2018年2月19日2018年10月28日

住宅ローン控除を使いきれるようにしたい

 

住宅ローン控除は当初10年の税金を住宅ローンの年末残高1％等と上限として返金してもらえる減税制度ですね。なので、

当初の10年については儲かってしまう。

ないし

変動金利の金利変動リスクが相殺される。

こうしたメリットがあります。なので、できるだけ住宅ローンの残高を大きくすればよいのか？というと、そうでもなくて、2種類の上限があります。

1. 物件による上限
2. 所得による上限

まず物件による上限というのは、長期優良住宅等では最大50万円、その他の住宅では40万円という上限です。中古住宅を個人から取得して8％の消費税を払わない場合の上限は20万円とされています。これは割と知られています。

そしてもう一つ、意外と見落としがちなのが所得による上限です。つまり税金のキャッシュバックというのは払った税金以上には返ってこないということですね。所得が高いほど税金も高くなる累進課税制度ですから、所得による上限というものが存在するのです。

概ねの上限は以下のようになっています。

税込み年収と住宅ローン控除の上限とそれに相当する年末借入残高は以下のようになります。

税込年収⇒控除上限（年末借入残高）

• 200万円⇒9万円（900万円）
• 300万円⇒17.3万円（1,730万円）
• 400万円⇒22.3万円（2,230万円）
• 500万円⇒27.9万円（2,790万円）
• 600万円⇒34.3万円（3,430万円）
• 700万円⇒40.0又は45.8万円（4,000万円又は4,580万円）
• 800万円⇒40.0又は50.0万円（4,000万円又は5,000万円）

https://jutakuloan-muryousoudan.com/theory-jutakuloan/tax/

年収が700万くらいになると、一般の住宅の上限を使い切れるんですけど、それまでは年収で頭打ちになるんですよ。

そこで、共働き夫婦がこの上限を上げる方法として、夫一人で住宅ローンを借りるのではなく、妻も債務者となって住宅ローンを借りるという方法があります。今日はそんなご相談者からの質問です。

関連記事
今後50：50の共働き夫婦が住宅ローンの主流になる！年収と世帯年収のギャップでリスク増大 ｜千日のブログ

相談：住宅ローン控除のためにペアローンにするのってアリですか？

結婚して約1年となり、いよいよマイホームを買うという話になったのですが、いかんせん金額の大きな買い物ということで悩みに悩んでいます。

居住予定の家族の年齢と年収	本人 30歳 公務員 年収580万円 妻 33歳 公務員 年収610万円 子なし （将来的には１人から２人）
自己資金の額	貯蓄600万
物件価格	物件価格 5098万円
物件のタイプ	新築マンション（完成済）
借入予定額	借入予定額 本人4000万円 妻1000万円（共にSBI銀行を予定）
住宅ローン	2018/3月にはローンを申し込むつもりです。ペアローンで本人は固定35年（1.12％）妻は変動（0.44％）
相談内容	①ペアローンでよいか、おそらく満額ローンを組むことはできるのですが、住宅ローン減税を考えてペアローンにしました。しかし、妻の産休や育休の可能性を考えると、単独ローンでも良い気がしています。 ②本人は固定35年（1.12％）妻は変動（0.44％）で借りようと考えているが、固定と変動の選び方は妥当か。 ③住宅ローン減税とiDeCo（毎月12000円を予定）を組み合わせても控除は効果的にもらえるのか、住宅ローン減税と相性が悪いという話をききます。具体的にはどのように活用するとよいのでしょうか。

私の方が借入額が大きいため、固定金利にしてじっくり返し、妻の分を繰り上げて返済する方法を考えていたのですが、借入額が大きい方を先に繰り上げた方が利息は少なくて済むのかなと考えました。

