借り換えシミュレーション

お勧めシミュレーション

➡変動金利が上がったらどうする?シミュレーション

➡返済計画シミュレーション(2年目以降)

保証料を前払いしている場合は保証料の返金がある

上記シミュレーションの借り換え費用の計算は現在の銀行から保証料の返金があるか否かによって違ってきます。保証料とは、保証会社が銀行の住宅ローンの債権を保証する料金であり、住宅ローンの借入時に前払いしている場合は返金されます。

現在の銀行の保証会社から保証料が返ってくるのに計算に入れず借り換えメリットが無いと判断すると、借り換えた方がトクなのに見送ってしまうことがあります。保証料の返金があるかどうか、それがいくら返ってくるかを確認しなくてはなりません。

保証料には前払い方式と金利に上乗せ方式の2通りがあります。

  • メガバンクや地銀などでは一般的に前払い方式の方がトクなので前払いをする人が多いです。つまり前払いをしていると全額繰上げ返済することで返金されます。
  • ネット銀行やフラット35では保証料はゼロ円です。ただ、保証料に見合う額を融資手数料で取るので融資手数料が高い(2%プラス消費税)です。手数料ですから、全額繰上げ返済しても返金されません。

銀行としては途中で一括返済(解約)することを前提にした情報開示はあまり好みませんし、保証会社とは別会社ですから銀行の担当者も自分では計算できないのです。正確な返金額は銀行を通して保証会社に確認してもらうしかありません。しかし、ざっくりした返金額の目安は以下の表から推定することができます。

借入額100万円に対する保証料と経過年数ごとの返金額(目安)

下記の表から保証料のおよその返金額を計算し、上記のシミュレーションに反映させて保証料の返金額を反映した借り換えメリットを把握しましょう。

(単位:円)

借入期間 経過年数 1年 2年 3年 4年 5年
保証料総額
5年 4,500 2,889 1,583 695 170 0
10年 8,544 6,747 5,201 3,887 2,790 1,895
15年 11,982 10,158 8,528 7,079 5,797 4,672
20年 14,834 12,998 11,331 9,822 8,458 7,231
25年 17,254 15,411 13,724 12,181 10,772 9,487
30年 19,137 17,291 15,593 14,032 12,599 11,284
35年 20,610 18,765 17,060 15,489 14,042 12,709
借入期間 経過年数 6年 7年 8年 9年 10年
保証料総額
10年 8,544 1,168 656 288 73 0
15年 11,982 3,692 2,848 2,131 1,531 1,040
20年 14,834 6,130 5,146 4,271 3,498 2,819
25年 17,254 8,318 7,256 6,293 5,423 4,639
30年 19,137 10,078 8,975 7,966 7,045 6,205
35年 20,610 11,482 10,354 9,317 8,365 7,492
借入期間 経過年数 11年 12年 13年 14年 15年
保証料総額
15年 11,982 653 361 159 40 0
20年 14,834 2,227 1,716 1,285 923 627
25年 17,254 3,935 3,306 2,746 2,250 1,814
30年 19,137 5,440 4,745 4,116 3,547 3,034
35年 20,610 6,691 5,958 5,288 4,676 4,118
借入期間 経過年数 16年 17年 18年 19年 20年
保証料総額
20年 14,834 393 217 96 24 0
25年 17,254 1,435 1,107 829 596 405
30年 19,137 2,574 2,162 1,796 1,472 1,187
35年 20,610 3,610 3,149 2,731 2,353 2,013
借入期間 経過年数 21年 22年 23年 24年 25年
保証料総額
25年 17,254 254 140 62 16 0
30年 19,137 939 725 543 390 265
35年 20,610 1,707 1,434 1,191 976 767
借入期間 経過年数 26年 27年 28年 29年 30年
保証料総額 31年 32年 33年 34年 35年
30年 19,137 166 92 40 10 0
35年 20,610 622 480 350 258 175
110 61 27 7 0

定年までに完済する老後破産しない計画

一般的なシミュレーターは、住宅ローンの借入期間で総支払額を計算して比較しますが、それ以前に定年となるケースを想定していません。『現役の収入があるうちに住宅ローンを完済して退職金は老後資金として温存する。』これが老後破産しない資金計画です。

定年の年齢を完済時の年齢に入力することで、定年退職時にいくら住宅ローンが残るのか分かります。そして定年で繰り上げ返済した場合の総支払額の計算を自動で行います。

公認会計士が解説する『住宅ローンのトリセツ』

Posted by sennich