50代共働き夫婦の最適住宅ローンランキング

2021年3月5日2022年10月4日

50代の共働き夫婦の世帯年収の平均は1188万円（夫779万円 妻409万円）で平均4481万円の物件を購入し3586万円の住宅ローンを組んでいます（2021年3月時点）。

共働き夫婦の最適住宅ローンランキング

50代の共働き夫婦に特有のリスクに対応した住宅ローンをランキング形式でご紹介しています。

変動金利と固定金利それぞれの上位の金利タイプで審査を通しておけば、直前に経済情勢の変動があっても慌てることなく有利な方を選ぶことが出来るでしょう。

変動金利と固定金利の比較は住宅ローン比較シミュレーションをご利用ください。

夫婦ペアローンで借りて先に妻の方を完済する計画を立てるなら、ミックスローン・ペアローンのシミュレーションをご利用ください。

定年後も細く長くの住宅ローンランキング

現在のところ定年は一般的に60歳ですが、将来的には65歳くらいまで延長される可能性が高いです。しかし収入は下がるでしょうから、楽観は禁物です。

変動金利（3年固定）と長期固定金利のミックス

まずは変動金利（3年固定）と長期固定金利を半分づつミックスローンするやり方です。

＜Aパターン＞

定年までにもし変動金利（3年固定）が20年固定より高くなったら、変動金利を先に全額返済してしまいます。

変動金利（3年固定）を完済すると20年固定だけになります。定年以降は年金収入で返済を継続できる程度に繰上げ返済して元本を減らします。

＜Bパターン＞

もし変動金利（3年固定）がずっと上がらず、または少し上がっても20年固定よりも低いままであったらあえて繰上げ返済せずに定年まで借ります。

そして、定年の時点で高い方を完済します。65歳まで定年延長すれば2段階で金利の高い方から返済していきます。あとは年金収入で返済を継続します。

2022年10月金利

 

順位←最適な夫婦	１位←金利上乗せナシ全疾病団信の変動と長期固定をミックスする共働き夫婦
住宅ローン名（金融機関）	対面で相談→変動と20年30年固定ミックス（SBIマネープラザ）
金利（金利プラン）	0.390%（変動金利/通期引き下げプラン） 1.710%（20年固定/当初引き下げプラン） 1.870%（30年固定/当初引き下げプラン）
事務手数料（税込）	借入額×2.2%
メリット（注目） SBIマネープラザには全国的に対面店舗があり、業界最低金利の変動金利と固定金利特約から2つ選んでミックスできる。また、それぞれについて、金利プラン（当初引下げプラン、通期引下げプラン）を選択できる 通常の団信に加えて全疾病保障（精神疾患以外の全ての病気とケガ）が金利上乗せなしで付く。50代でも入れる疾病保障は少ない。 変動金利の5年ルールと125％ルールの適用がある。5年間は毎月返済額はそのまま、1度に上がる毎月返済額は従前の125%までが上限となる。 デメリット（注意） 「住宅ローン」と「フラット３５」をミックスすることはできない。また借入年数はそろえる必要がある。 固定期間終了時の残高をミックスローン・ペアローンのシミュレーションで把握しておこう。また、金利が上がったらいくら支払額が増えるか金利が上がったらどうする？シミュレーションで把握しておこう。 土地先行プランで土地購入時と建物完成時の 2回に分けて分割融資が可能。着手金、中間金のつなぎ融資の取り扱いはない。 リフォーム資金は融資の対象外。ただし中古物件の引渡しまでに工事が完了し、購入資金と同時にリフォーム代金を支払う場合は融資対象となる。 収入合算で申し込むと連帯保証となる。連帯保証人は住宅ローン控除を受けられない。夫婦それぞれが融資条件を満たしている場合はペアローンを利用することができる。ペアローンは夫婦それぞれ住宅ローン控除を受けられる。

