40代ワイド団信or団信に加入しない住宅ローンランキング

2021年4月16日

40代からは団信が加入がお得だが…健康リスク以外のリスクにも注意!

団信のコストと生命保険のコストを比較すると、一般的には40代からはワイド団信に加入した方がトクになります。しかし40代からは健康リスクもさることながら、子どもの学費(大学入学)や親の介護費用などで支出がかさむ時期でもあるため、そのリスクにも注意が必要です。

変動金利と固定金利の比較は住宅ローン比較シミュレーションをご利用ください。

40代ワイド団信の固定金利ランキング

ニーズに対して最適(1位)となる住宅ローンの商品とそのメリット・デメリットをまとめています。

2021年4月金利

順位←最適な人 1位←頭金1割以上出せて低金利で固定したい人
住宅ローン名(金融機関) スーパーフラット7or8or9 35年固定 ワイド団信(ARUHI)
金利 「7」1.22%「8」1.24% 「9」1.32%
ワイド団信+0.3%
「S」は当初5年or10年間-0.25% 「リノベ」は-0.5%
事務手数料(税込) 借入額×2.2%
メリット(注目)
  • 金利が下がる頭金の割合は最大5割まで。親の援助や親ローンも頭金にできる。
  • ワイド団信の引受保険会社はクレディ・アグリコル生命保険でワイド団信の国内シェアナンバーワン。
  • 「S」の補助金適用があれば当初10年or5年間は0.25%引き下げ。当初の期間は1.0%未満になることもある。
  • 「リノベ」の補助金適用があれば当初10年or5年間は0.5%引き下げ。当初の期間は0.8%未満になることもある。
  • 実行後は住所変更を通知するだけで賃貸への転用が可能(民間銀行では厳しくチェックされる)。
デメリット(注意)
  • 頭金の割合は5%刻みで段階的に金利が下がるが、金利の下がり幅は均等ではなく、頭金を多く入れた割にあまり下がらないゾーンもある。
  • 頭金の不足分をARUHIから借りることはできない。ただし手数料等も借入に含めることができる。
  • 返済負担率(年収に占める年間合計返済額の割合)は「9」で20%以下「8」以下からは30%以下でなければならない。
  • 分割融資の取り扱いはないが、1年以内のつなぎ融資はあり金利は2.2%~。

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順位←最適な人 1位←頭金1割無くワイド団信付きで低金利で固定したい人
住宅ローン名(金融機関) 35年固定 ワイド団信(みずほ銀行)
金利 1.08%
ワイド団信+0.3%
事務手数料(税込) 借入額×2.2%
メリット(注目)
  • ワイド団信の保険会社は損保ジャパン日本興亜ひまわり生命保険なので、クレディ・アグリコル生命保険とは異なる審査基準となる。
  • 頭金ゼロのフルローンでも融資可能で分割融資の取り扱いもある。
デメリット(注意)
  • メガバンクはフラット35よりも審査が厳しいため、フルローン可能でも融資可能額はフラット35より少額となることもある。
  • 「S」や「リノベ」の適用があればフラット35の方が低金利になる。
  • メインバンク(給与振り込み口座)とした場合、ATMの保守メンテナンスによる休止が多い。

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40代ワイド団信の変動金利ランキング

ニーズに対して最適(1位)となる住宅ローンの商品とそのメリット・デメリットをまとめています。

2021年4月金利

順位←最適な人 1位←妻とのペアローン又は妻を主債務者とし出産予定or直後の人
住宅ローン名(金融機関) ネット専用住宅ローン3年固定(三菱UFJ銀行)
金利 3年固定0.34%←史上最低(以降店頭金利-1.75%)
ワイド団信+0.3%
事務手数料(税込) 借入額×2.2%
メリット(注目)
  • 女性向け特典として出産予定・直後の金利を優遇する。出産前から出産後6ヵ月以内に申し出ると、そこから1年間、適用金利よりさらに年0.2%優遇される。
  • ワイド団信はクレディ・アグリコル生命保険で国内シェアNo.1。固定期間が終わった後の金利引き下げ幅が業界トップクラスであり、3年固定は基準金利から1.75%の引き下げとなる。
  • リフォーム資金も融資対象になるため、中古住宅のリノベにも使える。
デメリット(注意)

