2018年10月28日2019年3月2日

 

50代世帯年収1000万未満：物件価格の平均2060万円、住宅ローンの平均1730万円

 

国税庁の調査による給与所得者の平均値では50代前半男性670万円、50代後半男性652万円です（平成27年度）。

そしてこのグループご相談者の世帯年収の平均は659万円です。つまり概ね、

• 年収の3.1倍の物件を購入し、
• 年収の2.6倍の住宅ローンを組む

という人が平均的なモデルとなります。他の年齢層と比較すると、年収に対する倍率はグッと下がりますね。定年退職が近いからです。

（単位：百万円）

世帯年収（万円）	年齢
	20代	30代	40代	50代以上
400未満	物件36.8 ﾛｰﾝ33.3	物件28.4 ﾛｰﾝ24.5	物件30.2 ﾛｰﾝ22.6	物件20.6 ﾛｰﾝ17.3
400～600
600～800		物件41.2 ﾛｰﾝ37.8	物件41.2 ﾛｰﾝ35.7
800～1000	物件47.6 ﾛｰﾝ44.5
1000～1200				物件44.2 ﾛｰﾝ35.0
1200～1500		物件69.5 ﾛｰﾝ57.2	物件62.9 ﾛｰﾝ59.3
1500～2000
2000以上

年齢、年収ごと住宅ローンの平均と事例データベース

では理論的に最適な住宅ローンの借り入れ額と比較してみましょう。

下の表は私の著書の家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本でご紹介している、無理なく返済できる住宅ローンを見積もる４つのルールです。

1. 毎月の返済は手取り月収の４割以下でボーナス払いなし
2. 返済額が一定になる元利均等返済方式
3. シミュレーションの金利は固定金利（1.38%）
4. 定年（60歳）時のローン残高は1000万円以下

この４つのルールを、50歳55歳の各年収でスタートし、無理なく完済できる住宅ローンの金額として、表にすると以下のようになります。

（単位：万円）

年収	月収	50歳	55歳
300	15	1550	1260
400	20	1678	1378
600	25	2001	1520
700	30	2210	1619
900	35	2433	1722
1000	40	2650	1861

注１：年収に対する月収は扶養家族やボーナスに配分される額によっても違ってきますのであくまで目安としてご利用ください。

注２：表は60歳定年を前提にしています。65歳定年の人は自分の年齢より5歳若い年齢を当てはめてください。医師や自営業など決められた定年が無い人は70歳定年としますので自分の年齢より10歳若い年齢を当てはめてください。

ご相談者の平均年齢が52歳、年収の平均が659万円で住宅ローンの平均は1730万円ですから、そんなに超えてはいないような感じです。

ただ、50代ということは定年の60歳まであと10年を切っています。残りの年数は短くなっているという点に注意が必要です。

そして、この表のルールとして60歳の時点の住宅ローンは1000万円です。あと10年足らずのうちに、老後資金に加えて1000万円の繰上げ返済資金がなければならないのですね。

現時点で既にその資金があるという人は50代世帯年収1000万以上の最適住宅ローンランキングをご覧ください。

これから、年金の支給開始時期はドンドン後ろ倒しになり、支給額も減っていくでしょう。

収入が少なくなる環境で、虎の子を全て完済にあててしまうと、定年後も長く続く人生のアクシデントに対応できなくなってしまいます。

なので千日は自己資金を温存しつつ、定年退職後の支払いを少なく抑えて、細く長く継続するという作戦をお勧めしています。

『細く長く』ということは、利息を長く払うということにもなりますので、いわゆる損得勘定の物差しで考えたら損な方法ということになるのですが、家の購入については、損得よりも持続可能性が優先されると考えています。

ここでは定年後の持続可能性を優先する住宅ローンのランキングを行います。

必ず読んでください！ランキング使用上の注意点

ランキングの順位は、典型的なモデルを想定して便宜上つけた順位付けです。ご自身の状況と照らし合わせて、最も適合した住宅ローンを見つけてください。

最適な住宅ローンは、早い段階で一つに絞るのではなく、複数の金融機関、金利タイプで本審査を通しておき、ギリギリまで引っ張って一番有利なものに決定するのがセオリーです。最低でも第2候補まで審査を通しておいてください。

