40代世帯年収600万以上1200万未満の最適住宅ローンランキング

2018年10月28日2025年7月3日

40代世帯年収600万以上1200万未満：物件価格の平均4110万円、住宅ローンの平均3590万円

40代で世帯年収600万以上1200万円未満は、40代でマイホームを購入する人のボリュームゾーンであり、相談事例も最多です。

このグループのご相談者の世帯年収の平均は818万円です。つまり概ね、

• 年収の5.0倍の物件を購入し、
• 年収の4.4倍の住宅ローンを組む

という人が平均的なモデルとなります。これは多くの人が安全圏のレンジを超えた住宅ローンを組んでいることを意味します。ランキングの後で詳しく解説します。

【注目情報】

2024年2月からはフラット３５の金利引き下げ制度「子育てプラス」がスタートするので、当初の期間最大1％引き下げとなります。子どもがいなくても夫婦どちらかが40歳未満であれば適用となります。詳しくはフラット３５は子育て世帯で最大1％引き下げに拡大【子育てプラス（仮称）】を公認会計士が解説｜千日のブログにわかりやすく書いています。

固定金利のランキング

ニーズに対して最適（1位）となる住宅ローンの商品とそのメリット・デメリットをまとめています。

2025年7月金利

順位←最適な人	１位←子育て世帯で全疾病団信に加入し定年後も金利を固定したい人
住宅ローン名（金融機関）	対面で相談→フラット３５保証型（SBIマネープラザ 所属銀行:住信SBIネット銀行）
	webで申込→フラット３５保証型（住信SBIネット銀行）
金利（借入割合）	年1.76%(80%以下) 　年1.81%(90%以下) 子育てプラスで上記から最大1％引下げ（当初5年～）
事務手数料（税込）	借入額×2.2%
メリット（注目） SBIマネープラザは全国的に対面店舗があり、業界最低金利の変動金利とフラット３５最低金利を比較シミュレーションした上で申し込みが出来る。 団信込みのフラット３５で最も低金利、全疾病保障が金利上乗せなしで付く。 金利引下げ制度【子育てプラス】で当初期間は最大1％引下げになる。 デメリット（注意） 銀行指定の一般団信への加入が必須となる。ただし全疾病保障に落ちても一般団信に通れば融資可能。 最低1割の頭金が必要。ただし諸費用も借入に含めることができる。 リフォーム資金は融資の対象にならないため「リノベ」の金利引下げは使えない。 つなぎ融資の取り扱いはなく土地の取得から自己資金が必要。土地の取得時期が申し込みの前々年度4月1日以降である場合は完成時に土地取得費もあわせて借入できる。

 

順位←最適な人	１位←子育て世帯で最も低金利で固定したい人
住宅ローン名（金融機関）	スーパーフラット 35年固定 団信加入（ARUHI）
金利	「8」年1.72%　「9」年1.82% 子育てプラスで上記から最大1％引下げ（当初5年～）
事務手数料（税込）	借入額×2.2%
メリット（注目）  頭金を多く入れるほど金利が引下げられる。金利が下がる頭金の割合は最大5割まで。親の援助や親ローンも頭金にできる。 金利引下げ制度【子育てプラス】で当初期間は最大1％引下げになる。 実行後は住所変更を通知して賃貸への転用が可能。セカンドハウスにも融資可能。 デメリット（注意） 団信は一般団信となり死亡と高度障害が対象となる、機構団信の身体障害保障は付帯しない。 頭金の割合は5％刻みで段階的に金利が下がるが、金利の下がり幅は均等ではなく、頭金を多く入れた割にあまり下がらないゾーンもある。 頭金の不足分をARUHIから借りることはできない。ただし手数料等も借入に含めることができる。 頭金を入れすぎて手許資金が少なくなるとかえって危険！また住宅ローン控除の恩恵も減ってしまう。 分割融資の取り扱いはないが、1年以内のつなぎ融資はあり金利は2.2%～。

 

