50代世帯年収1000万未満の最適住宅ローンランキング

2021年3月5日

50代世帯年収1000万未満:物件価格の平均2060万円、住宅ローンの平均1730万円

国税庁の調査による給与所得者の平均値では50代前半男性670万円、50代後半男性652万円です(平成27年度)。

そしてこのグループご相談者の世帯年収の平均は659万円です。つまり概ね、

  • 年収の3.1倍の物件を購入し、
  • 年収の2.6倍の住宅ローンを組む

という人が平均的なモデルとなります。他の年齢層と比較すると、年収に対する倍率はグッと下がりますね。定年退職が近いからです。

定年後の持続可能性を優先する住宅ローンランキング

現在のところ定年は一般的に60歳ですが、将来的には65歳くらいまで延長される可能性が高いです。しかし収入は下がるでしょうから、楽観は禁物です。

変動金利と長期固定のミックス

まずは変動金利と長期固定を半分づつミックスローンするやり方です。

<Aパターン>

定年までにもし変動金利が20年固定より高くなったら、変動金利を先に全額返済してしまいます。

変動金利を完済すると長期固定だけになります。定年以降は年金収入で返済を継続できる程度に繰上げ返済して元本を減らします。

<Bパターン>

もし変動金利がずっと上がらず、または少し上がっても長期固定よりも低いままであったらあえて繰上げ返済せずに定年まで借ります。

そして、定年の時点で高い方を完済します。65歳まで定年延長すれば2段階で金利の高い方から返済していきます。あとは年金収入で返済を継続します。

10年固定と長期固定のミックス、フラット35S

次は10年固定と長期固定を半分づつミックスローンするやり方です。また、フラット35Sの当初10年引き下げも利用できます。

10年固定は住宅ローン控除に関わらず、60歳定年までに完済します。10年固定を完済すると、長期固定だけになります。65歳の延長定年以降は年金収入で返済を継続できる程度に元本を減らし、あとは年金収入で返済を継続します。

フラット35Sの当初10年は金利が低いのでその間は繰り上げ返済せず、10年経過時に半分繰り上げ返済し、年金収入で返済を継続できるくらいにしておく方法もあります。

2021年3月金利

順位 銀行名(商品名)
金利 保証料 事務手数料(税込)
おすすめする理由
関連記事へのリンク
1位 三井住友銀行バランスパック 3年固定と35年固定のミックス
3年固定0.39%
35年固定1.45%
ゼロ円 借入額×2.2%
  • 30% 以上を35年固定とすることで低金利の3年固定をミックスすることができる。
  • 3年の固定期間経過後は店頭金利(現在2.475%)から最大2.0%引き下げなので、今の変動金利と同じ水準(0.475%)となる。
  • クロスサポート(夫婦連生団信)を0.18%上乗せで付けることができるので、ペアローン向き。
夫婦ペアローンに嬉しい夫婦連生団信が低金利で付けられる。   

1位 auじぶん銀行 <変動と20年固定or10年固定と20年固定のミックス>
変動金利0.410%
全期間引き下げタイプ/変動金利
10年固定0.525%
20年固定0.995%
当初期間引き下げタイプ/10年20年固定
借入額×2.2%
  • 変動金利、10年固定、20年固定がどれも低いので「変動金利と20年固定のミックス」と「10年固定と20年固定のミックス」のどちらも可能。
  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同出資して設立したネット銀行。
  • ネット銀行の商品でありながら、契約まで最短10日の審査スピードが魅力。
  • ※審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合にはミックスは利用できず、上記の金利とは異なる金利となります。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しません。

無料団信の保障の厚さナンバーワン!


1位 ARUHI<スーパーフラット7or8(S) 35年固定 >
「7」1.20%「8」1.25%
Sは当初5年or10年間-0.25%
ゼロ円 借入額×2.2%
  • 頭金3割なら「7」で0.15%金利引き下げ、頭金2割なら「8」で0.1%金利引き下げになる。低金利で固定できる。
  • 連帯債務で夫婦両方が住宅ローン控除を受けられるが、夫婦連生団信の設定はない。
  • 「S」の補助金適用があれば当初10年or5年間は0.25%引き下げになる。
  • 融資額に家の購入費用や借入費用も含めることができるため、そうすることでより金利の引き下げを狙える。
  • 住所変更を通知するだけで賃貸への転用が可能(民間ではありえない)。
申込or相談予約はこちら(公式サイトへ)☟



1位 SBIマネープラザ<店舗相談 ミスター住宅ローンREAL 変動と20年固定のミックス>
変動金利0.41%
20年固定1.34%
ゼロ円 借入額×2.2%
  • 変動金利が安く20年固定も比較的低いので「変動金利と20年固定のミックス」にお勧め。
  • 通常の団信に加えて全疾病保障(精神疾患以外の全ての病気とケガ)を無料で付帯する。50代から病気のリスクが上がるのでお勧め。
  • ネット銀行の商品でありながら、店舗での相談が可能(19時まで時間拡大中)なので安心感が高い。
  • 但し、20年固定は今のところ上昇傾向にあるので、ランキングの1位から3位まであわせて本審査まで通しておくべし。
30秒で来店予約できます(公式サイトへ)☟
SBIマネープラザ
3位 三井住友信託銀行<10年固定と20年固定のミックス 融資手数料型>
10年固定0.60%
20年固定1.00%
ゼロ円 借入額×2.2%
  • 10年固定と20年固定が低いので「10年固定と20年固定のミックスローン」にお勧め。
  • 固定金利は基本的に今後上がっていくが三井住友信託銀行については、上昇を抑制する傾向がある(2018年10月現在)ので20年固定で借りるのであればお勧め。しかし10年固定は上昇傾向にある。ランキングの1位から3位まであわせて本審査に通しておくべし。
  • ワンライティングミックスローンというサービスがあり、一つの契約書でミックスローンを組めるので、ミックスローンを組む場合に手数料が高くならない。
  • 女性向けに入院日額1000円を保障する医療保険を無料で付帯している。
公式サイト☟

