知ってて良かった住宅ローン千日メソッドを五七五でご紹介
過去のご相談者の後日談から実際に役に立った千日メソッドをご紹介
2016年12月から開始したこの『千日の住宅ローン無料相談.com』ですが、スタートから約半年になり、実際に過去ご相談を受けた方からその後の後日談のご報告を頂くことが増えてきました。
今日は趣向を変えて、過去のご相談者からのメールをご紹介したいと思います。
実際、これまでに色々なご相談に答えてきました。住宅ローンは長いです。実際のところすべて完済してから、それが正解だったかどうかということになるんですけど、融資の実行の段階で少しでも有利な条件で住宅ローンを組めるようにするための方法があります。
- 複数の金融機関で審査を通しておくこと。
- 融資の実行は可能な限り月末にすること。
金融機関の住宅ローンの金利は月の初めに発表された金利がその月を通して適用されることになります。
そして、金融機関への融資の申し込みから融資実行までは約1カ月を要します。
なので、引渡し予定の月に何パーセントの金利が適用されるかは、申し込みの時点では分からないのです。
このことから1番目のやり方をお勧めしているんですね。つまり、複数の金融機関で審査を通しておき、その月で最も有利な住宅ローンを選べるようにしておくということです。
また、月の後半になってくると、金融市場の動向から翌月の住宅ローンの金利が上がりそうか、下がりそうか、ということがある程度の確度で予測できることがあります。
たとえば2017年4月の時点から5月にはフラット35の金利が下がることが予測できていましたし、実際にそうなりました。
かくして、予測どおり1.06%になりましたよね。
ですから、月末に融資の実行日を設定しておけば、当月か来月か、どちらか有利な方で住宅ローンを借りられる可能性があるということです。
- 来月金利が上がるということであれば、予定どおり当月中に融資実行する。
- 来月金利が下がるということであれば、来月に融資実行を延期してもらう。
住宅ローンの元本は数千万に上りますし、期間も何十年とあります。最初の金利が少し違うだけで何百万もの支払いが変わってくることもあるんです。
では始めますね。
報告：融資実行しましたのでご報告します！
https://jutakuloan-muryousoudan.com/2017/01/07/40%E4%BB%A3%E3%81%8B%E3%82%89%E3%81%AE%E3%83%9E%E3%82%A4%E3%83%9B%E3%83%BC%E3%83%A0%E8%B3%BC%E5%85%A5%E4%BD%8F%E5%AE%85%E3%83%AD%E3%83%BC%E3%83%B3%E3%81%AF%E5%A4%A7%E4%B8%88%E5%A4%AB%EF%BC%9F/
ごぶたさしております。1月にご相談とご指南をいただきました。
千日さんにご相談をさせて頂いてから、はや3ヶ月が過ぎ、桜咲く4月に。
ん、4月。はい、そうです！
ようやくDKの住宅ローン検討大作戦が決着を迎えることができましたので、
最終ご報告と思いメールさせていただきます。
複数金融機関での本審査ってやはり大事です
千日さんのブログ等でも話題にされておりましたが、4月の三菱東京UFJ銀行の固定10年の上げ幅にはびっくりしました！！
まさかの上げ幅で、担当してくださった方も平謝りでした…。
とっても親身にご相談に乗ってくださった方だったので、残念でした。
私の場合、最終的な本審査は5行でした。
- 三井住友信託銀行 借入期間35年 10年固定
- 三菱東京UFJ銀行 借入期間35年 10年固定
- ARUHI スーパーフラット35 借入期間35年 35年固定
- その他ネット系 2行 借入期間22年 変動（ご相談前に申請済）
上記で最終決断に向けての準備といたしました。
1月にご相談させていただき、
- 借入35年
- 10年固定
- 住宅ローン控除最大活用
- 10年目以降は積極的に繰上返済で期間短縮
という方向性が定まった後の1月、2月、3月は毎月毎月、各行の金利条件をチェック&チェックの日々。
結果的には本命2行の4月戦略が大きく異なったことで、迷うことなく最終結論（三井住友信託銀行/借入35年/10年固定）となりましたが、もし、申請がUFJだけだったら、と思うと恐怖を感じます。
また、結果は違いましたが、三井住友信託の4月戦略も大きく変換した場合に備えてフラット35の準備もできていたことは精神的なゆとりをもたらしてくれました。
（UFJ上昇が判明した3月末日には三井住友信託も上がったら、フラットに変更だな、と本気でシミュできましたから…。このシミュできる環境を創ることが大事ですよね）
＜私の学んだこと＞
選択肢
労を惜しまず
複数に
そのヒト手間が
未来を決める
やはり住宅引き渡しは月末に限りますよね
当初、月初に予定しておりました住宅物件引き渡し日ですが、ローン金利が不透明すぎることを理由に月末に変更していただきました。
この変更ができたことで、各行の金利内容を見てからの判断をすることができました。
この交渉ができたことはローン決定する上で、ある意味一番重要なことだったな〜と、感じています。
＜私が感じたこと＞
遠慮せず
まずは希望を
言ってみる
相手はそれほど
負担じゃないかも
保証料の一括完済時の戻しについて
さて、千日さんより宿題頂いておりました一括完済時の保証料戻しについて知り得た内容ご報告いたします。
借入35年10年後一括返済した場合の戻し率は支払った保証料に対し
- UFJ では 元利の場合36％ 元金の場合28％
- 三井住友信託では およそ30％
となるとのことでしたが、具体的な金額率はご担当の方も詳細把握されていないようで、確認はできませんでした。
パンフレットにも、ほやっとした感じで書かれていますが、具体的にシミュレーションできる情報量ではありませんでした。
元利均等返済で、借入金額100万円あたりの戻し保証料の表
三菱東京UFJ銀行のパンフレットより抜粋。
（単位：円）
| 借入期間 | 経過年数 | 1年 | 2年 | 3年 | 4年 | 5年 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 保証料総額 | ||||||
