来月のフラット35金利を予測して安い方で借りる方法
融資実行月の住宅ローンフラット３５金利が下がるなら融資実行を翌月に延期する
フラット３５の翌月の金利は毎月の半ばに発表される住宅金融支援機構の月次債の表面利率からだいたい予測が出来ます。
ただ、最近はトランプ相場で長期金利が上昇しようとするのを日銀がイールドカーブ政策で抑え込むという様相になっていて、少しイレギュラーな動きをするようになってきました。
機構債の表面利率からの予測方法とこれまでの推移についてはこちらをご一読ください。
https://jutakuloan-muryousoudan.com/words/jutaku-loan/
今日はこれを踏まえてのご相談です。
当初の予定なら、この記事作成日の2017年1月16日に機構債の表面利率が発表されるはずだったのに、発表が延期されたことで2月の金利が予測出来ない状況で1月実行か2月実行かを決めなくてはならないようになってしまったんです。
質問：2017年2月のフラット35の金利はどうなると予測されますか？
千日様
突然のメールで失礼いたします。
いつもブログを拝見し、勉強させていただいております。毎度有益な情報をありがとうございます。
この度、マイホームを新築し、住宅ローンの融資実行を控えているのですが、1点相談させてください。
ご相談
フラット35の20年払いでローンを組みます。
家の引き渡しは2月中旬なのですが、融資の実行は、1月、2月のいずれにもできるように段取りを進めています。
ただし、銀行やハウスメーカーの都合もあり、1月の融資実行なら、1月16日（金消面談の予約受付最終日）までに決定する必要があります。
トランプ大統領の就任前、1月の機構債の表面利率公表前で、さらに今月のフラット35の利率は表面利率に連動していないことに鑑み、1月、2月のどちらでローンを組むべきか悩んでいるのですが、千日様の予想を含めたご意見をお聞かせ願えないでしょうか。
なにぶん素人な上に、先月公表の表面利率とフラット35の利率が連動していないことを考えると、1月16日公表の利率に応じて、どう来月の金利を予想したらいいか分かりかねております。
ブログに書かれています「将来予測に関する注意事項」は重々承知しておりますので、率直なご意見をお願いいたします。
なお、フラット35で借りること（私の場合、昨年度申込済で当初10年0.6%減）、ローンをする銀行、1月16日までに決定することは、動かさない与件としてアドバイスをいただけますと幸いです。
以上、お手数をおかけして大変恐縮ですが、何卒よろしくお願いいたします。
回答：表面利率の公表前は予測出来ませんが有利な方を選ぶ方法は有ります
お答えするために準備はしていたのですが…
住宅金融支援機構の月次債ですが、ホームページは更新されたのですが、前日まであった下記の記載が削除されています。
なお、発行予定額については、需給環境や今後の住宅ローン債権の買取見込みを踏まえ決定し、平成29年1月16日（予定）に公表します。
次回債情報（月次）-住宅金融支援機構より
ですので、今日はおそらく発表は無いものと思われます。
どうやら、あちらさんの方でもなかなか決まらないのでしょうね…そうなるとますます私も適当な事は言えません…m(__)m
1月16日が金消面談予約受付の最終日とのことですが、この日に金銭消費貸借契約の押印する日を決めるという事であれば、まだ1月融資実行が決まった訳ではありませんよね？
融資の実行は、司法書士が物件に対して抵当権の設定登記してから振込まれます。なので、実行は金銭消費貸借契約の日の数日後に行うのが通常の事務です。
それなら、一旦は1月中に融資の実行予定日を設定しておいて、その後に発表された表面利率を見てから、実行日を変更する交渉をしてはいかがでしょうか？
千日による追記：機構債の表面利率の発表は1月16日から延期されましたが、決定は1月中旬ということですので、数日の遅れで発表される可能性が高いです。ならば、遅れて発表されてから融資の実行日を再度調整することも可能なんです。
- 2月に金利が上がるならそのまま1月に実行する。
- 2月に金利が下がるなら実行の日を2月に延期する。
相手は嫌がるでしょうが、幾ら利払いが変わるかによっては、そうも言ってられませんよね。
ただ、あくまで予測に過ぎませんが。
まとめ～どうやって融資実行日の延期を申し出るか
いかがでしたでしょうか。今回の回答は時間が無いこともあって、取り急ぎ手短に行いました。
ここで、なぜ融資実行日を延期できるのか？というところを補足しておきます。
ポイントは融資実行日の属する月の金利が適用されるという大原則です。
これは銀行によって差異は有りません。どの金融機関でも共通ルールです。住宅ローンの実行の何日か前にまず金銭消費貸借契約書にハンコを押すのですが、その時には金利はまだ決まって無いのですね。
補足：なお、共通ルールといえるのは、フラット３５については各金融機関が住宅金融支援機構の事務代行を行う関係なので、フラット３５については共通のルールで実行されることが確実なのです。例えば新生銀行の住宅ローンにおいては融資実行日よりも前の金銭消費貸借契約日の金利が適用になります。
読者様からの情報提供により追記を行いました。ご相談以外でもお気づきの点などあればご遠慮なくサイトのメールフォームからご連絡くださいね。
借入日や利率を記入しても、銀行が金を振り込まない限りは、銀行に対する債務はありません。
そして、銀行は抵当権の設定が無ければ決してお金を出しません。抵当権を設定するには本人と実印が必要なのです。
つまり、融資実行日を延ばすのは利用者側に分があるという事です。
何か申し訳無いな…
そんな風に思う人には無理にとは言いません。しかし、銀行の方は逆にそういう事をやって来る事があります。
さも他人事のように…
誠に残念ですが当行の規定で融資できなくなりました。
金銭消費貸借契約を巻いた後でも、融資実行まではこう言って来る事があります。いわゆる貸し渋り・貸し剝がしなんていうのはそういう手で行われたんですよね。
我々の契約相手はそういう相手です。
私なら遠慮はしません。
だって来月の方が金利が安いんですから当然です。
利用者として、ごく当たり前の事を言ってるだけです。
例えば服を買うのに、明日バーゲンと知ってたら試着して「明日買おう」って時ありますよね。
試着したんだから今買えよ！と（頭で思っても）言って来る店員はいません。そういう事を言うのは銀行だけです。
金利が下がるからって融資の予定日を延ばせと言ってきた。ムカつくのでもう融資しない。
そんな理由で、本審査に通り、金銭消費貸借契約まで巻いて、融資実行を残すだけの住宅ローンの利用者を切るなんて事は、いち融資担当者には出来ないのです。
なお、次回のブログでは融資実行日に縛られずに、申込日や契約日の金利が適用される住宅ローンについてご紹介しています。金利上昇局面では、金利上昇時に必見！申込日や契約日の金利を選べる住宅ローンもあるも参考になると思いますよ。
また、このトランプ政権下でのフラット３５の金利動向の読み方については、トランプ政権下のフラット３５金利動向の読み方をどうぞ。