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順位←最適な人 1位←金利上乗せの少ないワイド団信に加入する人
住宅ローン名(金融機関) 変動セレクト 頭金10%以上(ソニー銀行)
金利 0.457%(変動セレクト住宅ローン)
ワイド団信+0.2%
事務手数料(税込) 借入額×2.2%
メリット(注目)
  • ワイド団信の金利上乗せが0.2%と安い。 変動から固定、固定から変動への乗り換えが自由。
  • ワイド団信はクレディ・アグリコル生命保険で国内シェアNo.1。
デメリット(注意)
  • 5年ルールと125%ルールの適用はなく、金利変動によって即支払額も変動するので注意。
  • 変動金利から固定金利への変更はいつでも手数料0円で変更可能だが固定金利から変動金利への変更はその時の金利により手数料がかかる。翌月の金利は前月中旬ごろにHPで公開される、ちょっとクセのある尖った商品。

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40代団信不加入の住宅ローンランキング

国内の住宅ローンで団信不加入を選択できるのはフラット35のみです。

2021年4月金利

順位←最適な人 1位←頭金1割以上出せて低金利で固定したい人
住宅ローン名(金融機関) スーパーフラット7or8or9 35年固定 団信不加入(ARUHI)
金利 「7」0.94%「8」0.96% 「9」1.04%
「S」は当初5年or10年間-0.25% 「リノベ」は-0.5%
事務手数料(税込) 借入額×2.2%
メリット(注目)
  • 金利が下がる頭金の割合は最大5割まで。親の援助や親ローンも頭金にできる。
  • 団信に加入しない場合0.28%引き下げとなる(他行は0.2%の引き下げ)。
  • 「S」の補助金適用があれば当初10年or5年間は0.25%引き下げ。当初の期間は0.7%未満になることもある。
  • 「リノベ」の補助金適用があれば当初10年or5年間は0.5%引き下げ。当初の期間は0.5%未満になることもある。
  • 実行後は住所変更を通知するだけで賃貸への転用が可能(民間銀行では厳しくチェックされる)。
デメリット(注意)
  • 頭金の割合は5%刻みで段階的に金利が下がるが、金利の下がり幅は均等ではなく、頭金を多く入れた割にあまり下がらないゾーンもある。
  • 頭金の不足分をARUHIから借りることはできない。ただし手数料等も借入に含めることができる。
  • 返済負担率(年収に占める年間合計返済額の割合)は「9」で20%以下「8」以下からは30%以下でなければならない。
  • 分割融資の取り扱いはないが、1年以内のつなぎ融資はあり金利は2.2%~。

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ワイド団信or団信不加入ランキング使用上の注意点

団信とは、住宅ローンの債務者が死亡や高度障害になったときに保険会社が住宅ローンを全部払ってくれてローンがゼロ円になる生命保険です。

生命保険なので健康面の条件をクリアしなければ加入は出来ません。そして民間住宅ローンを借りるには団信への加入が必須となります。

このページを読んでいる人の多くは健康上の理由から一般団信に加入できず、

  • 金利上乗せでワイド団信か?
  • 団信に加入しないフラット35か?

