット35を取り扱う住宅金融支援機構は半民半官ということもあって、審査が甘めで個人事業主や勤続年数が短い人でも借りやすいということで有名ですね。

地域偏在なく全国で、家を購入したい人のライフプランに合った住宅ローンが安定的かつ効率的に供給されることが、住宅金融支援機構の最大の使命なんです。

それもあって住宅の取得をサポートする様々な補助金事業があるので、それもうまく利用することで、

  • 金利変動リスクをゼロにしながらも、
  • 大手銀行よりも安い金利で融資を受けられる。

自分が思っているよりもワンランク上の家を購入することが出来るかもしれません。

特に、長期金利が低い今はベースとしてフラット35の金利も低いですから、この時期に住宅の取得を考えているならば、一度は検討しておくべき住宅ローンですよ。

広告

スーパーフラットとフラット35Sは重ね掛けOK

フラット35Sとは、省エネルギー性、耐震性などに優れた住宅を取得する場合に、フラット35の金利を一定期間引き下げる制度です。

  • 金利Aプラン:当初10年間0.3%引き下げ
  • 金利Bプラン:当初5年間0.3%引き下げ

そしてこの『S』とスーパーフラットは重ね掛けが出来ます。つまり、頭金が2割あると…

  • 金利Aプラン:当初10年間0.4%引き下げ、その後完済まで0.1%引き下げ。
  • 金利Bプラン:当初5年間0.4%引き下げ、その後完済まで0.1%引き下げ。

ということになります。つまり大手銀行の当初固定金利と変わらない金利になるうえ、当初期間が終わった後も安心の固定金利ということですね。

このフラット35S(金利引下げ幅年-0.3%)には予算金額があり、予算金額に達する見込みとなった場合は、受付が終了となります。

まさにスーパースペシャルな住宅ローンですが、早い者勝ちです。今日は、スーパーフラットとフラット35Sを両方適用すれば年収の10倍以上の家でも買えますか?というご相談者です。

相談:400万円台の年収で4,000万円台の家を買っても大丈夫でしょうか?

千日さんはじめまして。

現在、物件の価格とその住宅ローンの選び方で悩んでおります。

年収と家族構成

私達の基本情報といたしまして

  • 夫 29歳年収420万税込(正社員勤続11年)
  • 妻 32歳年収260万税込(契約社員)

子供はいませんが現在妊娠中で11月出産予定、2年後には2人目を予定しております。

妻は出産後仕事を辞めて上の子が3歳か4歳になる頃に保育所もしくは幼稚園に通わせパートで仕事復帰を考えております。

年収の10倍の家を買っても大丈夫?

悩んでいる物件なんですが、どちらもハウスメーカー新築一戸建ての長期優良住宅です。

  • 物件1(現実的かな?)土地込みの3,400万円
  • 物件2(欲しいけど無理かな?)土地込み4,300万円

物件2で私達に買える住宅ローンがあるのか悩んでいます、

私(夫)自身が独身時代に貯めた分の貯金が300万円です。加えて妻の両親からの援助が1,000万円で1,300万円を家の購入のための自己資金にするつもりです。

家の購入資金とは別に、もしものときの為に貯金を300万円残しておくつもりです。

私達的は変動リスクに対処できる収入がないのでここでよく紹介されているアルヒのスーパーフラットがいいのかと思っておりますがどうでしょうか?

生命保険を考えた時に団信保険料も抑えるつもりで、T&Dフィナンシャルの収入保障保険に加入しましたので、それでカバーする予定です。

4,000万円の家を買うと生活費でほとんど消えて行くので家族で遊ぶレジャー代などがねん出できるか、とか老後の資金を貯めれるか、などが心配で諦めた方がいいのかと思っております。

アドバイスしてもらえると助かります。

回答:大丈夫です買えます、しかし迷ったら引き返す勇気も必要です

ではお答えしていきますね。

まだお若いですから、今の年収からの伸びも計算に入れても良いと思いますよ。金利を固定するのであれば、当然金利の変動リスクは無いわけですから、年数とともに返済は楽になっていきます。

アルヒのスーパーフラットとフラット35Sは両方適用できます

有利な点として1,300万円が自己資金として代金に充てられるということです。2割の頭金を入れれば、アルヒのスーパーフラットが適用されて、全期間にわたり0.1%の優遇が受けられます。

また、長期優良住宅でフラット35Sの適用もありそうですね。当初5年(金利Bプラン)又は10年(金利Aプラン)の金利が0.3%引き下げになります。もちろんスーパーフラットとの併用も可能です。

