2018年3月17日2019年10月1日

「完済しなければ終わらない」それが住宅ローンだ

めちゃくちゃ当たり前のことを名言風に言ってみました。住宅ローンとは何か？と聞かれたら「最長35年で420回、銀行に決まったお金を払うことだよ」と答えます。もちろん正確な定義ではないのですが、途中で住宅を売らない人にとっての住宅ローンの本質です。

これは、毎回の支払いのハードルを確実にクリアできる低めの高さにしておくべしという住宅ローンのセオリーに繋がる考え方です。

住宅ローンのセオリー

そして、もう一つの本質が「住宅ローンは完済しなければ終わらない」です。住宅ローンの返済年数は満80歳までの年数と35年のどちらか短い方までが限度です。例えば、35歳の人にとっては35年が最長の年数になります。

しかし、今のところ定年退職の年齢は60歳というのが多数派です。

つまり、35歳の人にとっては住宅ローンを35年借りられても、今の給料収入が見込めるのは60歳までの25年しか無いということです。

毎月の返済だけでなく、最終的に定年退職までに確実に完済できるプランを立てるべしという住宅ローンのセオリーに繋がる考え方です。なお50代からの住宅ローンはちょっと違ってきますので、年齢別シミュレーション-50代以上を読んでくださいね。

では今日のご相談者です。

相談：確実に完済できて貯蓄もできる住宅ローンとは？

千日さんの家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本を購読いたしました。
大変参考になりました。
相談させてください。

居住予定の家族の年齢と年収	夫35歳917万円 勤続10年 妻32歳専業主婦 子供3歳と1歳
自己資金の額	500万円と親からの贈与200万円
物件価格	おそらく諸費用込みで5200万円（土地3000万円）
物件のタイプ	注文住宅ローコストメーカーで長期優良住宅
借入予定額	4500万円
住宅ローン	今のところ三井住友信託銀行の住宅ローンフラット35Sを審査がおりれば借りたいと考えております。
相談内容	でも心配なのは繰り上げ返済しないと定年の60歳で1500万円の残額があることです。 私は妻で、今は専業主婦ですが看護師の資格がありますのでもう少ししたらパート、ゆくゆくは正社員になってローン返済や老後資金、教育資金をためていきたいとは考えているのですが、現時点では不安があります。 ①年収900万で4500万円の借り入れはきついでしょうか。 ②また、月々いくらくらいの貯金をすれば不安なく生活していけるのでしょうか？

情報がありすぎてよくわからないのと、ファイナンシャルプランナーさんは不動産会社の紹介で疑いの目をもってしまって素直に話が聞けませんでした。

もしよろしければ回答お願いいたします。

回答：無理なく完済できる住宅ローンの金額です。ではどう配分するか？

年収と年齢によってある程度、無理なく返済できる住宅ローンを見積もることが出来ます。ルールは以下の４つです。

1. 毎月の返済は手取り月収の４割以下でボーナス払いなし
2. 返済額が一定になる元利均等返済方式
3. シミュレーションの金利は固定金利
4. 定年時のローン残高は1000万円以下

これをザックリ当てはめて無理なくへ完済できる住宅ローンの金額を出すと以下のようになります。

（単位：万円）

年齢/月収	15万	20万	25万	30万	35万	40万
25歳	1997	2663	3329	3995	4661	5327
30歳	1997	2663	3329	3995	4661	5327
35歳	1997	2663	2972	3535	4125	4714
40歳	1997	2357	2630	3043	3550	4057
45歳	1768	2029	2263	2515	2934	3354

前提条件：元利均等返済、ボーナス払いなし、定年60歳、固定金利1.38%

月収40万円35歳の部分は4714万円です。4500万円は無理なく完済できるレンジ内に入っているということです。

また、住宅ローン控除の所得による上限の目安は27万9千円です。ほぼレンジ内であり無駄の無い借入額であると言えます。

無理が無いはずなのに、不安になるのは…定年退職時の残高は1500万円ある。つまり、後半に支払が偏ってしまっているからなんですね。

35年返済と30年返済で比較してみる

フラット35Sを三井住友信託銀行で借りた場合、35年返済と30年返済でどう違ってくるのかを比較してみましょう。

元利均等返済、ボーナス払いなしです。金利は当初10年1.11%、その後1.36%とします（2018年3月時点）。

資金繰り面のシミュレーション

（単位：円）

4500万円	35年	30年	差異
前半毎月返済	129,348	147,022	-17,674
後半毎月返済	133,250	150,601	-17,351
10年後残高	33,872,153	31,630,177	2,241,976
６０歳残高	14,942,444	8,731,035	6,211,409
住宅ローン控除	3,898,100	3,776,000	122,100

