疾病保障を重視する住宅ローンならば住信SBIの全疾病保障に注目

疾病保障団信で唯一全てのケガと病気を保障の対象にした住信SBI

基本的に特定の銀行をお勧めすることは無いのですが、例外として疾病保障を重視される人には住信SBIをお勧めしています。国内の団信では初、追加負担ゼロ円で全てのケガと病気を保障の対象としているからです。

今は住宅ローンの金利が低いということもあり、疾病保障特約を付けようかな?と思う人が増えていますね。若い人であれば結局無駄になることが多い(ホントの話、無駄になった方が良いのです)疾病保障ですが…

  • 追加的な負担がゼロ円で、
  • しかも保障の範囲が広い

ということであれば前向きに検討する価値があると思います。

住信SBIは従来、8疾病保障がゼロ円で付帯するものだったのですが、これが全疾病保障になったことでどれだけ保障の範囲が広がっているか?すこし比較してみましょう。

8疾病と全疾病の新旧対照表です。

項目 新「全疾病」 旧「8疾病」 備考
団信の内容 死亡または所定の高度障害になった場合、ローン残高がゼロ円になる 変更なし
疾病の範囲 精神障害等を除く全ての病気・ケガ ガン、脳卒中、急性心筋梗塞、高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎の8疾病のいずれかに罹患 範囲拡大
月々のローン返済に対する保障 8疾病で就業不能となったら、1度に12カ月までローンの返済額が保険会社から返済される

8疾病以外(精神疾患除く)で入院によって就業不能となったら、1か月の免責期間の後1度に11か月までローンの返済額が保険会社から返済される

就業不能となったら、1度に12カ月までローンの返済額が保険会社から返済される 8疾病以外については入院が条件
ローン債務残高に対する保障 8疾病で就業不能状態が12カ月以上継続したら、ローン残高がゼロ円になる

8疾病以外(精神疾患除く)で入院によって就業不能状態が12カ月以上継続したら、ローン残高がゼロ円になる

就業不能状態が12カ月以上継続したら、ローン残高がゼロ円になる 8疾病以外については入院が条件
女性限定 ガン診断給付金特約でガンと診断されたら30万円が保険会社から自分に支払われる(1回のみ) 変更なし

8疾病以外については入院が条件となっていますが、ケガも含む全ての病気(精神疾患除く)に保障の範囲が拡大されたのは大きいと思います。ボリュームとしてどれだけ広がったか?気になるところだと思いますので、これを比較してみました。

年齢 全傷病 うち8疾病
1年以内 1年超 1年以内 1年超
総数 94.88 万人 36.96 万人 38.32 万人 8.62 万人
65歳以上 67.96 万人 25.75 万人 29.81 万人 7.90 万人
65歳未満 26.92 万人 11.21 万人 8.51 万人 0.72 万人

(注)厚生労働省「患者調査(2014年)」から作成。8疾病のデータについては、厚生労働省の調査結果の傷病大分類をベースに集計しているで、必ずしも住信SBIネット銀行の8疾病と同じとは限らない。

1年超入院している患者数で見ると、従来の8疾病では7千200人に対して、全傷病では11万2千100人に増えています。桁が2つ違ってきているんですよね。従来の8疾病では保障の対象にならなかった人がこれだけ保障されるようになるわけですから、大幅なグレードアップだと言えると思います。

では今日のご相談者です。

相談:疾病保障も重視した長期固定金利でお勧めの住宅ローンは?

千日さん、はじめまして。いつもお世話になっております。先日家の購入が決まったのですが、私の方は不安が大きく最後まで反対してしまいました。そのためセオリーから外れる部分もあるかと思いますが、どうぞよろしくお願いいたします。

家族構成と年収

夫(33)会社員(年収税込730万円)

妻(36)専業主婦

子(3)1人の予定です。

物件価格と借入額、残す貯蓄

新築注文住宅の一戸建てで土地1930万円・建物2600万円で(外構など含む)計4530万円。頭金・諸費用含め700万円を入れ、借り入れ額3900万円を予定しています。手元の貯蓄は残り約350万円となります。他に学資用に90万円ほど、個人年金として90万円ほど、現時点で積み立てをしています。

引き渡しは、当初9月末に完成・土地建物同時契約を予定しておりましたが、建築が遅れているとのことで、土地は9月・建物は10月の予定です。しかし9月に提携ローンにてまとめて契約することもできるとのことです。(建物分は先に1ヶ月分多く払うかたち)

*まず、頭金と借り入れ額、貯蓄のバランスも心配です。こちらもアドバイスいただければ幸いです。

変動で借りて上がってきたら固定に変えられる?