順位←最適な人	１位←フルローンで低金利で固定したい人
住宅ローン名（金融機関）	全期間固定31～35年（三菱ＵＦＪ銀行）
金利	年2.570%～年HPご確認%※
事務手数料（税込）	借入額×2.2%
※適用金利や引下幅は、お申込み内容や審査結果等により決定いたします。
メリット（注目） 女性向け特典として出産前から出産後6ヵ月以内に申し出ることで１年間の金利を0.2%優遇する。特典の適用には条件があるため詳細は公式サイトから確認してください。 【疾病保障付住宅ローン】（7大疾病100%）は対象疾病で1日の入院でもローンがゼロ円となる。医療現場を知る医療関係者に人気。 リフォーム資金も融資対象になるため、中古住宅のリノベにも使える。 デメリット（注意） 【疾病保障付住宅ローン】は住宅ローンの実行時点で満50歳の誕生日を過ぎていると加入できない。 分割融資、つなぎ融資の可否については個別案件ごとの判断となる。

 

変動金利のランキング

ニーズに対して最適（1位）となる住宅ローンの商品とそのメリット・デメリットをまとめています。

2025年7月金利

 

順位←最適な人	１位←住宅ローン控除を利用し金利負担なしで手厚い保険を掛けたい人
住宅ローン名（金融機関）	変動金利（三菱ＵＦＪ銀行）
金利	年0.595%～年HPご確認%※
事務手数料（税込）	借入額×2.2%
※適用金利や引下幅は、お申込み内容や審査結果等により決定いたします。
メリット（注目） 【疾病保障付住宅ローン】（7大疾病100%）は対象疾病で1日の入院でもローンがゼロ円となる。医療現場を知る医療関係者に人気（加入できるのは満50歳まで）。住宅ローン控除で保険料0.3%の負担は軽減される。 リフォーム資金も融資対象になるため、中古住宅のリノベにも使える。 デメリット（注意） 変動金利で借りて金利が上がったらいくら支払額が増えるか金利が上がったらどうする？シミュレーションで把握しておこう。 分割融資、つなぎ融資の可否については個別案件ごとの判断となる。

 

順位←最適な人	１位←初めての住宅ローン変動か固定か対面で相談したい人
住宅ローン名（金融機関）	変動金利（SBIマネープラザ 所属銀行:住信SBIネット銀行）
金利(金利プラン)	年0.65%（通期引き下げプラン）※
事務手数料（税込）	借入額×2.2%
※上記は物件価格80%以内でお借入れの場合
メリット（注目） SBIマネープラザは全国的に対面店舗があり、業界最低金利の変動金利とフラット３５保証型を比較シミュレーションした上で申し込みが出来る。 通常の団信に加えて全疾病保障（精神疾患以外の全ての病気とケガ）が金利上乗せなしで付く（加入に年齢制限なし）。 変動金利の5年ルールと125％ルールの適用がある。5年間は毎月返済額はそのまま、1度に上がる毎月返済額は従前の125%までが上限となる。 デメリット（注意） 「住宅ローン」と「フラット３５」の両方を相談できるが、同時に両方を申し込むことはできない。 銀行指定の一般団信への加入が必須となる。ただし全疾病保障に落ちても一般団信に通れば融資可能。 金利が上がったらいくら支払額が増えるか金利が上がったらどうする？シミュレーションで把握しておこう。 土地先行プランで土地購入時と建物完成時の 2回に分けて分割融資が可能。着手金、中間金のつなぎ融資の取り扱いはない。 リフォーム資金は融資の対象外。ただし中古物件の引渡しまでに工事が完了し、購入資金と同時にリフォーム代金を支払う場合は融資対象となる。

 

初めて買う人・住み替える人 独身からファミリーまで 50歳からの賢い住宅購入

少子高齢化社会の前提のもと、40代後半から50代前半のタイミングで家を買う、または買い替えようという人がこれからの人生を幸福に過ごすために、現状を把握し、計画を立て、実行していくためのノウハウを提供するものです。

