日銀利上げでも低金利なら変動?金利の上振れに備えて固定? ペアローンで多額の住宅ローンの悩み

金利上昇局面での購入、建物のみで4000万以上の借入、また二世帯なので万が一の際の売却も難しい(資産としては考えておらず住み続ける前提ではありますが)など不安要素も多く心配です。住宅条件もわりと複雑であり、ローンの検討の仕方も含めレアケースなのかなと思っています。いつも千日さんのYouTubeで勉強させていただいており、是非ご意見を伺えればと思いメッセージを送らせていただきました。長文になり申し訳ありませんが、何卒よろしくお願いします。

相談内容
金利上昇局面初期における金利タイプの選択は?
地銀の変動型かフラット35か、今どちらを選ぶのが正解か。

地銀変動
当初3年0.3、その後は2年間固定を選び続けるパターンが多いらしいのですが、当初後の現在の店頭金利が0.75です。がん含む8大疾病つき団信が金利の上乗せなしで使えることが最大の強みです。手数料は1.1。これまでの0.25の利上げでも2年固定の店頭金利上昇は0.05に抑えられており、担当者いわく政策金利の上昇イコール店頭金利の上昇には必ずしもなりませんとのこと。(今後もずっと頑張ってくれるのか?いや、、、)

アルヒフラット35
がん団信ハーフ(0.05上乗せ)つき、スーパーフラット7(現在の金利が1.76)当初5年金利1%引き下げ、を検討中です。

2月上棟予定ですが、そこでつなぎ融資が必要になる関係で1月中にはローンの契約をしなければなりません。個人的には固定にしたいのですが、新築で建物完成が半年以上後になるのでそれまでの金利が読めず二の足を踏んでいます。つなぎ融資金利や初期手数料を合わせると100万ほど地銀変動型の方が安く、そちらも選択肢に入っている状態です。(その場合浮いた100万を投資に回し、繰上げ返済資金の足しにする予定です)

現在考えている作戦は、まず地銀で契約し、建物完成間際にフラットの金利推移を見て、大きく上昇していればそのまま地銀変動で、許容範囲内ならフラットに借り換えることを考えています。(この場合でもフラットは新規扱いで実行できることは担当者に確認済みです)この作戦についてもご意見頂きたいです。

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相談者のデータ(年齢、年収、所有資金の総額、物件価格、借入金額など)

家族の年齢と年収 夫36歳680万公務員
妻32歳560万公務員
子1歳
所有資金の総額 預金総額900万、株式・現物資産で300万、両親2,000万円
物件価格 6,200万円
物件のタイプ 夫実家の建て替えで二世帯住宅を新築(土地評価2,500万円)
借入額 4,200万円
住宅ローン ペアローン
地銀の3年固定0.3%(手数料率1.1%)その後0.75%
アルヒスーパーフラット7(5年1%引下げ)

 

千日太郎YouTubeの回答

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AI住宅ローンシミュレーター(比較)

千日太郎が無料で公開しております、AI住宅ローンシミュレーター(iOSはこちらandroidはこちら)を使い、変動金利と固定金利で比較シミュレーションしました。

3年固定金利 固定金利
当初3年0.3% その後今の水準で0.75% ARUHIスーパーフラット7(5年1%引下げ)

 

以上、参考になりましたら幸いです。

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