この2択になっている人だと思います。まず大きな方針として、自分はどちらにすべきなのか?を判断しなければ話が始まりません。

後述しますが、40代は一般的に団信に加入した方がオトクになる年齢です(高い健康リスクをカバーする割に保険料は割安です)。しかし40代からスタートする住宅ローンのリスクは健康リスクだけではないという点に注意が必要です。

他の年齢別ランキングへのリンク

40代は60歳残高のリスク、子どもの学費のリスクが大きい!健康リスクだけじゃない

団信(ワイド団信)はあくまで銀行が貸金の貸し倒れリスクをカバーする保険です。なので保険料は銀行が負担し、利用者には上乗せ金利を請求するという建前になっています。

はじめのうちは住宅ローンの残高は何千万もありますから保障が手厚い印象がありますが、住宅ローンは長年の返済によって減少して行く一方、病気による死亡リスクが高くなるのは、人生の後半です。

むしろ、病状の悪化や通院によって就業できる時間が減り、収入が減るリスクの方が高いのです。

また、40代からの住宅ローンの特徴として3つのリスクがあります。

  • 60歳(定年)の残高が大きいというリスク
  • 子どもの学費が高くなるリスク
  • 親の介護リスク

ワイド団信に加入したことで支払がカツカツになって払えなくなってしまうのでは本末転倒です。

住宅ローンを選ぶときの基準はあくまで毎月の返済額に無理が無いか、総支払額で有利かということが第一です。

では自分のケースでどうなのか?を計算してみましょう。

35年固定金利が1.38%であった場合、以下のような金利の差が付きます。

  • ワイド団信に加入:1.38%+0.3%金利上乗せ=1.68%
  • フラット35で団信不加入:1.38%-0.2%引き下げ=1.18%

これを前提として比較してみます。

定年となる60歳のときの残高が幾らになるか?

最もリスクの高いタイミングでの保険金は幾ら?という尺度で考えてみます。つまり60歳の残高です。

借入期間35年、元利均等返済、ボーナス払いなしでワイド団信に加入したとすると、以下のようになりますね。

(単位:円)

団信加入1.68% 40歳
借入金 毎月返済 60歳残高
3000万 94,523 15,030,422
4000万 126,031 20,040,509
5000万 157,538 25,050,887

例えば3000万円の住宅ローンを40歳から借りたとしたら、60歳の残高は1503万円です。もしものことがあったら、これだけの保険金が払われるのですが、「もしも」がなければこれを完済しなければならないのです。

保険の恩恵も大きいですが、同時にその完済リスクがあるということですね。ちなみにこちらが団信に入らない場合のシミュレーションです。

(単位:円)

団信不加入1.18% 40歳
借入金 毎月返済 60歳残高
3000万 87,225 14,383,152
4000万 116,300 19,177,578
5000万 145,376 23,971,727

その保険のために幾ら保険料を払うのか?

では、次にその保険金のために幾ら余分に払うの?という尺度で測ります。つまりフラット35で団信に入らなかった場合との…

    • 毎月の返済額の差
    • 総支払額の差

この二つを計算すればいいですね。次のようになります。

(単位:円)

ワイド団信の保険料 40歳
借入金 毎月返済 保険料
3000万 7,298 2,398,790
4000万 9,731 3,198,371
5000万 12,162 3,998,040

つまり、3000万円の住宅ローンを借りた場合、保険料は毎月7千円です。

そして40歳からスタートしたら、60歳までに保険料を239万円払うことになります。で、それによって60歳でもしものことがあったときの死亡保険金は1503万円ですね。

もう一つの見方もあります。もし団信に入らなければ、239万円の貯金が増えるんですよね。

このシミュレーションはフラット35で団信に加入しない場合、0.2%の金利引き下げということで計算していますが、アルヒのスーパーフラットですと団信不加入で0.28%の引き下げとなります。

アルヒで実際に計算してもらう方が確実でしょう。

持病があっても医師の診断書を提出することで一般団信に通ることもあります。いきなりワイド団信で審査を出すのではなく、まずは一般団信にチャレンジし、落ちた場合にワイド団信とするようにしてください。

最適な住宅ローンは、早い段階で一つに絞るのではなく、複数の金融機関、金利タイプで本審査を通しておき、ギリギリまで引っ張って一番有利なものに決定するのがセオリーです。最低でも第2候補まで本審査に出しておいてください。

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Posted by sennich