10年固定と20年固定又は長期固定金利のミックス

次は10年固定と20年固定又は長期固定金利を半分づつミックスローンするやり方です。

10年固定を完済すると、20年固定だけになります。65歳の延長定年以降は年金収入で返済を継続できる程度に元本を減らし、あとは年金収入で返済を継続します。ただし10年固定を必ず完済しなければ11年目から変動金利となり、高い金利が適用されます。

また、フラット３５Sでも同じような効果が得られます。金利が引き下げになる当初の10年は繰り上げ返済せず、11年目にその時の残高の半分を繰り上げ返済し、残りの期間は細く長く続けていくのです。

フラット３５Sやミックスローンで繰り上げ返済しながら細く長くの計画を立てるなら、ミックスローン・ペアローンのシミュレーションをご利用ください。

2022年10月金利

順位←最適な夫婦	１位←頭金2割以下で細く長く金利を固定する共働き夫婦
住宅ローン名（金融機関）	対面で相談→フラット３５保証型（SBIマネープラザ）
	webで申込→フラット３５保証型（住信SBIﾈｯﾄ銀行）
金利（借入割合）	1.38%(80%以下)  1.48%(90%以下) 金利引下げ制度で当初10年は上記から最大0.5％引下げ
事務手数料（税込）	借入額×2.2%
メリット（注目） SBIマネープラザには全国的に対面店舗があり、業界最低金利の変動金利とフラット３５最低金利を比較シミュレーションした上で申し込みが出来る。 団信込みのフラット３５で最も低金利、全疾病保障が金利上乗せなしで付く。 金利引下げ制度の適用で当初10年間は最大0.5％引下げになる。 全期間固定なので10年後に必ず決まった金額を繰り上げ返済できなくても支払額が読める。 デメリット（注意） 銀行指定の一般団信への加入が必須となる。ただし全疾病保障に落ちても一般団信に通れば融資可能。 最低1割の頭金が必要。ただし諸費用も借入に含めることができる。 リフォーム資金は融資の対象にならないため「リノベ」の金利引下げは使えない。 つなぎ融資の取り扱いはなく土地の取得から自己資金が必要。土地の取得時期が申し込みの前々年度4月1日以降である場合は完成時に土地取得費もあわせて借入できる。

順位←最適な夫婦	１位←頭金3割以上入れて細く長く金利を固定する共働き夫婦
住宅ローン名（金融機関）	スーパーフラット５or６or７ 35年固定 団信加入（ARUHI）
金利	「５」1.27%「６」1.31% 「７」1.33% 金利引下げ制度で当初10年は上記から最大0.5％引下げ
事務手数料（税込）	借入額×2.2%
メリット（注目） 連帯債務で借りることで、夫婦それぞれが債務者となるため住宅ローン控除の恩恵を得つつ、細く長く低金利を享受できる。 金利引下げ制度の適用で当初10年間は最大0.5％引下げになる。 全期間固定なので10年後に必ず決まった金額を繰り上げ返済できなくても支払額が読める。 デメリット（注意） 主債務者が死亡したときは住宅ローンはゼロ円になるが連帯債務者が死亡したときはゼロ円にならない。 スーパーフラットには夫婦連生団信（機構団信のデュエット）の設定はない。夫婦の収入が同じくらいで両方が団信に加入したい場合には適合しない。 頭金の割合は5％刻みで段階的に金利が下がるが、金利の下がり幅は均等ではなく、頭金を多く入れた割にあまり下がらないゾーンもある。 頭金を入れすぎて手許資金が少なくなるとかえって危険！また住宅ローン控除の恩恵も減ってしまう。 分割融資の取り扱いはないが、1年以内のつなぎ融資はあり金利は2.2%～。