三井住友信託銀行住宅ローン

以上

必ず読んでください!ランキング使用上の注意点

下表は、年齢別、世帯年収別の購入物件の平均と住宅ローンの平均を表にまとめたものです。

(単位:百万円)

世帯年収(万円) 年齢
20代 30代 40代 50代以上
400未満 物件36.8
ローン33.3
物件28.4
ローン24.5
物件30.2
ローン22.6
物件20.6
ローン17.3
400~600
600~800 物件41.2
ローン37.8
物件41.2
ローン35.7
800~1000 物件47.6
ローン44.5
1000~1200 物件44.2
ローン35.0
1200~1500 物件69.5
ローン57.2
物件62.9
ローン59.3
1500~2000
2000以上

年齢、年収ごと住宅ローンの平均と事例データベース

では理論的に最適な住宅ローンの借り入れ額と比較してみましょう。

下の表は私の著書の住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本でご紹介している、無理なく返済できる住宅ローンを見積もる4つのルールです。

  1. 毎月の返済は手取り月収の4割以下でボーナス払いなし
  2. 返済額が一定になる元利均等返済方式
  3. シミュレーションの金利は固定金利
  4. 定年(60歳)時のローン残高は1000万円以下

この4つのルールを、50歳の各年収でスタートし、無理なく完済できる住宅ローンの金額として、表にすると以下のようになります。

(単位:万円)

年収 月収 50歳
300 15 1580
400 20 1818
600 25 1988
700 30 2271
900 35 2374
1000 40 2713

注1:年収に対する月収は扶養家族やボーナスに配分される額によっても違ってきますのであくまで目安としてご利用ください。

注2:表は60歳定年を前提にしています。65歳定年の人は自分の年齢より5歳若い年齢を当てはめてください。医師や自営業など決められた定年が無い人は70歳定年としますので自分の年齢より10歳若い年齢を当てはめてください。

ご相談者の平均年齢が52歳、年収の平均が659万円で住宅ローンの平均は1730万円ですから、そんなに超えてはいないような感じです。

ただ、50代ということは定年の60歳まであと10年を切っています。残りの年数は短くなっているという点に注意が必要です。

そして、この表のルールとして60歳の時点の住宅ローンは1000万円です。あと10年足らずのうちに、老後資金に加えて1000万円の繰上げ返済資金がなければならないのですね。

現時点で既にその資金があるという人は50代世帯年収1000万以上の最適住宅ローンランキングをご覧ください。

これから、年金の支給開始時期はドンドン後ろ倒しになり、支給額も減っていくでしょう。

収入が少なくなる環境で、虎の子を全て完済にあててしまうと、定年後も長く続く人生のアクシデントに対応できなくなってしまいます。

なので千日は自己資金を温存しつつ、定年退職後の支払いを少なく抑えて、細く長く継続するという作戦をお勧めしています。

『細く長く』ということは、利息を長く払うということにもなりますので、いわゆる損得勘定の物差しで考えたら損な方法ということになるのですが、家の購入については、損得よりも持続可能性が優先されると考えています。

当サイトでは定年後の持続可能性を優先する住宅ローンのランキングを行っています。

50代にお勧めする住宅ローンのランキングポリシー

ランキングの順位は、典型的なモデルを想定して便宜上つけた順位付けです。ご自身の状況と照らし合わせて、最も適合した住宅ローンを見つけてください。

最適な住宅ローンは、早い段階で一つに絞るのではなく、複数の金融機関、金利タイプで本審査を通しておき、ギリギリまで引っ張って一番有利なものに決定するのがセオリーです。最低でも第2候補まで審査を通しておいてください。

月初の各行の住宅ローンの発表に合わせてランキングの金利や順位を更新します。念のため、引き渡しの前月までは毎月チェックしてください。

また最新の住宅ローン金利予想をyoutubeに投稿しています。チャンネル登録と🔔マークをタップしておけば、最新の更新情報を見逃しません。

千日太郎YOUTUBEへのチャンネル登録はこちら

最新住宅ローン金利予想のプレイリスト|千日太郎のYOUTUB動画

各目的別の住宅ローンランキングへのリンク

ランキング 年齢
20代 30代 40代 50代以上
新規借入 20代800未満 30代600未満 40代600未満 50代1000未満
30代600~1200 40代600~1200 50代1000以上
20代800以上 30代1200以上 40代1200以上
借り換え 20代借換 30代借換 40代借換 50代借換
団信 20代団信 30代団信 40代団信 50代団信

Posted by sennich