月初の各行の住宅ローンの発表に合わせてランキングの金利や順位を更新します。念のため、引き渡しの前月までは毎月チェックしてください。

定年後の持続可能性を優先する住宅ローンランキング

現在のところ定年は一般的に60歳ですが、将来的には65歳くらいまで延長される可能性が高いです。しかし収入は下がるでしょうから、楽観は禁物ですね。

変動金利と20年固定のミックス

まずは変動金利と20年固定を半分づつミックスローンするやり方です。

＜Aパターン＞

定年までにもし変動金利が20年固定より高くなったら、変動金利を先に全額返済してしまいます。

変動金利を完済すると20年固定だけになります。定年以降は年金収入で返済を継続できる程度に繰上げ返済して元本を減らします。

＜Bパターン＞

もし変動金利がずっと上がらず、または少し上がっても20年固定よりも低いままであったらあえて繰上げ返済せずに定年まで借ります。

そして、定年の時点で高い方を完済します。65歳まで定年延長すれば2段階で金利の高い方から返済していきます。あとは年金収入で返済を継続します。

10年固定と20年固定のミックス

次は10年固定と20年固定を半分づつミックスローンするやり方です。

10年固定は住宅ローン控除に関わらず、60歳定年までに完済します。

10年固定を完済すると、20年固定だけになります。65歳の延長定年以降は年金収入で返済を継続できる程度に元本を減らし、あとは年金収入で返済を継続します。

このようなミックスローンに適した住宅ローンは以下のとおりです。

2019年3月金利

順位	銀行名（商品名）
	金利	保証料	事務手数料
	おすすめする理由
	関連記事へのリンク
１位	SBIマネープラザ＜店舗相談 MR.住宅ローンREAL 変動と20年固定のミックス＞
	変動金利0.457% 20年固定1.22%	ゼロ円	借入額×2.16%
	変動金利が最安で20年固定も比較的低いので「変動金利と20年固定のミックス」にお勧め。 通常の団信に加えて全疾病保障（精神疾患以外の全ての病気とケガ）を無料で付帯する。50代から病気のリスクが上がるのでお勧め。 ネット銀行の商品でありながら、店舗での相談が可能（19時まで時間拡大中）なので安心感が高い。 但し、20年固定は今のところ上昇傾向にあるので、ランキングの1位から3位まであわせて本審査まで通しておくべし。
	30秒で来店予約できます（公式サイトへ）☟
２位	じぶん銀行　＜変動と20年固定or10年固定と20年固定のミックス＞
	変動金利0.457% 10年固定0.590% 20年固定1.293%	ゼロ円	借入額×2.16%
	変動金利、10年固定、20年固定がどれも低いので「変動金利と20年固定のミックス」と「10年固定と20年固定のミックス」のどちらも可能。 三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同出資して設立したネット銀行。 通常の団信に加えてガンと診断されたらローン残高が50％になる保障が無料で付帯する。 さらに2019年2月から全疾病保障（全ての病気とケガで180日以上入院すると住宅ローンがゼロ円）がプラス。 ネット銀行の商品でありながら、契約まで最短10日の審査スピードが魅力。 10年固定と20年固定は上昇傾向にあるので、ランキングの1位から3位まであわせて本審査まで通しておくべし。
	auユーザならKDDIがじぶん銀行の代理店として取り扱うau住宅ローン。じぶん銀行と同じ金利と保障に加えて毎月500円分のキャッシュバックが受けられます（公式サイトへ）☟ auユーザー以外場合はこちら☟ じぶん銀行がん50％保障の詳細と公式サイトへのリンク➤｜千日のブログ
３位	三井住友信託銀行＜10年固定と20年固定のミックス　融資手数料型＞
	10年固定0.65% 20年固定1.07%	ゼロ円	借入額×2.16%
	10年固定と20年固定が低いので「10年固定と20年固定のミックスローン」にお勧め。 固定金利は基本的に今後上がっていくが三井住友信託銀行については、上昇を抑制する傾向がある（2018年10月現在）ので20年固定で借りるのであればお勧め。しかし10年固定は上昇傾向にある。ランキングの1位から3位まであわせて本審査に通しておくべし。 ワンライティングミックスローンというサービスがあり、一つの契約書でミックスローンを組めるので、ミックスローンを組む場合に手数料が高くならない。 女性向けに入院日額1000円を保障する医療保険を無料で付帯している。
	公式サイト☟ 三井住友信託銀行住宅ローン

