2018年11月20日2020年10月30日

40代はそろそろ完済を意識し始める年齢層

キャリアを確立し、また、定年退職をうっすら目視し始める年齢です。若いときに住宅ローンをスタートした人と最近になってから住宅ローンをスタートした人では、ローン残高と残期間に大きな開きがあります。

借り換えメリットがあるかは、以下の３つの要素で決まります。

1. 住宅ローン残高
2. 住宅ローンの残期間
3. 現在と借り換え後の金利差

例えば借り換え費用に40万円かかったとして、その40万円を払ってもメリットがある金利差は何パーセントか？という表は以下の通りです。

（単位：％）

（上表は借り換えと金利交渉のセオリーより抜粋）

40代で借り換える人の平均的なローン残高と残期間を色付けしました。残期間を最長でも25年としているのは、60歳定年までの期間がせいぜい20年だからです。現役で完済することを目標とした考え方です。

40代からは、定年退職と完済を意識した住宅ローンの借り換えを行う必要がある年齢層です。残高と残期間によって、金利差の分布は0.08%から0.18%と幅があるのが特徴ですね。

また、60歳定年時のローン残高が大きくなるのなら、病気のリスクもケアしたいですね。無料の疾病保障団信にも注目です。

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40代からの住宅ローン借り換えのポリシー

次に、下記の表に自分の年収と年齢を当てはめてみてください。現在の住宅ローンの残高が下の表の金額を超えていないですか？

（単位：万円）

40代で無理なく完済できる住宅ローンの金額
年収	月収	40歳	45歳	50歳
300	15	1997	1768	1550
400	20	2440	2110	1678
600	25	2860	2451	2001
700	30	3248	2780	2210
900	35	3680	3074	2433
1000	40	4103	3404	2650
1200	50	5982	4877	3674
1500	60	7049	5689	4234
2000	80	9160	7390	5370

注１：年収に対する月収は扶養家族やボーナスに配分される額によっても違ってきますのであくまで目安としてご利用ください。

注２：世帯年収1200万円からは「１．毎月の返済は手取り月収の5割以下でボーナス払いなし」という前提で計算しています。収入が多いので割合が高くなっても生活可能だからです。

注３：表は60歳定年を前提にしています。65歳定年の人は自分の年齢より5歳若い年齢を当てはめてください。医師や自営業など決められた定年が無い人は70歳定年としますので自分の年齢より10歳若い年齢を当てはめてください。

そして以下のＹＥＳ／ＮＯでオススメの借り換え住宅ローンが分かります。

住宅ローンの残高は安全圏内か？
ＹＥＳ安全圏内		ＮＯ危険ゾーン
今は変動金利	今は固定金利	今は変動金利	今は固定金利
変動でも固定でも可		20年の固定金利へ借り換え	20年の固定金利へ借り換え

このように自然と方向性が決まるのです。

必見！借り換え審査に通ったら金利交渉も出来る

ランキングに行く前に、これだけは知っておくべきことをお話ししておきます。金融機関が積極的に宣伝しないため、あまり知られていないのですが、借り換えと金利交渉というのは切っても切れないほど密接でニコイチの関係にあります。

住宅ローンを借り換えるのは、今より低金利の住宅ローンに乗り換えることで毎月の利息が少しずつ安くなって、完済までのトータルでお得になる（借り換えメリットがある）から借り換えるのですよね。

このことを現在の銀行の立場に立って考えると、金利交渉を受けた時点の金利が低ければ低いほど、こちらの金利を引き下げなければ銀行を乗り換えられてしまうということです。

つまり、借り換えメリットがあるライバル銀行の住宅ローンの審査を通した上で現在の銀行に対して金利交渉をすれば、ギリギリまで金利を下げてくれる可能性が高いということです。

借り換えには借り換え費用がかかりますし、平日の昼間に休みをとって金融機関で手続きをしなければなりません。これに対して、金利交渉は、昼休みに10分程度の電話を一本かけるだけで可能です。

私は実際にこの方法で0.2%金利を下げてもらい31万円も得しました。ホントに昼休みに電話を一本かけて、一言こう言っただけです。

『金利の見直しをお願いします』

借り換え審査に通ったら銀行に電話で金利交渉してください。そして、金利交渉できるように、現在の住宅ローンと同じ金利タイプでも借り換え審査を通しておきましょう。

例えば現在は変動金利から固定金利に借り換えるつもりであっても、あえて変動金利でも審査を通しておき、金利交渉で言えるようにしておくのです。

40代で変動金利に借り換えるランキング

2020年11月金利

順位	銀行名（商品名）
	金利	保証料	事務手数料（税込）
	おすすめする理由
	関連記事へのリンク
１位	SBIマネープラザ＜店舗相談 ミスター住宅ローンREAL 変動金利 借り換え＞
	0.410%	ゼロ円	借入額×2.2%
	全疾病保障（精神疾患以外の全ての病気とケガ）を無料で付帯する。 女性にはガンと診断されたら30万円支給される保障も無料で付帯する。 ネット銀行の商品でありながら、店舗での相談が可能（19時まで時間拡大中）なので安心感が高い。
	30秒で来店予約できます（公式サイトへ）☟
１位	auじぶん銀行 　＜変動金利＞
	0.410% 全期間引き下げタイプ/変動金利	ゼロ円	借入額×2.2%
	じぶんでんきとセットでさらに0.03%引き下げ。 ガン50％保障と全疾病保障（精神疾患以外の全ての病気とケガ）を無料で付帯する。
	無料団信の保障の厚さナンバーワン！
１位	三菱UFJ銀行＜ネット専用住宅ローン3年固定　借り換え＞
	0.34%	ゼロ円	借入額×2.2％
	3年間にわたりメガバンクの変動金利よりも低金利で固定される。 3年の固定期間が終わった後も低金利で現在の基準金利であれば0.625%。 契約の完全電子化を国内初で導入しておりネット専用住宅ローンなら印紙税が不要になる。
	詳細はこちら（公式サイトへ）☟
２位	住信SBIネット銀行＜変動金利　借り換え＞
	0.428%	ゼロ円	借入額×2.2%
	変動金利の低さでは単独トップ。三井住友信託銀行の口座開設で0.01%引き下げのキャンペーン中。 通常の団信に加えて全疾病保障（精神疾患以外の全ての病気とケガ）が無料で付帯する。 女性にはガンと診断されたら30万円支給される保障も無料で付帯する。
	3年固定の固定期間が終わった後は借り換えか？金利交渉か？

