頭金を払った後から良物件が出るジンクス
めったに出ない立地のマンションは即決していい？
めったに新築物件が出ない地域ってありますよね。中古でもなかなか値崩れしない地域です。千日が住んでいる関西地域では神戸市東灘区がそれにあたります。
雑誌などの一番人気は西宮北口なんですけど、あの辺はまだまだ空き地がありますからね。少し離れますけど、旧西宮アサヒビール工場の跡地もあります。これについては過去に千日のブログで取り上げました。
【再開発】西宮市アサヒビール工場跡地のネック 病院統合の可能性を斬る
興味のある方は読んでみてください。まだ大部分が更地です。
今日は新築マンションがなかなか出ないところで、レア物件を見つけた場合、即決で購入していいのか？についてのご相談です。
買おうと思えば買えないこともなさそうだ…
しかし、頭金を払った後から、より手ごろな物件が出てくることは往々にしてあります。
不動産って同じものが二つと無いだけに、なかなか難しい局面ですよね。
では始めますね。
相談：めったに出ない立地と規模の新築マンション…即決していいですか？
千日さま
はじめまして。住宅ローンに関するブログを拝見しメールさせていただきました。
今、マンションの購入で迷っています。恥ずかしながら、頭金もない現状なのですが…
年齢、年収、共働き世帯年収、家の価格、住宅ローン、頭金
| 夫年齢 | 36 |
| 夫の年収（万円） | 650 |
| 妻年齢 | 36 |
| 妻の年収（万円） | 200 |
| 共働き世帯年収（万円） | 850 |
| 家の価格（万円） | 4,500 |
| 住宅ローン（万円） | 4,500 |
| 頭金（万円） | 0 |
子どもは2人です。なかなか出ない立地と規模のマンションなので全額住宅ローンを組んで今購入するべきか、それとも今回は見送り、数年は貯蓄に励み頭金を貯めてからにすべきか悩んでいます。
もし購入する場合、諸費用分は貯蓄から捻出する予定です。
また金利について、変動か固定かネットで見比べてみたものの、情報が多く素人の自分では正直とれがベストなのかさっぱり分からず途方に暮れています。
よろしくお願いします。
回答：買って損をすることは無いが後からより良い物件が出る可能性はある
ではお答えしていきます。
まず、こちらをご一読ください。
住宅ローンの「量」の側面では大丈夫
金利変動リスクが無いという前提で、毎月の返済額を手取り月収の４割未満になるかを確認します。
判定するための前提条件は以下です。（全期間固定金利で判定します）
- 元本4,500万円
- 借入期間３５年（実際は定年までですので、２９年ですがここでは年収が上がってから繰り上げ返済するものとして最長の３５年とします）
- 金利1.1%（フラット３５の２月予想金利です。予想の仕方は金利ラボをご一読ください）
- 元利均等返済ボーナス払いなし（当サイトの住宅ローンのセオリーではボーナス払いはおすすめしません）
| 全期間固定 | 元本 | 月返済 | 29年後残高 |
|---|---|---|---|
| フラット３５ 1.1% | 4,500万円 | 12万9千円 | 899万円 |
この月返済額が税抜き月収の４割未満なら大丈夫です。
旦那様１馬力の場合は少しキツめですが、奥様との２馬力であれば可能ですね。
また、もう一つは定年時の残高８９９万円です。このペースで返済すると、定年時に９百万くらいのローンが残ります。
このくらいであれば、３０年近くある現役の間に繰り上げ返済出来そうな感じですね。
総括しますと、今の時点では１馬力ではしんどいですけど、２馬力なら大丈夫そうだといえます。
返済計画で見込んでおくことは２つです。
- ①お子さんの学費（大学入学）
- ②６０歳以降の年収減少
２人いるお子さんの学費
大学入学で一時的に多額の現金が必要になります。また、大学の学費は結構幅があります。今の時点ではまだ小さいですから、どんな方向へ行くかわかりませんが、二人のお子さんがそれぞれ１８歳になるころに時間差で多額の支出が発生します。
６５歳定年義務化
定年と住宅ローンについての過去記事にもありますように、少なくとも６５歳の定年までに住宅ローンを完済することが、最低限の目標となります。
また、今のところ６０歳以降は年収が半減する会社が多数派です。まだお若いうちに住宅ローンをスタートされるので、できれば６０歳以前に完済することをお勧めします。
いまからでも、そういう準備ができる年齢であると思います。
その他については、金利タイプ選びのセオリーが検討のヒントになると思います。
まとめ～後からさらに良い物件が出る可能性は否定できません
なかなかでないところの物件であるならば、その後似たような物件が出る可能性は比較的低いといえますが、完成まで１年半以上ありますね。
出てくる可能性は無きにしも非ずです。
物件の価格と年齢、年収のバランスからは、買って損をする物件ではありませんが「他に同程度の条件で手ごろな物件が出てくる可能性」があるのは否めませんね。
いまのところ、私が言えるのはここまでです。
まだ、住宅ローンを詰める段階以前にその物件を買うかどうか？というプロセスで何か決め手がほしいところですね。
まとめ～頭金を払うと良物件が出るジンクスの裏側
なかなか出ないところの物件だと、つい飛びついてしまいたくなるんですけど、その「なかなかでない」というところが、意外とマユツバかな、なんて思ったりしますね。
だって家を探し始めてから購入までの平均ってだいたい数カ月の人が多いのだそうです。だいたい8割以上が1年以内に決めてるんですよ。
てことは「なかなか出ない」という情報は不動産屋情報なんですよね。
で、コッチも家を買う時は軽い興奮状態にありますから、何となくそんな気がしてくるんです。ずっとそこの不動産流通を見てきたわけでも無いのに、ね。
ですから、『頭金を払うと良物件が出る』というジンクスにはちゃんと根拠があるのかもしれません（笑）。
かくいう千日にもありました。既にその時には10％の頭金を入れていたので、泣く泣く諦めました。その時のことを完成引渡しから5年以内に売りに出されるマンションは6.5%-千日のブログに書いてます。
ああ、思い出してしまった…