以上

50代独身女性（世帯）年収1000万未満の最適住宅ローンランキング

2019年3月金利

順位	銀行名（商品名）
	金利	保証料	事務手数料
	おすすめする理由
	関連記事へのリンク
１位	ARUHI＜フラット35 失業保障特約三ツ星くん＞
	1.27% Sは当初5年or10年間1.02%	ゼロ円	借入額×1.08%(web割引）
	失業時には保険金でローン返済が可能で保険料は女性半額！年齢にかかわらず融資金額100万円あたり400円。 再就職を果たすも、再び失業してしまった場合ローン期間を通じて、通算36ヶ月までの失業中におけるローン返済保障が可能。 緊急の早期退職募集に応募した場合も、「非自発的失業」として保険金が支払われる。（雇用保険の特定受給資格者に該当の場合） フラット35は借入後に賃貸に転用が可能であり、自分が住まなくなっても賃料で返済を継続できる。 さらに「S」の補助金適用があれば当初10年or5年間は0.25%引き下げ。 全国170か所の店舗で相談可能で、Sの補助金の適用可否についても相談できて心強い。 事前審査は当日回答、本審査は最短3日のスピードなので当月申込みの当月実行も可能。 引っ越し費用、家具の購入で優待割引が受けられる。 なんだかんだで固定金利はまだ低金利。長期金利が上がっても上がりにくいフラット35は外せない。
	申込or相談予約はこちら（公式サイトへ）☟
２位	じぶん銀行　＜変動金利＞
	0.457%	ゼロ円	借入額×2.16%
	ガンと正式診断された時点で保険金が支払われ、住宅ローンの残高が50%になり、毎月の返済も50%になる。居住も収入も本人だけという独身女性（男性）の場合はガン50％保障の方がリスク傾向にマッチした対策。 ガンと診断された時点で保険金が支払われるスピードが魅力。2019年2月から全疾病保障（全ての病気とケガで180日以上入院すると住宅ローンがゼロ円）がプラス。 ネット銀行の商品でありながら、契約まで最短10日の審査スピードが魅力。 ガンから復活すれば、その後の住宅ローンの負担は大きく軽減される。
	auユーザならダンゼン毎月500円分のキャッシュバックのau住宅ローンがオススメ。KDDIがじぶん銀行の代理店となり販売している。 （公式サイトへ）☟ auユーザー以外場合はこちら☟ じぶん銀行がん50％保障の詳細と公式サイトへのリンク➤｜千日のブログ
３位	地銀、信金で失業保障のある住宅ローン
	さまざま	さまざま	さまざま
	地銀や信金は地域密着型で、様々な特色の住宅ローンを出しており、中には失業保障を付帯する商品を出していることがある。 地銀、信金は一般的にメガバンクやネット銀行よりも金利が高いが、審査が甘いケースもある。 期間限定でメガバンクとそん色の無い低金利のキャンペーンを行っていることもあるので、探してみよう。
	地銀についての相談事例（準備中）

以上

各目的別の住宅ローンランキングへのリンク

ランキング	年齢
	20代	30代	40代	50代以上
新規借入	20代800未満	30代600未満	40代600未満	50代1000未満
		30代600～1200	40代600～1200	50代1000以上
	20代800以上	30代1200以上	40代1200以上
借り換え	20代借換	30代借換	40代借換	50代借換
団信	20代団信	30代団信	40代団信	50代団信