ボーナス払いで早期に完済するか最長35年で借りるか?

2018年10月28日

ボーナス払いをお勧めされました

千日は基本的にボーナス払いはお勧めしていません。理由としては以下の3つです。

  1. 住宅ローンは毎月同じ返済にすることで難易度を抑えるべきであり、年に2回のアクセントを入れることは難易度を跳ね上げる。
  2. 一般的にボーナスというものは、必ず出るとは限らないものであり、何十年もの住宅ローンに組み込むべきものじゃない。
  3. 当初の10年は住宅ローン控除があるので、住宅ローンの残高はゆっくり減らす方がその恩恵を受けられる。

過去の相談事例ではこちらをどうぞ。

ボーナス払いの過去相談事例

また私の著書家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本でも第2章でボーナス払いのデメリットについて詳しく書いていますね。

ただ金融機関の融資担当者の中にはボーナス払いをお勧めする人もいるみたいなのです。

では今日のご相談者です。
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相談:住宅ローンのボーナス払いはどうですか?

はじめまして。「家を買うときにお金で損したくない人が読む本」読ませていただきました。
まだうまく理解できない部分も多いですが、参考にさせていただきます。ありがとうございます。今回思い切って相談させていただきます。

居住予定の家族の年齢と年収 夫 公務員33歳 年収480万(手取り380万円)
妻 看護師34歳 年収380万(手取り300万円)
子どもはいませんが、今後不妊治療(顕微授精)に取り組み1人もしくは2人欲しいと考えています。私(妻)は正職員フルタイム勤務を今後も続けていく予定です。
自己資金の額 私(妻)の両親から1000万円の援助あり
物件価格 3000万円
物件のタイプ 建売戸建て
借入予定額 2200万円
住宅ローン 地元の信金
借入金額:2,200万円(内ボーナス額600万円)
期間:25年
金利:1.125%(変動)
月々:61,209円(ボーナス137,613円、ボーナス月合計198,822円)
相談内容 25年だとちょうど定年を迎えるころに住宅ローンが終わる見込みとなって安心と感じる反面、約20万円のボーナス払いができるのか?という不安があります。
また、2018年2019年あたりに顕微授精を行いたいので、治療費としてまとまった支出が見込まれます。
ボーナス払いをなしにして、ローンの期間を延ばすべきでしょうか?

融資担当者からは「公務員で給与が安定しているのでボーナス払いを利用し、短期間で支払いが終わるスケジュールはどうか」と提案されています。

現在は主人の職場の住宅手当があり、月4万円の家賃で賃貸に住んでいます。

千日様のご意見を伺えたら幸いです。どうぞよろしくお願いいたします。

回答①:まず幾ら借りるのが無理なく、住宅ローン控除を有効活用できるのかを知る

まず、今の借入額が無理のないものかを判定しましょう。私の著書の家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本でも詳しく書いていますが、それに沿って説明していきます。

4つのルールで導き出す無理のない借入額

無理なく返済できる住宅ローンの金額を知るためのシミュレーションのルールは以下の4つです。

  1. 毎月の返済は手取り月収の4割以下でボーナス払いなし
  2. 返済額が一定になる元利均等返済方式
  3. シミュレーションの金利は固定金利(2018年フラット35の予想金利は1.38%)
  4. 定年時のローン残高は1000万円以下

固定金利を1.38%とすると、月収と年齢でざっくりとした目安をつくることが出来ます。下表は頭金ゼロで購入できる家の値段の表です。言い換えれば無理なく返済できる住宅ローンの金額ということになります。

(単位:万円)

 年齢/月収 15万 20万 25万 30万 35万 40万
25歳 1997 2663 3329 3995 4661 5327
30歳 1997 2663 3329 3995 4661 5327
35歳 1997 2663 2972 3535 4125 4714
40歳 1997 2357 2630 3043 3550 4057
45歳 1768 2029 2263 2515 2934 3354

前提条件:元利均等返済、ボーナス払いなし、定年60歳、固定金利1.38%

月収を25万円とすると、30歳では3329万円、35歳では2972万円が無理なく返済できる住宅ローンです。

つまり、2200万円はかなり余裕のある額ということになります。

住宅ローン控除を有効活用できる借入額

また、住宅ローン控除には、物件による上限と所得による上限があります。

詳しくは

税金のセオリー

をどうぞ。

まず物件による上限は以下のようになっています。

  • 一般の住宅:最高40万円(売主が個人で消費税が非課税又は5%消費税の場合20万円)
  • 認定長期優良又は低炭素住宅:最高50万円

新築建売であれば一般の住宅として40万円というケースが多いです。ただ認定長期優良又は低炭素住宅であれば上限は50万となります。営業マンに確認してください。

税込み年収と住宅ローン控除の上限とそれに相当する年末借入残高は以下のようになります。

税込年収⇒控除上限(年末借入残高)

  • 200万円⇒9万円(900万円)
  • 300万円⇒17.3万円(1,730万円)
  • 400万円⇒22.3万円(2,230万円)
  • 500万円⇒27.9万円(2,790万円)
  • 600万円⇒34.3万円(3,430万円)
  • 700万円⇒40.0又は45.8万円(4,000万円又は4,580万円)
  • 800万円⇒40.0又は50.0万円(4,000万円又は5,000万円)

額面年収500万が近いのではないでしょうか。ということは2790万円くらいが住宅ローン控除の上限ということになります。

  • 返済の余裕面での借り入れの目安:2900万~3300万円
  • 住宅ローン控除を有効活用する目安:2790万

こうした面からすると、2790万の借り入れが無駄なく、余裕のある借入額ということになります。

ただ、奥様のご両親からの援助1000万円は家の購入資金として使い切りたいところですよね。贈与税の非課税が使えますから。そうしたことを考えれば、2200万という借入で何も問題は無いと思います。