| 5年 | 4,500 | 2,889 | 1,583 | 695 | 170 | 0 |
| 10年 | 8,544 | 6,747 | 5,201 | 3,887 | 2,790 | 1,895 |
| 15年 | 11,982 | 10,158 | 8,528 | 7,079 | 5,797 | 4,672 |
| 20年 | 14,834 | 12,998 | 11,331 | 9,822 | 8,458 | 7,231 |
| 25年 | 17,254 | 15,411 | 13,724 | 12,181 | 10,772 | 9,487 |
| 30年 | 19,137 | 17,291 | 15,593 | 14,032 | 12,599 | 11,284 |
| 35年 | 20,610 | 18,765 | 17,060 | 15,489 | 14,042 | 12,709 |
| 借入期間 | 経過年数 | 6年 | 7年 | 8年 | 9年 | 10年 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 保証料総額 | ||||||
| 10年 | 8,544 | 1,168 | 656 | 288 | 73 | 0 |
| 15年 | 11,982 | 3,692 | 2,848 | 2,131 | 1,531 | 1,040 |
| 20年 | 14,834 | 6,130 | 5,146 | 4,271 | 3,498 | 2,819 |
| 25年 | 17,254 | 8,318 | 7,256 | 6,293 | 5,423 | 4,639 |
| 30年 | 19,137 | 10,078 | 8,975 | 7,966 | 7,045 | 6,205 |
| 35年 | 20,610 | 11,482 | 10,354 | 9,317 | 8,365 | 7,492 |
| 借入期間 | 経過年数 | 11年 | 12年 | 13年 | 14年 | 15年 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 保証料総額 | ||||||
| 15年 | 11,982 | 653 | 361 | 159 | 40 | 0 |
| 20年 | 14,834 | 2,227 | 1,716 | 1,285 | 923 | 627 |
| 25年 | 17,254 | 3,935 | 3,306 | 2,746 | 2,250 | 1,814 |
| 30年 | 19,137 | 5,440 | 4,745 | 4,116 | 3,547 | 3,034 |
| 35年 | 20,610 | 6,691 | 5,958 | 5,288 | 4,676 | 4,118 |
| 借入期間 | 経過年数 | 16年 | 17年 | 18年 | 19年 | 20年 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 保証料総額 | ||||||
| 20年 | 14,834 | 393 | 217 | 96 | 24 | 0 |
| 25年 | 17,254 | 1,435 | 1,107 | 829 | 596 | 405 |
| 30年 | 19,137 | 2,574 | 2,162 | 1,796 | 1,472 | 1,187 |
| 35年 | 20,610 | 3,610 | 3,149 | 2,731 | 2,353 | 2,013 |
| 借入期間 | 経過年数 | 21年 | 22年 | 23年 | 24年 | 25年 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 保証料総額 | ||||||
| 25年 | 17,254 | 254 | 140 | 62 | 16 | 0 |
| 30年 | 19,137 | 939 | 725 | 543 | 390 | 265 |
| 35年 | 20,610 | 1,707 | 1,434 | 1,191 | 976 | 767 |
| 借入期間 | 経過年数 | 26年 | 27年 | 28年 | 29年 | 30年 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 保証料総額 | 31年 | 32年 | 33年 | 34年 | 35年 | |
| 30年 | 19,137 | 166 | 92 | 40 | 10 | 0 |
| 35年 | 20,610 | 622 | 480 | 350 | 258 | 175 |
| 110 | 61 | 27 | 7 | 0 |
まあ、途中で一括返済（解約）することを前提にした情報開示は、やらないかもしれませんね。ただ、両行の指数が近しい事から、業界としての共通の計算式的なものがあるようにも感じています。
私が知り得た内容はここまでですが、また千日さんの情報網の中でお分かりになった事があったら是非ご教示願います。
＜希望する事＞
保証料
いっかつ返済
戻り金
いつか返事を
期待する
千日による回答
おそらくですが、前払いの保証料は、毎月の残高に保証料率を乗じたものを割引現在価値にして、合計したものなのだと思います。
全額繰上げ返済して戻ってくるのは、その時点から先の部分を割引現在価値にして合計して返済しているのでしょう。
なので、下のようなカーブになるのだと思います。つまり、先の保証料は割引計算されて少なく評価されているのでしょうね。
また、返戻にあたり手数料が割り引かれるというのもあると思います。
最後に
またまた、懲りもせず長々と綴ってしまい、申し訳ございません。私の住宅ローン検討はこれを持って一時休戦です。
次回は固定期間が終わる10年後に、さあ、これからどうしようを今一度状況整理し、検討大作戦再開となると考えています。
千日さまにおかれましてはブログ継続目標とされています1000日は軽々突破していただき、是非とも10年後の検討大作戦、第二幕にもお力添えをいただけますよう、今から予約させていただきますので、宜しくお願い申し上げます。
千日さんのおかげで、納得のいく住宅ローンとおつきあいすることができました。