50代共働き夫婦の最適住宅ローンランキング

2021年9月30日

50代の共働き夫婦の世帯年収の平均は1188万円(夫779万円 妻409万円)で平均4481万円の物件を購入し3586万円の住宅ローンを組んでいます(2021年3月時点)。

共働き夫婦の最適住宅ローンランキング

50代の共働き夫婦に特有のリスクに対応した住宅ローンをランキング形式でご紹介しています。

変動金利と固定金利それぞれの上位の金利タイプで審査を通しておけば、直前に経済情勢の変動があっても慌てることなく有利な方を選ぶことが出来るでしょう。

変動金利と固定金利の比較は住宅ローン比較シミュレーションをご利用ください。

夫婦ペアローンで借りて先に妻の方を完済する計画を立てるなら、ミックスローン・ペアローンのシミュレーションをご利用ください。

定年後も細く長くの住宅ローンランキング

現在のところ定年は一般的に60歳ですが、将来的には65歳くらいまで延長される可能性が高いです。しかし収入は下がるでしょうから、楽観は禁物です。

変動金利(3年固定)と長期固定金利のミックス

まずは変動金利(3年固定)と長期固定金利を半分づつミックスローンするやり方です。

<Aパターン>

定年までにもし変動金利(3年固定)が20年固定より高くなったら、変動金利を先に全額返済してしまいます。

変動金利(3年固定)を完済すると20年固定だけになります。定年以降は年金収入で返済を継続できる程度に繰上げ返済して元本を減らします。

<Bパターン>

もし変動金利(3年固定)がずっと上がらず、または少し上がっても20年固定よりも低いままであったらあえて繰上げ返済せずに定年まで借ります。

そして、定年の時点で高い方を完済します。65歳まで定年延長すれば2段階で金利の高い方から返済していきます。あとは年金収入で返済を継続します。

2021年10月金利

順位←最適な夫婦 1位←変動金利と20年固定をミックスする共働き夫婦
住宅ローン名(金融機関) 変動と20年固定のミックス(auじぶん銀行)
金利(金利タイプ/プラン) HPご確認%(変動金利/全期間引き下げプラン)
HPご確認%(20年固定/当初期間引き下げプラン)
金利タイプを組合わせるミックス(金利タイプ数2本)を申込みの際に決定する。
事務手数料(税込) 借入額×2.2%
※審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となる。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定される。審査の結果金利プランが保証付金利プランとなる場合ミックスは利用できない。
メリット(注目)
  • ペアローンで夫婦両方が住宅ローン控除の恩恵を得た後、変動を全額繰り上げ返済し、残った20年固定を年金で細く長く返済継続する作戦。
  • じぶんでんきや携帯電話とセット契約で金利の引き下げがある。夫婦両方が金利上乗せなしでガン50%保障と全疾病保障が付く(加入できるのは満50歳まで)。
  • 変動金利の5年ルールと125%ルールの適用がある。5年間は毎月返済額はそのまま、1度に上がる毎月返済額は従前の125%までが上限となる。
デメリット(注意)
  • 固定期間終了後の基準金利からの引き下げ幅は-0.8%しかない(主要銀行で最低レベル)。20年固定は必ず20年で完済する計画を立てよう。固定期間終了時の残高をミックスローン・ペアローンのシミュレーションで把握しておこう。
  • 分割融資、つなぎ融資の取り扱いはない。自分でつなぎ融資を手配し、他社で借入したつなぎ融資分を新規借入に含めて申し込むことはできる。
  • リフォーム資金は融資対象にならないため、中古住宅をリノベする人には不向き。
  • 収入合算で申し込むと連帯保証となる。連帯保証人は住宅ローン控除を受けられない。夫婦それぞれが融資条件を満たしている場合はペアローンを利用することができる。ペアローンは夫婦それぞれ住宅ローン控除を受けられる。

