40代世帯年収600万以上1200万未満の最適住宅ローンランキング

2018年10月28日2021年7月30日

40代世帯年収600万以上1200万未満：物件価格の平均4110万円、住宅ローンの平均3590万円

40代で世帯年収600万以上1200万円未満は、40代でマイホームを購入する人のボリュームゾーンであり、相談事例も最多です。

このグループのご相談者の世帯年収の平均は818万円です。つまり概ね、

• 年収の5.0倍の物件を購入し、
• 年収の4.4倍の住宅ローンを組む

という人が平均的なモデルとなります。これは多くの人が安全圏のレンジを超えた住宅ローンを組んでいることを意味します。ランキングの後で詳しく解説します。

変動金利と固定金利の比較は住宅ローン比較シミュレーションをご利用ください。

変動金利（3年固定）のランキング

ニーズに対して最適（1位）となる住宅ローンの商品とそのメリット・デメリットをまとめています。

2021年8月金利

順位←最適な人	１位←住宅ローン控除を利用し金利負担なしで手厚い保険を掛けたい人
住宅ローン名（金融機関）	ネット専用住宅ローン3年固定（三菱ＵＦＪ銀行）
金利	3年固定0.34%←史上最低（以降店頭金利-1.75％）
事務手数料（税込）	借入額×2.2%
メリット（注目） 固定期間が終わった後の金利引き下げ幅が業界トップクラスであり、3年固定は基準金利から1.75%の引き下げになる。固定期間後も借り続けてOK。 7大疾病保障（3大疾病保障充実タイプ）は対象疾病で1日の入院でもローンがゼロ円となる。医療現場を知る医療関係者に人気（加入できるのは満50歳まで）。住宅ローン控除で保険料0.3%の負担は無し。 リフォーム資金も融資対象になるため、中古住宅のリノベにも使える。 デメリット（注意） 固定期間後に指定しなければ変動金利になる。固定期間終了後の残高と毎月の支払額がいくらになるか住宅ローン比較シミュレーションで把握しておこう。 変動金利になった後は金利が上がったらいくら支払額が増えるか金利が上がったらどうする？シミュレーションで把握しておこう。 分割融資、つなぎ融資の可否については個別案件ごとの判断となる。

順位←最適な人	１位←0.3パー台の変動でガン50％団信と全疾病団信を付けたい人
住宅ローン名（金融機関）	変動金利（auじぶん銀行）
金利（金利タイプ/プラン）	HPご確認%（変動金利/全期間引き下げプラン）
事務手数料（税込）	借入額×2.2%
※審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となる。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定される。
メリット（注目） じぶんでんきや携帯電話とセット契約で金利の引き下げがある。加えて金利上乗せなしでガン50％保障と全疾病保障が付く。 ガン50％保障はガンと診断された時点でローン残高が50％になる保障が金利上乗せなしで付帯する（加入できるのは満50歳まで）。 全疾病保障は全ての病気とケガで入院が31日以上になったら、毎月の住宅ローン残高が支払われる。そして全ての病気とケガで180日以上入院すると住宅ローンがゼロ円になる保障が金利上乗せなしで付帯する（加入できるのは満50歳まで）。 変動金利の5年ルールと125％ルールの適用がある。5年間は毎月返済額はそのまま、1度に上がる毎月返済額は従前の125%までが上限となる。 デメリット（注意） 金利が上がったらいくら支払額が増えるか金利が上がったらどうする？シミュレーションで把握しておこう。 分割融資、つなぎ融資の取り扱いはない。自分でつなぎ融資を手配し、他社で借入したつなぎ融資分を新規借入に含めて申し込むことはできる。 リフォーム資金は融資対象にならないため、中古住宅をリノベする人には不向き。

順位←最適な人	１位←初めての住宅ローン変動か固定か対面で相談したい人
住宅ローン名（金融機関）	対面で相談→ミスター住宅ローンREAL変動金利（SBIマネープラザ）
金利(金利プラン)	0.410%（通期引き下げプラン）
事務手数料（税込）	借入額×2.2%
メリット（注目） SBIマネープラザはネット銀行でありながら全国的に実店舗があり、業界最低金利の変動金利とフラット３５保証型を比較シミュレーションした上で申し込みが出来る。 通常の団信に加えて全疾病保障（精神疾患以外の全ての病気とケガ）が金利上乗せなしで付く（加入に年齢制限なし）。 変動金利の5年ルールと125％ルールの適用がある。5年間は毎月返済額はそのまま、1度に上がる毎月返済額は従前の125%までが上限となる。 デメリット（注意） 「ミスター住宅ローンREAL」と「フラット３５」の両方を相談できるが、同時に両方を申し込むことはできない。 銀行指定の一般団信への加入が必須となる。ただし全疾病保障に落ちても一般団信に通れば融資可能。 金利が上がったらいくら支払額が増えるか金利が上がったらどうする？シミュレーションで把握しておこう。 分割融資、つなぎ融資の取り扱いはない。自分でつなぎ融資を手配し、他社で借入したつなぎ融資分を新規借入に含めて申し込むことはできる。 リフォーム資金は融資の対象外。ただし中古物件の引渡しまでに工事が完了し、購入資金と同時にリフォーム代金を支払う場合は融資対象となる。