以上

40代で固定金利に借り換えるランキング

40代からは現在の住宅ローンの残期間が20年超の場合と20年以下の場合でベストな借り換え住宅ローンが違ってきます。

残期間が20年超の場合

2020年11月金利

順位	銀行名（商品名）
	金利	保証料	事務手数料（税込）
	おすすめする理由
	関連記事へのリンク
１位	ARUHIスーパーフラット借り換え＜借入期間21年以上、新団信加入＞
	1.26%	ゼロ円	借入額×1.1%キャンペーン中
	フラット35の新団信には国内で唯一、身体障害保障が付帯している。身体障害者手帳（1級or2級）の交付で住宅ローンがゼロ円になる。 ペースメーカー植え込みや糖尿病の人口透析でも身体障害者手帳（1級、2級）は交付される。そして住宅ローンがゼロ円になる。 さらにスーパーフラットで0.05%引き下げになる。 過去は年一回ローン残高の0.358%を払う方式だったが、現在はフラット35の金利に0.28%上乗せとなり毎月の返済と一緒に支払うので、借り換えるだけで実質、金利引き下げと同じ効果がある。 消費増税後のフラット３５借り換えでおススメはアルヒか住信SBIか？徹底比較しました-千日のブログ
	web申込☟
１位	店舗で相談→＜SBIマネープラザフラット３５ ＞ webで申込→＜住信SBIネット銀行フラット３５保証型＞
	1.21%	ゼロ円	借入額×2.2%
	団信込みでフラット３５最低金利である。 一般の団信（死亡と高度障害）に加えて全疾病保障が金利上乗せなしで付帯する。ただし、団信不加入を選択することはできない。 連帯債務は不可なので夫婦で住宅ローン減税を受けることはできないので注意。 ネット銀行としは唯一リアル店舗で相談と申込が可能なSBIマネープラザがあり、業界最低金利の変動金利とフラット３５最低金利（アルヒと住信SBI）を比較シミュレーションした上で申し込みが出来る。 消費増税後のフラット３５借り換えでおススメはアルヒか住信SBIか？徹底比較しました-千日のブログ
	SBIマネープラザの予約はこちら☟
２位	スーパーフラット借り換え＜借入期間21年以上、ガン50%団信＞
	1.26%＋0.05%	ゼロ円	借入額×1.1%キャンペーン中
	アルヒはガン50％団信などの疾病保障特約を付けることが出来る。 ガン団信の料率は1000万円を35年元利均等返済ボーナス払いなし1%で返済する場合で240円上乗せ、金利にすると約0.05%になる。 スーパーフラットで0.05%金利が引き下げになるので、実質無料でガン団信が付くのと同じ。 消費増税後のフラット３５借り換えでおススメはアルヒか住信SBIか？徹底比較しました-千日のブログ
	web申込☟

残期間が20年以下の場合

2020年11月金利

順位	銀行名（商品名）
	金利	保証料	事務手数料（税込）
	おすすめする理由
	関連記事へのリンク
１位	三菱UFJ銀行＜ネット専用住宅ローン10年固定　借り換え＞
	0.34%	ゼロ円	借入額×2.2％
	10年間にわたり業界トップの低金利で固定される。 10年の固定期間が終わった後の金利引き下げ幅も業界トップクラスであり、基準金利から1.65%の引き下げになる。 契約の完全電子化を国内初で導入しておりネット専用住宅ローンなら印紙税が不要になる。
	詳細はこちら（公式サイトへ）☟
２位	auじぶん銀行 　＜20年固定＞
	1.011% 当初期間引き下げタイプ/20年固定	ゼロ円	借入額×2.2%
	40代から住宅ローンを借り換える人にとって、定年退職の60歳までの期間の金利を固定してくれるので、ちょうど良い固定期間である。 がん５０％保障と全疾病保障が金利上乗せなしで付帯する。
	無料団信の保障の厚さナンバーワン！
２位	住信ＳＢＩネット銀行＜20年固定　融資手数料型＞
	1.28%	ゼロ円	借入額×2.2%
	20年固定では三井住友信託銀行に次ぐ低金利で、通常の団信に加えて全疾病保障（精神疾患以外の全ての病気とケガ）を無料で付帯する。 女性にはガンと診断されたら30万円支給される保障も無料で付帯する。
	近日公開

以上

各目的別の住宅ローンランキングへのリンク

ランキング	年齢
	20代	30代	40代	50代以上
新規借入	20代800未満	30代600未満	40代600未満	50代1000未満
		30代600～1200	40代600～1200	50代1000以上
	20代800以上	30代1200以上	40代1200以上
借り換え	20代借換	30代借換	40代借換	50代借換
団信	20代団信	30代団信	40代団信	50代団信