50代世帯年収1000万未満の最適住宅ローンランキング

50代世帯年収1000万未満：物件価格の平均3140万円、住宅ローンの平均2110万円

50代世帯年収1000万未満のグループご相談者の世帯年収の平均は696万円です。つまり概ね、

• 年収の4.5倍の物件を購入し、
• 年収の3.0倍の住宅ローンを組む

という人が平均的なモデルとなります。若い年齢層が借りている住宅ローンの金額と比較すると、年収に対する倍率はグッと下がりますね。定年退職が近いからです。

定年後の持続可能性を優先する住宅ローンランキング

現在のところ定年は一般的に60歳ですが、将来的には65歳くらいまで延長される可能性が高いです。しかし収入は下がるでしょうから、楽観は禁物です。

変動金利と長期固定のミックス

まずは変動金利と長期固定を半分づつミックスローンするやり方です。

＜Aパターン＞

定年までにもし変動金利が20年固定より高くなったら、変動金利を先に全額返済してしまいます。

変動金利（3年固定）を完済すると長期固定だけになります。定年以降は年金収入で返済を継続できる程度に繰上げ返済して元本を減らします。

＜Bパターン＞

もし変動金利がずっと上がらず、または少し上がっても長期固定よりも低いままであったらあえて繰上げ返済せずに定年まで借ります。

そして、定年の時点で高い方を完済します。65歳まで定年延長すれば2段階で金利の高い方から返済していきます。あとは年金収入で返済を継続します。

ミックスローンのシミュレーションについてはミックスローン・ペアローンのシミュレーションをご利用ください。

2021年5月金利

順位←最適な人	１位←変動金利と20年固定をミックスする人
住宅ローン名（金融機関）	変動と20年固定のミックス（auじぶん銀行）
金利（金利タイプ/プラン）	0.410%（変動金利/全期間引き下げプラン） 0.955%（20年固定/当初期間引き下げプラン） 金利タイプを組合わせるミックス（金利タイプ数2本）を申込みの際に決定する。
事務手数料（税込）	借入額×2.2%
※審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となる。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定される。審査の結果金利プランが保証付金利プランとなる場合ミックスは利用できない。
メリット（注目） 変動＋20年固定で住宅ローン控除の恩恵を得た後、変動を全額繰り上げ返済し、残った20年固定を年金で細く長く返済継続する作戦。 じぶんでんきや携帯電話とセット契約で金利の引き下げがある。夫婦両方が金利上乗せなしでガン50％保障と全疾病保障が付く（加入できるのは満50歳まで）。 変動金利の5年ルールと125％ルールの適用がある。5年間は毎月返済額はそのまま、1度に上がる毎月返済額は従前の125%までが上限となる。 デメリット（注意） 固定期間終了後の基準金利からの引き下げ幅は-0.8%しかない（主要銀行で最低レベル）。20年固定は必ず20年で完済する計画を立てよう。固定期間終了時の残高をミックスローン・ペアローンのシミュレーションで把握しておこう。 分割融資、つなぎ融資の取り扱いはない。自分でつなぎ融資を手配し、他社で借入したつなぎ融資分を新規借入に含めて申し込むことはできる。 リフォーム資金は融資対象にならないため、中古住宅をリノベする人には不向き。

順位←最適な人	１位←金利上乗せナシ全疾病団信の変動と長期固定をミックスする人
住宅ローン名（金融機関）	対面で相談→ミスター住宅ローンREAL変動と20年30年固定ミックス（SBIマネープラザ）
金利（金利プラン）	0.41%（変動金利/通期引き下げプラン） 1.23%（20年固定/当初引き下げプラン） 1.36%（30年固定/当初引き下げプラン）
事務手数料（税込）	借入額×2.2%
メリット（注目） SBIマネープラザはネット銀行でありながら全国的に実店舗があり、業界最低金利の変動金利と固定金利特約から2つ選んでミックスできる。また、それぞれについて、金利プラン（当初引下げプラン、通期引下げプラン）を選択できる 通常の団信に加えて全疾病保障（精神疾患以外の全ての病気とケガ）が金利上乗せなしで付く。50代でも入れる疾病保障は少ない。 変動金利の5年ルールと125％ルールの適用がある。5年間は毎月返済額はそのまま、1度に上がる毎月返済額は従前の125%までが上限となる。 デメリット（注意） 「ミスター住宅ローンREAL」と「フラット３５」をミックスすることはできない。また借入年数はそろえる必要がある。 固定期間終了時の残高をミックスローン・ペアローンのシミュレーションで把握しておこう。また、金利が上がったらいくら支払額が増えるか金利が上がったらどうする？シミュレーションで把握しておこう。 分割融資、つなぎ融資の取り扱いはない。自分でつなぎ融資を手配し、他社で借入したつなぎ融資分を新規借入に含めて申し込むことはできる。 リフォーム資金は融資の対象外。ただし中古物件の引渡しまでに工事が完了し、購入資金と同時にリフォーム代金を支払う場合は融資対象となる。