フラット35Sの条件はザックリ以下のとおりです。

  • 省エネルギー性
  • 耐久性・可変性
  • 耐震性
  • バリアフリー性

これらのいずれか1つの基準に適合すればよいのです。これに対して長期優良住宅の場合は上記すべてを満たして「長期優良住宅」の認定を受ける必要があります。

なので、フラット35Sでも特に有利な金利Aプランの当初10年の金利が0.3%引き下げになる可能性が高いです。

ただし、フラット35には団信が付帯していませんので、付ける場合は0.3%の金利相当が上乗せとなります。そういうことで、T&Dフィナンシャルの収入保障保険に加入されたのですね。

そこでもう一つ、候補として挙げるとすればみずほ銀行の35年固定1.11%です。こちらですと、団信込みでの金利になります。

【物件価格】4,300万円
【返済期間】35年
【返済方法】元利均等返済ボーナス払いなし

上記を前提に二つのパターンを比較してみます。

  • アルヒのスーパーフラットで1,300万円頭金に入れる。当初10年0.72%、11年~1.02%。
  • みずほ35年固定1.11%で約1割の400万円頭金に入れる。10年後の住宅ローン控除が終わった瞬間に繰上げ返済する。

(単位:円)

比較 スーパーフラット みずほ35年固定
月返済額 80,827 112,102
84,820
頭金 13,000,000 4,000,000
融資手数料 648,000 32,400
保証料 0 803,400
当初10年支払い 9,699,298 13,452,246
10年後繰上げ返済 0 21,480,000
住宅ローン減税 -2,220,000 -2,220,000
11年目~35年支払い 25,446,033 9,022,730
合計支払い額 46,573,331 46,570,776

毎月の返済額はスーパーフラットで8万円、みずほ35年固定だと11万円ですね。

住宅ローンのセオリー

では毎月の返済額を、手取り月収の4割以下にすることをお勧めしています。

月収が20万円~25万円とするとスーパーフラットならばレンジに入ってきますよね。

なので、家計を見直せば、4,300万円の物件でも無理なく購入して完済できるポテンシャルは現時点からあるのです。

スーパーフラット35Sの「頭金」は10年で2倍以上になる投資商品と同じ!

また、頭金を多く入れられて、スーパーフラットとフラット35Sの両方を付けられることで、すごくオトクな住宅ローンになっています。それはみずほ銀行と比較してみれば浮彫になるのです。

みずほ銀行では当初の頭金を約1割の4百万円としました。こうすることで残り9百万円の貯金を温存できますね。

また、団信は込みになっていますので、保険のスペックを落とすことも可能です。

しかし、そのまま自然体で払うと合計支払額がスーパーフラットよりも多くなってしまいますので、住宅ローン控除が終わった瞬間の10年後に繰り上げ返済する前提にしてシミュレーションしました。

両者の合計支払額が、ほぼ同じになるように10年後に繰り上げ返済するとすれば、2,148万円繰上げ返済しなければならないという結果です。

つまり、どういうことか整理します。

今900万円多めに入れる=10年後に2,148万円繰上げ返済する

こういうことです。住宅ローンの世界では、今の900万円は10年後の2,148万円と同じになるんですよ!10年で2倍以上になる投資商品みたいなものです。

ウソみたいですが、固定金利ですから、正真正銘の確定金利です。他でこんな話を聞いても信用してはいけませんよ(笑)。

つまり、収入保障のある生命保険を込みにして考えても、スーパーフラットがお得であると言えます。

迷ったら引き返す勇気も必要です

私ならば4,300万円の物件でゴーサインを出します。ただし、これは住宅ローンの切り口から『無理なく完済可能か?』という面だけで判断した話です。

私は全く物件を見ていませんし、どこにあるのかも知りません。

ここまでやったのだから後戻りは出来ない…
費やした時間を無駄にしたくない…
頑張ってくれた営業さんに悪い…
お金を援助してくれた、お義父さんの手前もある…

こんな、いろんな想いが交錯するかもしれませんが、

「なんか心配だ、納得がいかない」

こう思ったら、勇気を持って撤退しましょう。

「迷ったときはやめろ」です。契約前ならいくらでも引き返せます。

撤退はけして失敗ではありません。むしろ、何が問題かを知るチャンスなのです。勢いで買ってしまうよりも、一度立ち止まり、引き返したことの方がより良い経験になります。

マイホームの購入に必要なのは、十分な自己資金と冷静な判断です。自己資金は十分です。ゆっくり考えて後悔の無い選択をしてくださいね。

以上、参考になれば幸いです。