借り換えシミュレーション

2021年4月6日

お勧めシミュレーション

《目次》

保証料を前払いしている場合は保証料の返金がある

上記シミュレーションの借り換え費用の計算は現在の銀行から保証料の返金があるか否かによって違ってきます。保証料とは、保証会社が銀行の住宅ローンの債権を保証する料金であり、住宅ローンの借入時に前払いしている場合は返金されます。

現在の銀行の保証会社から保証料が返ってくるのに計算に入れず借り換えメリットが無いと判断すると、借り換えた方がトクなのに見送ってしまうことがあります。保証料の返金があるかどうか、それがいくら返ってくるかを確認しなくてはなりません。

保証料には前払い方式と金利に上乗せ方式の2通りがあります。

メガバンクや地銀などでは一般的に前払い方式の方がトクなので前払いをする人が多いです。つまり前払いをしていると全額繰上げ返済することで返金されます。
ネット銀行やフラット３５では保証料はゼロ円です。ただ、保証料に見合う額を融資手数料で取るので融資手数料が高い（2％プラス消費税）です。手数料ですから、全額繰上げ返済しても返金されません。

銀行としては途中で一括返済（解約）することを前提にした情報開示はあまり好みませんし、保証会社とは別会社ですから銀行の担当者も自分では計算できないのです。正確な返金額は銀行を通して保証会社に確認してもらうしかありません。しかし、ざっくりした返金額の目安は以下の表から推定することができます。

下記の表から保証料のおよその返金額を計算し、上記のシミュレーションに反映させて保証料の返金額を反映した借り換えメリットを把握しましょう。

（単位：円）

一般的なシミュレーターは、住宅ローンの借入期間で総支払額を計算して比較しますが、それ以前に定年となるケースを想定していません。『現役の収入があるうちに住宅ローンを完済して退職金は老後資金として温存する。』これが老後破産しない資金計画です。

定年の年齢を完済時の年齢に入力することで、定年退職時にいくら住宅ローンが残るのか分かります。そして定年で繰り上げ返済した場合の総支払額の計算を自動で行います。

千日太郎日本実業出版社 2020年01月30日頃

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Posted by sennich