50代住宅ローン借り換えランキング

2018年11月30日

50代は「ラストスパート」か「細く長く」かの2択

 

定年退職がハッキリ目視できる年齢であり、住宅ローンの完済と老後資金をしっかり計画しなければならない年齢です。

借り換えメリットがあるかは、以下の3つの要素で決まります。

  1. 住宅ローン残高
  2. 住宅ローンの残期間
  3. 現在と借り換え後の金利差

例えば借り換え費用に40万円かかったとして、その40万円を払ってもメリットがある金利差は何パーセントか?という表は以下の通りです。

(単位:%)

(上表は借り換えと金利交渉のセオリーより抜粋)

50代で借り換える人の平均的なローン残高と残期間を色付けしました。残期間を最長でも20年としているのは、60歳定年までの期間がせいぜい10年で、延長したとしても70歳くらいまでという考え方によります。

高収入で貯金も十分にある人にとっての50代は、定年に向けてラストスパートをかける時期です。

これに対して貯金が十分でない人は、下手に完済すると老後破産のリスクが高まります。細く長く維持するという戦略になります。

『細く長く』ということは、利息を長く払うということにもなりますので、いわゆる損得勘定の物差しで考えたら損な方法ということになるのですが、家の購入については、損得よりも持続可能性が優先されると考えています。

方針は2つです。

  • 今ある自己資金と退職金にはできるだけ手を付けない。
  • 定年後の支払いは長くなっても良いからとにかく少なくする。

他の年齢借り換えランキングへのリンク

50代からの住宅ローン借り換えのポリシー

次に自分が『ラストスパート型』か『細く長く型』かを判定しましょう。

下記の表に自分の年収と年齢を当てはめてみてください。現在の住宅ローンの残高が下の表の金額を超えていないですか?

(単位:万円)

50代で無理なく完済できる住宅ローンの金額
年収 月収 50歳 55歳
300 15 1550 1260
400 20 1678 1378
600 25 2001 1520
700 30 2210 1619
900 35 2433 1722
1000 40 2650 1861
1200 50 3674 2361
1500 60 4234 2672
2000 80 5370 3250

注1:年収に対する月収は扶養家族やボーナスに配分される額によっても違ってきますのであくまで目安としてご利用ください。

注2:世帯年収1200万円からは「1.毎月の返済は手取り月収の5割以下でボーナス払いなし」という前提で計算しています。収入が多いので割合が高くなっても生活可能だからです。

注3:表は60歳定年を前提にしています。65歳定年の人は自分の年齢より5歳若い年齢を当てはめてください。医師や自営業など決められた定年が無い人は70歳定年としますので自分の年齢より10歳若い年齢を当てはめてください。

そして以下のYES/NOでオススメの借り換え住宅ローンが分かります。

上表は、あくまで定年で完済するために、60歳定年時の残高を1000万円にした表です。住宅ローンがこの金額でも、貯蓄が1000万円無いという人は『NO細く長く』タイプとなります。

住宅ローンの残高は安全圏内か?
YESラストスパート NO細く長く
今は変動金利 今は固定金利 今は変動金利 今は固定金利
より低い変動金利へ借り換え 10年固定へ借り換え 固定金利へ借り換え 固定から固定へ借り換え

このように自然と方向性が決まるのです。

必見!借り換え審査に通ったら金利交渉も出来る

ランキングに行く前に、これだけは知っておくべきことをお話ししておきます。金融機関が積極的に宣伝しないため、あまり知られていないのですが、借り換えと金利交渉というのは切っても切れないほど密接でニコイチの関係にあります。

住宅ローンを借り換えるのは、今より低金利の住宅ローンに乗り換えることで毎月の利息が少しずつ安くなって、完済までのトータルでお得になる(借り換えメリットがある)から借り換えるのですよね。

このことを現在の銀行の立場に立って考えると、金利交渉を受けた時点の金利が低ければ低いほど、こちらの金利を引き下げなければ銀行を乗り換えられてしまうということです。

つまり、借り換えメリットがあるライバル銀行の住宅ローンの審査を通した上で現在の銀行に対して金利交渉をすれば、ギリギリまで金利を下げてくれる可能性が高いということです。

借り換えには借り換え費用がかかりますし、平日の昼間に休みをとって金融機関で手続きをしなければなりません。これに対して、金利交渉は、昼休みに10分程度の電話を一本かけるだけで可能です。