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順位←最適な夫婦 1位←3年固定と35年固定をミックスする共働き夫婦
住宅ローン名(金融機関) バランスパック 3年固定と超長期固定のミックス(三井住友銀行)
金利 3年固定0.39%(当初固定金利特約期間(3年)経過後は、店頭金利より ▲年1.75%~最大▲年2.0 %)
超長期固定1.30%(20年超35年以内)
事務手数料(税込) 借入額×2.2%
メリット(注目)
  • 固定期間が終わった後の金利引き下げ幅が業界トップクラス。3年後は店頭金利から最大2.0%の引き下げ、これは通常の変動金利と同じ引き下げ幅である。
  • ペアローン、連帯債務型どちらも選択可能で夫婦両方が住宅ローン控除を受けられる可能性がある。金利に0.18%上乗せしてクロスサポートを付ければ、夫婦どちらかが死亡した場合には全額住宅ローンがゼロ円になる。
  • 一時的に返済が難しくなった場合、手数料5,500円(税込)で最大6か月の返済を利息分のみにすることができる(最大10回、都度審査あり)。
  •  新規借入については分割融資(1年以内かつ3回まで)、つなぎ融資どちらも対応している。借り換えは分割融資もつなぎ融資もなし。
デメリット(注意)
  • 50%以上を超長期固定金利型で借入する必要がある。
  • 3年固定の固定期間後に指定しなければ変動金利になる。固定期間終了後の残高と毎月の返済額がいくらになるか住宅ローン比較シミュレーションで把握しておこう。
  • 変動金利になった後は金利が上がったらいくら返済額が増えるか金利が上がったらどうする?シミュレーションで把握しておこう。
  •  新規借入の分割融資は変動金利のみで固定金利は利用できない。そして分割融資期間は利息返済のみで元金返済はない。借り換えは分割融資もつなぎ融資もなし。

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順位←最適な夫婦 1位←金利上乗せナシ全疾病団信の変動と長期固定をミックスする共働き夫婦
住宅ローン名(金融機関) 対面で相談→ミスター住宅ローンREAL変動と20年30年固定ミックス(SBIマネープラザ)
金利(金利プラン) 0.390%(変動金利/通期引き下げプラン)
1.200%(20年固定/当初引き下げプラン)
1.340%(30年固定/当初引き下げプラン)
事務手数料(税込) 借入額×2.2%
メリット(注目)
  • SBIマネープラザはネット銀行でありながら全国的に実店舗があり、業界最低金利の変動金利と固定金利特約から2つ選んでミックスできる。また、それぞれについて、金利プラン(当初引下げプラン、通期引下げプラン)を選択できる
  • 通常の団信に加えて全疾病保障(精神疾患以外の全ての病気とケガ)が金利上乗せなしで付く。50代でも入れる疾病保障は少ない。
  • 変動金利の5年ルールと125%ルールの適用がある。5年間は毎月返済額はそのまま、1度に上がる毎月返済額は従前の125%までが上限となる。
デメリット(注意)
  • 「ミスター住宅ローンREAL」と「フラット35」をミックスすることはできない。また借入年数はそろえる必要がある。
  • 固定期間終了時の残高をミックスローン・ペアローンのシミュレーションで把握しておこう。また、金利が上がったらいくら支払額が増えるか金利が上がったらどうする?シミュレーションで把握しておこう。
  • 分割融資、つなぎ融資の取り扱いはない。自分でつなぎ融資を手配し、他社で借入したつなぎ融資分を新規借入に含めて申し込むことはできる。
  • リフォーム資金は融資の対象外。ただし中古物件の引渡しまでに工事が完了し、購入資金と同時にリフォーム代金を支払う場合は融資対象となる。
  • 収入合算で申し込むと連帯保証となる。連帯保証人は住宅ローン控除を受けられない。夫婦それぞれが融資条件を満たしている場合はペアローンを利用することができる。ペアローンは夫婦それぞれ住宅ローン控除を受けられる。

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10年固定と長期固定金利のミックス又はフラット35S

次は10年固定と長期固定金利を半分づつミックスローンするやり方です。

10年固定は住宅ローン控除に関わらず、60歳定年までに完済します。

10年固定を完済すると、20年固定だけになります。65歳の延長定年以降は年金収入で返済を継続できる程度に元本を減らし、あとは年金収入で返済を継続します。

またフラット35Sでも同じような効果が得られます。金利が引き下げになる当初の10年は繰り上げ返済せず、11年目にその時の残高の半分を繰り上げ返済し、残りの期間は細く長く続けていくのです。

