2018年10月28日2020年11月3日

40代世帯年収600万以上1200万未満：物件価格の平均4120万円、住宅ローンの平均3570万円←イエローシグナル！

40代で世帯年収600万以上1200万円未満は、40代でマイホームを購入する人のボリュームゾーンであり、相談事例も最多です。

このグループのご相談者の世帯年収の平均は790万円です。つまり概ね、

• 年収の5.2倍の物件を購入し、
• 年収の4.5倍の住宅ローンを組む

という人が平均的なモデルとなります。これは多くの人が安全圏のレンジを超えた住宅ローンを組んでいることを意味します。

下の表は相談者の平均を表にしたものですが、30代の同じ年収の人達と同じ位の住宅ローンの金額になっているのですよ。

（単位：百万円）

世帯年収（万円）	年齢
	20代	30代	40代	50代以上
400未満	物件36.8 ﾛｰﾝ33.3	物件28.4 ﾛｰﾝ24.5	物件30.2 ﾛｰﾝ22.6	物件20.6 ﾛｰﾝ17.3
400～600
600～800		物件41.2 ﾛｰﾝ37.8	物件41.2 ﾛｰﾝ35.7
800～1000	物件47.6 ﾛｰﾝ44.5
1000～1200				物件44.2 ﾛｰﾝ35.0
1200～1500		物件69.5 ﾛｰﾝ57.2	物件62.9 ﾛｰﾝ59.3
1500～2000
2000以上

年齢、年収ごと住宅ローンの平均と事例データベース

では、幾らが適正な金額なのか？にお答えしましょう。

下の表は私の著書の住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本でご紹介している、無理なく返済できる住宅ローンを見積もる４つのルールです。

1. 毎月の返済は手取り月収の４割以下でボーナス払いなし
2. 返済額が一定になる元利均等返済方式
3. シミュレーションの金利は固定金利（1.20%）
4. 定年（60歳）時のローン残高は1000万円以下

この４つのルールを、45歳の各年収でスタートし、無理なく完済できる住宅ローンの金額として、表にすると以下のようになります。

（単位：万円）

年収	月収	45歳
300	15	1815
400	20	2255
600	25	2470
700	30	2870
900	35	3130
1000	40	3510
1200	50	5798

注１：年収に対する月収は扶養家族やボーナスに配分される額によっても違ってきますのであくまで目安としてご利用ください。

注２：世帯年収1200万円からは「１．毎月の返済は手取り月収の5割以下でボーナス払いなし」という前提で計算しています。収入が多いので割合が高くなっても生活可能だからです。

注３：表は60歳定年を前提にしています。65歳定年の人は自分の年齢より5歳若い年齢を当てはめてください。医師や自営業など決められた定年が無い人は70歳定年としますので自分の年齢より10歳若い年齢を当てはめてください。