私は実際にこの方法で0.2%金利を下げてもらい31万円も得しました。ホントに昼休みに電話を一本かけて、一言こう言っただけです。

『金利の見直しをお願いします』

借り換え審査に通ったら銀行に電話で金利交渉してください。そして、金利交渉できるように、現在の住宅ローンと同じ金利タイプでも借り換え審査を通しておきましょう。

例えば現在は変動金利から固定金利に借り換えるつもりであっても、あえて変動金利でも審査を通しておき、金利交渉で言えるようにしておくのです。

50代ラストスパートで変動金利へ借り換えるランキング

2018年12月金利

順位 銀行名(商品名)
金利 保証料 事務手数料
おすすめする理由
関連記事へのリンク
1位 SBIマネープラザ<店舗相談 MR.住宅ローンREAL 変動金利 借り換え>
0.428% ゼロ円 借入額×2.16%
  • 変動金利の低さでは単独トップ。
  • 通常の団信に加えて全疾病保障(精神疾患以外の全ての病気とケガ)を無料で付帯する。
  • 女性にはガンと診断されたら30万円支給される保障も無料で付帯する。
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1位 三菱UFJ銀行<ネット専用住宅ローン3年固定 借り換え>
0.40% 借入額×2.061% 3.24万円
  • 3年間にわたりメガバンクの変動金利よりも低金利で固定される。
  • 3年の固定期間が終わった後も低金利で現在の基準金利であれば0.625%。
  • 保証料前払い型なので一部繰上げ返済で保証料の返金があり早期に繰上げ返済して利息の負担を減らすプランの人にマッチしている。
  • 契約の完全電子化を国内初で導入しておりネット専用住宅ローンなら印紙税が不要になる。
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2位 じぶん銀行 <変動金利>
0.457% ゼロ円 借入額×2.16%
  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同出資して設立したネット銀行。
  • 通常の団信に加えてガンと診断されたらローン残高が50%になる保障が無料で付帯する。
  • ガンと診断された時点で保険金が支払われるスピードが魅力。
  • ネット銀行の商品でありながら、契約まで最短10日の審査スピードが魅力。
  • 夫婦の収入がほぼ同じくらいで、妻も定年までフルタイムで働くというライフスタイルであれば、早い段階で保障が受けられるじぶん銀行がマッチする。
  • 半額になるということは収入の割合に応じた元利均等返済に軽減されるので、今の家に住みながらパートナーの看病を続けることが出来る。
  • パートナーが復活すれば、その後の住宅ローンの負担は大きく軽減される。
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2位 住信SBIネット銀行<変動金利 借り換え>
0.428% ゼロ円 借入額×2.16%
  • 変動金利の低さでは単独トップ。三井住友信託銀行の口座開設で0.01%引き下げのキャンペーン中。
  • 通常の団信に加えて全疾病保障(精神疾患以外の全ての病気とケガ)が無料で付帯する。
  • 女性にはガンと診断されたら30万円支給される保障も無料で付帯する。
3年固定の固定期間が終わった後は借り換えか?金利交渉か?

以上

50代ラストスパートで10年固定へ借り換えるランキング

2018年12月金利

順位 銀行名(商品名)
金利 保証料 事務手数料
おすすめする理由
関連記事へのリンク
1位 じぶん銀行 <10年固定>
10年固定0.640% ゼロ円 借入額×2.16%
  • 10年固定の最低金利、ただし10年の固定期間が終わった後の優遇が少ないので10年後に必ず完済することが前提。
  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同出資して設立したネット銀行。
  • 通常の団信に加えてガンと診断されたらローン残高が50%になる保障が無料で付帯する。
  • ガンと診断された時点で保険金が支払われるスピードが魅力。
  • ネット銀行の商品でありながら、契約まで最短10日の審査スピードが魅力。
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以上

50代細く長くの固定金利へ借り換えるランキング

2018年12月金利

順位 銀行名(商品名)
金利 保証料 事務手数料
おすすめする理由
関連記事へのリンク
1位 SBIマネープラザ<店舗相談 MR.住宅ローンREAL 変動と20年固定のミックス>
変動金利0.428%
20年固定1.33%
ゼロ円 借入額×2.16%
  • 変動金利の低さでは単独トップ。
  • 通常の団信に加えて全疾病保障(精神疾患以外の全ての病気とケガ)を無料で付帯する。
  • 女性にはガンと診断されたら30万円支給される保障も無料で付帯する。
  • ネット銀行の商品でありながら、店舗での相談が可能(19時まで時間拡大中)なので安心感が高い。
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2位 住信SBIネット銀行<変動と20年固定のミックス>
変動金利0.428%
20年固定1.33%
ゼロ円 借入額×2.16%
  • 変動金利(借り換え)が最安で20年固定も比較的低いので「変動金利と20年固定のミックス」にお勧め。
  • 通常の団信に加えて全疾病保障(精神疾患以外の全ての病気とケガ)を無料で付帯する。50代から病気のリスクが上がるのでお勧め。
  • ネット銀行の商品でありながら、店舗での相談が可能(19時まで時間拡大中)なので安心感が高い。
  • 但し、20年固定は今のところ上昇傾向にあるので、ランキングの1位から3位まであわせて本審査まで通しておくべし。
50代世帯年収1000万未満の最適住宅ローンランキング
2位 じぶん銀行 <変動と20年固定or10年固定と20年固定のミックス>
変動金利0.457%
10年固定0.640%
20年固定1.353%
ゼロ円 借入額×2.16%
  • 変動金利、10年固定、20年固定がどれも低いので「変動金利と20年固定のミックス」と「10年固定と20年固定のミックス」のどちらも可能。
  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同出資して設立したネット銀行。
  • 通常の団信に加えてガンと診断されたらローン残高が50%になる保障が無料で付帯する。
  • ガンと診断された時点で保険金が支払われるスピードが魅力。
  • ネット銀行の商品でありながら、契約まで最短10日の審査スピードが魅力。
  • 10年固定と20年固定は上昇傾向にあるので、ランキングの1位から3位まであわせて本審査まで通しておくべし。
50代世帯年収1000万未満の最適住宅ローンランキング
3位 三井住友信託銀行<10年固定と20年固定のミックス 融資手数料型>
10年固定0.75%
20年固定1.15%
ゼロ円 借入額×2.16%
  • 10年固定と20年固定が低いので「10年固定と20年固定のミックスローン」にお勧め。
  • 固定金利は基本的に今後上がっていくが三井住友信託銀行については、上昇を抑制する傾向がある(2018年10月現在)ので20年固定で借りるのであればお勧め。しかし10年固定は上昇傾向にある。ランキングの1位から3位まであわせて本審査に通しておくべし。
  • ワンライティングミックスローンというサービスがあり、一つの契約書でミックスローンを組めるので、ミックスローンを組む場合に手数料が高くならない。
50代世帯年収1000万未満の最適住宅ローンランキング

以上

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Posted by sennich