北朝鮮問題で長期金利が下がっているので引渡しを来月に延期できる？
長期金利が下がると住宅ローン金利も下がる可能性がある
住宅ローンの金利、特に固定金利（当初期間固定金利も含む）は市場の長期金利の影響を受けます。4月6日のアメリカによるシリア爆撃に端を発した北朝鮮問題によって、債券価格が上がり長期金利が下がっています。
水面下で息詰まる交渉が行われているのでしょう。
住宅ローン金利は月初に発表された金利がその月を通じて適用されます。朝鮮半島の地政学的リスクが強く意識されている間は、長期金利は低位安定となります。
心配な状況ではありますが、住宅ローンを借りる人にとっては金利が安いということで、ピンチとチャンスが背中合わせにあるような感じですね。
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例えば、フラット35の金利は機構債の表面利率がダイレクトに住宅ローンの金利に影響するので、発表された時点で前の月からある程度の予測が立てられます。
これに対して民間金融機関の住宅ローンの金利は、今の時点でどの銀行が金利を下げるか？というところまでの予想は困難です。
しかし、その銀行が目玉商品にしている金利タイプならば比較的狙い目だと言えます。
不安定な情勢の中で家を購入するわけですから、どうせなら金利が安くなるメリットを享受しておきたいと考えるのが人情だと思います。
では、今日のご相談者です。
相談：三井住友信託銀行の30年固定は下がると思いますか？
突然のメールにて、失礼いたします。
いつも参考になる投稿をありがとうございます。勉強させて頂いております。
さて、この度中古マンションを３月下旬に購入し、４月２７日に決済予定です。
三井住友信託銀行３０年固定元金均等１．１％で、家計応援プランを申込み予定なので、０．０３％引き下げの１．０７％で契約予定です。
本来売買契約書では、５月１５日までに決済という形だったのですが、三井住友信託銀行の４月金利が３月から据え置きだった為、５月になって金利が上昇するリスクを考え、４月決済にした次第です。
ところが、その後シリアの問題、北朝鮮問題により、長期金利がぐんぐん下がってきているのをみるにつけ、５月金利は下がるのではないか？という思いが強くなり、毎日悶々としています。
銀行の金消契約のときに銀行の担当者にその思いを伝えたところ、契約後も変更届を出せば銀行としては、５月決済にする事は可能であるが、売主側、不動産仲介会社側に早めに伝え、了承を得た方が良いと言われ、悩んでいます。何時の時点で、思い切ればいいのか。
千日様ならどのようにされますか？
回答：私なら金利が下がる可能性が高いと思うので来月に延期します
ご相談ありがとうございます。
結論から申しますと、今の情勢では5月の方が下がる可能性が高いです。銀行の担当者の対応から見ても、5月の方が下がる事が分かっている風ですね。
決済予定日の27日には、ほぼ行内では翌月の金利が決まっているタイミングです。その時になって延ばしてくれと言われるよりは、早めにリスケジュールしておきたいという考えが透けて見えるように思います。
あと2週間ほどなので、状況に変化はなく、ほぼ下がると思いますが、未来のことですから断言は出来ません。
ただ私であれば、そういう申し出を受けたら延期するだろうと思いますよ。
相談：売主さんが断ってきたら？どう交渉すればいいですか？
早速のご回答ありがとうございます。
いろいろ悩んだ結果、決済日を５月にしたい旨、仲介会社に電話したのですが、売主側に断られたら、予定通り４月２７日決済にしてくれと言われました。
１７日の夜に電話した事もあり、１８日は、当社も売主側の仲介会社も休みなので、１９日の木曜日に電話してみますとの事。
こういうケースの場合、一度決済日が決まったら、買主の意向は通らないものなのでしょうか？
売買契約書は、５月１５日が決済となっております。
決済日は、その後の双方の電話での口約束のみとなっております。
銀行とのローン金消契約は、本日を予定しております。
決済日の一週間前の変更申し出は、遅すぎたのでしょうか？
もしご回答頂けるようならありがたいです。
回答：あくまで対等な立場で権利を主張すべきです
売主と買主は本来的には対等な立場です。そして情報と選択肢を多く持っている方が若干強くなります。
相手に断られたら諦めて下さい。
これでは『ガキの使い』なんですよ、彼らに仕事をさせなければなりません。
4月19日の時点でも1週間前ですし、そもそも休みは仲介会社の都合です。
売主さんも住み替えで次の家を購入するケースがあり、そっちの引渡しが決まっている可能性もありますが、ならば売主さんも金利が安い方が良いはずですよね。
ですから、むしろ渡りに船といった感じで応じる可能性が高いです。
万が一断ってきたら『なぜか？』聞いて下さい。相手が理由を説明できなければ『理由も聞かされずに納得できない、話にならない』と突っぱねれば良いです。これは交渉ごとの常識です。
相手が何か理由を言ってきた場合『ダメです、状況が変わったんです』と言えば問題ありません。
売買契約書の日が5月ですからそれが優先されます。『こちらは相手の希望を聞いて早めてあげていた』という立場なのです。契約書よりも早く代金決済することとなった経緯は聞いておりませんが、今のこの状況ではそういう事になりますので。
- あいまいな説明ではOKしない。
- 自分が損になる事は絶対に泣き寝入りしない。
こういう印象を相手に与える事が、交渉を有利にします。悪徳業者ではありませんが、こちら参考になると思います。
https://jutakuloan-muryousoudan.com/2017/01/13/%E6%82%AA%E8%B3%AA%E6%A5%AD%E8%80%85%E3%81%B8%E3%81%AE%E5%AF%BE%E5%87%A6%E6%B3%95%E3%81%A8%E6%88%90%E5%8A%9F%E4%BA%8B%E4%BE%8B%E3%82%92%E6%95%99%E3%81%88%E3%81%BE%E3%81%99/
「明日は休みなので後で電話します。」
「相手が断ってきたら諦めて下さい。」
これはちょっとナメてますよ。おそらく千日が交渉をしてたら出てこないだろうセリフです。
相手のことをおもんばかる、性格の良い方なので、相手がもたれ掛かってきているような状況ですね。もっとワガママに、強く出る位で丁度良いと思います。