ご相談者の平均的な年収790万の対応するところは700万（2870万円）と900万（3130万円）中間くらいですので、3000万円が適正な住宅ローンです。

しかし、ご相談者の平均の住宅ローンは3570万円ですから570万円（約19%）もオーバーしているんですね！

40代ということは定年の60歳まであと20年を切っています。残りの年数は短くなっているという点に注意が必要です。

30代までなら、最長の35年の返済期間をとって、自然体で返済していけば定年時にはそれなりに残高も小さくなっているので完済できるという見込みを立てやすいです。

しかし40代からは自然体で返済するのでは危ない、計画的に繰上げ返済資金を貯めていかなければ危ないのです。

特に夫婦共働きの場合で、10歳以上歳の差がある場合は、年齢の高い方が一般的に年収が高く、かつ、かなり先に定年退職を迎えます。

今の主力の大黒柱がリタイヤした後の返済をどうするか？も考えたうえで最適な住宅ローンを決めなければなりません。

そこでここでは、以下の２つのケースでそれぞれ最適な住宅ローンランキングを行います。

1. 単独収入or同年代の共働き夫婦
2. 10歳以上歳の差の共働き夫婦にお勧めのミックスローン

必ず読んでください！ランキング使用上の注意点

ランキングの順位は、典型的なモデルを想定して便宜上つけた順位付けです。ご自身の状況と照らし合わせて、最も適合した住宅ローンを見つけてください。

最適な住宅ローンは、早い段階で一つに絞るのではなく、複数の金融機関、金利タイプで本審査を通しておき、ギリギリまで引っ張って一番有利なものに決定するのがセオリーです。最低でも第2候補まで審査を通しておいてください。

月初の各行の住宅ローンの発表に合わせてランキングの金利や順位を更新します。念のため、引き渡しの前月までは毎月チェックしてください。

単独収入or同年代の共働き夫婦

変動金利と固定金利でそれぞれランキングを行います。それぞれの上位の金利タイプで審査を通しておけば、直前に経済情勢の変動があっても慌てることなく有利な方を選ぶことが出来るでしょう。

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変動金利のランキング

2020年11月金利

順位	銀行名（商品名）
	金利	保証料	事務手数料（税込）
	おすすめする理由
	関連記事へのリンク
１位	SBIマネープラザ＜店舗相談 ミスター住宅ローンREAL 変動金利＞
	0.410%	ゼロ円	借入額×2.2%
	2割の頭金をあえて温存し、住宅ローン控除を最大限に受けるなら変動金利。 変動金利で借りる場合の２つの「四」をクリアできる人に向いている。 通常の団信に加えて全疾病保障（精神疾患以外の全ての病気とケガ）を無料で付帯する。 ネット銀行の商品でありながら、店舗での相談が可能（19時まで時間拡大中）なので安心感が高い。
	30秒で来店予約できます（公式サイトへ）☟
２位	三菱UFJ銀行＜ネット専用住宅ローン3年固定＞
	0.34%	ゼロ円	借入額×2.2%
	頭金となる自己資金が少なく、現時点の収入では金利変動リスクに対応できない（２つの「四」をクリアできない）が、今後の収入増又は安定が見込める人。 3年の固定期間が終わった後も他の大手銀行の変動金利と同水準。 契約の完全電子化を国内初で導入しておりネット専用住宅ローンなら印紙税が不要になる。 7大疾病保障についてはは他行と違い、毎月保険料を払うことができるのでいつでも解約可能。
	詳細はこちら（公式サイトへ）☟

以上

固定金利のランキング

2020年11月金利

順位	銀行名（商品名）
	金利	保証料	事務手数料（税込）
	おすすめする理由
	関連記事へのリンク
１位	ARUHI＜スーパーフラット７or８(S)　35年固定＞
	「７」1.16%「８」1.21% Sは当初5年or10年間-0.25%	ゼロ円	借入額×2.2%
	頭金3割なら「７」で0.15%金利引き下げ、頭金2割なら「８」で0.1%金利引き下げ。 さらに「S」の補助金適用があれば当初10年or5年間は0.25%引き下げ。 全国170か所の店舗で相談可能で、Sの補助金の適用可否についても相談できて心強い。 事前審査は当日回答、本審査は最短3日のスピードなので当月申込みの当月実行も可能。 実行後は住所変更を通知するだけで賃貸への転用が可能（民間ではありえない）。
	申込or相談予約はこちら（公式サイトへ）☟
２位	auじぶん銀行　＜20年固定＞
	1.011% 当初期間引き下げタイプ/20年固定	ゼロ円	借入額×2.2%
	40代から住宅ローンをスタートする人にとって、定年退職の60歳までの期間の金利を固定してくれるので、ちょうど良い固定期間である。 がん５０％保障と全疾病保障が金利上乗せなしで付帯する。
	無料団信の保障の厚さナンバーワン！

