2018年2月24日2020年2月17日

2018年の後半に向けて今から住宅ローンをどうやって決めていけばいい？

2018年の後半（下半期）に住宅ローンの実行を予定している人が、どんな戦略で住宅ローンを組むべきなのか悩ましいですよね。

ズバリ、以下の３つに注目です。

1. フラット35
2. メガバンク、ネット銀行の変動金利
3. 地銀や信金の当初固定金利

詳しくは

2018年下半期の金利動向に翻弄されない住宅ローンはフラット35＋メガ/ネット変動＋地銀信金当初固定-千日のブログ

に書いています。

それぞれ、以下のような特徴があるからです。

1. 国が操作し金利上昇を緩和させるフラット35
2. 価格競争の目玉で低金利が続くメガバンクorネット銀行の変動金利
3. 申込日～実行日までで一番低い金利が適用される地銀や信金の当初固定金利

では具体的にどんな方法で住宅ローンの金利タイプ、借入額を決めていくのか？具体的なご相談者のケースで見ていきましょう。

相談：2018年11月に引き渡し予定の新築マンションでこれから住宅ローンを決めます

居住予定の家族の年齢と年収	夫32歳 690万 妻34歳 290万 娘2人長女は四月から私立小学校
自己資金の額	自己資金2000万とは別に、1200万の贈与があり、合計3200万を購入にあてられます。
物件価格	物件価格5980万（うち600万ほど手付金払い済）
物件のタイプ	新築マンション引渡し予定2018年11月
借入予定額	未定
住宅ローン	①2018年11月の金利が不安です デベロッパーと提携しているローンを紹介され、とりあえずイオン銀行のフラット35で申し込みをしました。提携ローンですと8月には本契約をしなくてはならないそうです。 今のような状況ですと11月の金利が大変不安です。
相談内容	②借入は幾らが妥当か？ 借入金ですが、両親の支援などもあり、わりと借入金は少なくすることができます。 長女が四月より私立小学校へいくこともあり、なるべくローンは減らしたいのですが。やはり、住宅ローン減税のことを考えると、なるべく借り入れた方がよいのでしょうか？ どのように考えるのが良いのでしょうか。 基本的にはなるべくフラットで組みたいと考えています。

色々確認すると、ローンの金額が大きいとそれだけ手数料もかかるので、住宅ローン減税のために借り入れる金額を増やすことにあまり良さを実感できないのです。

すぐに返せる金額分だけ変動金利それ以外を固定にして、住宅ローン減税の終わる10年後に変動金利のほうは返済するというような方法もみたのですが、そのためにミックスにするとまたそこために手数料などかかりますし…

どのように考えるのが良いのでしょうか。引き渡しがまだ11月なのでこれからどんな情報収集をすべきかもわかっていない状況です。アドバイスお願いします。

回答①：まず幾ら借りるのが無理なく、住宅ローン控除を有効活用できるのかを知る

幾ら借りるのかをまず決めましょう。私の著書の家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本でも詳しく書いていますが、それに沿って説明していきます。

４つのルールで導き出す無理のない借入額

無理なく返済できる住宅ローンの金額を知るためのシミュレーションのルールは以下の４つです。

1. 毎月の返済は手取り月収の４割以下でボーナス払いなし
2. 返済額が一定になる元利均等返済方式
3. シミュレーションの金利は固定金利（2018年フラット35の予想金利は1.38%）
4. 定年時のローン残高は1000万円以下

固定金利を1.38%とすると、月収と年齢でざっくりとした目安をつくることが出来ます。下表は頭金ゼロで購入できる家の値段の表です。言い換えれば無理なく返済できる住宅ローンの金額ということになります。

（単位：万円）

年齢/月収	15万	20万	25万	30万	35万	40万
25歳	1997	2663	3329	3995	4661	5327
30歳	1997	2663	3329	3995	4661	5327
35歳	1997	2663	2972	3535	4125	4714
40歳	1997	2357	2630	3043	3550	4057
45歳	1768	2029	2263	2515	2934	3354

前提条件：元利均等返済、ボーナス払いなし、定年60歳、固定金利1.38%

年収690万円の月収35万円とすると、30歳では4661万円、35歳では4125万円が無理なく返済できる住宅ローンです。

住宅ローン控除を有効活用できる借入額

また、住宅ローン控除には、物件による上限と所得による上限があります。

詳しくは

税金のセオリー

をどうぞ。

まず物件による上限は以下のようになっています。

• 一般の住宅：最高40万円（売主が個人で消費税が非課税又は5%消費税の場合20万円）
• 認定長期優良又は低炭素住宅：最高50万円

新築マンションであれば一般の住宅として40万円というケースが多いです。ただ認定長期優良又は低炭素住宅であれば上限は50万となります。営業マンに確認してください。

税込み年収と住宅ローン控除の上限とそれに相当する年末借入残高は以下のようになります。

税込年収⇒控除上限（年末借入残高）

• 200万円⇒9万円（900万円）
• 300万円⇒17.3万円（1,730万円）
• 400万円⇒22.3万円（2,230万円）
• 500万円⇒27.9万円（2,790万円）
• 600万円⇒34.3万円（3,430万円）
• 700万円⇒40.0又は45.8万円（4,000万円又は4,580万円）
• 800万円⇒40.0又は50.0万円（4,000万円又は5,000万円）

