2018年11月2日2024年5月8日

住宅ローンの審査では「一つの理由」で落ちるということは無い

住宅ローンに落ちた理由として、ネットでよく目にするのが「過去に支払に遅れてブラックリストに載ってたから」というのと「転職して間もないから」という理由です。

審査の実務を知らない人は、何となく納得のいく理由を探して、それで自分を納得させようとするんですが、金融機関の審査において一つの理由だけで落ちるということは、まず無いです。

審査では実に沢山のチェック項目があってそれに「ＹＥＳ」「ＮＯ」を付けていきます。当然、満点の人ばかりではありませんから、中には「ＮＯ」となってしまうチェック項目があるものです。

そして「ＮＯ」が付いた項目について「でも大丈夫！」と言えるのか？言えないのか？が検討されます。

「ＮＯを」検討して「でも大丈夫！」だったら➤審査に通ります。

そもそも「ＮＯ」の項目が軽微なものだったら➤審査に通ります。

「ＮＯ」をどうしても大丈夫と言えず、かつ、軽微ではない「ＮＯ」だったら➤審査に落ちます。

これが審査の実務です。

不動産会社の営業マンは「審査を通す」までが大事な仕事ですので、夫婦を連帯保証にするなどして何とか審査に通る可能性を上げようとしがちです。

また銀行の窓口担当者としては「連帯保証」を付ければ、あまり頭を使わずとも「でも大丈夫！」と言いやすいので安易に連帯保証を勧めがちです。

今日は、夫婦それぞれが、分かりやすい属性上の弱点を抱えているご相談者です。

ではどうぞ！

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今後50：50の共働き夫婦が住宅ローンの主流になる！年収と世帯年収のギャップでリスク増大 ｜千日のブログ

相談：夫は過去に支払遅延のブラックリスト、妻の私は転職1年未満、あまり有利な住宅ローンは望めないですかね…？

住宅購入の検討を始めてから、ブログ読ませて頂いてます。充実した内容に家を買うときの心持ちまで、本当に助けて頂いてます。

• 夫が過去にクレジットカードの支払が遅れた記録が残っており、ローンが組みにくい状況にあるということ。
• 妻の勤続年数が短い（転職したため勤続一年未満）ということ。

ちょっと特殊なケースかもしれません。よろしくお願いします。

家族の年齢と年収	夫(30歳、会社員)手取り月収25万、年収はボーナスで変動（500万） 妻（33歳、東証一部上場勤続1年未満）手取り月収26万、額面年収470万
自己資金の額	頭金800万円
物件価格	諸費用込み5100万円
物件のタイプ	中古マンション（築浅、３ＬＤＫ、南向き最上階角部屋）
借入予定額	4300万円
住宅ローン	①フラット35s（金利Bプラン当初5年0.25%引き下げ)：事務代行はオリックスです。夫婦二人の名義で借りるので夫婦連生団信で0.18%上乗せになる当初5年1.38%、その後1.63%（2018年11月金利）。 ②信用金庫：変動0.625%、全期間固定1.375%でこちらは妻一人の名義で組みます。取り扱い総額限定商品で総額に達したら終了だそうです。
相談内容	①フラット35S金利Bプラン（夫婦連帯債務）と信金の変動金利（妻単独）では、どちらが良いでしょうか？ ②また、不動産会社の営業の方の言われるままにローンの審査を出しているのですが、他にも良いものがないのだろうかとも思っています。 大企業とはいえ、勤続一年未満ですと審査に通っただけでも御の字なのでしょうか…。勤続一年以上ならば大手行で金利の優遇が受けられたのですが…。

選択肢少なく金利の将来予測も不可能ですが、そのなかでも最良の判断したく相談させて頂きました。また、家選びについても、中古マンションゆえに価格が高掴みではなかったか、今更ながら不安も感じております。

高い買い物で将来の家計予測計算したとはいえ、ローンも安くありません。手付金を解除してももっと安くて確実な物件にすべきか、迷いがでてきています。心配性なので、何を契約しても不安にはなるとは思いますが、客観的なご意見が聞きたいです。

お忙しい中、一個人の相談をしてしまって申し訳ありませんが、アドバイス頂けますと幸いです。（ローン以外のことも書いてしまい申し訳ありません。）

回答①：５０：５０の共働き夫婦に特有のリスクに注意しておきましょう

では、まず夫婦の収入で4300万円の住宅ローンに無理が無いか？を確認してみましょう。

下の表は私の著書の家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本でご紹介している、無理なく返済できる住宅ローンを見積もる４つのルールです。

