50代住宅ローン借り換えランキング

2021年4月16日

50代は「細く長く」か「ラストスパート」かの2択です。定年退職がハッキリ目視できる年齢であり、住宅ローンの完済と老後資金をしっかり計画しなければならない年齢です。

借り換えによっていくら支払が減るか?借り換えシミュレーションをご利用ください。

細く長くの長期固定金利へ借り換えるランキング

借り換える人のニーズに対して最適(1位)となる住宅ローンの商品とそのメリット・デメリットをまとめています。

2021年4月金利

順位←最適な人 1位←残期間20年以内(70歳前後)で完済を目指す人
住宅ローン名(金融機関) 20年固定金利(auじぶん銀行)
金利(金利タイプ/プラン) 1.005%(変動金利/当初期間引き下げプラン)
事務手数料(税込) 借入額×2.2%
※審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となる。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定される。
メリット(注目)
  • 借り換え諸費用を含めて借り換えることができ、じぶんでんきや携帯電話とセット契約で金利の引き下げがある。加えて金利上乗せなしでガン50%保障と全疾病保障が付く(加入できるのは満50歳まで)。
  • 医師など定年の無い人や自営業の場合でも、70歳が一つの節目と考えられる。
デメリット(注意)
  • 固定期間終了後の基準金利からの引き下げ幅は-0.8%しかない(主要銀行で最低レベル)ため、原則として20年の完済を前提とする。固定期間終了時の残高と毎月返済額がいくらになるか住宅ローン比較シミュレーションで把握しておこう。
  • 借り換えによって現在の借入期間を延ばすことは原則できない。
  • 借り換えによってペアローンをやめて1つの契約にまとめることはできない。

公式サイトはこちら

順位←最適な人 1位←50代でも入れる全疾病団信を付けて細く長く金利を固定する人
住宅ローン名(金融機関) 対面で相談→フラット35保証型(SBIマネープラザ)
webで申込→フラット35保証型(住信SBIネット銀行)
金利 1.29%
事務手数料(税込) 借入額×2.2%
メリット(注目)
  • SBIマネープラザはネット銀行でありながら全国的に実店舗があり、業界最低金利の変動金利とフラット35最低金利を比較シミュレーションした上で申し込みが出来る。
  • 団信込みのフラット35で最も低金利、全疾病保障が金利上乗せなしで付く。
  • 借り換え費用も含めることができ、残期間を延ばすこともできる。(「80歳」-「年齢」と「35年」-「住宅取得時に借入れた住宅ローンの経過期間」いずれか短い方)
  • 実行後は住所変更を通知するだけで賃貸への転用が可能(民間銀行では厳しくチェックされる)。
デメリット(注意)
  • 銀行指定の一般団信への加入が必須となる。ただし全疾病保障に落ちても一般団信に通れば融資可能。
  • 「S」等の当初期間の金利引き下げはない。借り換え前に「S」の適用がある場合、借り換えによって金利引き下げが無くなる。
  • 返済負担率(年収に占める年間合計返済額の割合)は年収400万未満の場合30%以下、年収400万以上の場合35%以下でなければならない。

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順位←最適な人 1位←50代でも入れる身体障害団信を付けて細く長く金利を固定する人
住宅ローン名(金融機関) ARUHIフラット35(ARUHI)
金利 1.37%
事務手数料(税込) 借入額×1.1%(web申し込み割引後)
メリット(注目)
  • 国内唯一、身体障害保障が付帯する団信に加入できる。障害者手帳(1級又は2級)の交付という明確な条件で住宅ローンがゼロ円になる。
  • 例えば糖尿病で人口透析が必要になると障害者手帳2級が交付されるので、いわゆる疾病保障に似た保障が金利に含まれている。
  • webで申し込むことで通常2.2%(税込)の融資手数料率が1.1%(税込)になる。
  • 借り換え費用も含めることができ、残期間を延ばすこともできる。(「80歳」-「年齢」と「35年」-「住宅取得時に借入れた住宅ローンの経過期間」いずれか短い方)
  • 実行後は住所変更を通知するだけで賃貸への転用が可能(民間銀行では厳しくチェックされる)。
デメリット(注意)
  • 「S」等の当初期間の金利引き下げはない。借り換え前に「S」の適用がある場合、借り換えによって金利引き下げが無くなる。
  • 返済負担率(年収に占める年間合計返済額の割合)は年収400万未満の場合30%以下、年収400万以上の場合35%以下でなければならない。

