悪質なファイナンシャル・プランナーにご注意を!

住宅ローン決定の主導権を奪い高額な報酬を取ろうとするFP

人生の夢や目標をかなえるために総合的な資金計画を立て、経済的な側面から実現に導く方法を「ファイナンシャル・プランニング」といいます。ファイナンシャル・プランニングには、家計にかかわる金融、税制、不動産、住宅ローン、保険、教育資金、年金制度など幅広い知識が必要になります。これらの知識を備え、相談者の夢や目標がかなうように一緒に考え、サポートする専門家が、FP(ファイナンシャル・プランナー)です。
日本FP協会

ファイナンシャル・プランナー(FP)もピンキリです。基本的にはFP業務だけで食べていくのは難しいです。

というのも、FPっていうのは、技能検定試験の合格者であって国家資格ではなく、弁護士や税理士などのように業務遂行のための必須条件となっている業務独占資格ではありません。

総合的な資金計画をサポートできるような知識を体系的に学んだということではありますが、報酬を払っても良いと思えるような業務を安定的に提供するには、FP資格に必要な知識やノウハウだけでは絶対的に足りないんです。

ですから、多くのFPは保険の代理店との兼業であったり、不動産販売会社や金融機関の中で業務を提供していることが多いです。

そしてごく一部に、顧客に対して実際よりも自分の実力を大きく見せることで多額の報酬(料金)を得ようとする者もいるんです。つまり、ハナから我々を騙しにかかるんです。

相談:このファイナンシャル・プランナーを使わずに住宅ローンを借りた方が良いですか?

今回、住宅ローンを組むことになり窮地に陥っており御相談させていただきたいのです。

1年くらい前からお世話になっているファイナンシャル・プランナー(FP)が紹介する銀行から借りるつもりだったのですが、この方が信用できなくなることが起きました。

明らかに不自然なFPの言い分と報酬

住宅ローンに関してFPに支払う報酬(仲介手数料?)は融資金額の2%です。

当初は、35年固定金利1.1団体信用生命保険料込みで借りる予定だったのですが、ここのところの金利上昇により10年固定金利で金利0.95%の団体信用生命保険料込みに変更すると言われました。

それだと10年後の金利が上がった場合は困ると申したところ、10年後金利が上がりそうになったら自分が銀行に圧力をかけるから心配いらないとの説明で、非常に不安になりました。

さらに確認したところ、FPへの優遇金利で 10年固定金利0.95%の期間が終わったあと、基準金利から-2.55%という金利になるという事です。

FPが言うには、政府予測で2020年までに基準金利が3.4%になったとしても、3.4-2.55=0.85になるから、かえって金利は当初の10年より下がるとの事です。

こんな事はありえますでしょうか?銀行は、地元の地銀です。

そして、その金利の事が記載されている書面を出してくれと申したところ、書面は無く、支店長との口頭での約束の取り交わしだけだそうです。

このファイナンシャルプランナーを使わないで、普通のフラット35にしようかどうかで悩んでおりまして、中々結論が出せぬままでいます。

お忙しいところ、御手数ですが御教授いただけると幸いです。

物件について

  • 新築戸建て価格2600万(建物税込2100万 諸費用込、外構工事500万)
  • 引渡し予定2017年9月頃

住宅ローンについて

  • 借入予定金額2200万(自己資金 400万 )
  • 借入期間20年から35年の間
  • 32歳 定年は60歳です。再任用は65歳になる予定です。

 

回答:質の良くないFPです即刻切ることをお勧めします

ではお答えしていきます。

絵に描いたような悪徳業者ですね。10年固定金利にしておけば、10年間は引き延ばせると思っているのでしょう。しかしいずれは発覚します。そのころにはそのFP事務所も無くなっているでしょうか。

10年も続けるつもりは無いのかもしれません。もし仮に10年続けていたとしても「アンタ誰?」と言われるのがオチです。本人も誰に何を言ったかなど、本当に憶えてないでしょう。

FPに融資額×手数料率(2%)を払う必要はありません

報酬が融資額の2%というのもおかしな設定です。そもそも、融資は銀行が行うものです。そのファイナンシャル・プランナーは融資額に料率を乗じるような業務は提供していません。

