変動金利が上がったらどうする?シミュレーション

2021年4月6日

5年ルールと125%ルールの適用がある場合、金利が上がってもすぐに毎月の返済額は増えません。元利均等返済方式(毎月の元本と利息の支払額合計を均等にする返済方法)で、変動金利について「5年ルール」と「125%ルール」を採用している金融機関の場合は、毎月の返済額がすぐには上がらないようになっています。

5年ルール:金利が上がっても5年間は直前の元利均等返済額のままとする。
125%ルール:5年経過して毎月返済額を上げる場合は、直前の125%を上限とする。

下記のシミュレーションは変動金利の住宅ローンを最後まで完済するという前提で、今から5年後、10年後、15年後に金利が上昇した場合にいくら繰り上げ返済すれば当初の毎月返済額で完済できるかを一覧にしたものです。逆に言えば、金利が上昇したらいくら総支払額が増えるかの表でもあります。

また、125%ルールが適用された場合の5年後、10年後、15年後の毎月返済額の上限を試算しています。

お勧めシミュレーション

➡返済計画シミュレーション(新規購入)

➡返済計画シミュレーション(2年目以降)

➡借り換え&金利交渉シミュレーション

シミュレーション使用上の注意点

5年ルールと125%ルールは『元利均等返済方式』のルールであり、『元金均等返済方式』には適用がありませんので注意してください。また金融機関によっては『元利均等返済方式』でもこの5年ルールと125%ルールの適用が無いところもありますので注意が必要です。なお、当サイトのランキングでは5年ルールと125%ルールの適用のある金融機関のみ対象としています。

5年ルールと125%ルールの適用があると、住宅ローンの実行翌月に変動金利がどんなに上がったとしても5年間は最初に決めた返済額のままです。そして、5年経過してからは変動金利がどんなに上がっていたとしても、最初の毎月返済額の125%までとされているのです。そこからまた5年間は支払額が一定となります。

最初の毎月返済額の1.25倍まで耐えることができるならば、どんなに変動金利が高騰したとしても10年間はマイホームを維持することが出来るのです。変動金利がいくら上がっても、住宅ローンの返済を続けること自体は可能なのです。

困るのは、むしろ最後です。支払利息が増えたのに返済額が増えないということは、当初の予定どおりに元本が減らないことを意味します。予定通りに減らなかった元本は底だまりに溜まっていき、その元本にも利息が付きます。その溜まった元本は、住宅ローン契約で決めた完済日には、返済するように請求されます。収入の減る定年時にこれが顕在化すると、老後破産につながる可能性もあります。

つまり、変動金利で金利が上昇したときのリスクは、住宅ローン契約の途中で返済を続けられなくなるリスクではなく、住宅ローン契約の最後に完済できないリスクなのです。

公認会計士が解説する『住宅ローンのトリセツ』

Posted by sennich