2017年11月24日2017年11月25日

通常団信で審査に通らない場合の住宅ローンの選択肢

団体信用生命保険（以下、団信）とは、住宅ローンの返済中に主債務者が死亡、または高度障害になった場合、保険会社が代わって住宅ローンの残金を払ってくれる保険です。つまり、人に掛ける保険です。保険料は住宅ローンを貸す金融機関（債権者）が支払います。

民間金融機関の住宅ローンでは強制加入になっています。つまり、健康上の理由からこの生命保険に加入できない場合は住宅ローンを借りることができません。そのため、一部の銀行では『ワイド団信』（引受条件緩和型団体信用生命保険）という加入時の健康状態の条件を緩和した団信に加入することで住宅ローンを借りることができるようにしています。

ただし、このワイド団信は住宅ローンの金利に0.2～0.3%の上乗せとなります。

ワイド団信の生命保険会社と取り扱い銀行のリスト

生命保険会社	ワイド団信取り扱い銀行
カーディフ生命	関西アーバン銀行
クレディ・アグリコル生命保険（株）	三菱東京UFJ銀行、りそな銀行、じぶん銀行、ソニー銀行、イオン銀行、三菱UFJ信託銀行、千葉銀行
損保ジャパン日本興亜ひまわり生命保険（株）	みずほ銀行
三井住友海上あいおい生命保険（株）	大垣共立銀行、北洋銀行

なお、フラット35の場合は団信が任意加入です。

ですから、持病があるなどの健康上の理由から通常の団信に加入できない場合は金利に0.2%～0.3%上乗せされたワイド団信に加入するか、フラット35を利用するかという2択になるわけです。

では今日のご相談者です。

相談：41歳からワイド団信で住宅ローンを借りるベストチョイスは？

はじめまして。初めてのことでいろいろ悩んでいるときに、 こちらのブログを知り、勉強させていただいてます。マンション購入あたり、3〜4ヶ月、毎週末見に行き、 検討していましたが、ようやくここかなという物件に絞りました。

今年の夏からすでに入居が開始している物件です。購入が決まれば来年の2、3月までに入居出来ればと考えてます（子供の中学入学に合わせて）。

物件は、まだ10戸くらい残っているようです。残っているのが、広めの間取りで、価格的にも高いものが多かったですが、値引きでかなり粘り、500万くらい値引きしてくれました。

ちなみに、こちらも読みました。

新築マンション値引き交渉のタイミングはデベロッパーによって違います-千日のブログ

大手不動産会社の決算書の『販売用不動産』の割合で分析されている、『完成間近に値引きする』グループに入る大手デベロッパーの物件です。

年齢・年収・自己資金・物件価格など

主要な条件	内容
居住予定の家族の年齢と年収	夫４１歳　５６０万　定年６０歳｜妻４１歳　１８０万　定年６０歳｜子供１２歳
自己資金の額	９００万円
物件価格	３６５０万円または３５７０万円
物件のタイプ	新築マンション
借入予定額	２８９０万円
住宅ローン	地銀変動金利0.65%（通常団信）0.95%（ワイド団信）｜ソニー銀行変動セレクト0.449%（通常団信）0.649%（ワイド団信）
相談内容	３５年ローンで無理はないか？ １０年近くまえに大病を患い、今も持病があるためワイド団信で審査待ち。おすすめの組み方は？

質問①このローンで無理はないですか？

夫婦とも41歳で、年齢的にもこれからローンを組むのに遅いかなという年齢ですので、無理がないか心配です。

質問②ワイド団信でおすすめの組み方は？

通常の団信ではローンの審査が一件通らず、ワイド団信も考え、いろいろな銀行に審査をかけている状況です。

いろんなやり方があると聞きますが、いったいなにで組むのが一番よいかとかまったくわかりません。なにかアドバイスあればお願いします。

回答①：固定金利でシミュレーションしてみると住宅ローンに無理がないか判定できます

無理のない住宅ローンになっているか？については、以下の条件でシミュレーションをしてみることで判定します。

1. 毎月の返済は手取り月収の４割以下でボーナス払いなし
2. 返済額が一定になる元利均等返済方式
3. シミュレーションの金利は固定金利
4. 定年時のローン残高は1000万円以下