（良かったら、本の方も読んでくださいね！）

1. 毎月の返済は手取り月収の４割以下でボーナス払いなし
2. 返済額が一定になる元利均等返済方式
3. シミュレーションの金利は固定金利（1.38%）
4. 定年時のローン残高は1000万円以下

この４つのルールを、30歳の各年収でスタートし、無理なく完済できる住宅ローンの金額として、表にすると以下のようになります。

（単位：万円）

年収	月収	30歳
400	20	2663
600	25	3339
700	30	3995
900	35	4661
1000	40	5327
1200	50	7996

• 夫：月収25万円で30歳なので3339万円。
• 妻：月収26万円で33歳なので3339万円よりちょっと少ない。
• 世帯収入：51万円で概ね30歳と考えると5327万円。

これから借りる住宅ローンは4300万円ですから、世帯年収では概ね安全圏のレンジ内の住宅ローンを借りているように見えますね。

ただし世帯年収で考える場合は夫婦両方が定年まで勤め上げることが前提になっています。そこに５０：５０の共働き夫婦のリスクがあるんですよ。

つまり、それぞれの年収が4300万の住宅ローンに見合うものになるまで、つまり手取り月収30万～35万になるまでは、個人としてリスクがあるということです。

回答②：変動か固定か以前に決めるべきは「連帯債務」か「単独債務」か

さあ、シミュレーションしようかなと思って、少し考えてしまいました。まず最初にですけど、ちょっとこんがらがった住宅ローンの審査の出し方になっているんです。

• フラット35は勤続年数や勤務形態には甘いのに、夫婦の連帯債務にしている。
• 信金の方は「取り扱い総額限定」で審査は厳しいはずなのに単独で通している。

信金を単独で通したのはこちらにメリットがあるので良いことですが、フラット35も単独でチャレンジしても良かったのでは？と思います。

そしてまず連帯債務にするのか単独にするのかということを先に決めておくべきです。そして、単独で借りれるのであれば、迷わず単独にしておくというのがセオリーです。

• 連帯債務：夫婦二人がどちらも住宅ローン全額の責任を負う。夫婦でいるうちは協力して返済する。
• 単独債務：片方だけが住宅ローン全額の責任を負う。夫婦でいるうちは協力して返済する。

連帯債務は単独債務と借りる金額は同じで、責任は2倍（二人分）です。だったら単独債務を選ぶ方がトクなのです。

以下の３つの住宅ローンで支払総額を比較しました。

• オリックス：フラット35Ｓ（連帯債務）夫婦連生団信（デュエット）に加入するので金利が0.18%上乗せになる。当初5年1.38%その後1.63%
• 信金：35年固定金利（妻の単独）団信は金利に込み。1.375%
• 信金：変動金利（妻の単独）団信は金利に込み。0.625%

借入期間は35年、元利均等返済、妻の年齢の33歳から27年後の60歳で全額繰上げ返済するものとします。

（単位：円）

4300万円35年	連帯債務	妻単独
	オリックスフラット35S	信金35年固定1.375%	信金変動金利0.625%
借入費用	1,126,600	1,051,630	1,051,630
60歳まで返済額	43,048,992	41,809,608	36,940,212
60歳残高	12,026,960	11,724,587	10,673,396
住宅ローン控除	-2,000,000	-2,000,000	-2,000,000
保証料払い戻し	0	-20,640	-20,640
合計	54,202,552	52,565,185	46,644,598
フラット連帯債務との差額		1,637,367	7,557,954