固定金利と変動金利、どちらを先に繰り上げ返済すべきかも教えてください。

回答①：単独で住宅ローンを組めるのであればペアローンにすべきではないと思います

まず、今回の家の値段（住宅ローンの金額）が妥当であるのか？という面から検討してみたいとおもいます。

無理なく購入できる家の値段を知るためのシミュレーションのルールは４つです。

1. 毎月の返済は手取り月収の４割以下でボーナス払いなし
2. 返済額が一定になる元利均等返済方式
3. シミュレーションの金利は固定金利
4. 定年時のローン残高は1000万円以下

これをざっくり判定するための表が以下です。

（単位：万円）

月収／年齢	15万	20万	25万	30万	35万	40万
25歳	1997	2663	3329	3995	4661	5327
30歳	1997	2663	3329	3995	4661	5327
35歳	1997	2663	2972	3535	4125	4714
40歳	1997	2357	2630	3043	3550	4057
45歳	1768	2029	2263	2515	2934	3354

前提条件：元利均等返済、ボーナス払いなし、定年60歳、固定金利1.38%

• 30歳の旦那様の手取り月収25万の部分は3329万円です。
• 33歳の奥様の手取り月収25万（保守的に低め）の部分は2972万円です。

ということは、夫婦2馬力であればレンジ内ですが、単独では3329万円なので身の丈の1.5倍の住宅ローンとなっているのですね。

あえてペアローンというよりは、実質的に夫婦2人分の収入で完済を目指す住宅ローンであると思います。

検討の順番としては、以下が先に検討すべきことと思われます。

1. 旦那様の単独で返済できる金額の物件にする。
2. 親からの援助を受けるなどして借入金額を抑える。

基本的に夫婦のどちらも単独で完済できる支払能力があるケースを除き、ペアローンはお勧めしない感じです。

過去の相談事例についてはこちらもどうぞ。

ペアローン連帯保証（債務）の相談事例のカテゴリー一覧

回答②：ペアローンと単独ローンの比較シミュレーション

ペアローンと単独の比較をしてみましょう。

資金繰り面の比較シミュレーション

まずは資金繰りの面から比較します。毎月の返済で問題なく返済できるか？定年（60歳）の残高が1000万以下にできるか？という切り口からです。

（単位：円）

5000万	ペア			単独	差異
	1000万変動0.44%	4000万固定1.12%	ペアローン合計	5000万固定1.12%
毎月返済	25,694	115,165	140,859	143,956	-3,097
10年後残高	7,298,152	30,121,896	37,420,048	37,652,411	-232,363
60歳残高	1,524,440	6,716,760	8,241,200	8,396,110	-154,910

• 毎月の返済はペアローンにしても単独にしても14万円ですね。大して変わらない感じです。
• 60歳の残高もどちらも800万円台前半となっています。大して変わらない感じです。

変動金利も低いですが、固定金利も十分に低いのでミックスしてもさほど影響が出ないという感じなのですね。

総支払額の面のシミュレーション

次は総支払額からのシミュレーションです。ペアローンにすると、住宅ローン控除を使い切ることが出来るため、ここでは少し差が出ると思います。

（単位：円）

5000万	ペア			単独	差異
	1000万変動0.44%	4000万固定1.12%	ペアローン合計	5000万固定1.12%
借り換え費用	0	70,000	70,000	0	70,000
60歳まで返済額	9,249,840	41,459,400	50,709,240	51,824,160	-1,114,920
60歳残高	1,524,440	6,716,760	8,241,200	8,396,110	-154,910
住宅ローン控除	-852,300	-3,323,700	-4,176,000	-3,430,000	-746,000
合計	9,921,980	44,922,460	54,844,440	56,790,270	-1,945,830

トータルで194万円弱の差がありますね。このうち111万は変動金利と固定金利の差ですので「絵に描いた餅」です。住宅ローン控除の差は74万円ということになります。

ペアローンにすることで相互に連帯保証の債務を負う代わりに74万円ということなのですが…

• 奥様が産休に入って無収入となると十分に使えない年分が生じます。
• その後旦那様の所得が増えても使わなくなった奥様の分は使えません。

つまり、

• 今後旦那様の収入が増えていく。
• 奥様の収入は出産や子育てによって減る。

このような傾向にあるとすれば、現時点で無駄なく使える方法というのは、将来的には無駄のある方法になる可能性が高いです。

また、連帯保証となるペアローンについては、夫婦ともに住宅ローン全額の支払い義務を負います。出産や子育てによってキャリアが中断する奥様にとってのみ不利な条件の住宅ローンとなるでしょう。

