40代住宅ローン借り換えランキング

2018年11月20日2021年4月30日

40代はそろそろ完済を意識し始める年齢層です。キャリアを確立し、また、定年退職をうっすら目視し始める年齢です。若いときに住宅ローンをスタートした人と最近になってから住宅ローンをスタートした人では、ローン残高と残期間に大きな開きがあります。

借り換えによっていくら支払が減るか？借り換えシミュレーションをご利用ください。

定年での完済を目標とする固定金利のランキング

借り換える人のニーズに対して最適（1位）となる住宅ローンの商品とそのメリット・デメリットをまとめています。

2021年5月金利

順位←最適な人	１位←定年までの年数を固定し金利上乗せナシのガン団信と全疾病団信を付ける人
住宅ローン名（金融機関）	10年又は20年固定金利（auじぶん銀行）
金利(金利タイプ/プラン)	0.525%（10年固定金利/当初期間引き下げプラン） 0.955%（20年固定金利/当初期間引き下げプラン）
事務手数料（税込）	借入額×2.2%
※審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となる。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定される。
メリット（注目） 40代から定年退職の60歳までの概ねの期間を固定すればよい。四捨五入して10年なら10年固定、20年なら20年固定。 借り換え諸費用を含めて借り換えることができ、じぶんでんきや携帯電話とセット契約で金利の引き下げがある。加えて金利上乗せなしでガン50％保障と全疾病保障が付く。 ガン50％保障はガンと診断された時点でローン残高が50％になる保障が金利上乗せなしで付帯する（加入できるのは満50歳まで）。 全疾病保障は全ての病気とケガで入院が31日以上になったら、毎月の住宅ローン残高が支払われる。そして全ての病気とケガで180日以上入院すると住宅ローンがゼロ円になる保障が金利上乗せなしで付帯する（加入できるのは満50歳まで）。 デメリット（注意） 固定期間終了後の基準金利からの引き下げ幅は-0.8%しかない（主要銀行で最低レベル）ため、原則として定年までの完済を前提とする。固定期間終了時の残高と毎月返済額がいくらになるか住宅ローン比較シミュレーションで把握しておこう。 借り換えによって現在の借入期間を延ばすことは原則できない。 借り換えによってペアローンをやめて１つの契約にまとめることはできない。

順位←最適な夫婦	１位←共働きで両方が1日入院で0円になる団信をつけたい夫婦
住宅ローン名（金融機関）	ネット専用住宅ローン10年固定（三菱ＵＦＪ銀行）
金利	10年固定0.74%（以降店頭金利-1.5％）
事務手数料（税込）	借入額×2.2%
メリット（注目） 固定期間が終わった後の金利引き下げ幅が大きい（業界トップクラス）。店頭金利が上がらなければ、固定期間終了後そのまま借り続けても家計に影響しにくい。 7大疾病保障（3大疾病保障充実タイプ）は対象疾病で1日の入院でもローンがゼロ円となる。医療現場を知る医療関係者に人気（加入できるのは満50歳まで）。定年までの期間にわたり、夫婦両方が厚い疾病保障を受けることができる。 借り換え諸費用を含めることができる。また残期間を延ばすこともできる。（「35年」－「住宅取得時に借入れた住宅ローンの経過期間」まで） デメリット（注意） 固定期間後に指定しなければ変動金利になる。固定期間終了後の残高と毎月の支払額がいくらになるか住宅ローン比較シミュレーションで把握しておこう。 変動金利になった後は金利が上がったらいくら支払額が増えるか金利が上がったらどうする？シミュレーションで把握しておこう。 収入合算で申し込むと連帯保証となる。連帯保証人は住宅ローン控除を受けられない。夫婦それぞれが融資条件を満たしている場合はペアローンを利用することができる。ペアローンは夫婦それぞれ住宅ローン控除を受けられる。

定年後の持続可能性を優先する固定金利のランキング

借り換える人のニーズに対して最適（1位）となる住宅ローンの商品とそのメリット・デメリットをまとめています。

2021年5月金利

順位←最適な人	１位←全疾病団信を付けて細く長く金利を固定する人
住宅ローン名（金融機関）	対面で相談→フラット３５保証型（SBIマネープラザ）
	webで申込→フラット３５保証型（住信SBIﾈｯﾄ銀行）
金利	1.30%
事務手数料（税込）	借入額×2.2%
メリット（注目） SBIマネープラザはネット銀行でありながら全国的に実店舗があり、業界最低金利の変動金利とフラット３５最低金利を比較シミュレーションした上で申し込みが出来る。 団信込みのフラット３５で最も低金利、全疾病保障が金利上乗せなしで付く。 借り換え費用も含めることができ、残期間を延ばすこともできる。（「80歳」－「年齢」と「35年」－「住宅取得時に借入れた住宅ローンの経過期間」いずれか短い方） 実行後は住所変更を通知するだけで賃貸への転用が可能（民間銀行では厳しくチェックされる）。 デメリット（注意） 銀行指定の一般団信への加入が必須となる。ただし全疾病保障に落ちても一般団信に通れば融資可能。 「S」等の当初期間の金利引き下げはない。借り換え前に「S」の適用がある場合、借り換えによって金利引き下げが無くなる。 返済負担率（年収に占める年間合計返済額の割合）は年収400万未満の場合30％以下、年収400万以上の場合35%以下でなければならない。