順位←最適な人	１位←今後転職や出産の可能性が高い人
住宅ローン名（金融機関）	変動金利（三井住友銀行）
金利	0.475%～0.675%
事務手数料（税込）	借入額×2.2%
メリット（注目） 本人もしくは配偶者の産休、育休、時短勤務、転職、単身赴任の転勤などのライフイベントで一時的に返済が難しくなった場合、手数料5,500円（税込）で最大6か月の返済を利息分のみにすることができる（最大10回、都度審査あり）。 返済額5年間一定ルールと返済額見直し125％ルールの適用があるため、金利が上がっても5年は元利均等返済は変わらず、6年目からの返済額は直前の125%までが上限となる。  新規借入については分割融資（1年以内かつ3回まで）、つなぎ融資どちらも対応している。借り換えは分割融資もつなぎ融資もなし。 デメリット（注意） 変動金利になった後は金利が上がったらいくら返済額が増えるか金利が上がったらどうする？シミュレーションで把握しておこう。  新規借入の分割融資は変動金利のみで固定金利は利用できない。そして分割融資期間は利息返済のみで元金返済はない。借り換えは分割融資もつなぎ融資もなし。

固定金利のランキング

ニーズに対して最適（1位）となる住宅ローンの商品とそのメリット・デメリットをまとめています。

2021年8月金利

順位←最適な人	１位←金利上乗せナシのガン50％団信と全疾病団信付きで定年までの年数を固定したい人
住宅ローン名（金融機関）	10年又は20年固定金利（auじぶん銀行）
金利(金利タイプ/プラン)	HPご確認%（10年固定金利/当初期間引き下げプラン） HPご確認%（20年固定金利/当初期間引き下げプラン）
事務手数料（税込）	借入額×2.2%
※審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となる。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定される。
メリット（注目） 40代から住宅ローンをスタートする人にとって、定年退職の60歳までの概ねの期間を固定すればよい。 じぶんでんきや携帯電話とセット契約で金利の引き下げがある。加えて金利上乗せなしでガン50％保障と全疾病保障が付く。 ガン50％保障はガンと診断された時点でローン残高が50％になる保障が金利上乗せなしで付帯する（加入できるのは満50歳まで）。 全疾病保障は全ての病気とケガで入院が31日以上になったら、毎月の住宅ローン残高が支払われる。そして全ての病気とケガで180日以上入院すると住宅ローンがゼロ円になる保障が金利上乗せなしで付帯する（加入できるのは満50歳まで）。 デメリット（注意） 固定期間終了後の基準金利からの引き下げ幅は-0.8%しかない（主要銀行で最低レベル）。固定期間終了時の残高と毎月返済額がいくらになるか住宅ローン比較シミュレーションで把握しておこう。 分割融資、つなぎ融資の取り扱いはない。自分でつなぎ融資を手配し、他社で借入したつなぎ融資分を新規借入に含めて申し込むことはできる。 リフォーム資金は融資対象にならないため、中古住宅をリノベする人には不向き。

順位←最適な人	１位←金利上乗せナシの全疾病団信で定年後も細く長く継続し金利を固定したい人
住宅ローン名（金融機関）	対面で相談→フラット３５保証型（SBIマネープラザ）
	webで申込→フラット３５保証型（住信SBIﾈｯﾄ銀行）
金利（借入割合）	1.12%(80%以下) 1.21%(90%以下) 「S」は当初5年or10年間-0.25%
事務手数料（税込）	借入額×2.2%
メリット（注目） SBIマネープラザはネット銀行でありながら全国的に実店舗があり、業界最低金利の変動金利とフラット３５最低金利を比較シミュレーションした上で申し込みが出来る。 団信込みのフラット３５で最も低金利、全疾病保障が金利上乗せなしで付く。 「S」の補助金適用があれば当初10年or5年間は0.25%引き下げ。当初の期間は1％未満になることもある。 実行後は住所変更を通知するだけで賃貸への転用が可能（民間銀行では厳しくチェックされる）。 デメリット（注意） 銀行指定の一般団信への加入が必須となる。ただし全疾病保障に落ちても一般団信に通れば融資可能。 最低1割の頭金が必要。ただし諸費用も借入に含めることができる。 リフォーム資金は融資の対象にならないため「リノベ」の補助金も受けられない。  分割融資、つなぎ融資の取り扱いはなく土地の取得から自己資金が必要。土地の取得時期が申し込みの前々年度4月1日以降である場合は完成時に土地取得費もあわせて借入できる。