ミックスローンやフラット35Sで繰り上げ返済しながら細く長くの計画を立てるなら、ミックスローン・ペアローンのシミュレーションをご利用ください。

2021年10月金利

順位←最適な夫婦 1位←10年固定と20年固定をミックスする共働き夫婦
住宅ローン名(金融機関) 10年固定と20年固定のミックス(auじぶん銀行)
金利(金利タイプ/プラン) HPご確認%(10年固定/当初期間引き下げプラン)
HPご確認%(20年固定/当初期間引き下げプラン)
金利タイプを組合わせるミックス(金利タイプ数2本)を申込みの際に決定する。
事務手数料(税込) 借入額×2.2%
※審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となる。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定される。審査の結果金利プランが保証付金利プランとなる場合ミックスは利用できない。
メリット(注目)
  • ペアローンで夫婦両方が住宅ローン控除の恩恵を得た後、10年固定を全額繰り上げ返済し、残った20年固定を年金で細く長く返済継続する作戦。
  • じぶんでんきや携帯電話とセット契約で金利の引き下げがある。夫婦両方が金利上乗せなしでガン50%保障と全疾病保障が付く(加入できるのは満50歳まで)。
デメリット(注意)
  • 固定期間終了後の基準金利からの引き下げ幅は-0.8%しかない(主要銀行で最低レベル)。10年固定は必ず10年で完済し、20年固定は必ず20年で完済する計画を立てよう。それぞれの固定期間終了時の残高をミックスローン・ペアローンのシミュレーションで把握しておこう。
  • 分割融資、つなぎ融資の取り扱いはない。自分でつなぎ融資を手配し、他社で借入したつなぎ融資分を新規借入に含めて申し込むことはできる。
  • リフォーム資金は融資対象にならないため、中古住宅をリノベする人には不向き。
  • 収入合算で申し込むと連帯保証となる。連帯保証人は住宅ローン控除を受けられない。夫婦それぞれが融資条件を満たしている場合はペアローンを利用することができる。ペアローンは夫婦それぞれ住宅ローン控除を受けられる。

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順位←最適な夫婦 1位←頭金3割以上入れて細く長く金利を固定する共働き夫婦
住宅ローン名(金融機関) スーパーフラット5or6or7 35年固定 団信加入(ARUHI)
金利 「5」1.09%「6」1.13% 「7」1.15%
「S」は当初5年or10年間-0.25% 「リノベ」は-0.5%
事務手数料(税込) 借入額×2.2%
メリット(注目)
  • 連帯債務で借りて夫婦それぞれが住宅ローン控除の恩恵を得つつ、細く長く低金利を享受できる。
  • 「S」の補助金適用があれば当初10年or5年間は0.25%引き下げ。当初の期間は1.0%未満になることもある。
  • 「リノベ」の補助金適用があれば当初10年or5年間は0.5%引き下げ。当初の期間は0.7%未満になることもある。
  • 全期間固定なので10年後に必ず決まった金額を繰り上げ返済できなくても支払額が読める。
デメリット(注意)
  • 主債務者が死亡したときは住宅ローンはゼロ円になるが連帯債務者が死亡したときはゼロ円にならない。
  • スーパーフラットには夫婦連生団信(機構団信のデュエット)の設定はない。夫婦の収入が同じくらいで両方が団信に加入したい場合には適合しない。
  • 頭金の割合は5%刻みで段階的に金利が下がるが、金利の下がり幅は均等ではなく、頭金を多く入れた割にあまり下がらないゾーンもある。
  • 頭金を入れすぎて手許資金が少なくなるとかえって危険!また住宅ローン控除の恩恵も減ってしまう。
  • 分割融資の取り扱いはないが、1年以内のつなぎ融資はあり金利は2.2%~。

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順位←最適な夫婦 1位←頭金2割以下で細く長く金利を固定する共働き夫婦
住宅ローン名(金融機関) 対面で相談→フラット35保証型(SBIマネープラザ)
webで申込→フラット35保証型(住信SBIネット銀行)
金利(借入割合) 1.10%(80%以下)  1.20%(90%以下)
「S」は当初5年or10年間-0.25%
事務手数料(税込) 借入額×2.2%
メリット(注目)
  • SBIマネープラザはネット銀行でありながら全国的に実店舗があり、業界最低金利の変動金利とフラット35最低金利を比較シミュレーションした上で申し込みが出来る。
  • 団信込みのフラット35で最も低金利、全疾病保障が金利上乗せなしで付く。
  • 「S」の補助金適用があれば当初10年or5年間は0.25%引き下げ。当初の期間は1%未満になることもある。
  • 全期間固定なので10年後に必ず決まった金額を繰り上げ返済できなくても支払額が読める。
デメリット(注意)
  • 銀行指定の一般団信への加入が必須となる。ただし全疾病保障に落ちても一般団信に通れば融資可能。
  • 最低1割の頭金が必要。ただし諸費用も借入に含めることができる。
  • リフォーム資金は融資の対象にならないため「リノベ」の補助金も受けられない。
  •  分割融資、つなぎ融資の取り扱いはなく土地の取得から自己資金が必要。土地の取得時期が申し込みの前々年度4月1日以降である場合は完成時に土地取得費もあわせて借入できる。

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順位←最適な夫婦 2位←10年固定と20年固定をミックスする共働き夫婦
住宅ローン名(金融機関) 10年固定と長期固定のミックス(三井住友信託銀行)
金利(金利プラン) 0.500%(10年固定/当初期間金利引き下げ)
0.900%(20年固定/当初期間金利引き下げ)
0.900%(30年固定/当初期間金利引き下げ)
事務手数料(税込) 借入額×2.2%
メリット(注目)
  • ワンライティングミックスローンというサービスがあり、1つの契約書でミックスローンを契約するため諸費用が節約できる。
デメリット(注意)