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残り10年のラストスパート10年固定のランキング

借り換える人のニーズに対して最適(1位)となる住宅ローンの商品とそのメリット・デメリットをまとめています。

2021年4月金利

順位←最適な人 1位←定年(あと10年)で確実に完済する人
住宅ローン名(金融機関) 10年固定金利(auじぶん銀行)
金利(金利タイプ/プラン) 0.525%(10年固定/当初期間引き下げプラン)
事務手数料(税込) 借入額×2.2%
※審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となる。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定される。
メリット(注目)
  • 借り換え諸費用を含めて借り換えることができ、じぶんでんきや携帯電話とセット契約で金利の引き下げがある。加えて金利上乗せなしでガン50%保障と全疾病保障が付く(加入できるのは満50歳まで)。
  • 50代から定年退職の60歳までの10年、住宅ローン控除の10年を固定すればよいという人。13年も金利が1%未満ならよし。
デメリット(注意)
  • 固定期間終了後の基準金利からの引き下げ幅は-0.8%しかない(主要銀行で最低レベル)ため、原則として定年までの完済を前提とする。固定期間終了時の残高と毎月返済額がいくらになるか住宅ローン比較シミュレーションで把握しておこう。
  • 借り換えによって現在の借入期間を延ばすことは原則できない。
  • 借り換えによってペアローンをやめて1つの契約にまとめることはできない。

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順位←最適な夫婦 1位←10年後も返済を続ける可能性がある人
住宅ローン名(金融機関) ネット専用住宅ローン10年固定(三菱UFJ銀行)
金利 10年固定0.74%(以降店頭金利-1.5%)
事務手数料(税込) 借入額×2.2%
メリット(注目)
  • 固定期間が終わった後の金利引き下げ幅が大きい(業界トップクラス)。店頭金利が上がらなければ、固定期間終了後そのまま借り続けても家計に影響しにくい。
  • 7大疾病保障(3大疾病保障充実タイプ)は対象疾病で1日の入院でもローンがゼロ円となる。医療現場を知る医療関係者に人気。ただし加入できるのは満50歳まで。
  • 借り換え諸費用を含めることができる。また残期間を延ばすこともできる。(「35年」-「住宅取得時に借入れた住宅ローンの経過期間」まで)
デメリット(注意)

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ラストスパート変動金利のランキング

借り換える人のニーズに対して最適(1位)となる住宅ローンの商品とそのメリット・デメリットをまとめています。

2021年4月金利

順位←最適な人 1位←50代でも入れる全疾病団信を付けたい人
住宅ローン名(金融機関) 対面で相談→ミスター住宅ローンREAL変動金利(SBIマネープラザ)
金利(金利プラン) 0.41%(通期引き下げプラン)
事務手数料(税込) 借入額×2.2%
メリット(注目)
  • SBIマネープラザはネット銀行でありながら全国的に実店舗があり、対面で相談し申し込みが出来る。
  • 通常の団信に加えて全疾病保障(精神疾患以外の全ての病気とケガ)が金利上乗せなしで付く(加入に年齢制限なし)。
  • 借り換え諸費用、同時に行う増改築費用を含めることができる。また残期間を延ばすこともできる。(「35年」-「住宅取得時に借入れた住宅ローンの経過期間」まで)
  • 変動金利の5年ルールと125%ルールの適用がある。5年間は毎月返済額はそのまま、1度に上がる毎月返済額は従前の125%までが上限となる。
デメリット(注意)

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順位←最適な人 1位←満50歳までの借り換えでガン50%団信と全疾病団信を付けられる人
住宅ローン名(金融機関) 変動金利(auじぶん銀行)
金利(金利タイプ/プラン) 0.41%(変動金利/全期間引き下げプラン)
事務手数料(税込) 借入額×2.2%
※審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となる。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定される。
メリット(注目)
  • 借り換え諸費用を含めて借り換えることができ、じぶんでんきや携帯電話とセット契約で金利の引き下げがある。加えて金利上乗せなしでガン50%保障と全疾病保障が付く(加入できるのは満50歳まで)。
  • 変動金利の5年ルールと125%ルールの適用がある。5年間は毎月返済額はそのまま、1度に上がる毎月返済額は従前の125%までが上限となる。
デメリット(注意)
  • 金利が上がったらいくら支払額が増えるか金利が上がったらどうする?シミュレーションで把握しておこう。
  • 借り換えによって現在の借入期間を延ばすことは原則できない。
  • 借り換えによってペアローンをやめて1つの契約にまとめることはできない。

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必ず読んでください!ランキング使用上の注意点

借り換えメリットがあるかは、以下の3つの要素で決まります。

  1. 住宅ローン残高
  2. 住宅ローンの残期間
  3. 現在と借り換え後の金利差

例えば借り換え費用に40万円かかったとして、その40万円を払ってもメリットがある金利差は何パーセントか?という表は以下の通りです。

(単位:%)

(上表は借り換えと金利交渉のセオリーより抜粋)

50代で借り換える人の平均的なローン残高と残期間を色付けしました。残期間を最長でも20年としているのは、60歳定年までの期間がせいぜい10年で、延長したとしても70歳くらいまでという考え方によります。