順位←最適な人	１位←頭金3割以上出せて細く長く金利を固定したい人
住宅ローン名（金融機関）	スーパーフラット５or６or７ 35年固定 団信加入（ARUHI）
金利	「５」1.07%「６」1.11% 「７」1.13% 「S」は当初5年or10年間-0.25% 「リノベ」は-0.5%
事務手数料（税込）	借入額×2.2%
メリット（注目） 金利が下がる頭金の割合は最大5割まで。親の援助や親ローンも頭金にできる。 「S」の補助金適用があれば当初10年or5年間は0.25%引き下げ。当初の期間は1.0％未満になることもある。 「リノベ」の補助金適用があれば当初10年or5年間は0.5%引き下げ。当初の期間は0.7％未満になることもある。 実行後は住所変更を通知するだけで賃貸への転用が可能（民間銀行では厳しくチェックされる）セカンドハウスにも融資可能。 デメリット（注意） 団信は一般団信となり死亡と高度障害が対象となる、機構団信の身体障害保障は付帯しない。 頭金の割合は5％刻みで段階的に金利が下がるが、金利の下がり幅は均等ではなく、頭金を多く入れた割にあまり下がらないゾーンもある。 頭金の不足分をARUHIから借りることはできない。ただし手数料等も借入に含めることができる。 頭金を入れすぎて手許資金が少なくなるとかえって危険！また住宅ローン控除の恩恵も減ってしまう。 分割融資の取り扱いはないが、1年以内のつなぎ融資はあり金利は2.2%～。

必ず読んでください！ランキング使用上の注意点

下の表は相談者の年齢と世帯年収別の物件価格の平均と住宅ローンの平均を表にしたものですが、30代の同じ年収の人達と同じ位の住宅ローンの金額になっているのですよ。
（単位：百万円）

世帯年収（万円）	年齢
	20代	30代	40代	50代以上
400未満	物件39.1 ﾛｰﾝ36.8	物件31.5 ﾛｰﾝ28.8	物件27.0 ﾛｰﾝ21.6	物件31.4 ﾛｰﾝ21.1
400～600
600～800		物件42.7 ﾛｰﾝ37.8	物件41.1 ﾛｰﾝ35.9
800～1000	物件56.7 ﾛｰﾝ40.1
1000～1200				物件49.5 ﾛｰﾝ42.7
1200～1500		物件74.1 ﾛｰﾝ64.2	物件66.2 ﾛｰﾝ58.9
1500～2000
2000以上

年齢、年収ごと住宅ローンの平均と事例データベース

では、幾らが適正な金額なのか？にお答えしましょう。

下の表は私の著書の住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本でご紹介している、無理なく返済できる住宅ローンを見積もる４つのルールです。

1. 毎月の返済は手取り月収の４割以下でボーナス払いなし
2. 返済額が一定になる元利均等返済方式
3. シミュレーションの金利は固定金利
4. 定年（60歳）時のローン残高は1000万円以下

この４つのルールを、45歳の各年収でスタートし、無理なく完済できる住宅ローンの金額として、表にすると以下のようになります。

（単位：万円）

年収	月収	45歳
300	15	1815
400	20	2255
600	25	2470
700	30	2870
900	35	3130
1000	40	3510
1200	50	5798

注１：年収に対する月収は扶養家族やボーナスに配分される額によっても違ってきますのであくまで目安としてご利用ください。

注２：世帯年収1200万円からは「１．毎月の返済は手取り月収の5割以下でボーナス払いなし」という前提で計算しています。収入が多いので割合が高くなっても生活可能だからです。

注３：表は60歳定年を前提にしています。65歳定年の人は自分の年齢より5歳若い年齢を当てはめてください。医師や自営業など決められた定年が無い人は70歳定年としますので自分の年齢より10歳若い年齢を当てはめてください。

ご相談者の平均的な年収818万の対応するところは700万（2870万円）と900万（3130万円）中間くらいですので、3000万円が適正な住宅ローンです。

しかし、ご相談者の平均の住宅ローンは3590万円ですから590万円（約2割）もオーバーしているんですね！

40代ということは定年の60歳まであと20年を切っています。残りの年数は短くなっているという点に注意が必要です。

30代までなら、最長の35年の返済期間をとって、自然体で返済していけば定年時にはそれなりに残高も小さくなっているので完済できるという見込みを立てやすいです。

しかし40代からは自然体で返済するのでは危ない、計画的に繰上げ返済資金を貯めていかなければ危ないのです。

特に夫婦共働きの場合で、10歳以上歳の差がある場合は、年齢の高い方が一般的に年収が高く、かつ、かなり先に定年退職を迎えます。

今の主力の大黒柱がリタイヤした後の返済をどうするか？も考えたうえで最適な住宅ローンを決めなければなりません。特に共働きの場合は40代共働き夫婦の最適住宅ローンランキングを参考にしてください。

40代にお勧めする住宅ローンのランキングポリシー

ランキングの順位は、典型的なモデルを想定して便宜上つけた順位付けです。ご自身の状況と照らし合わせて、最も適合した住宅ローンを見つけてください。

最適な住宅ローンは、早い段階で一つに絞るのではなく、複数の金融機関、金利タイプで本審査を通しておき、ギリギリまで引っ張って一番有利なものに決定するのがセオリーです。最低でも第2候補まで審査を通しておいてください。

月初の各行の住宅ローンの発表に合わせてランキングの金利や順位を更新します。念のため、引き渡しの前月までは毎月チェックしてください。

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