回答②:資金繰りの安全面からは長い期間で借りておくことがオススメ

信金の担当者は早く完済することをお勧めされていますね。これ、ちょっとわからない感じです。長く借りてもらうことで彼らはお金を儲けていますので、早く返せるということを積極的に勧めないものです。

また、不妊治療費のかかる時期ということもあれば、期間としては長めに取っておいて、ボーナス払い無しにすることの方が資金繰りの安全面からはお勧めです。

フラット35で頭金2割以上あるのでスーパーフラット8がおすすめ

物件価格が約3000万円で借入が2200万円ということは、アルヒのスーパーフラット8の適用になるということです。

アルヒのスーパーフラット8は頭金を2割入れることによって、フラット35の金利から0.1%引き下げになるもので、フラット35を選択するのであれば、今のところ総支払額でもっとも有利な選択となります。

これは私が過去に検証してザイオンラインで記事にしています。

フラット35をもっともお得に借りられる銀行は? 頭金ゼロ、頭金10%、頭金20%の条件で比較! ブロガー千日がおすすめの銀行はどこだ?-ザイオンライン

よろしければご一読ください。

さらにこの住宅が長期優良住宅などでフラット35Sの条件に当てはまっていたら、最長で当初10年は0.25%の引き下げとなります。スーパーフラット8とフラット35Sは併用が出来るのです。

このアルヒスーパーフラット8Sと信金の変動金利を比較してみましょう。

前提はどちらも35年元利均等返済、ボーナス払い無しです。

(単位:円)

2200万円 スーパーフラット8S1.05%/1.3% 信金変動金利1.125% 差異
前半毎月返済 62,616 63,392 -776
後半毎月返済 64,510 63,392 1,118
10年後残高 16,515,526 16,570,775 -55,249
60歳残高 5,878,967 5,817,352 61,615
住宅ローン控除 1,903,000 1,906,400 -3,400

毎月の返済も、定年時の残高も、ほとんど変わらない感じですね。

しかし、変動金利の場合は金利の上昇リスクに備えなければなりません。

  • 毎月の返済額の4分の1を貯蓄する。
  • 貯蓄込みで手取り月収の4割以下に抑える。

これをお勧めしています。

金利タイプ選びのセオリー

こういうことを考えると、信金の変動金利の方がよりハードルが高いということになるのです。

フラット35については、「S」以外にも子育て支援や地域活性化で引き下げとなります。私の著書の家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本の第6章でも詳しく書いていますが、対象になるのか確認してみてください。

変動金利ならば住信SBIネット銀行かじぶん銀行

変動金利にするのであれば、もっと低金利で疾病保障特約が無料で付帯するネット銀行の方がオススメしやすいです。

住信SBIネット銀行であれば2018年2月の変動金利で0.457%という金利です。信金の金利の半分以下ですよね。

ネット銀行は審査が厳しいというのが難点なのですが、自己資金が多く、頭金を2割以上入れること、そして公務員で審査属性が高いという点から、ネット銀行も通りやすいと思います。

ネット銀行の中でも、おすすめは住信SBIネット銀行とじぶん銀行です。シンプルに低金利という事に加えて、通常は金利に上乗せとなる疾病保障が無料で付くからです。

住信SBIネット銀行全疾病保障 じぶん銀行がん50%保障
精神障害等を除く全ての病気やケガで働けなくなったらローン返済がゼロ円になる。 6カ月の余命宣告をされたら住宅ローン残高がゼロ円になる。
8疾病で12カ月継続して働けなくなったらローン残高がゼロ円になる。 医師にガンと正式診断されたらその時点のローン残高が50%になる。
8疾病以外の病気やケガの場合でも入院により12カ月継続して働けなかったら、ローン残高がゼロ円になる。 入院などの条件なし。
住信SBIネット銀行の審査へのリンク(マネープラザの実店舗) じぶん銀行はauユーザならさらにポイントバックあり(サイトへのリンク)

特に、住信SBIネット銀行はマネープラザという実店舗での案内もしていて、現在はキャンペーン中ですね。ネット銀行は基本的にメール、電話、郵送でのやりとりになるので、書類の不備があると、それがどんな些細なものであっても手戻りになるのがネックなんです。

それが実店舗で対応してもらえるのでこれは良いサービスだと思います。

もちろんWEBでの申し込みもできます。こちらもキャンペーン中です。キャッシュバックは実店舗を通した方が地味に多いです(笑)。

変動金利で借りるときは、いくら今が低金利であっても今後上がる可能性は否定できません。

上がった場合のことを考えてそれに対応できるかを検討する必要があります。

変動金利で住宅ローン金利が上がったら繰り上げ返済すべき金額の一覧表-千日のブログ

が参考になると思います。

地域密着型で住宅ローンに力を入れている地銀、信金を探す

こればっかりは、どこに住んでいるのか、どの地域の家を買うのかによります。お見受けした感じではご相談された信金はそれほど住宅ローンに力を入れている感じは見てとれません。

住宅ローンに力を入れている信金であれば、主に当初固定金利(10年や30年)でメガバンクやネット銀行とそん色の無い金利を出してきます。

変動金利で1%を超えるというのは、公務員の属性の高さ、頭金の厚さなどを鑑みると高すぎる金利であるように思いますよ。また、担当者のアドバイスも、いささか納得感に欠けるように思いますよ。

まとめ

それぞれで審査を通しておき、返済計画を練っておくことで金利が動いても慌てず、即座に適切な選択をすることが出来るようになります。

金利タイプの選び方の基礎については

金利タイプ選びのセオリー

で基礎的な考え方を書いていますので、一度読んでみてください。

以上、参考になれば幸いです。

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