高収入で貯金も十分にある人にとっての50代は、定年に向けてラストスパートをかける時期です。

これに対して貯金が十分でない人は、下手に完済すると老後破産のリスクが高まります。細く長く維持するという戦略になります。

『細く長く』ということは、利息を長く払うということにもなりますので、いわゆる損得勘定の物差しで考えたら損な方法ということになるのですが、家の購入については、損得よりも持続可能性が優先されると考えています。

方針は2つです。

  • 今ある自己資金と退職金にはできるだけ手を付けない。
  • 定年後の支払いは長くなっても良いからとにかく少なくする。

また最新の住宅ローン金利予想をyoutubeに投稿しています。チャンネル登録と🔔マークをタップしておけば、最新の更新情報を見逃しません。

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他の年齢借り換えランキングへのリンク

50代からの住宅ローン借り換えのポリシー

次に自分が『ラストスパート型』か『細く長く型』かを判定しましょう。

下記の表に自分の年収と年齢を当てはめてみてください。現在の住宅ローンの残高が下の表の金額を超えていないですか?

(単位:万円)

50代で無理なく完済できる住宅ローンの金額
年収 月収 50歳 55歳
300 15 1550 1260
400 20 1678 1378
600 25 2001 1520
700 30 2210 1619
900 35 2433 1722
1000 40 2650 1861
1200 50 3674 2361
1500 60 4234 2672
2000 80 5370 3250

注1:年収に対する月収は扶養家族やボーナスに配分される額によっても違ってきますのであくまで目安としてご利用ください。

注2:世帯年収1200万円からは「1.毎月の返済は手取り月収の5割以下でボーナス払いなし」という前提で計算しています。収入が多いので割合が高くなっても生活可能だからです。

注3:表は60歳定年を前提にしています。65歳定年の人は自分の年齢より5歳若い年齢を当てはめてください。医師や自営業など決められた定年が無い人は70歳定年としますので自分の年齢より10歳若い年齢を当てはめてください。

そして以下のYES/NOでオススメの借り換え住宅ローンが分かります。

上表は、あくまで定年で完済するために、60歳定年時の残高を1000万円にした表です。住宅ローンがこの金額でも、貯蓄が1000万円無いという人は『NO細く長く』タイプとなります。

住宅ローンの残高は安全圏内か?
YESラストスパート NO細く長く
今は変動金利 今は固定金利 今は変動金利 今は固定金利
より低い変動金利へ借り換え 10年固定へ借り換え 固定金利へ借り換え 固定から固定へ借り換え

このように自然と方向性が決まるのです。

50代の住宅ローンベストチョイスとは?

必見!借り換え審査に通ったら金利交渉も出来る

ランキングに行く前に、これだけは知っておくべきことをお話ししておきます。金融機関が積極的に宣伝しないため、あまり知られていないのですが、借り換えと金利交渉というのは切っても切れないほど密接でニコイチの関係にあります。

住宅ローンを借り換えるのは、今より低金利の住宅ローンに乗り換えることで毎月の利息が少しずつ安くなって、完済までのトータルでお得になる(借り換えメリットがある)から借り換えるのですよね。

このことを現在の銀行の立場に立って考えると、金利交渉を受けた時点の金利が低ければ低いほど、こちらの金利を引き下げなければ銀行を乗り換えられてしまうということです。

つまり、借り換えメリットがあるライバル銀行の住宅ローンの審査を通した上で現在の銀行に対して金利交渉をすれば、ギリギリまで金利を下げてくれる可能性が高いということです。

借り換えには借り換え費用がかかりますし、平日の昼間に休みをとって金融機関で手続きをしなければなりません。これに対して、金利交渉は、昼休みに10分程度の電話を一本かけるだけで可能です。

私は実際にこの方法で0.2%金利を下げてもらい31万円も得しました。ホントに昼休みに電話を一本かけて、一言こう言っただけです。

『金利の見直しをお願いします』

借り換え審査に通ったら銀行に電話で金利交渉してください。そして、金利交渉できるように、現在の住宅ローンと同じ金利タイプでも借り換え審査を通しておきましょう。

例えば現在は変動金利から固定金利に借り換えるつもりであっても、あえて変動金利でも審査を通しておき、金利交渉で言えるようにしておくのです。

各目的別の住宅ローンランキングへのリンク

ランキング 年齢
20代 30代 40代 50代以上
新規借入 20代800未満 30代600未満 40代600未満 50代1000未満
30代600~1200 40代600~1200 50代1000以上
20代800以上 30代1200以上 40代1200以上
借り換え 20代借換 30代借換 40代借換 50代借換
団信 20代団信 30代団信 40代団信 50代団信

Posted by sennich