固定金利で「連帯債務」と「妻単独」を比較

オリックスフラット35Ｓと信金35年固定がちょうど良いですね。金利はどちらも35年固定で、オリックスが連帯債務、信金が妻単独債務です。

くらべてみると、妻単独の方が総支払額が安いです。責任が半分で、かつ総支払額が少ないのですから、当然に信金を選ぶべきなんですね。

変動金利の二つの「４」をクリアできる？５０：５０の共働き夫婦のリスクも込みで考えよう

変動金利を選んで良いかどうか？は二つの「４」をクリアできるか？という質問に置き換えます。

1. 毎月の元利均等返済額の4分の1以上を貯金する。
2. 上記の貯金と元利均等返済額の合計を収入の4割（40%）未満にする。

詳しくはこちらをどうぞご一読ください。変動金利の5年ルールと125%ルールを根拠にしています。

金利タイプ選びのセオリー

変動金利の毎月返済額は114,013円です。なのでその4分の1を貯蓄するということは、28,503円を貯蓄するということです。

そして、114,013＋28,503=142,516ですね。これを手取り月収の4割以下にします。

世帯月収の手取りは51万円ですからその4割は20万円ですね。レンジ内にあります。しかし、夫婦単独で考えると手取り月収の4割は10万円です。超えてますね。

変動金利にはそもそも金利変動リスクがあります。それに加えて共働き夫婦特有のリスクがオンされる、ということになります。

リスクのバランスを考えるならば、金利変動リスクは取らず固定しておくことをお勧めしますね。

なので今、手持ちのカードだけで考えれば、信金の35年固定がお勧めということになりますね。

不動産会社の営業の方の言われるままにローンの審査を出しているのですが、他にも良いものがないのだろうか…

と心配されています。もちろん、あります。

信金の35年固定は、一般的なメガバンクの35年金利よりも今のところ低金利です（2018年11月現在）。十分に有利な住宅ローンであることは確かです。

しかし、これと比較するほかの住宅ローンがイケてないですね。

フラット35は単独債務でチャレンジする。変動金利はもっと良い銀行でもチャレンジすることをお勧めします。

フラット35は事務代行する会社によって審査基準に差がある！

オリックスの事務代行で連帯債務にしていますが、前述のように単独でも通る可能性がありますので、単独でチャレンジすべきです。

フラット35は様々な事務代行会社がありますが、債権者（又は保証会社）が住宅金融支援機構となる住宅ローンで、審査の基準は一つです。

でも、事務代行を行う会社によって結果に差異が生まれているのも確かなんですよ。どうしてもその会社のカラーが出るんですね。同じフラット35でＡ会社で落ちたけどＢ会社で受かった、なんてよくある話です。

「勤続〇年以上」という情報は素人の知ったかぶり

大手銀行では勤続1年以上無いと絶対にダメとは限りません。本当に審査基準を知っている人なら、そんな不用意なことは言わないです。

察するに、ネット情報や営業マンの言葉なんだと思います。冒頭に書いているように審査のメカニズムは一つの理由だけで落ちるということが無いものです。だからこそ信金の期間限定金利で審査に受かっているんですよ。

信金だからって緩いとは限りません。期間限定の低金利の場合は特に、貸し倒れになってしまう可能性のあるリスクの高い人は落とします。赤字になったら意味ないからです。

なので、あくまで自分にとって最も有利な住宅ローンから順に審査に出すべきです。つまりこちらの上位ランキングからです。

30代世帯年収600万以上1200万未満の最適住宅ローンランキング

こちらの「夫婦共働きで収入合算して世帯年収1000万円前後になる人」のランキングなどはまさに、ご相談者のためにあるようなランキングなんです。

アルヒスーパーフラット８及び９との比較

では前半で『今のカードの中では』一番有利な信金の35年固定とアルヒスーパーフラット８及び９を比較しましょう。

連帯債務ではなく、同じ単独の住宅ローンという前提で比較します。金利は以下のようになります。スーパーフラット８Ｓは2割の頭金が必要ですが、全期間で低金利となります。９Ｓだと6年目からは信金35年固定より少し高くなります。

	団信	当初5年	その後
信金35年固定	1人加入	1.375%	1.375%
アルヒスーパーフラット８Ｓ	1人加入	1.10%	1.35%
アルヒスーパーフラット９Ｓ	1人加入	1.15%	1.40%

借入費用については、大きな差が無いので、以下の２つの面から比較します。

1. 資金繰り面の比較シミュレーション
2. 総支払額の面の比較シミュレーション

33歳スタート、借入期間35年、元利均等返済ボーナス払いなし、60歳で一括繰上げ返済するとします。

シミュレーションの利用上の注意点があります。

比較する条件を揃えるためにアルヒスーパーフラット８Ｓも同じ頭金という仮定を置きました。頭金を2割にするにはあと100万くらい多く頭金を入れる必要があるでしょう。シミュレーションでもそうすると、借入が少なくなることで支払が安くなるという効果も出てきます。そうした要素を排除するため、あえて頭金を同じにして借入額も同じにしてシミュレーションしています。

資金繰り面の比較シミュレーション

（単位：円）

4300万円35年	信金35年固定1.375%	アルヒスーパーフラット8S	アルヒスーパーフラット9S
毎月返済	129,042	123,397	124,411
当初終了後	129,042	127,827	128,867
10年後残高	32,744,342	32,532,248	32,603,555
６０歳残高	11,724,587	11,625,989	11,697,093