お聞きした条件ならば、信用情報にアラートが出るような履歴(延滞や事故履歴)が無い限り、どこの銀行でも最優遇金利で融資を受けることの出来る条件です。

  • 借入予定額が2,200万円
  • 借入期間35年 元利均等返済
  • 金利:1.12%(フラット35の4月適用金利)

の条件で毎月の返済額を計算すると、毎月の返済額は6万3千円ほどですね。手取り月収を22万として、毎月の支払いを4割未満に抑えられます。

それに加えて1,400万円の貯蓄もあり、職業は公務員。

ほぼ最強です。

最近の金融機関の審査のトレンドについてはこちらをご一読ください。

金融機関の審査ラボ

そのFPは、融資のあっせんのような業務を提供して、料金を取ろうとしているんですが、そもそもそういうのはFP業務ではありません。

それに、あっせんしてもらわなければ、融資を受けられないような条件でもありませんよね。

つまり、このFPにビタ一文払う理由など無いのです。

長期金利はむしろ下がる傾向にあります

4月6日にトランプ氏が中国との首脳会談中にシリアを攻撃したことで東アジアの地政学的リスクが懸念されています。アメリカが北朝鮮に対して軍事行動に踏み切った場合、日本の株式市場は下落し株式市場から流出した資金は安全資産である国債になだれ込みます。

国債の価格が上がり、利回りは低下します。

今現在は、アメリカと北朝鮮の衝突が避けられないのではないか?という不安から、上記のシナリオを先取りした流れになっているんです。

確かに、この北朝鮮問題が起こる前は今年は金利が上昇するという見方が主流を占めていました。しかし、4月6日を境として、既に今年の金利上昇シナリオは修正しなければならないという考えが市場関係者の中で主流となっています。

つまり今頃「金利が上がる」などと言うのは、3週間ほど古い情報なのです。

FPへの優遇金利などありません

ハッキリ言ってFPへの優遇金利などありません。これは断言できます。実務を知らない人を欺く典型的なダマシの手口です。

そのFPの名刺を銀行へもっていって、これこれこういう事を言われたけど本当ですか?と聞いてみれば一発で分かります。

「そのような者と当行は何の関係もありません」

こういう答えが返ってくるでしょう。つまり、10年後の金利はそのFPの言う優遇にはならないということです。

「10年後に金利が上がりそうになったら自分が銀行に圧力をかける」

反社会的勢力でしょうか?おそらく違うと思いますが、それにしてもあまりに幼稚な発言です。誰でもこんなこと聞いたら「コイツは変だな」と思いますよね。

普通に住宅ローンの審査に出せば普通に住宅ローンを借りられます

FPに限らずですが、多くの方が不動産業者の紹介する銀行で住宅ローンを借ります。家を買うのは一生に一回という人が大半なので、つい近くにいる「プロ」に頼りたくなるのが人情です。

しかし、住宅ローンはFPや不動産業者が主導権を取って決めるものではありませんよ。あくまで決定するのは自分です。

FPではなく、不動産業者の例ですが、こちらの記事も参考になると思います。

「住宅ローンっても、どこが良いんですかね?頭金無いですし審査に通るか不安で…なんかお勧めあります?」

「よろしかったらウチの提携ローンで仮審査してみましょうか?前にどこにも通らないって言ってたお客様が、私どもの提携ローンで通った事もありますし。」

こんな感じでバックマージンの入る銀行に誘導するのが、特に悪徳でもない「普通の」不動産屋です。

このFPとの二人三脚は危険です、普通以下です。

一刻も早く足の紐を外すべきだと思います。

なお、今考えておられるフラット35については現時点では金利が下がる傾向がありますのでお勧めです。

ただ、9月に引渡しということであれば、まだ少し時間があります。ゆっくり情報を集めながら検討し、固定だけに絞らず、複数の金利タイプ、金融機関で審査を通しておくことをお勧めします。

不安定な情勢なので、今後は急に動くことがあるからです。

まずは変動か固定か、というところだと思いますが、基本的な考え方についてはこちらの記事が参考になると思います。ご一読ください。

以上、参考になれば幸いです。

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