必ず読んでください！ランキング使用上の注意点

下の表は相談者の年齢と世帯年収別の物件価格の平均と住宅ローンの平均を表にしたものですが、30代の同じ年収の人達と同じ位の住宅ローンの金額になっているのですよ。
（単位：百万円）

世帯年収（万円）	年齢
	20代	30代	40代	50代以上
400未満	物件39.1 ﾛｰﾝ36.8	物件31.5 ﾛｰﾝ28.8	物件27.0 ﾛｰﾝ21.6	物件31.4 ﾛｰﾝ21.1
400～600
600～800		物件42.7 ﾛｰﾝ37.8	物件41.1 ﾛｰﾝ35.9
800～1000	物件56.7 ﾛｰﾝ40.1
1000～1200				物件49.5 ﾛｰﾝ42.7
1200～1500		物件74.1 ﾛｰﾝ64.2	物件66.2 ﾛｰﾝ58.9
1500～2000
2000以上

年齢、年収ごと住宅ローンの平均と事例データベース

では、幾らが適正な金額なのか？にお答えしましょう。

下の表は私の著書の住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本でご紹介している、無理なく返済できる住宅ローンを見積もる４つのルールです。

1. 毎月の返済は手取り月収の４割以下でボーナス払いなし
2. 返済額が一定になる元利均等返済方式
3. シミュレーションの金利は固定金利
4. 定年（60歳）時のローン残高は1000万円以下

この４つのルールを、45歳の各年収でスタートし、無理なく完済できる住宅ローンの金額として、表にすると以下のようになります。

（単位：万円）

年収	月収	45歳
300	15	1815
400	20	2255
600	25	2470
700	30	2870
900	35	3130
1000	40	3510
1200	50	5798

注１：年収に対する月収は扶養家族やボーナスに配分される額によっても違ってきますのであくまで目安としてご利用ください。

注２：世帯年収1200万円からは「１．毎月の返済は手取り月収の5割以下でボーナス払いなし」という前提で計算しています。収入が多いので割合が高くなっても生活可能だからです。

注３：表は60歳定年を前提にしています。65歳定年の人は自分の年齢より5歳若い年齢を当てはめてください。医師や自営業など決められた定年が無い人は70歳定年としますので自分の年齢より10歳若い年齢を当てはめてください。

ご相談者の平均的な年収818万の対応するところは700万（2870万円）と900万（3130万円）中間くらいですので、3000万円が適正な住宅ローンです。

しかし、ご相談者の平均の住宅ローンは3590万円ですから590万円（約2割）もオーバーしているんですね！

40代ということは定年の60歳まであと20年を切っています。残りの年数は短くなっているという点に注意が必要です。

30代までなら、最長の35年の返済期間をとって、自然体で返済していけば定年時にはそれなりに残高も小さくなっているので完済できるという見込みを立てやすいです。

しかし40代からは自然体で返済するのでは危ない、計画的に繰上げ返済資金を貯めていかなければ危ないのです。

特に夫婦共働きの場合で、10歳以上歳の差がある場合は、年齢の高い方が一般的に年収が高く、かつ、かなり先に定年退職を迎えます。

今の主力の大黒柱がリタイヤした後の返済をどうするか？も考えたうえで最適な住宅ローンを決めなければなりません。特に共働きの場合は40代共働き夫婦の最適住宅ローンランキングを参考にしてください。

40代にお勧めする住宅ローンのランキングポリシー

ランキングの順位は、典型的なモデルを想定して便宜上つけた順位付けです。ご自身の状況と照らし合わせて、最も適合した住宅ローンを見つけてください。

最適な住宅ローンは、早い段階で一つに絞るのではなく、複数の金融機関、金利タイプで本審査を通しておき、ギリギリまで引っ張って一番有利なものに決定するのがセオリーです。最低でも第2候補まで審査を通しておいてください。

月初の各行の住宅ローンの発表に合わせてランキングの金利や順位を更新します。念のため、引き渡しの前月までは毎月チェックしてください。

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