順位←最適な人	１位←身体障害団信を付けて細く長く金利を固定する人
住宅ローン名（金融機関）	ARUHIフラット３５（ARUHI）
金利	1.36%
事務手数料（税込）	借入額×1.1%(web申し込み割引後)
メリット（注目） 国内唯一、身体障害保障が付帯する団信に加入できる。障害者手帳（1級又は2級）の交付という明確な条件で住宅ローンがゼロ円になる。 例えば糖尿病で人口透析が必要になると障害者手帳2級が交付されるので、いわゆる疾病保障に似た保障が金利に含まれている。 webで申し込むことで通常2.2%(税込)の融資手数料率が1.1%（税込）になる。 借り換え費用も含めることができ、残期間を延ばすこともできる。（「80歳」－「年齢」と「35年」－「住宅取得時に借入れた住宅ローンの経過期間」いずれか短い方） 実行後は住所変更を通知するだけで賃貸への転用が可能（民間銀行では厳しくチェックされる）。 デメリット（注意） 「S」等の当初期間の金利引き下げはない。借り換え前に「S」の適用がある場合、借り換えによって金利引き下げが無くなる。 返済負担率（年収に占める年間合計返済額の割合）は年収400万未満の場合30％以下、年収400万以上の場合35%以下でなければならない。

変動金利のランキング

借り換える人のニーズに対して最適（1位）となる住宅ローンの商品とそのメリット・デメリットをまとめています。

2021年5月金利

順位←最適な人	１位←金利上乗せナシのガン団信と全疾病団信付き0.3パー台で借りたい人
住宅ローン名（金融機関）	変動金利（auじぶん銀行）
金利（金利タイプ/プラン）	0.41%（変動金利/全期間引き下げプラン）
事務手数料（税込）	借入額×2.2%
※審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となる。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定される。
メリット（注目） 借り換え諸費用を含めて借り換えることができ、じぶんでんきや携帯電話とセット契約で金利の引き下げがある。加えて金利上乗せなしでガン50％保障と全疾病保障が付く。 ガン50％保障はガンと診断された時点でローン残高が50％になる保障が金利上乗せなしで付帯する（加入できるのは満50歳まで）。 全疾病保障は全ての病気とケガで入院が31日以上になったら、毎月の住宅ローン残高が支払われる。そして全ての病気とケガで180日以上入院すると住宅ローンがゼロ円になる保障が金利上乗せなしで付帯する（加入できるのは満50歳まで）。 変動金利の5年ルールと125％ルールの適用がある。5年間は毎月返済額はそのまま、1度に上がる毎月返済額は従前の125%までが上限となる。 デメリット（注意） 金利が上がったらいくら支払額が増えるか金利が上がったらどうする？シミュレーションで把握しておこう。 借り換えによって現在の借入期間を延ばすことは原則できない。 借り換えによってペアローンをやめて１つの契約にまとめることはできない。

順位←最適な人	１位←金利上乗せナシの全疾病団信付き変動か固定か対面で相談したい人
住宅ローン名（金融機関）	対面で相談→ミスター住宅ローンREAL変動金利（SBIマネープラザ）
金利(金利プラン)	0.41%（通期引き下げプラン）
事務手数料（税込）	借入額×2.2%
メリット（注目） SBIマネープラザはネット銀行でありながら全国的に実店舗があり、業界最低金利の変動金利とフラット３５保証型を比較シミュレーションした上で申し込みが出来る。 通常の団信に加えて全疾病保障（精神疾患以外の全ての病気とケガ）が金利上乗せなしで付く（加入に年齢制限なし）。 借り換え諸費用、同時に行う増改築費用を含めることができる。また残期間を延ばすこともできる。（「35年」－「住宅取得時に借入れた住宅ローンの経過期間」まで） 変動金利の5年ルールと125％ルールの適用がある。5年間は毎月返済額はそのまま、1度に上がる毎月返済額は従前の125%までが上限となる。 デメリット（注意） 「ミスター住宅ローンREAL」と「フラット３５」の両方を相談できるが、同時に両方を申し込むことはできない。 銀行指定の一般団信への加入が必須となる。ただし全疾病保障に落ちても一般団信に通れば融資可能。 金利が上がったらいくら支払額が増えるか金利が上がったらどうする？シミュレーションで把握しておこう。