 

10年固定と長期固定のミックス、フラット３５S

次は10年固定と長期固定を半分づつミックスローンするやり方です。また、フラット３５Sの当初10年引き下げも利用できます。

10年固定は住宅ローン控除に関わらず、60歳定年までに完済します。10年固定を完済すると、長期固定だけになります。65歳の延長定年以降は年金収入で返済を継続できる程度に元本を減らし、あとは年金収入で返済を継続します。

フラット３５Sの当初10年は金利が低いのでその間は繰り上げ返済せず、10年経過時に半分繰り上げ返済し、年金収入で返済を継続できるくらいにしておく方法もあります。

ミックスローンのシミュレーションについてはミックスローン・ペアローンのシミュレーションをご利用ください。

2021年5月金利

順位←最適な人	１位←10年固定と20年固定をミックスする人
住宅ローン名（金融機関）	10年固定と20年固定のミックス（auじぶん銀行）
金利（金利タイプ/プラン）	0.525%（10年固定/当初期間引き下げプラン） 0.955%（20年固定/当初期間引き下げプラン） 金利タイプを組合わせるミックス（金利タイプ数2本）を申込みの際に決定する。
事務手数料（税込）	借入額×2.2%
※審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となる。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定される。審査の結果金利プランが保証付金利プランとなる場合ミックスは利用できない。
メリット（注目） 10年固定＋20年固定で住宅ローン控除の恩恵を得た後、10年固定を全額繰り上げ返済し、残った20年固定を年金で細く長く返済継続する作戦。 じぶんでんきや携帯電話とセット契約で金利の引き下げがある。夫婦両方が金利上乗せなしでガン50％保障と全疾病保障が付く（加入できるのは満50歳まで）。 デメリット（注意） 固定期間終了後の基準金利からの引き下げ幅は-0.8%しかない（主要銀行で最低レベル）。10年固定は必ず10年で完済し、20年固定は必ず20年で完済する計画を立てよう。それぞれの固定期間終了時の残高をミックスローン・ペアローンのシミュレーションで把握しておこう。 分割融資、つなぎ融資の取り扱いはない。自分でつなぎ融資を手配し、他社で借入したつなぎ融資分を新規借入に含めて申し込むことはできる。 リフォーム資金は融資対象にならないため、中古住宅をリノベする人には不向き。

順位←最適な人	１位←頭金2割以下で細く長く金利を固定する人
住宅ローン名（金融機関）	対面で相談→フラット３５保証型（SBIマネープラザ）
	webで申込→フラット３５保証型（住信SBIﾈｯﾄ銀行）
金利（借入割合）	1.22%(80%以下) 1.30%(90%以下) 「S」は当初5年or10年間-0.25%
事務手数料（税込）	借入額×2.2%
メリット（注目） SBIマネープラザはネット銀行でありながら全国的に実店舗があり、業界最低金利の変動金利とフラット３５最低金利を比較シミュレーションした上で申し込みが出来る。 団信込みのフラット３５で最も低金利、全疾病保障が金利上乗せなしで付く。 「S」の補助金適用があれば当初10年or5年間は0.25%引き下げ。当初の期間は1％未満になることもある。 全期間固定なので10年後に必ず決まった金額を繰り上げ返済できなくても支払額が読める。 デメリット（注意） 銀行指定の一般団信への加入が必須となる。ただし全疾病保障に落ちても一般団信に通れば融資可能。 最低1割の頭金が必要。ただし諸費用も借入に含めることができる。 リフォーム資金は融資の対象にならないため「リノベ」の補助金も受けられない。  分割融資、つなぎ融資の取り扱いはなく土地の取得から自己資金が必要。土地の取得時期が申し込みの前々年度4月1日以降である場合は完成時に土地取得費もあわせて借入できる。

