フラット３５で住宅ローンを頭金ゼロで借りるならどの銀行？
フラット３５で残り1割の頭金を融資する銀行の比較
フラット３５で借りることのできる住宅ローンは住宅価格の9割までです。昔は10割借りることが出来たらしいですけど、今は9割までです。
なので、フラット３５で借りる場合は物件価格の10%の頭金を現金で用意する必要があるんです。
しかし、フラット３５を取り扱う民間金融機関の中には、残りの1割を別途融資してくれるところもあるんですよね。
つまり、こういうことです。
- 住宅金融支援機構がフラット３５で9割を融資する。
- フラット３５の事務代行をする民間金融機関が残り1割を融資する。
この場合、問題になるのが抵当権の順位です。住宅ローンは、債権者となる金融機関が対象の物件に第一順位の抵当権の設定を受けるのが大原則です。第一順位の抵当権とは、借りている我々（債務者）が払えなくなったら、その物件の売却代金から1番に回収できる権利です。
だから金利を安くできる、ともいえるんですよね。
このケースで、残りの1割を融資する民間金融機関は第2順位に甘んじるということです。
9割を融資する住宅金融支援機構がまず取って、その残りを第2順位の民間金融機関が取る、という順番になるんですよ。
回収できなくなる可能性がハネ上がりますよね。
なので金利が普通より高くなるのです。
フラット３５で借りるなら、まずは頭金を1割準備するのがベストな方法です。
しかし、それでもフラット３５で借りたいという人もいると思います。今日はそんな方からのご相談です。
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相談：フラット３５で頭金の1割を借りるならどの銀行がいいですか？
初めまして。最近、こちらのブログを拝見するようになりました。千日さんが、無料で住宅ローンのご相談にのってくださると書いてあり、藁にもすがる思いでメールさせて頂きました。
つい最近、新築マンションを契約したものの、住宅ローンをどのように組むのが私たちにとってはベストなのかわからず悩んでおります。
当初、私も主人もフラット35で、手堅くいこうと思っていましたが、頭金がないので、1割分の金利が高くなり、毎月の返済が滞りなくできるか不安なのです。
年齢、年収、共働き世帯年収、家の価格、住宅ローン、頭金
| 夫年齢 | 39 |
| 夫の年収（万円） | 540 |
| 妻年齢 | 35 |
| 妻の年収（万円） | 280 |
| 共働き世帯年収（万円） | 820 |
| 家の価格（万円） | 4,300 |
| 住宅ローン（万円） | 4,300 |
| 頭金（万円） | 0 |
下記、詳細になります。
- 主人:今年39歳(会社員 年収540万 年俸制でボーナスなし)
- 私:今年35歳(派遣社員 年収280万)
- 子どもなし(今後も含む)
- 新築マンション:4,300万(頭金なし)
- 2018年2月引き渡し予定
すでに諸費用として、ハウスメーカーには150万払いました。
手数料は両親から借り頭金はゼロ
当初、主人の両親には既に諸費用分を借りており、これ以上出せない、出すつもりはないと言われています。私の両親も、最近実家をリフォームし借入があるようで、貸す余裕はないと思います。
私の貯蓄は現在80万、主人は60万とのことです。もし、これらを全て使うと本当に余力がなくなってしまうのでできれば使いたくありません。
ところが、主人の両親から新たに50万、借りることができたので、事務手数料を現金で支払える可能性が出てきました。
そうなると選択肢が広がります。
残り1割を融資する銀行の比較
この50万があることによって、住信SBIのフラット35を組める可能が出てきました。(住信のほうは1割分の金利がARUHIに比べ安い金利なのです。)
だいたいの銀行では、事務手数料もしくは保証料が借入金額の2.2%になると思います。それが払えないと思っていたので、ハウスメーカーの提携住宅ローンを視野に入れていたのです。ARUHI（アルヒ）です。事務手数料は安いのですが、フラット35の1割分が2.895%くらいで高くなります。
そして、楽天銀行でもフラット35を扱っていますが、そちらは1割分が変動(1.577%)なので、今後の金利が不透明であり少し不安なのですが、事務手数料が安いので、そちらも視野に入れています。
フラット35なら、楽天銀行か住信SBIがいいのではと私は思っていますが、千日さんはどのように思われますか？ご意見を頂けると助かります。
回答：楽天か優良住宅ローン
ありがとうございます。これほど真摯に読んで頂き、このサイトを始めてよかったと心から思います。
手数料部分が自己資金で準備出来て良かったですね！これがあるか無いかで条件も選択肢も大きく変わって来ます。
10%の融資分については、第2順位の抵当権になりますので普通に借りるよりも金利が高くならざるを得ないです。
フラット３５で頭金10%を借りる場合の返済計画
なので、頭金10%部分については早期に繰上げ返済し、完済してしまう事をお勧めします。ただ完済するのではなく、住宅ローン控除のある10年間は借りておいて、できるだけ貯蓄を増やしましょう。
家を買った瞬間は最も貯蓄が減ってしまうタイミングです。このタイミングでアクシデントがあって収入が減ってしまうと、危険です。ご両親から借りた融資手数料の返済もあります。
それに、住宅ローン控除とは12月末の借入残高の1%が源泉徴収された税金から返ってくる制度です。
- 金利の高さ
- 金利の変動
の影響を緩和する働きがあるんです。