必ず読んでください！ランキング使用上の注意点

借り換えメリットがあるかは、以下の３つの要素で決まります。

1. 住宅ローン残高
2. 住宅ローンの残期間
3. 現在と借り換え後の金利差

例えば借り換え費用に40万円かかったとして、その40万円を払ってもメリットがある金利差は何パーセントか？という表は以下の通りです。

（単位：％）

（上表は借り換えと金利交渉のセオリーより抜粋）

40代で借り換える人の平均的なローン残高と残期間を色付けしました。残期間を最長でも25年としているのは、60歳定年までの期間がせいぜい20年だからです。現役で完済することを目標とした考え方です。

40代からは、定年退職と完済を意識した住宅ローンの借り換えを行う必要がある年齢層です。残高と残期間によって、金利差の分布は0.08%から0.18%と幅があるのが特徴ですね。

また、60歳定年時のローン残高が大きくなるのなら、病気のリスクもケアしたいですね。無料の疾病保障団信にも注目です。

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40代からの住宅ローン借り換えのポリシー

次に、下記の表に自分の年収と年齢を当てはめてみてください。現在の住宅ローンの残高が下の表の金額を超えていないですか？

（単位：万円）

40代で無理なく完済できる住宅ローンの金額
年収	月収	40歳	45歳	50歳
300	15	1997	1768	1550
400	20	2440	2110	1678
600	25	2860	2451	2001
700	30	3248	2780	2210
900	35	3680	3074	2433
1000	40	4103	3404	2650
1200	50	5982	4877	3674
1500	60	7049	5689	4234
2000	80	9160	7390	5370

注１：年収に対する月収は扶養家族やボーナスに配分される額によっても違ってきますのであくまで目安としてご利用ください。

注２：世帯年収1200万円からは「１．毎月の返済は手取り月収の5割以下でボーナス払いなし」という前提で計算しています。収入が多いので割合が高くなっても生活可能だからです。

注３：表は60歳定年を前提にしています。65歳定年の人は自分の年齢より5歳若い年齢を当てはめてください。医師や自営業など決められた定年が無い人は70歳定年としますので自分の年齢より10歳若い年齢を当てはめてください。

そして以下のＹＥＳ／ＮＯでオススメの借り換え住宅ローンが分かります。

住宅ローンの残高は安全圏内か？
ＹＥＳ安全圏内		ＮＯ危険ゾーン
今は変動金利	今は固定金利	今は変動金利	今は固定金利
変動でも固定でも可		20年の固定金利へ借り換え	20年の固定金利へ借り換え

このように自然と方向性が決まるのです。

必見！借り換え審査に通ったら金利交渉も出来る

ランキングに行く前に、これだけは知っておくべきことをお話ししておきます。金融機関が積極的に宣伝しないため、あまり知られていないのですが、借り換えと金利交渉というのは切っても切れないほど密接でニコイチの関係にあります。

住宅ローンを借り換えるのは、今より低金利の住宅ローンに乗り換えることで毎月の利息が少しずつ安くなって、完済までのトータルでお得になる（借り換えメリットがある）から借り換えるのですよね。

このことを現在の銀行の立場に立って考えると、金利交渉を受けた時点の金利が低ければ低いほど、こちらの金利を引き下げなければ銀行を乗り換えられてしまうということです。

つまり、借り換えメリットがあるライバル銀行の住宅ローンの審査を通した上で現在の銀行に対して金利交渉をすれば、ギリギリまで金利を下げてくれる可能性が高いということです。

借り換えには借り換え費用がかかりますし、平日の昼間に休みをとって金融機関で手続きをしなければなりません。これに対して、金利交渉は、昼休みに10分程度の電話を一本かけるだけで可能です。

私は実際にこの方法で0.2%金利を下げてもらい31万円も得しました。ホントに昼休みに電話を一本かけて、一言こう言っただけです。

『金利の見直しをお願いします』

借り換え審査に通ったら銀行に電話で金利交渉してください。そして、金利交渉できるように、現在の住宅ローンと同じ金利タイプでも借り換え審査を通しておきましょう。

例えば現在は変動金利から固定金利に借り換えるつもりであっても、あえて変動金利でも審査を通しておき、金利交渉で言えるようにしておくのです。
以上

各目的別の住宅ローンランキングへのリンク

ランキング	年齢
	20代	30代	40代	50代以上
新規借入	20代800未満	30代600未満	40代600未満	50代1000未満
		30代600～1200	40代600～1200	50代1000以上
	20代800以上	30代1200以上	40代1200以上
借り換え	20代借換	30代借換	40代借換	50代借換
団信	20代団信	30代団信	40代団信	50代団信