順位←最適な人	１位←頭金3割以上入れて細く長く金利を固定する人
住宅ローン名（金融機関）	スーパーフラット５or６or７ 35年固定 団信加入（ARUHI）
金利	「５」1.15%「６」1.19% 「７」1.21% 「S」は当初5年or10年間-0.25% 「リノベ」は-0.5%
事務手数料（税込）	借入額×2.2%
メリット（注目） 「S」の補助金適用があれば当初10年or5年間は0.25%引き下げ。当初の期間は1.0％未満になることもある。 「リノベ」の補助金適用があれば当初10年or5年間は0.5%引き下げ。当初の期間は0.7％未満になることもある。 全期間固定なので10年後に必ず決まった金額を繰り上げ返済できなくても支払額が読める。 デメリット（注意） スーパーフラットは一般団信なので機構団信の身体障害保障の設定はない。 頭金の割合は5％刻みで段階的に金利が下がるが、金利の下がり幅は均等ではなく、頭金を多く入れた割にあまり下がらないゾーンもある。 頭金を入れすぎて手許資金が少なくなるとかえって危険！また住宅ローン控除の恩恵も減ってしまう。 分割融資の取り扱いはないが、1年以内のつなぎ融資はあり金利は2.2%～。

必ず読んでください！ランキング使用上の注意点

下表は、年齢別、世帯年収別の購入物件の平均と住宅ローンの平均を表にまとめたものです。

（単位：百万円）

世帯年収（万円）	年齢
	20代	30代	40代	50代以上
400未満	物件39.1 ﾛｰﾝ36.8	物件31.5 ﾛｰﾝ28.8	物件27.0 ﾛｰﾝ21.6	物件31.4 ﾛｰﾝ21.1
400～600
600～800		物件42.7 ﾛｰﾝ37.8	物件41.1 ﾛｰﾝ35.9
800～1000	物件56.7 ﾛｰﾝ40.1
1000～1200				物件49.5 ﾛｰﾝ42.7
1200～1500		物件74.1 ﾛｰﾝ64.2	物件66.2 ﾛｰﾝ58.9
1500～2000
2000以上

年齢、年収ごと住宅ローンの平均と事例データベース

では理論的に最適な住宅ローンの借り入れ額と比較してみましょう。

下の表は私の著書の住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本でご紹介している、無理なく返済できる住宅ローンを見積もる４つのルールです。

1. 毎月の返済は手取り月収の４割以下でボーナス払いなし
2. 返済額が一定になる元利均等返済方式
3. シミュレーションの金利は固定金利
4. 定年（60歳）時のローン残高は1000万円以下

この４つのルールを、50歳の各年収でスタートし、無理なく完済できる住宅ローンの金額として、表にすると以下のようになります。

（単位：万円）

年収	月収	50歳
300	15	1580
400	20	1818
600	25	1988
700	30	2271
900	35	2374
1000	40	2713

注１：年収に対する月収は扶養家族やボーナスに配分される額によっても違ってきますのであくまで目安としてご利用ください。

注２：表は60歳定年を前提にしています。65歳定年の人は自分の年齢より5歳若い年齢を当てはめてください。医師や自営業など決められた定年が無い人は70歳定年としますので自分の年齢より10歳若い年齢を当てはめてください。

ご相談者の平均年齢が52歳、年収の平均が696万円で住宅ローンの平均は2110万円ですから、妥当な範囲内です。

ただ、50代ということは定年の60歳まであと10年を切っています。残りの年数は短くなっているという点に注意が必要です。

そして、この表のルールとして60歳の時点の住宅ローンは1000万円です。あと10年足らずのうちに、老後資金に加えて1000万円の繰上げ返済資金がなければならないのですね。

現時点で既にその資金があるという人は50代世帯年収1000万以上の最適住宅ローンランキングをご覧ください。

これから、年金の支給開始時期はドンドン後ろ倒しになり、支給額も減っていくでしょう。

収入が少なくなる環境で、虎の子を全て完済にあててしまうと、定年後も長く続く人生のアクシデントに対応できなくなってしまいます。

なので千日は自己資金を温存しつつ、定年退職後の支払いを少なく抑えて、細く長く継続するという作戦をお勧めしています。

『細く長く』ということは、利息を長く払うということにもなりますので、いわゆる損得勘定の物差しで考えたら損な方法ということになるのですが、家の購入については、損得よりも持続可能性が優先されると考えています。

なお、共働きのご夫婦については50代共働き夫婦の最適住宅ローンランキングも参考にしてください。

50代にお勧めする住宅ローンのランキングポリシー

ランキングの順位は、典型的なモデルを想定して便宜上つけた順位付けです。ご自身の状況と照らし合わせて、最も適合した住宅ローンを見つけてください。

最適な住宅ローンは、早い段階で一つに絞るのではなく、複数の金融機関、金利タイプで本審査を通しておき、ギリギリまで引っ張って一番有利なものに決定するのがセオリーです。最低でも第2候補まで審査を通しておいてください。

月初の各行の住宅ローンの発表に合わせてランキングの金利や順位を更新します。念のため、引き渡しの前月までは毎月チェックしてください。

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