40代住宅ローン借り換えランキング
40代はそろそろ完済を意識し始める年齢層
キャリアを確立し、また、定年退職をうっすら目視し始める年齢です。若いときに住宅ローンをスタートした人と最近になってから住宅ローンをスタートした人では、ローン残高と残期間に大きな開きがあります。
借り換えメリットがあるかは、以下の３つの要素で決まります。
- 住宅ローン残高
- 住宅ローンの残期間
- 現在と借り換え後の金利差
例えば借り換え費用に40万円かかったとして、その40万円を払ってもメリットがある金利差は何パーセントか？という表は以下の通りです。
（単位：％）
（上表は借り換えと金利交渉のセオリーより抜粋）
40代で借り換える人の平均的なローン残高と残期間を色付けしました。残期間を最長でも25年としているのは、60歳定年までの期間がせいぜい20年だからです。現役で完済することを目標とした考え方です。
40代からは、定年退職と完済を意識した住宅ローンの借り換えを行う必要がある年齢層です。残高と残期間によって、金利差の分布は0.08%から0.18%と幅があるのが特徴ですね。
また、60歳定年時のローン残高が大きくなるのなら、病気のリスクもケアしたいですね。無料の疾病保障団信にも注目です。
他の年齢借り換えランキングへのリンク
40代からの住宅ローン借り換えのポリシー
次に、下記の表に自分の年収と年齢を当てはめてみてください。現在の住宅ローンの残高が下の表の金額を超えていないですか？
（単位：万円）
| 40代で無理なく完済できる住宅ローンの金額 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 年収 | 月収 | 40歳 | 45歳 | 50歳 |
| 300 | 15 | 1997 | 1768 | 1550 |
| 400 | 20 | 2440 | 2110 | 1678 |
| 600 | 25 | 2860 | 2451 | 2001 |
| 700 | 30 | 3248 | 2780 | 2210 |
| 900 | 35 | 3680 | 3074 | 2433 |
| 1000 | 40 | 4103 | 3404 | 2650 |
| 1200 | 50 | 5982 | 4877 | 3674 |
| 1500 | 60 | 7049 | 5689 | 4234 |
| 2000 | 80 | 9160 | 7390 | 5370 |
注１：年収に対する月収は扶養家族やボーナスに配分される額によっても違ってきますのであくまで目安としてご利用ください。
注２：世帯年収1200万円からは「１．毎月の返済は手取り月収の5割以下でボーナス払いなし」という前提で計算しています。収入が多いので割合が高くなっても生活可能だからです。
注３：表は60歳定年を前提にしています。65歳定年の人は自分の年齢より5歳若い年齢を当てはめてください。医師や自営業など決められた定年が無い人は70歳定年としますので自分の年齢より10歳若い年齢を当てはめてください。
そして以下のＹＥＳ／ＮＯでオススメの借り換え住宅ローンが分かります。
| 住宅ローンの残高は安全圏内か？ | |||
|---|---|---|---|
| ＹＥＳ安全圏内 | ＮＯ危険ゾーン | ||
| 今は変動金利 | 今は固定金利 | 今は変動金利 | 今は固定金利 |
| 変動でも固定でも可 | 20年の固定金利へ借り換え | 20年の固定金利へ借り換え | |
このように自然と方向性が決まるのです。
必見！借り換え審査に通ったら金利交渉も出来る
ランキングに行く前に、これだけは知っておくべきことをお話ししておきます。金融機関が積極的に宣伝しないため、あまり知られていないのですが、借り換えと金利交渉というのは切っても切れないほど密接でニコイチの関係にあります。
住宅ローンを借り換えるのは、今より低金利の住宅ローンに乗り換えることで毎月の利息が少しずつ安くなって、完済までのトータルでお得になる（借り換えメリットがある）から借り換えるのですよね。
このことを現在の銀行の立場に立って考えると、金利交渉を受けた時点の金利が低ければ低いほど、こちらの金利を引き下げなければ銀行を乗り換えられてしまうということです。
つまり、借り換えメリットがあるライバル銀行の住宅ローンの審査を通した上で現在の銀行に対して金利交渉をすれば、ギリギリまで金利を下げてくれる可能性が高いということです。
借り換えには借り換え費用がかかりますし、平日の昼間に休みをとって金融機関で手続きをしなければなりません。これに対して、金利交渉は、昼休みに10分程度の電話を一本かけるだけで可能です。
私は実際にこの方法で0.2%金利を下げてもらい31万円も得しました。ホントに昼休みに電話を一本かけて、一言こう言っただけです。
『金利の見直しをお願いします』
借り換え審査に通ったら銀行に電話で金利交渉してください。そして、金利交渉できるように、現在の住宅ローンと同じ金利タイプでも借り換え審査を通しておきましょう。
例えば現在は変動金利から固定金利に借り換えるつもりであっても、あえて変動金利でも審査を通しておき、金利交渉で言えるようにしておくのです。
40代で変動金利に借り換えるランキング
2020年1月金利
| 順位 | 銀行名（商品名） | ||
|---|---|---|---|
| 金利 | 保証料 | 事務手数料 | |
