40代ワイド団信or団信に加入しない住宅ローンランキング

2018年11月16日

最終更新2018年11月9日

40代からは団信が加入がお得だが…健康リスク以外のリスクにも注意!

 

団信とは、住宅ローンの債務者が死亡や高度障害になったときに保険会社が住宅ローンを全部払ってくれてローンがゼロ円になる生命保険です。

生命保険なので健康面の条件をクリアしなければ加入は出来ません。そして民間住宅ローンを借りるには団信への加入が必須となります。

このページを読んでいる人の多くは健康上の理由から一般団信に加入できず、

  • 金利上乗せでワイド団信か?
  • 団信に加入しないフラット35か?

この2択になっている人だと思います。まず大きな方針として、自分はどちらにすべきなのか?を判断しなければ話が始まりません。

後述しますが、40代は一般的に団信に加入した方がオトクになる年齢です(高い健康リスクをカバーする割に保険料は割安です)。しかし40代からスタートする住宅ローンのリスクは健康リスクだけではないという点に注意が必要です。

40代は60歳残高のリスク、子どもの学費のリスクが大きい!健康リスクだけじゃない

団信(ワイド団信)はあくまで銀行が貸金の貸し倒れリスクをカバーする保険です。なので保険料は銀行が負担し、利用者には上乗せ金利を請求するという建前になっています。

はじめのうちは住宅ローンの残高は何千万もありますから保障が手厚い印象がありますが、住宅ローンは長年の返済によって減少して行く一方、病気による死亡リスクが高くなるのは、人生の後半です。

むしろ、病状の悪化や通院によって就業できる時間が減り、収入が減るリスクの方が高いのです。

また、40代からの住宅ローンの特徴として3つのリスクがあります。

  • 60歳(定年)の残高が大きいというリスク
  • 子どもの学費が高くなるリスク
  • 親の介護リスク

ワイド団信に加入したことで支払がカツカツになって払えなくなってしまうのでは本末転倒です。

住宅ローンを選ぶときの基準はあくまで毎月の返済額に無理が無いか、総支払額で有利かということが第一です。

では自分のケースでどうなのか?を計算してみましょう。

35年固定金利が1.38%であった場合、以下のような金利の差が付きます。

  • ワイド団信に加入:1.38%+0.3%金利上乗せ=1.68%
  • フラット35で団信不加入:1.38%-0.2%引き下げ=1.18%

これを前提として比較してみます。

定年となる60歳のときの残高が幾らになるか?

最もリスクの高いタイミングでの保険金は幾ら?という尺度で考えてみます。つまり60歳の残高です。

借入期間35年、元利均等返済、ボーナス払いなしでワイド団信に加入したとすると、以下のようになりますね。

(単位:円)

団信加入1.68% 40歳
借入金 毎月返済 60歳残高
3000万 94,523 15,030,422
4000万 126,031 20,040,509
5000万 157,538 25,050,887

例えば3000万円の住宅ローンを40歳から借りたとしたら、60歳の残高は1503万円です。もしものことがあったら、これだけの保険金が払われるのですが、「もしも」がなければこれを完済しなければならないのです。

保険の恩恵も大きいですが、同時にその完済リスクがあるということですね。ちなみにこちらが団信に入らない場合のシミュレーションです。

(単位:円)

団信不加入1.18% 40歳
借入金 毎月返済 60歳残高
3000万 87,225 14,383,152
4000万 116,300 19,177,578
5000万 145,376 23,971,727

その保険のために幾ら保険料を払うのか?

では、次にその保険金のために幾ら余分に払うの?という尺度で測ります。つまりフラット35で団信に入らなかった場合との…

    • 毎月の返済額の差
    • 総支払額の差

この二つを計算すればいいですね。次のようになります。

(単位:円)

ワイド団信の保険料 40歳
借入金 毎月返済 保険料
3000万 7,298 2,398,790
4000万 9,731 3,198,371
5000万 12,162 3,998,040

つまり、3000万円の住宅ローンを借りた場合、保険料は毎月7千円です。

そして40歳からスタートしたら、60歳までに保険料を239万円払うことになります。で、それによって60歳でもしものことがあったときの死亡保険金は1503万円ですね。

もう一つの見方もあります。もし団信に入らなければ、239万円の貯金が増えるんですよね。

このシミュレーションはフラット35で団信に加入しない場合、0.2%の金利引き下げということで計算していますが、アルヒのスーパーフラットですと団信不加入で0.28%の引き下げとなります。

アルヒで実際に計算してもらう方が確実でしょう。

ワイド団信or団信不加入ランキング使用上の注意点

持病があっても医師の診断書を提出することで一般団信に通ることもあります。いきなりワイド団信で審査を出すのではなく、まずは一般団信にチャレンジし、落ちた場合にワイド団信とするようにしてください。

最適な住宅ローンは、早い段階で一つに絞るのではなく、複数の金融機関、金利タイプで本審査を通しておき、ギリギリまで引っ張って一番有利なものに決定するのがセオリーです。最低でも第2候補まで本審査に出しておいてください。