順位←最適な夫婦	２位←10年固定と20年固定をミックスする共働き夫婦
住宅ローン名（金融機関）	10年固定と長期固定のミックス（三井住友信託銀行）
金利（金利プラン）	1.050%（10年固定/当初期間金利引き下げ） 1.650%（20年固定/当初期間金利引き下げ） 1.650%（30年固定/当初期間金利引き下げ）
事務手数料（税込）	借入額×2.2%
メリット（注目） ワンライティングミックスローンというサービスがあり、１つの契約書でミックスローンを契約するため諸費用が節約できる。 デメリット（注意） 固定期間終了時の残高をミックスローン・ペアローンのシミュレーションで把握しておこう。また、金利が上がったらいくら支払額が増えるか金利が上がったらどうする？シミュレーションで把握しておこう。 収入合算で申し込むと連帯保証となる。連帯保証人は住宅ローン控除を受けられない。夫婦それぞれが融資条件を満たしている場合はペアローンを利用することができる。ペアローンは夫婦それぞれ住宅ローン控除を受けられる。

変動金利（短期固定）のランキング

ニーズに対して最適（1位）となる住宅ローンの商品とそのメリット・デメリットをまとめています。

2022年10月金利

 

順位←最適な人	１位←金利上乗せナシ全疾病団信の変動か固定か対面で相談したい人
住宅ローン名（金融機関）	対面で相談→変動金利（SBIマネープラザ）
金利(金利プラン)	0.390%（通期引き下げプラン）
事務手数料（税込）	借入額×2.2%
メリット（注目） SBIマネープラザには全国的に対面店舗があり、業界最低金利の変動金利とフラット３５保証型を比較シミュレーションした上で申し込みが出来る。 通常の団信に加えて全疾病保障（精神疾患以外の全ての病気とケガ）が金利上乗せなしで付く（加入に年齢制限なし）。 変動金利の5年ルールと125％ルールの適用がある。5年間は毎月返済額はそのまま、1度に上がる毎月返済額は従前の125%までが上限となる。 デメリット（注意） 「住宅ローン」と「フラット３５」の両方を相談できるが、同時に両方を申し込むことはできない。 銀行指定の一般団信への加入が必須となる。ただし全疾病保障に落ちても一般団信に通れば融資可能。 金利が上がったらいくら支払額が増えるか金利が上がったらどうする？シミュレーションで把握しておこう。 土地先行プランで土地購入時と建物完成時の 2回に分けて分割融資が可能。着手金、中間金のつなぎ融資の取り扱いはない。 リフォーム資金は融資の対象外。ただし中古物件の引渡しまでに工事が完了し、購入資金と同時にリフォーム代金を支払う場合は融資対象となる。

初めて買う人・住み替える人 独身からファミリーまで 50歳からの賢い住宅購入

少子高齢化社会の前提のもと、40代後半から50代前半のタイミングで家を買う、または買い替えようという人がこれからの人生を幸福に過ごすために、現状を把握し、計画を立て、実行していくためのノウハウを提供するものです。

50代にお勧めする住宅ローンのランキングポリシー

ランキングの順位は、典型的なモデルを想定して便宜上つけた順位付けです。ご自身の状況と照らし合わせて、最も適合した住宅ローンを見つけてください。

最適な住宅ローンは、早い段階で一つに絞るのではなく、複数の金融機関、金利タイプで本審査を通しておき、ギリギリまで引っ張って一番有利なものに決定するのがセオリーです。最低でも第2候補まで審査を通しておいてください。

月初の各行の住宅ローンの発表に合わせてランキングの金利や順位を更新します。念のため、引き渡しの前月までは毎月チェックしてください。

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各目的別の住宅ローンランキングへのリンク

ランキング	年齢
	20代	30代	40代	50代以上
新規借入	20代800未満	30代600未満	40代600未満	50代1000未満
		30代600～1200	40代600～1200	50代1000以上
	20代800以上	30代1200以上	40代1200以上
借り換え	20代借換	30代借換	40代借換	50代借換
団信	20代団信	30代団信	40代団信	50代団信