手取り月収は約44万円ですので、どちらの毎月返済額も無理なく返済できるものだと思います。

確かに35年の返済期間とすると、60歳の残高は訳1494万円となりますね。30年の返済期間とすれば873万円です。だいぶ印象が違ってくると思います。

いままでの10年で家を購入するために出来た貯蓄が500万円ですので、よりリアルな数字としては873万円ということだと思います。

しかし、まだお若いですから今後収入の増加も見込めますし、年収も平均を大きく上回っていますので、1500万円の残高というのは、けして高すぎるハードルではありません。

貯蓄としては毎月というより、ボーナスも入れて毎年100万円から200万円貯蓄していき、当初の10年までに60歳残高を貯められるようにしておけば安心できると思います。

総支払額のシミュレーション

そこで総支払額でどうなるのか？を比較してみました。

30年返済とすると、早く残高がへっていきますので利息の負担は少なくなります。

しかし早く残高が減っていくということは、住宅ローン控除の恩恵は少なくなってしまうということでもあります。

ですから、60歳で完済するとして、60歳までの支払い総額で幾らちがうのかを比較するのです。

（単位：円）

4500万円	35年	30年	差異
借入費用	802,200	802,200	0
60歳まで返済額	39,506,760	44,750,820	-5,244,060
60歳残高	14,942,444	8,731,035	6,211,409
住宅ローン控除	-3,898,100	-3,776,000	-122,100
合計	51,353,304	50,508,055	845,249

• 年数によって借入費用に差は生じません。
• 60歳までの返済額は、30年返済の方が毎月の返済元本が多くなる分、30年返済の方が524万円多くなります。
• 60歳残高は、30年返済の方が毎月の返済元本が多くなるので、30年返済の方が621万円少なくなります。
• 住宅ローン控除は前述のとおり、30年返済の方が元本の減りが早いので、30年返済の方が12万円少なくなります。

トータルすると、30年返済の方が84万円少ない支払で済むという結果になりました。

回答：無理なく完済するための二つのアプローチ

月々いくらくらいの貯金をすれば不安なく生活していけるのか？ということに線引きをするのは難しいです。

毎月の返済が少なければその分貯蓄を増やせます。ただ、貯蓄にも得手不得手がありますよね、どちらかというと貯蓄が苦手だということであれば、60歳の残高は少なめにしておく方が無難であると思います。

この定年時の残高を減らすには、二つのアプローチがあります。

1. 年数を短くして定年時の残高を減らす（前述の方法）
2. 頭金を増やして借入額を減らす

もう一つが頭金を増やすという方法です。

すでに200万円をご両親から援助してもらっていますが、あと500万円借りるなどの方法で頭金を2わりとすれば、アルヒのスーパーフラット８Sの対象となります。

その中でも、アルヒが取り扱っている「スーパーフラット」は、通常のフラット35に比べて金利を0.1%引き下げている、おすすめの住宅ローンです。従来は、頭金が2割以上必要な「スーパーフラット8」だけでした。2017年10月に、頭金が1割以上必要な「スーパーフラット9」も投入しました。

商品名 （通常のフラット35との金利差）	頭金（手持金）	返済負担率
スーパーフラット8 （金利▼0.10%）	2割以上	30％以内（年収400万円未満） 35％以内（年収400万円以上）
スーパーフラット9 （金利▼0.05%）	1割以上	20％以内

アルヒのスーパーフラットは金利が安いのですが、事務手数料が2.2%と高いのがネックなんですよ。

なのでスーパーフラット9（0.05%引き下げ）ではすこし微妙なんですが、スーパーフラット8（0.1%引き下げ）は今現在の35年固定金利としては、最も総支払額の少ない住宅ローンとなります。