月初の各行の住宅ローンの発表に合わせてランキングの金利や順位を更新します。念のため、引き渡しの前月までは毎月チェックしてください。

ワイド団信に加入する場合

2018年11月金利

順位 銀行名(商品名)
金利+上乗せ金利 保証料 事務手数料
おすすめする理由
関連記事へのリンク
1位 三菱UFJ銀行<ネット専用住宅ローン3年固定>
0.45%+0.30% 借入額×2.061% 3.24万円
  • クレディ・アグリコル生命保険はワイド団信の国内シェアNo.1、三菱UFJ銀行は住宅ローン取り扱い残高No.1のコンビ。
  • 早期に繰上げ返済して利息の負担を減らすプランの人にマッチしている。
  • 3年の固定期間が終わった後も他の大手銀行の変動金利と同水準。
  • 保証料前払い型なので一部繰上げ返済で保証料が返金される。
  • 契約の完全電子化を国内初で導入しておりネット専用住宅ローンなら印紙税が不要になる。
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1位 ARUHI<スーパーフラット8(S) 35年固定 頭金20%以上>ワイド団信加入
1.35%+0.30%
Sは当初5年or10年間1.10%
ゼロ円 借入額×2.16%
  • ワイド団信の引受保険会社はクレディ・アグリコル生命保険でワイド団信の国内シェアナンバーワン。
  • アルヒのスーパーフラット8は金利が0.1%引き下げとなるので、ワイド団信の金利上乗せが0.1%軽減される。
  • 2割の頭金を入れておけば、万が一の場合にも物件を売却して完済できる可能性が高くなる。
  • 公的融資であり、病気が原因で収入が減り返済が難しくなった場合の条件緩和に柔軟に応じてくれる(金融円滑化の取り組みに積極的)。
  • さらに「S」の補助金適用があれば当初10年or5年間は0.25%引き下げ
  • 全国170か所の店舗で相談可能で、Sの補助金の適用可否についても相談できて心強い。
  • 店舗では他の住宅ローンとの比較シミュレーションもやってもらえる。
  • 事前審査は当日回答、本審査は最短3日のスピードなので当月申込みの当月実行も可能。
  • 引っ越し費用、家具の購入で優待割引が受けられる。
  • なんだかんだで固定金利はまだ低金利。長期金利が上がっても上がりにくいフラット35は外せない。
  • 実行後は住所変更を通知するだけで賃貸への転用が可能(民間ではありえない)。
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1位 ARUHI<スーパーフラット9(S) 35年固定 頭金20%以上>ワイド団信加入
1.40%+0.30%
Sは当初5年or10年間1.15%
ゼロ円 借入額×2.16%
  • ワイド団信の引受保険会社はクレディ・アグリコル生命保険でワイド団信の国内シェアナンバーワン。
  • アルヒのスーパーフラット9は金利が0.05%引き下げとなるので、ワイド団信の金利上乗せが0.05%軽減される。
  • 2割の頭金を入れておけば、万が一の場合にも物件を売却して完済できる可能性が高くなる。
  • 公的融資であり、病気が原因で収入が減り返済が難しくなった場合の条件緩和に柔軟に応じてくれる(金融円滑化の取り組みに積極的)。
  • さらに「S」の補助金適用があれば当初10年or5年間は0.25%引き下げ
  • 全国170か所の店舗で相談可能で、Sの補助金の適用可否についても相談できて心強い。
  • 店舗では他の住宅ローンとの比較シミュレーションもやってもらえる。
  • 事前審査は当日回答、本審査は最短3日のスピードなので当月申込みの当月実行も可能。
  • 引っ越し費用、家具の購入で優待割引が受けられる。
  • なんだかんだで固定金利はまだ低金利。長期金利が上がっても上がりにくいフラット35は外せない。
  • 実行後は住所変更を通知するだけで賃貸への転用が可能(民間ではありえない)。
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2位 ソニー銀行<変動セレクト 頭金10%以上 変動金利>
0.457%+0.20% 0円 2.16%
  • クレディ・アグリコル生命保険のワイド団信加入による金利上乗せが0.2%と最安。
  • 変動金利から固定金利への変更はいつでも手数料0円で変更可能。固定金利から変動金利への変更はその時の金利により手数料がかかる。
  • 5年ルールと125%ルールの適用はなく、金利が変動すると即支払額も変動するので注意。
  • 翌月の金利は前月中旬ごろにHPで公開される、ちょっとクセのある尖った商品。
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ソニー銀行で変動から固定に変えるタイミングとは

40代持病ありで住宅ローンを組む、ワイド団信の保険会社と取り扱い銀行リスト

3位 みずほ銀行<全期間固定 31~35年>
1.425%+0.30% 借入額×2.061% 3.24万円
  • ワイド団信の保険会社は損保ジャパン日本興亜ひまわり生命保険なので、クレディ・アグリコル生命保険とは異なる審査基準となる。
  • 店舗と同様のサポートがあるネット住宅ローンに力を入れている。
  • 全期間固定金利は低金利であるのが魅力。
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脳動脈瘤でマイホーム購入に黄信号⁉ワイド団信以外のベストな備えとは?