当初の10年は、両親から借りたお金を返済しつつ、繰上げ返済資金を貯める時期です。そして住宅ローン控除が終わった瞬間にその時の残高を全額繰上げ返済します。
この10%部分は本体のフラット35と比較して明らかに高い金利で、かつ金利変動リスクもあるからです。また、返済に関しては、民間金融機関の方が住宅金融支援機構よりもシビアです。
今後、万が一のアクシデントで返済を一時的に待ってもらうなどの条件緩和交渉をする場合、債権者が2人いるよりも一人の方が良いですよね。
頭金10%を借りる銀行の比較
楽天銀行の10%部分について、変動金利である事がご懸念であるとのことですが、元本の10%ですから仮に金利が上がったとしても影響は10分の1に過ぎません。
なので私であれば最も金利の低い変動を選択するであろうと思います。そういう意味では、敢えてフラット35だけに限定する必要は無いと思っています。
残り10%の融資金利が低く、手数料の安い銀行で借りるのがベターであると思います。
候補に挙げられている銀行（モーゲージバンク）のアルヒ、住信SBIネット銀行、楽天銀行、優良住宅ローンの比較をおさらいします。
金利は結構なバラつきがあります。
| 10%融資比較 | アルヒ | 住信SBI | 楽天 | 優良住宅ローン |
| フラット35α | ミスターパッケージローン | 変動と固定 | プラスワン | |
| 金利 | 2.895% | 1.400% | 1.577% | 2.275% |
| 保証料 | 不要 | 不要 | 不要 | 不要 |
| 団信 | 任意 | 必要 | 任意 | 必要 |
| 手数料1割 | 2.2% | 2.2% | 1.2% | 33000円 |
| 手数料9割 | 2.2% | 2.2% | 1.1% | 0.50% |
- 金利は住信SBIが最も安い。
- アルヒは金利が最も高い代わりに団信保険の加入は任意。
- 優良住宅ローンは金利は高いが融資手数料が最も安い。
- 楽天銀行は金利も低く団信保険の加入も任意。
こんな感じです。そこで、結局どうなの？というところを比較してみたいと思います。実際の融資額を当てはめれば出てきますよね。
そうすると、以下のような結果になりました。まずは団信に加入する前提です。
楽天銀行のホームページの「変動と固定」の商品詳細説明書には『原則として、機構団体信用保険にご加入していただきます。（保険料はお客さまにご負担いただきます。）』と書いてあります（2017年5月16日現在）。この点、楽天に確認しましたら、『原則として加入ということなので、加入は任意です。』という答えでした。
全く分かりにくい表記ですが、要するに「加入は任意」ということです。
2017年5月16日追記してシミュレーションを修正しました。
団信に加入するなら楽天か優良住宅ローン
（単位：千円）
| 団信加入 | アルヒ | 住信SBI | 楽天 | 優良住宅ローン |
|---|---|---|---|---|
| 商品名 | フラット35α | ミスターパッケージローン | 変動と固定 | プラスワン |
| 10年利息 | 1,132 | 533 | 602 | 880 |
| 団信(21年） | 1,789 | 2,174 | 2,174 | 2,174 |
| 融資手数料 １０％部分 |
93 | 93 | 46 | 32 |
| 融資手数料 フラット３５ |
836 | 836 | 418 | 194 |
| 費用合計 | 3,850 | 3,635 | 3,240 | 3,280 |
| 10年後残高 10%部分 |
3,476 | 3,278 | 3,303 | 3,397 |
- 借入金額は4,300万円でそのうち10%は上記の条件、90％はフラット35です。90％のフラット35の金利は上記のどこで借りても同じですから、計算には入れず、10%部分の利息を計算しました。
- 35年返済で10年間借りて一括返済する前提を置きました。
- 団信保険料は60歳までの21年間加入する前提を置きました。
- 融資手数料については、10%部分だけでなく、フラット35も含めて借入全額で比較しています。
もしも団信に加入するのであれば、楽天か優良住宅ローンでしょう。優良住宅ローンが若干高くなるのは、金利が若干高いからです（楽天銀行1.577%、優良住宅ローン2.275%）。
10年よりも早く繰上げ返済する余裕があるなら、優良住宅ローンの方が安くなります。
住信SBIは少し差をつけられてしまっていますね。他とのメリット？と言っていいのかわかりませんが、0.5%を金利に上乗せすると、団信に8疾病保障を加えることが出来るというのが、他にはないポイントです。
団信に加入しないなら楽天
では団信が任意となっているアルヒと楽天を団信抜きで比較します。
（単位：千円）
| 10%融資比較 | アルヒ | 楽天 |
|---|---|---|
| 商品名 | フラット35α | 変動と固定 |
| 10年利息 | 1,132 | 602 |
| 団信(21年） | 0 | 0 |
| 融資手数料 １０％部分 |
93 | 46 |
| 融資手数料 フラット３５ |
836 | 418 |
| 費用合計 | 2,061 | 1,067 |
| 10年後残高 10%部分 |
3,476 | 3,303 |
ダントツで楽天銀行ですね。楽天銀行は、金利の低さと手数料の安さでバランスが取れています。
まとめ
いかがでしょうか。ポイントとしては、団信に加入するかしないかというところだと思います。