住宅ローン、夫は変動を希望しておりましたが、返済に余裕がなく、35年という長い期間を予定していることから、金利上昇のリスクが大きく、私としては固定がいいのではないかと思っています。

夫は変動が高くなったら借り換えれば。という考えでしたが、そのとき固定はもっと高い金利でしょうし、今の変動と固定の金利差では、金利上昇で返済額が上がるリスクの方がどれくらいなのか…と心配してしまいます。

疾病保障を付けたい

また、夫が病気などで返済が滞ることがこわく、少しでも疾病保障をつけた方がいいのではと思ってしまいます。家族が若いとき病気になったことがあるので、心配してしまいます。現在検討している住宅ローンについて、すべて固定金利で疾病保障をつけると、平均月収の1/4を数千円超えてしまうような状態です。

もともとの無理、かつ勉強不足も多いかと思いますが、アドバイスいただければ幸いです。どうぞよろしくお願いいたします。

三井住友信託銀行の30年固定

  • 金利1.05%(7月現在)
  • 保証料803829円
  • 手数料32400円

疾病保障は「三大疾病プラス50%保障」で+0.15%を検討中

(八大疾病プラス100%は+0.35)

*もしくは、この中の一部を変動0.525%(7月現在)にして、そこから繰り上げ返済をするのか(できるのか)

みずほ銀行35年固定

  • 金利1.18%(7月現在)
  • 保証料803829円
  • 手数料32400円

疾病保障は、8大疾病補償プラスで検討中(変額となり、試算では月1040円~一番高い55歳時点で3311円・途中解約可)

*もしくは、上記と同じく変動0.625%(7月現在)に一部するか。

優良住宅ローンフラット35S

  • 金利当初10年0.79%その後1.09%(7月現在)
  • 保証料無料
  • 手数料は借入額の0.5%

団信(通常団信の料率0.358%、疾病保障付の料率0.547%)をつけたいので候補から外していたのですが、35年固定の安心とフラット35Sの優遇、手数料の安さなど考えると、検討した方がいいのではと思っています。

回答①:家を買った直後に残す貯蓄額についての考え方

家を買った(建てた)直後というのは、予算よりも色々と物入りになるのが普通です。引っ越し費用にカーテン、家具家電など、ちょっと油断すると100万円位はすぐ行っちゃいます。

また、家を買うときって、数千万円の判断をしますのでどうしても物差しが大きくなってしまうんですよね。例えば1万円を超える買い物の場合は、わりと良く考えてから決めると思うんですけど、家にかかるものとなると「端数だな」みたいな感じになります。

なので、ちょっと保守的に見ておいた方が良いと思います。例えば机上の計算で350万円残る計算であればマイナス100万円で250万位になってしまうという考え方です。

そのうえで、幾らあればいいか?ということについては、こちらの記事が参考になると思います。

家を買うときに残すべき貯金の最低額はいくら?

これを機械的に当てはめると、少し足りない感じですね。

しかし、現金とは別個に積立されているのと、いざという時にはご両親からの援助も期待できるのであれば、必要にして十分な貯蓄額であると思いますよ。

 

回答②:変動金利が上がった時には固定金利はそれ以上になっています

銀行間で資金を融通しあう金利を短期プライムレートと言い、変動金利はこの短期プライムレートに連動して銀行が金利を上下させることが出来る金利タイプです。その短期プライムレートは日銀が市中銀行にお金を貸し付けるときの政策金利の影響を受けます。

住宅ローンの変動金利は政府の政策金利がリーマンショック以降、ずっと0.1%(ゼロ金利政策)なので、ほとんど変動していないんです。

これに対して、住宅ローンの固定金利は金融市場の長期金利(国債利回り)に連動して上がったり下がったりします。金融市場は常に動いていますので、住宅ローンの固定金利もその影響を受けて毎月上がったり下がったりしているんです。

  • 変動金利は今のところは国が政策金利を上げないので変動していない。
  • 固定金利は金融市場の影響を受けて毎月変動する。

ご主人のおっしゃるような『変動金利が上がったらその時は固定に借り換えるさ』なんていう声を聴くことがありますが…

それは不可能です。

変動金利が低い理由の一つとして、リーマンショックで景気が後退したことから国が政策金利を引き下げた(ゼロ金利政策)ことがあります。景気が上向いて国が政策金利(≒変動金利)を引き上げる頃には、既に長期金利(≒固定金利)は上がり切っています。

時すでに遅しなんですよ。景気や為替という、いわば自然現象によって変動する長期金利(≒固定金利)の方が、人間によって決められる政策金利(≒変動金利)よりも遥かに早く反応するからです。

変動金利で金利が上がった場合には、繰上げ返済して元本を減らすことで対応するのがセオリーです。繰上げ返済はすぐにできますからね。なので、 金利タイプ選びのセオリーでは元利均等返済額の4分の1を貯蓄した上で、手取り月収の4割以下に抑えることをお勧めしています。

 

