50歳独身一人暮らしにおススメの住宅ローンは?

50歳ということは、あと10年ほどで定年になります。住宅ローン控除の恩恵を得るために、あえて多く借り、退職時かつ住宅ローン控除が終了したところで全額または多額の繰り上げ返済をするというのが典型的な最適解です。また、住宅ローンの残高が多いということは、団信の保険の恩恵も多く受けられます。

しかし、独身かつ一人暮らしの場合はどうでしょうか?その場合は団信の生命保険でトクをするのは金融機関だけということになります。

疾病保障もあることを考えれば、自分にもメリットが生じますが扶養家族がいない場合は、その優先順位は下がるものと思います。

今日はそんなアラフィフ独身女性からのご相談です。回答は千日太郎YouTubeチャンネルでも行っています。チャンネル登録と更新通知(すべて)を設定すれば最新の動画を見逃しません。

【無料相談】50歳独身1人暮らしにベストな住宅ローンは?|千日太郎YouTube動画

YouTubeでは主に質的な側面から回答しています。データの分析や量的な側面からの解説については、こちらのブログの記事を参照してください。

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相談者のデータ(年齢、年収、自己資金、物件価格、借入金額など)

家族の年齢と年収50歳独身女性、地方公務員、年収750万円
自己資金の額預金5500万(ほかに相続した不動産があります)
物件価格3700万円
物件のタイプ新築マンション 2020年7月に引き渡し
借入予定額2000万円
住宅ローンアルヒスーパーフラット6S(提携ローンで事務手数料が融資金額の0.5(税抜)%)、住信SBI10年固定(提携ローンで0.610%)、ろうきん変動金利(0.85%)の審査を通しております。
ろうきんは申し込み時点と融資実行時点の低い方の金利が選べるので候補に入れました。
相談内容当初は現金一括で支払うつもりでしたが、千日さんの本に出会い、2冊とも熟読することで住宅ローン控除を利用しない手はないと思い、3つの住宅ローンで審査を通しましたが、調べれば調べるほどどうしていいかわからなくなり、相談させていただきました。

回答①:独身で一人暮らしのアラフィフにお勧めの住宅ローンとは?

現在候補とされている3つの住宅ローンのうち、アルヒスーパーフラット6Sを除いては、ご相談者にお勧めとは言えないものです。

アルヒスーパーフラット6Sをおススメする理由

独身で一人暮らしの場合は冒頭でも述べましたが、団信の重要性が下がります。フラット35であれば団信不加入を選べます。団信に加入しないことで、団信込みの金利から0.2%金利が引き下げになりますので、お得ですね。

そこで、アルヒスーパーフラットで団信抜きにすれば、通常0.2%の引き下げが0.28%引き下げとなりますので、その引き下げ幅が大きいです。

加えて現金で購入できるほどの資金をお持ちですので4割の頭金を入れるスーパーフラット6が選択できますね。これは通常のフラット35金利から0.2%金利が引き下げとなるので、さらにお得です。

さらに、加えて対象のマンションの性能が高く「S」の補助金制度で当初の10年間、金利が0.25%引き下げになります。

これがすべて適用されるので、当初の10年はフラット35の金利から0.73%(=0.28%+0.2%+0.25%)低い金利が適用され、11年目からは0.48%(=0.28%+0.2%)低い金利が適用されます。

2020年3月時点では当初10年は0.51%、11年目から0.76%という変動金利のような低金利で借りられます。現時点の正確な金利はこちらのHPから確認してください。

なお、ご相談者の場合、提携ローンで手数料が0.5%となりますから、さらにお得ですね。(通常は0.22%です。)

住信SBIネット銀行をおススメしない理由

住信SBIネット銀行の10年固定も低金利ではありますが、10年固定としてはauじぶん銀行0.55%(2020年3月の当初期間引下げプラン)、三菱UFJ銀行0.55%(2020年3月のネット専用住宅ローン)などの方が低金利です。

加えて、金利上乗せなしで付く全疾病保障は独身の人にとって本人のメリットがあまりに少ないのです。

今の医療技術と病院経営上、1年入院するような状態となると、ほぼ社会復帰できない状態だそうです。住宅ローンがゼロ円になってもその家に戻れる可能性はゼロに近いのです。

独身の人にお勧めするのはガン保障など、その診断時点で保険金が支払われるタイプの団信です。auじぶん銀行ならばガン50%保障と全疾病保障が金利上乗せなしで付帯します。