10歳以上歳の差の共働き夫婦にお勧めのミックスローンランキング

10歳以上の歳の差夫婦で、収入の多い方が残り10数年で定年退職となる状態での住宅ローンは心配になりますよね。夫が60歳でリタイアしたとすると、年金の支給開始65歳までの5年間は妻の収入だけになります。

この5年間を無理なく乗り切れる住宅ローンの借り方、返し方というのがポイントです。

つまり、10年固定（夫の定年退職まで）と20年又は30年固定（妻の定年退職まで）のミックスローンを使って返済額を段階的に減らす方法です。

当初の10年間は夫婦二人の収入で両方の返済を行います。そして、夫の定年前にやってくる10年後の残高を一括返済します。これは10年間の貯蓄によって賄います。できれば退職金に手を付けない方が良いでしょう。

住宅ローン控除は12月31日時点の住宅ローン残高の1％を所得税等から控除する減税制度ですので、当初の10年は繰上げ返済せず10年経過してから一括返済する方が良いです。

こうすることで、住宅ローン控除の恩恵を無駄なく受けられます。このような期間のミックスローンでお勧めは以下のとおりです。

2020年11月金利

順位	銀行名（商品名）
	金利	保証料	事務手数料（税込）
	おすすめする理由
	関連記事へのリンク
１位	auじぶん銀行　＜変動と20年固定or10年固定と20年固定のミックス＞
	変動金利0.410% 全期間引き下げタイプ/変動金利 10年固定0.540% 20年固定1.011% 当初期間引き下げタイプ/10年20年固定	ゼロ円	借入額×2.2%
	変動金利、10年固定、20年固定がどれも低いので「変動金利と20年固定のミックス」と「10年固定と20年固定のミックス」のどちらも可能。 三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同出資して設立したネット銀行。 通常の団信に加えてガンと診断されたらローン残高が50％になる保障が無料で付帯し、さらに全疾病保障（全ての病気とケガで180日以上入院すると住宅ローンがゼロ円）も無料で付帯する。病気のリスクが高くなってくる40代から選ぶと良い。 ネット銀行の商品でありながら、契約まで最短10日の審査スピードが魅力。 10年固定と20年固定は上昇傾向にあるので、ランキングの1位から3位まであわせて本審査まで通しておくべし。
	無料団信の保障の厚さナンバーワン！
２位	ソニー銀行　＜10年固定と20年固定のミックス＞
	10年固定0.550% 20年固定1.078%	ゼロ円	借入額×2.2%
	ソニーグループが設立したネット銀行。 ガン50％団信が無料で付き、ワイド団信も安い。 変動から固定、固定から変動への乗り換えが自由。 当初の固定期間が終わった後の引き下げ幅が0.6%と最も低いのが注意点。
	千日のブログへ☟ 2019年に最低金利となった銀行のオススメ住宅ローンとその賢い利用法
２位	SBIマネープラザ＜店舗相談 ミスター住宅ローンREAL 変動と20or30年固定のミックス＞
	変動金利0.41% 20年固定1.28% 30年固定1.51%	ゼロ円	借入額×2.2%
	変動金利の金利上昇リスクに対応できる人向け。 通常の団信に加えて全疾病保障（精神疾患以外の全ての病気とケガ）を無料で付帯する。 ネット銀行の商品でありながら、店舗での相談が可能（19時まで時間拡大中）なので安心感が高い。
	30秒で来店予約できます（公式サイトへ）☟
３位	三井住友信託銀行＜10年固定と20or30年固定のミックス　融資手数料型＞
	10年固定0.57% 20年固定1.02% 30年固定1.07%	ゼロ円	借入額×2.2%
	10年固定は少し高めだが、長く借りる方の20年固定と30年固定の金利が低金利である。 ワンライティングミックスローンというサービスがあり、一つの契約書でミックスローンを組めるので、ミックスローンを組む場合に手数料が高くならない。 女性向けに入院日額1000円を保障する医療保険を無料で付帯している。
	公式サイト☟ 三井住友信託銀行住宅ローン