アルヒスーパーフラット８Ｓが一番安いのは、予想通りだと思います。注目はアルヒスーパーフラット９Ｓとの比較です。

信金はずっと1.375%です。これに対してアルヒスーパーフラット９Ｓは5年は1.15%ですがその後はずっと1.4%です。ならば当初終了後の支払いはアルヒスーパーフラット９Ｓの方が大きくなるだろう…と思いませんでしたか？

しかし、上記のとおり、当初終了後もアルヒスーパーフラット９Ｓの方が支払が少なくなります。これは当初の5年間の間に低金利で元本を大きく減らしたため、利息が少なくなるからなんですね。

総支払額の比較シミュレーション

（単位：円）

4300万円35年	信金35年固定1.375%	アルヒスーパーフラット8S	アルヒスーパーフラット9S
借入費用	1,051,630	1,126,600	1,126,600
60歳まで返済額	41,809,608	41,150,148	41,485,548
60歳残高	11,724,587	11,625,989	11,697,093
住宅ローン控除	-2,000,000	-2,000,000	-2,000,000
保証料払い戻し	-20,640	0	0
合計	52,565,185	51,902,737	52,309,241
信金35年固定との差		662,448	255,944

最も総支払額が少なくなるのは、言うまでもなくアルヒスーパーフラット８Ｓです。頭金を100万くらい多めに入れる必要がありますが、それによって66万2千円の支払いを減らせます。

いまの頭金の額でアルヒスーパーフラット９Ｓとしても25万6千円支払いを少なくすることが出来ます。

前述のようにフラット35は事務代行会社によって、審査の傾向が違います。ぜひチャレンジしてみてください。
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auじぶん銀行変動金利との比較

では次に『今のカードの中では』2番目の信金の変動金利と2位のauじぶん銀行を比較しましょう。

• 信金変動金利：0.625%
• auじぶん銀行変動金利：0.457%

明らかにauじぶん銀行の方が低金利です。転職したばかりの場合でも職歴書の提出によって「でも大丈夫！」となれば融資可能だとホームぺージでも書いてます。

お申込みいただけますが、転職後3年未満の場合は、職歴書をご提出いただきます。また、お勤め先以外の情報も含め審査いたします。
（引用：auじぶん銀行ＨＰよくあるご質問より）

これは前職のキャリアも合わせて審査の対象とするということであり、また他にプラス要素があればそれも斟酌するということです。

auじぶん銀行にはガン50％保障が金利上乗せ無しで付いてきますので、特に５０：５０の共働き夫婦に適合した住宅ローンです。これも借入費用に差が無いので以下の２つの面から比較しますね。

1. 資金繰り面の比較シミュレーション
2. 総支払額の面の比較シミュレーション

33歳スタート、借入期間35年、元利均等返済ボーナス払いなし、60歳で一括繰上げ返済するとします。

資金繰り面の比較シミュレーション

（単位：円）

4300万円35年	信金変動金利0.625%	auじぶん銀行変動金利0.457%
毎月返済	114,013	110,806

毎月の返済では、3200円ほどの差ですね。もともとの金利が低いので、毎月の返済額への影響はわりと軽微なものです。

総支払額の比較シミュレーション

（単位：円）

4300万円35年	信金変動金利0.625%	auじぶん銀行変動金利0.457%
借入費用	1,051,630	1,061,800
60歳まで返済額	36,940,212	35,901,144
60歳残高	10,673,396	10,443,371
住宅ローン控除	-2,000,000	-2,000,000
保証料払い戻し	-20,640	0
合計	46,644,598	45,406,315
信金変動金利との差		1,238,283

毎月3200円ほどの差ですが、それが積もり積もると123万８千円となりました。もし変動金利にするのであれば、単純にじぶん銀行の方がこれだけオトクということです。金利が上がるときは一斉に上がるので、この差額はほぼ維持されますからね。

さらにauじぶん銀行は「ガン50％保障」が金利上乗せ無しで付帯するのがポイントです。

➤ガン50％保障の注意点とじぶん銀行公式サイトはこちらから

さらに団信に加入しないならアルヒスーパーフラットの方がお得です

年齢が若い場合は団信に加入せず、代わりに民間の生命保険に入る方がお得です。

30代という年齢層は団信に加入しない方がトクな人と加入した方がトクな人の境目の年齢層です。30代前半であれば加入しない方がトクになります。詳しくはこちらをどうぞ。