頭金2割あればアルヒスーパーフラット8Sが最も有利

実際に頭金2割だったらどうなるかを計算してみました。借入額は4500万円→4000万円に減りますね。

アルヒスーパーフラット８ですと、全期間にわたってフラット35の金利から0.1%引き下げとなります。

資金繰り面のシミュレーション

（単位：円）

35年 4000万円	①スーパーフラット8S1.01%/1.26%	②三井住友信託フラット35S 1.11%/1.36%	差異
前半毎月返済	113,100	114,976	-1,876
後半毎月返済	116,527	118,444	-1,917
10年後残高	29,974,381	30,108,572	-134,191
６０歳残高	13,131,890	13,282,239	-150,349
住宅ローン控除	3,456,900	3,465,000	-8,100

金利が０.1%引き下げとなった場合の毎月の違いは2千円弱といったところです。それよりも、毎月の返済はベースとしてかなり少なくなっていると思います。

60歳の残高は1300万円となりますね。頭金が1割だったときは1500万円でした。

借入額を減らすことで、毎月の返済と定年残高が同じくらいの割合で減っているということです。

借入費用と総支払額の比較

• アルヒの融資手数料率：借入額の2.2%（税込み）
• 三井住友信託の融資手数料率：借入額の0.8%（税込み）

このようになっているので、その分最初に払うお金に差が出てきます。

（単位：円）

住宅ローン経費	①スーパーフラット8S1.01%/1.26%	②三井住友信託フラット35S 1.11%/1.36%	差異
印紙	20,000	20,000	0
登録免許税	160,000	160,000	0
司法書士	100,000	100,000	0
事務手数料	864,000	388,800	475,200
フラット35物件検査手数料	64,800	64,800	0
合計	1,208,800	733,600	475,200

4000万円の借り入れという前提だと、47万円アルヒの方が初めに多く手数料を払うことになりますね。

では、これを前提として総支払額を比較してみましょう。

（単位：円）

35年 4000万円	①スーパーフラット8S1.01%/1.26%	②三井住友信託フラット35S 1.11%/1.36%	差異
借入費用	1,208,800	733,600	475,200
60歳まで返済額	34,546,860	35,117,040	-570,180
60歳残高	13,131,890	13,282,239	-150,349
住宅ローン控除	-3,456,900	-3,465,000	8,100
合計	45,430,650	45,667,879	-237,229

• 借入費用ではアルヒスーパーフラット8Sの方が47万円多く払います。
• 60歳までの返済額は、アルヒスーパーフラット８Sの金利が0.1%低い分、アルヒスーパーフラット8Sの方が57万円少なくすみます。
• 60歳残高は、アルヒスーパーフラット８Sの金利が0.1%低い分、アルヒスーパーフラット8Sの方が15万円少なくなります。
• 住宅ローン控除は大して変わりませんね。

ということで、費用が多くなる分をその後の返済が少なくなることでアルヒスーパーフラット８Sが23万円少なく住むということになりました。

一応、これが今の住宅ローン商品（35年固定）の中で最も支払が少ない商品ということです。もし頭金を2割にできるのであれば、覚えておいてください。

まとめ～その他のおトク情報

フラット35Sは今のところ2018年3月31日までの申込までとなっています。4月からどうなるのか？ということはオープンにされていません。無くなってしまうのかもしれませんね。

引き渡しではなく、申込だけで受けられる権利を保留できますので、Sの適用の可能性があるけど分からない…と言う人はお急ぎください。4月になってしまうと、そもそも無くなってしまうかもしれません。

それとフラット35子育て支援型、地域活性化型という補助金制度もあります。当初の5年間のフラット35の金利を0.25%引き下げる制度です。これ知らない人が意外と多いです。

さらにこれらはフラット35Sと併用できるんですよ。これも知らない人多いです。金利の引き下げ幅は増えますので、さらにおトクですよね！

【フラット３５】子育て支援型・地域活性化型と【フラット３５】S（金利Aプラン）の併用	当初5年間	年 ▲0.5%
	6年目から10年目まで	年 ▲0.25%
【フラット３５】子育て支援型・地域活性化型と【フラット３５】S（金利Bプラン）の併用	当初5年間	年 ▲0.5%

フラット35の子育て支援型、地域活性化型が使えるかどうかは、家を購入する地域の自治体がその取り組みをしているかによりますので、こちらのリンクから調べてみてください。

また、フラット35のお勧め利用法-千日のブログにもフラット35のいろんな利用方法がありますので、是非ご一読くださいね。

以上、参考になれば幸いです。

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