年収690万であればほぼほぼ上限まで住宅ローン控除を使いきれるということですね。

このマンションが一般の住宅であれば4000万円が上限となります。シミュレーションでの無理なく返せる金額より小さい額になりますので、今回のケースでは4000万円というのが無理なく、かつ、住宅ローン控除も有効活用できる借入額ということになると思います。

回答②：金利タイプと金融機関の選び方

1. フラット35
2. 変動金利
3. 地銀や信金の当初固定金利

それぞれで、最も有利になる金融機関で審査を通しておくことをお勧めします。

フラット35で頭金2割以上あるのでスーパーフラット8がおすすめ

物件価格が5980万円で頭金を1980万円入れるということは、アルヒのスーパーフラット8の適用になるということです。

アルヒのスーパーフラット8は頭金を2割入れることによって、フラット35の金利から0.1%引き下げになるもので、フラット35を選択するのであれば、今のところ総支払額でもっとも有利な選択となります。

これは私が過去に検証してザイオンラインで記事にしています。

フラット35をもっともお得に借りられる銀行は？ 頭金ゼロ、頭金10％、頭金20％の条件で比較！ ブロガー千日がおすすめの銀行はどこだ？-ザイオンライン

よろしければご一読ください。

変動金利ならば住信SBIネット銀行かauじぶん銀行

変動金利に関しては最も低金利を出しているうえに、疾病保障特約が無料で付帯するネット銀行がオススメしやすいです。

ネット銀行は審査が厳しいというのが難点なのですが、自己資金が多く、頭金を2割以上入れること、そして新築マンションという査定のしやすい物件という点から、ネット銀行も通りやすいと思います。

ネット銀行の中でも、おすすめは住信SBIネット銀行とauじぶん銀行です。シンプルに低金利という事に加えて、通常は金利に上乗せとなる疾病保障が無料で付くからです。

住信SBIネット銀行全疾病保障	auじぶん銀行がん50％保障
精神障害等を除く全ての病気やケガで働けなくなったらローン返済がゼロ円になる。	6カ月の余命宣告をされたら住宅ローン残高がゼロ円になる。
８疾病で12カ月継続して働けなくなったらローン残高がゼロ円になる。	医師にガンと正式診断されたらその時点のローン残高が50%になる。
８疾病以外の病気やケガの場合でも入院により12カ月継続して働けなかったら、ローン残高がゼロ円になる。	入院などの条件なし。

特に、住信SBIネット銀行はマネープラザという実店舗での案内もしていて、現在はキャンペーン中ですね。ネット銀行は基本的にメール、電話、郵送でのやりとりになるので、書類の不備があると、それがどんな些細なものであっても手戻りになるのがネックなんです。

それが実店舗で対応してもらえるのでこれは良いサービスだと思います。

もちろんWEBでの申し込みもできます。

変動金利で借りるときは、いくら今が低金利であっても今後上がる可能性は否定できません。

上がった場合のことを考えてそれに対応できるかを検討する必要があります。

変動金利で住宅ローン金利が上がったら繰り上げ返済すべき金額の一覧表-千日のブログ

が参考になると思います。

地域密着型で住宅ローンに力を入れている地銀、信金を探す

こればっかりは、どこに住んでいるのか、どの地域の家を買うのかによります。その県でなくても支店があれば借りられるケースもあります。

また、地銀や信金は地域密着型できめ細かな対応をしてくれるのが魅力です。新築マンションだとそんなに恩恵は感じないかもしれませんが、注文住宅などでつなぎ融資が必要になる場合などは、ネット銀行などより心強い味方になるでしょう。

住宅ローンに力を入れている地銀、信金では、当初固定金利がメガバンクやネット銀行を凌ぐ安さであることがあります。

当初固定金利の借り方、返し方についてはこちらをどうぞ。

住宅ローン10年固定金利で10年後の金利に左右されない方法を教えます-千日のブログ

また、申し込みから実行までの一番低い金利を適用するという商品もありますので、金利が不安定なときには心強いですよね。

まとめ

それぞれで審査を通しておき、返済計画を練っておくことで金利が動いても慌てず、即座に適切な選択をすることが出来るようになります。

金利タイプの選び方の基礎については

金利タイプ選びのセオリー

で基礎的な考え方を書いていますので、一度読んでみてください。

また、よろしければ先月末に出版したばかりの本家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本でも詳しく書いています。是非お手にとって頂ければ嬉しいです。

以上、参考になれば幸いです。

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