30代ワイド団信or団信に加入しない住宅ローンランキング

しかし民間住宅ローンでは団信を抜きにはできません、強制加入です。

普通のフラット35で団信抜きにすると、団信込みの金利から0.2%引き下げになります。

そして、アルヒのスーパーフラットで団信抜きにすると、0.28%引き下げになります。

つまり、団信不加入で民間生命保険に入るという選択をするなら、アルヒスーパーフラットが最もオトクになるのですね。

	団信	当初5年	その後
信金35年固定	1人加入	1.375%	1.375%
アルヒスーパーフラット８Ｓ	1人加入	1.10%	1.35%
アルヒスーパーフラット９Ｓ	1人加入	1.15%	1.40%
アルヒスーパーフラット８Ｓ	不加入	0.82%	1.07%
アルヒスーパーフラット９Ｓ	不加入	0.87%	1.12%

信金35年固定とアルヒスーパーフラット８Ｓ、９Ｓの団信不加入で以下のシミュレーションをしましょう。

1. 資金繰り面での比較シミュレーション
2. 総支払額の比較シミュレーション

資金繰り面での比較シミュレーション

（単位：円）

4300万円35年	団信加入	団信不加入
	信金35年固定1.375%	アルヒスーパーフラット8S	アルヒスーパーフラット9S
毎月返済	129,042	117,809	118,795
当初終了後	129,042	122,103	123,114
10年後残高	32,744,342	32,128,436	32,201,051
６０歳残高	11,724,587	11,229,620	11,299,799

当初の5年は毎月1万円以上少なく済みますよね。毎月1万円も払えばかなりの保障が受けられる保険に加入することができるでしょう。

例えば夫婦二人で死亡時と高度障害時に、月額返済金額の13万前後が65歳まで毎月支払われるタイプに夫婦二人ともが入ったとして、月額6千円程度です。

総支払額の比較シミュレーション

（単位：円）

4300万円35年	団信加入	団信不加入
	信金35年固定1.375%	アルヒスーパーフラット8S	アルヒスーパーフラット9S
借入費用	1,051,630	1,126,600	1,126,600
60歳まで返済額	41,809,608	39,303,732	39,629,796
60歳残高	11,724,587	11,229,620	11,299,799
住宅ローン控除	-2,000,000	-2,000,000	-2,000,000
保証料払い戻し	-20,640	0	0
合計	52,565,185	49,659,952	50,056,195
信金35年固定との差		2,905,233	2,508,990

スーパーフラット８Ｓでは290万円、スーパーフラット９Ｓでは250万円もの差になりました。

もしも夫婦で月6千円の生命保険に入ったら、60歳までの27年間の保険料は194万円です。団信に入らない方がお得ですよね。

団信の保険料は年齢にかかわらず皆が一定の保険料を負担します。なので、本来保険料が安い年齢の若い人は多めの負担をし、保険料が高くなる年齢が上の人は少な目の負担をしているのです。

まとめ～アルヒのメリット

アルヒのスーパーフラットは金利が引き下げになる代わりに、下表のように、頭金や返済負担率の条件が付されています。

商品名 （通常のフラット35との金利差）	頭金（手持金）	返済負担率
スーパーフラット8 （金利▼0.10%）	2割以上	30％以内（年収400万円未満） 35％以内（年収400万円以上）
スーパーフラット9 （金利▼0.05%）	1割以上	20％以内

しかし、この条件に当てはまるということは、すなわち無理なく返済できる資金計画が立てられているということでもあるんですよ。

さらに、団信に加入しない場合は金利の引き下げ幅が大きく、総支払額で最も安い住宅ローンとなります。

なので、団信に加入しない方がお得になる若い人、健康上の理由などから団信に加入できない人には特にお勧めです。

またアルヒは本審査のスピードが早いことでも有名です。最短3日です。

例えば千日のフラット35金利予想で急きょフラット35が下がることが分かり、フラット35で借りたい！となったときに、唯一間に合う可能性があるのがアルヒです。

特に長期金利が不安定な今のタイミングに住宅ローンを長期固定で借りる人にはフラット35も審査に通しておくことをお勧めしています。

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ネット銀行だと電話と郵送での対応となりますが、アルヒは全国130以上の店舗があり（※2023年3月末現在）、対面で相談できるのが魅力です。

以上、参考になれば幸いです。

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