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変動金利(短期固定)のランキング

ニーズに対して最適(1位)となる住宅ローンの商品とそのメリット・デメリットをまとめています。

2021年10月金利

順位←最適な人 1位←金利上乗せナシ全疾病団信の変動か固定か対面で相談したい人
住宅ローン名(金融機関) 対面で相談→ミスター住宅ローンREAL変動金利(SBIマネープラザ)
金利(金利プラン) 0.390%(通期引き下げプラン)
事務手数料(税込) 借入額×2.2%
メリット(注目)
  • SBIマネープラザはネット銀行でありながら全国的に実店舗があり、業界最低金利の変動金利とフラット35保証型を比較シミュレーションした上で申し込みが出来る。
  • 通常の団信に加えて全疾病保障(精神疾患以外の全ての病気とケガ)が金利上乗せなしで付く(加入に年齢制限なし)。
  • 変動金利の5年ルールと125%ルールの適用がある。5年間は毎月返済額はそのまま、1度に上がる毎月返済額は従前の125%までが上限となる。
デメリット(注意)
  • 「ミスター住宅ローンREAL」と「フラット35」の両方を相談できるが、同時に両方を申し込むことはできない。
  • 銀行指定の一般団信への加入が必須となる。ただし全疾病保障に落ちても一般団信に通れば融資可能。
  • 金利が上がったらいくら支払額が増えるか金利が上がったらどうする?シミュレーションで把握しておこう。
  • 分割融資、つなぎ融資の取り扱いはない。自分でつなぎ融資を手配し、他社で借入したつなぎ融資分を新規借入に含めて申し込むことはできる。
  • リフォーム資金は融資の対象外。ただし中古物件の引渡しまでに工事が完了し、購入資金と同時にリフォーム代金を支払う場合は融資対象となる。

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順位←最適な夫婦 1位←0.3パー台で金利上乗せナシのガン50%団信と全疾病団信を付けたい共働き夫婦
住宅ローン名(金融機関) 変動金利(auじぶん銀行)
金利(金利タイプ/プラン) HPご確認%(変動金利/全期間引き下げプラン)
事務手数料(税込) 借入額×2.2%
※審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となる。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定される。
メリット(注目)
  • ペアローンで夫婦両方が住宅ローン控除の恩恵を得た後、変動又は10年固定を全額繰り上げ返済する作戦。
  • じぶんでんきや携帯電話とセット契約で金利の引き下げがある。ペアローンなら夫婦の両方とも住宅ローン控除を受けられ、金利上乗せなしでガン50%保障と全疾病保障が付く。
  • ガン50%保障はガンと診断された時点でローン残高が50%になる保障が金利上乗せなしで付帯する(加入できるのは満50歳まで)。
  • 全疾病保障は全ての病気とケガで入院が31日以上になったら、毎月の住宅ローン残高が支払われる。そして全ての病気とケガで180日以上入院すると住宅ローンがゼロ円になる保障が金利上乗せなしで付帯する(加入できるのは満50歳まで)。
  • 変動金利の5年ルールと125%ルールの適用がある。5年間は毎月返済額はそのまま、1度に上がる毎月返済額は従前の125%までが上限となる。
デメリット(注意)
  • 金利が上がったらいくら支払額が増えるか金利が上がったらどうする?シミュレーションで把握しておこう。
  • 分割融資、つなぎ融資の取り扱いはない。自分でつなぎ融資を手配し、他社で借入したつなぎ融資分を新規借入に含めて申し込むことはできる。
  • リフォーム資金は融資対象にならないため、中古住宅をリノベする人には不向き。
  • 収入合算で申し込むと連帯保証となるが、連帯保証人は住宅ローン控除を受けられない。夫婦それぞれが融資条件を満たしている場合はペアローンを利用することができる。ペアローンは夫婦それぞれ住宅ローン控除を受けられる。

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50代にお勧めする住宅ローンのランキングポリシー

ランキングの順位は、典型的なモデルを想定して便宜上つけた順位付けです。ご自身の状況と照らし合わせて、最も適合した住宅ローンを見つけてください。

最適な住宅ローンは、早い段階で一つに絞るのではなく、複数の金融機関、金利タイプで本審査を通しておき、ギリギリまで引っ張って一番有利なものに決定するのがセオリーです。最低でも第2候補まで審査を通しておいてください。

月初の各行の住宅ローンの発表に合わせてランキングの金利や順位を更新します。念のため、引き渡しの前月までは毎月チェックしてください。

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30代600~1200 40代600~1200 50代1000以上
20代800以上 30代1200以上 40代1200以上
借り換え 20代借換 30代借換 40代借換 50代借換
団信 20代団信 30代団信 40代団信 50代団信

Posted by sennich