ちなみに、そもそもオススメしないのでｓが、どちらから繰り上げ返済すべきか？という点については、以下のセオリーとなります。

1. リスクの高い方からケアするために変動金利の残高をまず貯蓄でつくる。
2. 貯蓄に余裕が出来たら、金利の高い固定金利の方から繰り上げ返済していく。

https://jutakuloan-muryousoudan.com/2018/02/07/loan-koujo-kuriage-mix/

こちらの相談事例が参考になると思います。

連帯保証のデメリットを考えると、明らかにアンフェアな取引になる

連帯保証には普通の保証とは違って、３つの圧倒的なデメリットがあります。

• 催告の抗弁が出来ない。

債権者がいきなり保証人に対して請求をしてきた場合、保証人であれば「まずは主債務者に請求してよ」と主張することができますが（催告の抗弁といいます）連帯保証人はそのような主張を出来ず、返済しなければなりません。

• 検索の抗弁が出来ない。

主債務者が返済できる資力があるにもかかわらず返済を拒否した場合、保証人であれば主債務者に資力があることを理由に債権者に対して主債務者の財産に強制執行をするように主張することができますが（検索の抗弁といいます）連帯保証人はこのような主張をすることができず、主債務者に資力があっても債権者に対して返済しなければなりません。

• 何人いても一人一人が債務全額の責任を負う。

保証人が複数いる場合，保証人はその頭数で割った金額のみを返済すればよいのに対して、連帯保証人はすべての人が全額を返済しなければなりません。

銀行からすると、もしも片方から回収が出来なければ、夫婦の財産は別ですから、本来そこで終わるところが、もう一方にも全額請求出来ます。家を売って返せれば御の字です。債務が残ってしまったら、当然に残りを完済するまでローンは終わりません。

奥様の方からすると、10年かけて最大でも74万を家計に入れることと引き換えに、5000万円の住宅ローンの返済責任を負うということになります。

私が奥様の友人であれば「悪いことは言わないからやめときな、統計的には3組に1組は離婚するんだよ、とくに離婚するタイミングで最も多いのは結婚2年目までだよ！」と言うでしょう。

最近の私の結婚観については、こちらをどうぞ。

妻と本気で離婚による財産分与の話し合いをして分かったこと-千日のブログ

回答③：住宅ローン控除とイデコの関係

• 住宅ローン控除は税金からマイナスする『税額控除』という制度です。
• これに対して確定拠出年金のイデコは、所得からマイナスする『所得控除』という制度です。

税金の計算方法をザックリ説明すると、収入から費用を差し引いて税率を掛けることで出します。

• 所得控除というのは、収入から差し引く費用の部分を増やせるということです。
• 税額控除というのは、収入から費用を差し引いて税率を掛けて出てきた税金から差し引くということです。

結局のところ、どちらも同じことと言えば同じことなんですよね。

現時点の借り入れ予定額では、住宅ローン控除は適用の上限を超えた金額になっていますので、さらにイデコによって節税の効果が増えることは有りません。

しかし、今後所得が増えていけば、住宅ローン控除を使い切ったうえで、さらに税金を払う部分が出てくるでしょうから、さらにイデコによる節税の効果が出てくる可能性は有ります。

また、住宅ローン控除は10年までですが、イデコの方は年金に払っている間はずっとですよね。さらに年金としてのメリットもあります。

なので、イデコの確定拠出年金そのものにメリットがあると思われるのであれば、節税メリットが無くても加入しておくことに意味があると思いますよ。

以上、参考になれば幸いです。

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