以上

40代独身女性（世帯）年収600万以上1200万未満の最適住宅ローンランキング

2020年11月金利

順位	銀行名（商品名）
	金利	保証料	事務手数料（税込）
	おすすめする理由
	関連記事へのリンク
１位	ARUHI＜スーパーフラット９(S) 35年固定 頭金10％以上＞団信不加入
	0.98% Sは当初5年or10年間-0.25%	ゼロ円	借入額×2.2%
	アルヒのスーパーフラットは団信に加入しない場合0.28%引き下げとなる（他行は0.2%の引き下げ）。 単身者にとって自分の死亡後に住宅ローンをゼロ円にするインセンティブはなく、保険金で回収できる債権者が喜ぶだけ。 もちろん健康面の理由で団信に加入できない人にもお勧め。 さらに「S」の補助金適用があれば当初10年or5年間は0.25%引き下げ。 全国170か所の店舗で相談可能で、Sの補助金の適用可否についても相談できて心強い。 事前審査は当日回答、本審査は最短3日のスピードなので当月申込みの当月実行も可能。 実行後は住所変更を通知するだけで賃貸への転用が可能（民間ではありえない）。 【対談】単身女性が家を買うメリットと注意点をアルヒに聞いてきた！-千日のブログ
	申込or相談予約はこちら（公式サイトへ）☟
１位	ARUHI＜フラット35 ＞
	1.31% Sは当初5年or10年間-0.25%	ゼロ円	借入額×2.2%←web申し込みで半額キャンペーン中
	フラット35は借入後に賃貸に転用が可能であり、自分が住まなくなっても賃料で返済を継続できる。 さらに「S」の補助金適用があれば当初10年or5年間は0.25%引き下げ。 全国170か所の店舗で相談可能で、Sの補助金の適用可否についても相談できて心強い。 事前審査は当日回答、本審査は最短3日のスピードなので当月申込みの当月実行も可能。 【対談】単身女性が家を買うメリットと注意点をアルヒに聞いてきた！-千日のブログ
	申込or相談予約はこちら（公式サイトへ）☟
２位	auじぶん銀行　＜変動金利＞
	0.410% 全期間引き下げタイプ/変動金利	ゼロ円	借入額×2.2%
	ガンと正式診断された時点で保険金が支払われ、住宅ローンの残高が50%になり、毎月の返済も50%になる。居住も収入も本人だけという独身女性（男性）の場合はガン50％保障の方がリスク傾向にマッチした対策。 ガンと診断された時点で保険金が支払われるスピードが魅力。2019年2月から全疾病保障（全ての病気とケガで180日以上入院すると住宅ローンがゼロ円）がプラスされた。 ネット銀行の商品でありながら、契約まで最短10日の審査スピードが魅力。 ガンから復活すれば、その後の住宅ローンの負担は大きく軽減される。
	無料団信の保障の厚さナンバーワン！
３位	SBIマネープラザ＜店舗相談 ミスター住宅ローンREAL 変動金利＞
	0.410%	ゼロ円	借入額×2.2%
	変動金利の低さでは単独トップ。 通常の団信に加えて全疾病保障（精神疾患以外の全ての病気とケガ）を無料で付帯する。 女性にはガンと診断されたら30万円支給される保障が無料で付帯する。 ネット銀行の商品でありながら、店舗での相談が可能（19時まで時間拡大中）なので安心感が高い。
	30秒で来店予約できます（公式サイトへ）☟

各目的別の住宅ローンランキングへのリンク

ランキング	年齢
	20代	30代	40代	50代以上
新規借入	20代800未満	30代600未満	40代600未満	50代1000未満
		30代600～1200	40代600～1200	50代1000以上
	20代800以上	30代1200以上	40代1200以上
借り換え	20代借換	30代借換	40代借換	50代借換
団信	20代団信	30代団信	40代団信	50代団信