それぞれの条件を設定する理由については

住宅ローンのセオリー

をご一読ください。現在のところ審査に出しているのは変動金利ですが、固定金利で判定を行い、変動金利と比較してみましょう。

《前提条件》

借入2890万円、35年元利均等返済、ボーナス払いなし

（単位：円）

	①固定金利1.38%	②変動金利（通常）0.65%	③変動金利（ワイド）0.95％
毎月返済	86,798	76,951	80,908
６０歳残高	14,945,975	14,028,839	14,406,306
125%		96,189	101,135

固定金利の金利は2018年のフラット35の予想金利としました。

【金利予想】2018年の住宅ローンフラット35の金利動向を予測します-千日のブログ

変動金利の金利は地銀の金利を前提としました。なぜ安いソニー銀行の方を利用しないのか？については後述します。

手取り月収の4割以下になっているか？固定金利と変動金利で違う

旦那様の手取り月収を25万円とすると、その4割は10万円です。①固定金利の場合はクリアしています。

変動金利の場合は、毎月返済の4分の1（25％）を貯蓄したうえで手取り月収の4割以下にすることを推奨しています。これは金利の上昇に対応するための最低限のハードルです。

変動金利の5年ルールと125％ルールから導いたセオリーです。

• 5年ルール：5年は元利均等返済額を上げない。
• 125％ルール：一度に上げる元利均等返済の額は直前の125％が上限。

つまり、借りた瞬間に金利が上がっても、当初の10年の返済額は最初の125％が上限になるということです。

②変動金利（通常団信）ではレンジ内ですが、③変動金利（ワイド団信）では少しオーバーです。ただ、旦那様の月収だけでの判定ですので、実際は奥様の収入もあることを考えれば、レンジ内に入っているといえます。

ソニー銀行の変動金利には5年ルールと125％ルールが無い

先ほどの変動金利のシミュレーションにソニー銀行を採用しなかった理由は、ソニー銀行の変動金利に5年ルールと125％ルールの適用が無いからです。

6か月ごとに、年2回金利の見直しを行い、見直し後の金利でその後の元利均等返済額が増減するのです。

ということは、4分の1を貯蓄して月収の4割以下になるならば大丈夫、とは言えなくなってくるのですね。

その代わり、ソニー銀行はネットで手続きすることで任意のタイミングで固定金利に金利タイプを変更することができます。その時に手数料がかかる場合、かからない場合があるのですが、それはそのタイミングの金利によるということです。

このソニー銀行の攻略方法については、千日のブログの方でまとめました。

ソニー銀行の金利タイプ変更手数料の仕組みと裏技の全てを分かりやすく解説します-千日のブログ

まめに金利の動向をチェックしてお得な方法を探っていくのが好きな方にはおすすめですが、そうではない方にとってはリスキーな住宅ローンの商品だと思います。

定年時の残高が1千万円を超える

定年退職の年齢を60歳とすると、その時点での残高が1400万～1500万になっていますのでこの点でイエローシグナルです。ただ、

• 65歳まで働くということ
• 保守的に奥様の収入を加味せずシミュレーションしていること

がありますのので、実際はそこまで危ない感じではありません。当初の10年で毎年100万円の貯蓄ができれば、折り返しとして良い目標になると思います。

元気で長く働けるように健康管理に気を配ることが、むしろ重要かもしれませんね。

回答②：40代からワイド団信で審査を通す金融機関と住宅ローンのおすすめ比較

ワイド団信を取り扱う銀行には限りがあります。ある程度のめぼしを付けて審査に出すのが良いでしょう。

ワイド団信の保険会社ごとに40代からの住宅ローンでおすすめの銀行と金利タイプについてお話ししていきます。

カーディフ生命は関西アーバン銀行のスーパー団信

カーディフ生命は、フランスを本拠とする世界有数の金融グループBNPパリバのグループ会社です。耳慣れないかもしれませんが、世界的なメガバンクの子会社です。

私が調べた範囲では関西アーバン銀行だけでした。関西アーバン銀行の住宅ローンの金利はホームページによるとちょい高めです。ただ交渉次第で下げることは可能です。

ここでは差別化を図っている、預金連動型住宅ローンという商品について書いておきましょう。

• 預金はいつでも出し入れ自由。
• 預金に対するローン残高については金利0.5%になるように利息をキャッシュバック。
• 本人の預金は１００％、家族の預金は５０％で換算する。