回答③:疾病保障付で最もコスト面で優秀なのは住信SBI

冒頭でも述べていますが、お若いですので統計的には疾病保障を利用することなく、住宅ローンを完済する可能性が高いです。しかし、特に不安であって保険料を支払う余裕もあるのであれば疾病保障特約を付けるのも合理的な意思決定だと思います。

現実問題として病気になったら、統計なんて何の意味もありませんからね。ネット銀行に何となく抵抗のある方もおられると思いますが…

三井住友信託とみずほ銀行と優良住宅ローンフラット35Sの比較

では、まず検討されている三井住友信託銀行とみずほ銀行と優良住宅ローンのフラット35Sの3つを疾病保障付で比較してみたいと思います。シミュレーションの前提は以下のとおりです。

  • 借入額:3900万円
  • 返済方法:元利均等返済でボーナス払いなし。
  • 期間:最長の35年で借りるが、30年後に一括繰上げ返済する。三井住友信託が30年固定であるのと、それ以前に会社の定年退職が見込まれるため。また、土地と建物で1カ月実行がズレるが影響は僅少なため同時に融資されるものとする。
  • 機構団信は年1回の支払いであるため、毎月の返済にするために12等分して元利均等返済に加算する。

(単位:円)

  • 一般的な団信にする場合であれば三井住友信託銀行が毎月の返済でも30年で完済するまでの諸費用込みの支払い合計でも最安となりますね。
  • 疾病保障を付帯させるならばみずほ銀行の8大疾病プラスが最も費用対効果が良いように思います。

ご質問では、返済額が手取り月収の4分の1を超えてしまうと言われていましたが、 住宅ローンのセオリーでは、4割以下で大丈夫です。年収730万の手取り月収(ボーナス除く)を35万円とすると、その4割は14万円ですから、どのパターンでもレンジ内に収まっています。

なお、30年の支払い合計の計算過程は以下のとおりです。

(単位:円)

住宅ローンを借りる費用としては下記以外に収入印紙(2万円)や登録免許税、司法書士への報酬などがありますが、銀行によって差が出るものではないのでシミュレーションから除外し、差異が出るものだけを考慮しています。

保証料を前払いした場合は期限前に一括返済することで返金されます。 借換と金利交渉のセオリー に掲載している一覧表(当初の借入期間と繰上げ返済の経過年数)から計算しました。

優良住宅ローンのフラット35はトータルでは高くなりますが、確かに最初にかかるイニシャルコストが安いですね。購入後の貯蓄が350万円残る試算ですので、そこまでイニシャルコストの安さにこだわることは無いのかなと思います。

トータルではみずほ銀行は優良住宅ローンよりも80万円安くて8大疾病保障が付けられますので。

みずほ銀行8大疾病保障プラスと住信SBIの全疾病保障の支払い額を比較

両者の保障内容には一長一短があり、完全に同じ土俵で比較することは困難です。

  • みずほ銀行の8大疾病保障プラスは30日就業不能状態の継続
  • 住信SBIの全疾病保障は12カ月の入院による就業不能状態の継続

既に全国民が加入している健康保険制度の高額医療費制度や傷病手当金のセーフティネットを組み合わせていくことを考えると、どちらであっても、ある程度手厚く保障されると思います。

そこで、支払面でどれだけの差があるかを比較してみました。シミュレーションの前提はさきほどと同じです。

(単位:円)

金融機関 住信SBI みずほ
保障内容 全疾病 8大疾病プラス
毎月返済(10年) 114,321 114,440~115,134
毎月返済(11年以降) 114,321 115,134~116,495
30年支払い合計 48,647,332 49,070,258

住信SBIの方が毎月の支払い額が少なくなりますね。30年の支払い合計では42万3千円安くなります。

なお、30年の支払い合計の計算過程は下記のとおりです。

(単位:円)

金融機関 住信SBI みずほ
保障内容 全疾病 8大疾病プラス
融資手数料 842,400 32,400
保証料 0 803,829
フラット35物件検査 0 0
30年後保証料戻り 0 -6,825
30年支払額 41,155,628 41,637,224
30年後残高 6,649,304 6,603,629
支払合計 48,647,332 49,070,258

最初にかかる費用の内訳としては融資手数料か保証料かという名目の違いだけで、ほぼ同じ位の金額です。差がついているのは毎月の支払額ということですね。支払い面では明らかに住信SBIに軍配が上がります。

ネット銀行については、銀行への質問や融資までの一連の手続きがメール、電話、郵送でのやり取りしか無いというところがネックとなりますが、住信SBIでは『MR。住宅ローンREAL』と銘打って、リアル店舗での相談と受付を開始しています。
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ネット銀行の金利の安さ、全疾病保障のメリットはそのままに、対人で内容を確認したり手続きを行えるのは大きなメリットであると思います。当サイトでは原則として特定の金融機関の肩入れはしないのですが、数少ない例外です。

こちらも検討する価値があるかと思いますよ。

以上、参考になれば幸いです。

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