30歳年収650万で4000万円の注文住宅を建てるベストな住宅ローンは？
30代前半で転職後5年目、年収650万円（投資不動産の家賃収入含む）です。2022年冬までの入居を想定に土地から購入の注文住宅を検討しています。
住宅ローンについては勉強を始めたばかりで、千日さんのコラム等も参考にしています。
回答はYouTubeの生配信にてお答えしました。
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相談者のデータ（年齢、年収、自己資金、物件価格、借入金額など）
| 家族の年齢と年収 | 夫（30歳）650万円 妻（31歳）350万円 子供2人（2歳と0歳、3人目は予定なし） |
| 自己資金の額 | 現貯金1300万、金融資産600万 |
| 物件価格 | 4000万円（土地1500万、建物2500万） |
| 物件のタイプ | 注文住宅 |
| 借入予定額 | 3500万円 |
| 住宅ローン | アルヒスーパーフラット９Sか８Sで団信不加入 月10万円程度（3500万/35年/年利１％）の返済なら家計負担なく長期で返せる見込み |
住宅ローンシミュレーション
相談
個人的には、以下の理由で千日さんがおすすめしている頭金１０または２０％で固定金利でローンを組む方法に合理性を感じています。
・月10万円程度（3500万/35年/年利１％）の返済なら家計負担なく長期で返せる見込み
・15～20年後の一括繰り上げ返済は基本想定していない
（できるように貯金や資産運用するが、子供がもし留学や進学に興味があればそれを優先してもらうために現金や流動性資産を手元に置きたい）
一方で、そもそもつなぎ融資/分割融資を前提にしているので、不勉強もあり、よくわかっていません。
質問①つなぎ融資を使う場合、団信なしフラット35（ARUHI９Sなど）が使えないという認識でいいでしょうか？
質問②分割融資を使う場合、例えば土地代を手持ち資金で工面すれば分割融資のネックである抵当権の設定回数を減らせますか？