ただし、auじぶん銀行の10年固定は11年目からの金利引き下げ幅が減ってしまうので、金利が高くなってしまいます(変動金利を選んでも1.6%くらい)。

その点三菱UFJ銀行は11年目からもまだ低金利なので、11年目以降も借りるつもりであれば三菱UFJ銀行の方がおススメですね。

また、三菱UFJ銀行のビッグ&セブンの3大疾病保障充実型ならば1日の入院でも保険金が支払われます。もしも疾病保障を充実させたいなら、これらを選ぶ方が合理的でしょう。

ろうきんの変動金利をおススメしない理由

まず、0.85%は金利変動リスクを負う割に金利が高いです。アルヒスーパーフラット6Sならば、固定金利で0.51%なのですから、比較になりませんね。仮に団信に加入したとしても、0.79%でろうきんの変動金利より低金利です。

また、ろうきんは申し込み時点と融資実行時点で低い方の金利を選べますが、毎月金利が変わるのは固定金利です。変動金利はほとんど金利が変動しないので、この「低い方を選べる」というメリットを享受しにくいのです。

回答②:おススメ住宅ローンでシミュレーション

このため、すでに審査に出された3つのうちで最もおススメはアルヒスーパーフラット6Sで団信不加入です。

ただそれだけではつまらないので、他のおススメ住宅ローンと比較をしてみましょう。団信の疾病保障を重視するということで、auじぶん銀行と比較を行います。

疾病保障を重視する場合は、保険金を大きくするためにあえて多く借りますので、フルローン3700万円とし、金利タイプは変動金利(全期間引き下げプラン2020年3月0.457%)とします。金利が上がったら全額繰り上げ返済できる資金がありますからね。

もう一つ、その中間としてauじぶん銀行の10年固定(当初期間引き下げプラン2020年3月0.55%)で2000万円借りるというプランも比較します。

私の本住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本では住宅ローンの比較を行う場合、3つの切り口で行うことをおススメしています。

  1. 資金繰りの比較
  2. 借入費用の比較
  3. 総支払額の比較

それに従って比較を行います。

資金繰りの比較シミュレーション

(単位:円)

物件3700万円auじぶん変動
3700万円
0.457%
auじぶん10年固定
2000万円
0.55%→1.6%
アルヒスーパーフラット6S団信不加入
2000万円
0.51%→0.76%
頭金0 17,000,000 17,000,000
当初の毎月返済113,54362,18961,838
その後毎月返済113,54368,50463,299
63歳残高21,018,39011,597,40311,440,290

毎月の返済額としては、頭金を入れる方がかなり楽ですね。ただ、手取り月収が30万ほどあれば、フルローンでも不可能ということは無いです。

63歳残高としているのは、住宅ローン控除が最長13年受けられるためです。公務員も定年の延長が議論されています。

借入費用の比較シミュレーション

(単位:円)

物件3700万円auじぶん変動
3700万円
auじぶん10年固定
2000万円
アルヒスーパーフラット6S団信不加入
2000万円
印紙20,20020,20020,200
登録免許税37,00020,00020,000
事務手数料or保証料814,000440,000110,000
司法書士報酬60,00060,00060,000
その他0055,000
合計958,400567,400292,400

アルヒスーパーフラットは提携ローンということで、かなり事務手数料が安く済みます。この差は大きいですね。

総支払額の比較シミュレーション

(単位:円)

物件3700万円auじぶん変動
3700万円
0.457%
auじぶん10年
2000万円
0.55%→1.6%
アルヒスーパーフラット6S団信不加入
2000万円
0.51%→0.76%
借入費用958,400567,400292,400
頭金017,000,00017,000,000
13年返済額21,800,25611,940,28811,978,088
63歳残高21,018,39011,597,40311,440,290
住宅ローン減税-3,701,500 -2,006,500 -2,004,000
合計40,075,546 39,098,591 38,706,778
差異0 -976,955 -1,368,768
  • 団信の保障を重視する場合:auじぶん銀行変動金利
  • 総支払額を重視する場合:アルヒスーパーフラット6S団信不加入

この差は136万円です。13年間の差として、これはかなり大きいです。これならばアルヒスーパーフラットの方がおススメと思いますよ。金利も固定されているので、住宅ローン減税が保障されているのも大きいです。

また、このうち60万くらいは融資事務手数料の差です。最初の時点で確定するメリットであるというのも大きいです。

まとめ~コロナショックで金利変動がイレギュラーで変動が大きいので複数の住宅ローンを通しておく

3月時点の住宅ローン金利でシミュレーションしましたが、コロナショックの影響で金利の変動がかなりイレギュラーかつ変動の幅が大きいです。こちら千日のブログで毎日更新しています。

本日更新しました!日米金利の最新動向|千日のブログ

ぜひチェックしてください。また、今回おススメした住宅ローンで複数通しておき、状況が変わったら即変更できるようにしておくことをおススメします。

以上、参考になれば幸いです。

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