年収の8倍ローンは危険？変動VSフラット35で安全圏を徹底チェック
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相談者のデータ（年齢、年収、所有資金の総額、物件価格、借入金額など）
| 家族の年齢と年収 | 夫36歳 700万円 妻35歳 300万円 |
| 所有資金の総額 | 預金2,800万円 |
| 物件価格 | 6,300万円 |
| 物件のタイプ | 新築マンション2026年3月 |
| 借入予定額 | 5,770万円 |
| 検討している住宅ローン | りそな銀行：0.595％（40年） 住信SBI：0.889％（42年） SBI新生銀行：0.59％（35年） |
繰上げ返済や今後の金利上昇を想定して毎月支払い額の半分を積立を行なうことを考えているため、変動金利を検討しています。以下は、不動産屋から提示された銀行と金利です。どのような価値判断でローンを借りる銀行を選択すべきでしょうか？また、繰上げ返済を想定するのであれば、フラット35を選択すべきなのでしょうか？ご教授いただければ幸いです。
千日太郎の住宅ローン無料相談の主旨と相談者の紹介
本記事は「千日太郎の住宅ローン無料相談ドットコム」へのご相談をもとに、具体的な判断軸と対策を整理したものです。無料・匿名でどなたでもご相談いただけます。住宅価格の上昇と日銀の金融正常化（利上げ）を前提に、「変動か固定か」で迷う方に役立つ視点を解説します。
年齢と年収から無理なく返済できる住宅ローンの額を把握する方法
無理なく返せるかは次の4ルールで確認します。①毎月返済額は手取り月収の4割以下（ボーナス返済なし）、②元利均等・固定金利で試算（最悪ケース想定）、③定年時のローン残高は1,000万円以下、④超えた場合は超過分に見合う具体的対策を織り込むこと。
若年層は「毎月返済額」が、年齢が上がると「定年時残高」がネックになりやすい傾向があります。
シミュレーターで毎月返済額と定年時ローン残高を計算
前提（例）：夫36歳・定年65歳、借入開始は2026年3月。比較は変動（金利上昇想定あり）と全期間固定（フラット35想定）。借入は変動5,770万円、固定5,670万円（フラットは頭金1割必須のため差が発生）。
変動は当初1年0.595%、以降1.095%想定（0.5%pt上昇×2回）。フラット35は当初5年▲1.0%想定、以降1.89%。融資手数料率はいずれも2.2%（例）。
毎月返済額は手取り月収の4割以下か？判定
概算手取り月収：夫700万円→約33万円、妻300万円→約15万円、世帯合計約48万円（4割目安は約19万円）。
変動は当初約13.5万円、上昇後約14.8万円。夫単独4割は当初は概ね内側、上昇後はやや超過。フラット35は当初約15.7万円で夫単独4割は超過するが、世帯4割（19万円）以内には収まります。
総合すると、世帯基準なら両案とも許容範囲。単独収入基準だと固定は背伸び、変動は上振れ幅次第で注意が必要です。
定年時のローン残高は安全圏か？判定
変動（40年）は定年時残高約1,900万円、固定（35年）は約1,300万円。いずれも1,000万円を超えますが、自己資金2,800万円が厚く、頭金支出後も約2,000万円が残る見込みで、計画的な貯蓄と繰上返済を前提にすれば実務上コントロール可能と評価できます。
変動金利で毎月返済額に余裕がない場合の対策（5年ルールのあるものを選ぶ、金利上昇シミュレーションで把握）
第一に、5年ルールや125％ルールなど返済額見直しルールが明確な商品を選びます。上昇局面でも5年間は返済額が据え置かれ、6年目に増額されます。
第二に、上振れストレステストを行います。例えば＋1.0%pt上昇では総支払額が1,300万円超増加、6年目の返済額は約16.7万円まで上昇想定となり、増額後の家計耐性を事前に数値で確認します。
第三に、積立型の繰上返済準備を続けます。「毎月返済額の半分を積立」の方針は合理的で、上昇局面で元本圧縮に活用できます。
フラット35で毎月返済額に余裕がない場合の対策（頭金を多く入れる、2割の頭金で金利が下がる保証型）
頭金を2割へ増額する（例：スーパーフラット等の保証型）と、当初金利0.89%→0.77%、以降1.89%→1.77%のように低下する商品もあります。試算例では毎月約13.6万円まで低減し、定年時残高も約1,100万円へ圧縮できます。
一方で、頭金増による手元資金の薄型化には注意が必要です。生活防衛資金・教育資金・将来の繰上返済原資を踏まえ、総合バランスで判断してください。
まとめとメンバーシップの内容
毎月返済の安定性を優先するなら固定寄り、柔軟性を活かすなら変動でも可。ただし上振れ時の家計耐性は事前に確認しておくことが重要です。本件は自己資金が厚く定年時残高リスクは可控ですが、当面の月次キャッシュフロー管理が意思決定のカギになります。
メンバーシップでは、レーダーチャート付き詳細シミュレーションを用いて、返済継続力、手元流動性・純資産、金利タイプ適合度、定年時残高の吸収余力を多面的に可視化して解説します。興味のある方はご覧ください。