| おすすめする理由 | |||
| 関連記事へのリンク | |||
| １位 | SBIマネープラザ＜店舗相談 ミスター住宅ローンREAL 変動金利 借り換え＞ | ||
| 0.415% | ゼロ円 | 借入額×2.2% | |
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| １位 | 三菱UFJ銀行＜ネット専用住宅ローン3年固定 借り換え＞ | ||
| 0.39% | 借入額×2.061% | 3.3万円 | |
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| ２位 | 住信SBIネット銀行＜変動金利 借り換え＞ | ||
| 0.415% | ゼロ円 | 借入額×2.2% | |
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| 3年固定の固定期間が終わった後は借り換えか？金利交渉か？ | |||
| ３位 | じぶん銀行 ＜変動金利＞ | ||
| 0.457% | ゼロ円 | 借入額×2.2% | |
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| 詳しくはこちら☟ じぶん銀行がん50％保障の詳細と公式サイトへのリンク➤｜千日のブログ |
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以上
40代で固定金利に借り換えるランキング
40代からは現在の住宅ローンの残期間が20年超の場合と20年以下の場合でベストな借り換え住宅ローンが違ってきます。
残期間が20年超の場合
2020年1月金利
| 順位 | 銀行名（商品名） | ||
|---|---|---|---|
| 金利 | 保証料 | 事務手数料 | |
| おすすめする理由 | |||
| 関連記事へのリンク | |||
| １位 | SBIマネープラザ＜住信SBIネット銀行フラット３５保証型(S) ＞ webで申込＜住信SBIネット銀行のフラット３５(S)＞ |
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| 1.19% | ゼロ円 | 借入額×2.2% | |
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| １位 | ARUHIスーパーフラット借り換え＜借入期間21年以上、新団信加入＞ |
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| 1.22% | ゼロ円 | 借入額×2.2% | |
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| ２位 | スーパーフラット借り換え＜借入期間21年以上、ガン50%団信＞ | ||
| 1.22%＋0.05% | ゼロ円 | 借入額×2.2% | |
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残期間が20年以下の場合
2020年1月金利
| 順位 | 銀行名（商品名） | ||
|---|---|---|---|
| 金利 | 保証料 | 事務手数料 | |
| おすすめする理由 | |||
| 関連記事へのリンク | |||
| １位 | 三菱UFJ銀行＜ネット専用住宅ローン10年固定 借り換え＞ | ||
| 0.69% | 借入額×2.061% | 3.3万円 | |
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| ２位 | au住宅ローン じぶん銀行 ２０年固定 | ||
| 0.981% | ゼロ円 | 借入額×2.2% | |
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| 詳しくはこちら☟ じぶん銀行がん50％保障の詳細と公式サイトへのリンク➤｜千日のブログ |
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| ２位 | 住信ＳＢＩネット銀行＜20年固定 融資手数料型＞ | ||
| 1.30% | ゼロ円 | 借入額×2.2% | |
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| 近日公開 | |||
以上
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各目的別の住宅ローンランキングへのリンク
| ランキング | 年齢 | |||
|---|---|---|---|---|
| 20代 | 30代 | 40代 | 50代以上 | |
| 新規借入 | 20代800未満 | 30代600未満 | 40代600未満 | 50代1000未満 |
| 30代600～1200 | 40代600～1200 | 50代1000以上 | ||
| 20代800以上 | 30代1200以上 | 40代1200以上 | ||
| 借り換え | 20代借換 | 30代借換 | 40代借換 | 50代借換 |
| 団信 | 20代団信 | 30代団信 | 40代団信 | 50代団信 |