以上

団信に加入しない場合

2018年11月金利
順位 銀行名(商品名)
借入金利 保証料 事務手数料
おすすめする理由
関連記事へのリンク
1位 ARUHI<スーパーフラット8(S) 35年固定 頭金20%以上>団信不加入
1.07%
Sは当初5年or10年間0.82%
ゼロ円 借入額×2.16%
  • アルヒのスーパーフラットは団信に加入しない場合0.28%引き下げとなる(他行は0.2%の引き下げ)。
  • 他のメリットは団信に加入した場合と何ら変わらない。
  • なんだかんだで固定金利はまだ低金利。長期金利が上がっても上がりにくいフラット35は外せない。
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保険の見直し検討はこちら☟
2位 ARUHI<スーパーフラット9(S) 35年固定 頭金10%以上>団信不加入
1.12%
Sは当初5年or10年間0.87%
ゼロ円 借入額×2.16%
  • アルヒのスーパーフラットは団信に加入しない場合0.28%引き下げとなる(他行は0.2%の引き下げ)。
  • 2割の頭金(スーパーフラット8)が無理という人は、団信不加入とすることで、1割の頭金(スーパーフラット9)でもかなりの低金利になる。
  • 他のメリットは団信に加入した場合と何ら変わらない。
  • なんだかんだで固定金利はまだ低金利。長期金利が上がっても上がりにくいフラット35は外せない。
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保険の見直し検討はこちら☟

以上

10歳以上歳の差の共働き夫婦にお勧めのミックスローンランキング

年の差夫婦の基本的なリスクと資金計画については40代世帯年収600万以上1200万未満の最適住宅ローンランキングを参照した上でご利用ください。

2018年11月金利

順位 銀行名(商品名)
金利+上乗せ金利 保証料 事務手数料
おすすめする理由
関連記事へのリンク
1位 じぶん銀行 <10年固定と20年固定のミックス>
10年固定0.680%+0.3%
20年固定1.403%+0.3%
ゼロ円 借入額×2.16%
  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同出資して設立したネット銀行。
  • クレディ・アグリコル生命保険はワイド団信の国内シェアNo.1、じぶん銀行の親会社である三菱UFJ銀行は住宅ローン取り扱い残高No.1のコンビ。
  • ネット銀行の商品でありながら、契約まで最短10日の審査スピードが魅力。
  • ただし、じぶん銀行の10年固定と20年固定金利は上昇傾向にある。フラット35についても、保険として合わせて審査に出しておくべき。
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じぶん銀行がん50%保障の詳細と公式サイトへのリンク➤|千日のブログ
1位 ARUHI<スーパーフラット8(S) 35年固定 頭金20%以上>ワイド団信加入
1.07%
Sは当初5年or10年間0.82%
ゼロ円 借入額×2.16%
  • 夫の定年退職で約半分を繰上げ返済するという方法でも同様の効果を得られる。「S」なら当初10年(5年)は金利が1%以下になるので住宅ローン控除の恩恵も最大限に得られる。
  • ワイド団信の引受保険会社はクレディ・アグリコル生命保険でワイド団信の国内シェアナンバーワン。
  • アルヒのスーパーフラット8は金利が0.1%引き下げとなるので、ワイド団信の金利上乗せが0.1%軽減される。
  • その他のメリットは通常のアルヒスーパーフラット(S)と同じ。安定の一位。
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2位 ARUHI<スーパーフラット9(S) 35年固定 頭金10%以上>団信不加入
1.12%
Sは当初5年or10年間0.87%
ゼロ円 借入額×2.16%
  • 夫の定年退職で約半分を繰上げ返済するという方法でも同様の効果を得られる。「S」なら当初10年(5年)は金利が1%以下になるので住宅ローン控除の恩恵も最大限に得られる。
  • 公的融資であり、病気が原因で収入が減り返済が難しくなった場合の条件緩和に柔軟に応じてくれる(金融円滑化の取り組みに積極的)。
  • アルヒのスーパーフラットは団信に加入しない場合0.28%引き下げとなる(他行は0.2%の引き下げ)。
  • 2割の頭金(スーパーフラット8)が無理という人は、団信不加入とすることで、1割の頭金(スーパーフラット9)でもかなりの低金利になる。
  • さらに「S」の補助金適用があれば当初10年or5年間は0.25%引き下げ
  • 全国170か所の店舗で相談可能で、Sの補助金の適用可否についても相談できて心強い。
  • 店舗では他の住宅ローンとの比較シミュレーションもやってもらえる。
  • 事前審査は当日回答、本審査は最短3日のスピードなので当月申込みの当月実行も可能。
  • 引っ越し費用、家具の購入で優待割引が受けられる。
  • なんだかんだで固定金利はまだ低金利。長期金利が上がっても上がりにくいフラット35は外せない。
  • 実行後は住所変更を通知するだけで賃貸への転用が可能(民間ではありえない)。
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以上

Posted by sennich