こういう商品です。もしもご両親の預金を関西アーバン銀行に移して、住宅ローン全額に対してキャッシュバックできれば、住宅ローンの金利は0.5%になります。

預金連動型のメリットデメリットについては、こちらをご一読ください。様々なケースで過去にご相談を受けています。

預金連動型の過去の相談事例

クレディ・アグリコル生命ならメガバンク、ネット銀行の変動金利

クレディ・アグリコル生命のワイド団信は、ワイド団信を取り扱う銀行が最も多く採用している生命保険です。メガバンクやネット銀行が多いですね。

メガバンク、ネット銀行でおすすめは？というと変動金利です。前述のように５年ルールと１２５％ルールのある銀行で検討してはいかがでしょうか。大手デベロッパーのマンションであれば流通性も高いですので、将来住みかえの可能性があるならば、固定金利よりも変動がマッチするでしょう。

ただ、変動金利は上がる可能性があります。金利が上がったら、どう対応すればいいか？については、こちらもご一読ください。

変動金利で住宅ローンを借りて金利が上がったらどうする？プロの答え-千日のブログ

損保ジャパン日本興亜ひまわり生命保険ならみずほ銀行で20年固定または35年固定

損保ジャパン日本興亜ひまわり生命保険はみずほ銀行でワイド団信の取り扱いをしています。みずほ銀行もまたメガバンクで変動金利が安いことは安いのですが、みずほならば20年固定か35年固定をおすすめしたいですね。

なぜなら、みずほの20年固定は1.2％という低金利であり、他行には無い特色だからです。35年の全期間固定でも1.24%ですからフラット35よりも低金利なんですよね！ただ、ワイド団信はこれに0.3%の上乗せとなります。

• 20年固定：1.5%（2017年11月ワイド団信）
• 35年固定：1.54%（2017年11月ワイド団信）

（単位：円）

	20年固定1.5%	35年固定1.54%
毎月返済	88,487	89,054
６０歳残高	15,096,175	15,146,296

前半で『住宅ローンに無理はないか？』にお答えした結果と変わりませんよね。ワイド団信を前提に考えるならば、最もおすすめなのがみずほ銀行です。

アルヒのスーパーフラット8で団信に加入しないという選択肢

フラット35で団信に加入しないのであれば、アルヒのスーパーフラット8がおすすめです。2割の頭金を入れることで、フラット35の金利から0.1%引き下げとなる商品です。

さらに、

団信に加入しない場合はフラット35の金利（団信込み）から0.2%の引き下げになるというのが一般的なフラット35ですが、スーパーフラットで団信に加入しない場合は0.28%の引き下げとなります！

（2017年11月金利）

	一般のフラット35	スーパーフラット８	差異
団信込み	1.37%	1.27%	0.1％
団信抜き	1.17%	0.99％	0.18％

スーパーフラットはフラット35の金利から0.1%引き下げになり、さらに団信に加入しない場合は0.08%余分に引下げになるのです。

フラット35の保障は2017年10月の商品改訂で手厚くなっていますので、加入できる健康状態であれば加入しておいた方が得だと思いますが、加入できない又は不要であるという人はスーパーフラットを利用することによって金利の面で大きなメリットを得ることが出来るのですよ。

フラット35では団信は任意です。そもそも、住宅ローンを組むなら団信に入らなければならないと定めているのは日本の民間金融機関だけです。

団信に加入することで、もしものときに助かるのは確かですが、これがなければ住宅ローンを組むべきではない、というような考え方には懐疑的です。

そもそも『団信はゼロ円』ではありません。タダのものなどないのです。金融機関は利息を通じて保険料を我々から回収しています。つまり実質的には利息という名目で保険料を払わされているのです。

とするならば、上図のように自分で保険料を負担しながら保険金は金融機関に取られているような状況なのです。遺族にもメリットがあるから、日本の商慣習として定着しているだけのことです。

フラット３５も視野に入れておくことをおすすめします。

以上、参考になれば幸いです。