北朝鮮問題の緊張下で住宅ローンのフラット35を借りるQ＆A
2017年はフラット35の金利が下がる？どんなことに注意すればいい？
先週にフラット35の金利が下がるという金利予想の記事を公開してから、フラット35を借りることについて、いくつかご質問のメールがありました。
同じように疑問に思われる方もおられると思いますので、質問と回答をQ＆A方式で公開しておこうと思います。
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質問：また長期金利が上昇してきましたが、本当に5月のフラット35の金利は下がりますか？
フラット３５の住宅ローンの借り換えを予定しております。イオン銀行から楽天銀行を予定しており、審査は通りました。今月の28日に実行されますが、金利が気になっております。来月５月は下がる、との事で迷ってます。
現在、金利が上昇してきているとの情報をネットなどでみかけます。５月にずらしても大丈夫ですか？！よろしくお願いいたします。
回答：月末までによほど大きな動きが無い限り下がります
機構債とフラット35の金利の関係については冒頭の記事にある通りです。
下がり幅はともかく、下がることは間違い無さそうです。
もちろん100%確実かというと、そうではありません。現時点の予定なのです。
機構債の表面利率が予定されましたが、それはまだ「案」の状態です。
今から月末までに状況に大きな変化が起きて長期金利が高騰したら、機構債の表面利率は予定よりも上がる可能性はあります。
投資家が購入してくれなければ、そもそもフラット35を貸すこともできないからです。
誰も未来を予言する事はできません。
定石としては、5月に延期するのが通常の判断ですよ。そしてそれは必ずしも100%では無いという事です。
質問：特定の銀行だけ金利が下がらないことはありますか？
楽天銀行のフラットはどうですか？ 外の銀行のフラットは５月の金利が下がったのに、楽天銀行は下がらない、って事はあるのですか？
回答：楽天、アルヒ、住信SBIなど最低金利を出している金融機関は横並びになります
最低金利を出している楽天、アルヒ、住信SBIは必ず同じ金利になります。
これらの金融機関は、機構債の表面利率に金利を上乗せせず、住宅金融支援機構から受ける定額の事務手数料だけで儲けているのです。
なので、広告宣伝のキャッチコピーとして「最低金利」ということが言えるんですよ。
従って、楽天銀行だけが上がるという事はありません。上がるとすれば、全社的な営業方針の転換を伴うことになります。
質問：実行日を変更すると、手続きを最初からやり直しになりますか？
銀行の方に最終の意思(借り換え)確認で、OKしてしまっても、延長(５月に延期)って、出来るのでしょうか？
現在借りている銀行からは、書類を一からやり直ししたら、出来るとの返答はもらっていますが、新しく借りる銀行(楽天銀行)はどうでしょうか？
回答：利用者側は簡易な手続きで実行日を変更できます
延期は可能ですよ。
書類をイチからやり直しというのは言い過ぎですね。
銀行の中で稟議書を出し直す必要があるのと、司法書士のスケジュールを取り直すのが面倒だからそう言ってるんだと思います。
利用者である我々は、書類を出しなおすようなことは必要ありません。
他の銀行でも今から5月に間に合いますよ。ただネット銀行は郵送で書類のやりとりをするので、少し時間がかかるので確約は出来ないかもしれません。
質問：北朝鮮情勢によって5月の途中から金利が上がることはありますか？
楽天銀行に融資の延期をお願いしたところ、意外とすんなりOKしてくれました。
実行日は、最短でも、５月１９日との事でした。今借りているイオン銀行も２週間ほどかかると言われましたし、ゴールデンウィークもあるのでちょうどそれくらいになりそうです。
それで質問ですが、５月１９日は必ず５月初めに発表された金利が適用されますか？１９日の実行日直前に、北朝鮮有事とかで、上昇したりすることがあるのですか？お願いいたします。
回答：フラット35の金利は月の初めに発表された金利が必ず適用されます
2017年5月のフラット35の金利は前の月（4月）の下旬に発行される機構債の表面利率によって決定されます。
その機構債を売ったお金がフラット35の融資の資金になるんです。
ですから、4月の下旬に発行された金利が5月の間はずっと適用されることになります。なぜなら、4月下旬の金利で既にお金を調達しているから、その後に何が起ころうとも変更する必要が無いからです。
民間金融機関の住宅ローン金利は月の途中に変更されることもある
これは余談ですが、民間金融機関の住宅ローンの金利は月の途中でも変更されることがあります。これは、融資する時に金融市場から資金を調達するという考え方があるからです。フラットのように前の月にまとめて調達するという仕組みでは無いのですね。
民間金融機関の固定金利は実は変動する可能性もある
なお、これも余談ではありますが、民間金融機関の「固定金利」は厳密には固定金利ではありません。
固定金利といいながら、変動する可能性もゼロではないんです。
民間金融機関の住宅ローンの契約書には固定金利でも変動金利でも、必ず以下のような規定があります。
…にかかわらず、金融情勢の変化その他相当の事由が発生した場合、適用金利が見直される場合があります。
これってどういうことだと思いますか？金融情勢の変化その他相当の事由が発生した場合は、住宅ローンの契約書で決めた金利が変わることもあり得るということです。
言葉通りの意味です。
固定金利でも、場合によっては金利を変えることがありますよということです。
これに対して、フラット35についてはこういった規定はありません。一度決まった金利は何が起こっても最後まで変わらずに適用されます。
それはなぜか？
既に前の月にその資金をその時の機構債の表面利率で調達しているからなのです。