注文住宅のつなぎ融資と金利タイプの選び方

2017年10月26日

情報の少ないつなぎ融資

注文住宅を建てる場合は『つなぎ融資』というものが必要になってきます。

  1. 家を建てるための土地の購入代金
  2. 建築に着手する着手金
  3. 建築中に必要な中間金

少なくとも家が完成するまでに3回、大きな金額を支払う必要があるのですが、住宅ローンの担保になる家はまだ存在しませんよね。

住宅ローンは住居として使用する家屋の購入代金を融資するものです。なので、家がまだ存在していない間は『住宅ローン』を借りることは出来ません。無担保での融資を受けるということになります。これが住宅ローンの実行までの『つなぎ融資』というものです。

どういうわけかこのつなぎ融資、銀行は前面に押し出して宣伝することはありません。なのでとても情報が少ない中での検討を行うことになります。なんででしょうか?

今日はそんなご相談者です。

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相談:つなぎ融資と金利タイプの決め方について教えてください

千日さん

いつも本当にコアで、本当に質の高い情報を載せて頂きありがとうございます。

早速ですが、相談させて頂きます。

家族構成と年収

夫30 年収380

妻27 年収300

子供来年予定。出来れば2人。

物件価格

中古で探してたのですが、人気の区域であまり中古物件が出ず困っていたところ、土地を先に見つけて、注文住宅という形になりました。

土地 1600万

建物 1800万

計3400万

自己資金

親からの援助 600万、自己資金 300万の計900万(ここからもう少し増えるかも?)

諸経費に250万ほどかかると見て(もう少しかかるにでしょうか?)、頭金は650万、借り入れ金額が2750万程度になると見ています。

現時点の返済計画

妻も出産後は復職し、フルで働く予定です。

ただ夫婦共に給料がドンドン増えていく職種ではないために、住宅ローンや教育費による生活費の圧迫が心配です。

千日さんの変動金利のセオリーだと少し厳しそうですし、10年固定などで大きく繰り上げ返済することも難しいので全期間固定型を考えています。

  1. ARUHI スーパーフラット35S 団信込み 10年まで0.99% 11年目以降1.29% 団信と手数料2%(つなぎ融資等で対面必須)
  2. みずほ全期間固定型35年 1.15%固定

つなぎ融資で有利な借り方と金利タイプを決めかねています

土地の売主である不動産屋には手付金より先に建築業者を決めることと(ほぼ決まっています)、ローン審査を早くしてくれとのことで、今からローン審査を行う予定です。

知り合いの不動産屋には「フラットは割高なので、銀行がかなり安くしてる変動や10年固定も考えてみては?」とのことで一気にわからなくなりました。

つなぎ融資の件も都銀の方が融通がきくとの話も聞いたことがあるのと、繰り上げ返済した場合に保証料が返金されるみずほ銀行が少し有利なのかな?と悩んでおります。

土地の引き渡しの際に決済・つなぎ融資は基本的に必要だと思っています。つなぎ融資については銀行や担当者によって違いがでるとの話を聞いたので聞いてみないとわからないとこなのかなと。

『手付金10%→ローン審査→つなぎ融資→着工』

という流れだと思っていたのですが、

『ローン審査→手付金』

という流れみたいです。

土地の売り主の不動産屋が良心的(?)なのかわかりませんが、手付金よりローン審査などを先に進めてほしいと言われました。

あとは建築が終わり引き渡しの時点(現状最速でも12月末ぐらい)での金利が適用されると思うので、金利が上がっていないか心配です。

こちらでの相談は審査を通してからの方がいいのかもしれませんが、ご教授頂ければと思い、メールさせていただきました。いつも通り厳しく公平な目でよろしくお願い致します。

回答①:つなぎ融資への対応については銀行によって様々です

では、お答えしていきます。おっしゃる通り、つなぎ融資については銀行によって違いますし、同じ銀行でも利用者の属性によっては違ってきます。ただ、フラット35を利用する場合は、ほぼ可能なのです。

というのも、フラット35を貸すのは住宅金融支援機構という半民半官の団体で、銀行は事務を代行するだけだからなんですよね。

「本体の融資は国が貸すから間違いなく繋ぎ融資のお金を回収できる」

こういう思惑があるからです。まず大丈夫そうに見えますよね、それでも貸さない銀行があるのです。銀行って繋ぎ融資に関しては、かなり保守的な判断をしているんですよ。

アルヒスーパーフラット35Sとみずほ35年固定の比較

まだ実行は先ですので、金利については何とも言えませんが現時点でどうなのか?という比較をしてみたいと思います。

借入金額2,750万円、35年元利均等返済、ボーナス払いなしという前提です。あまり変わらないという結果です。

(単位:円)

返済額比較 アルヒ みずほ35年
毎月返済 77,500 79,566
80,326
返済額合計 33,478,186 33,417,639
住宅ローン控除 -2,375,527 -2,384,414
差引合計 31,102,658 31,033,226

毎月の返済額はどちらも、そう変わらないですね。ご主人の年収380万円の手取り月収を20万円とすると、その4割は8万円ですから、住宅ローンのセオリーのレンジ内に収まっていると言えます。返済額の合計でも10万円ほどしか変わりません。ほぼ差が無いと言っていいでしょう。

金利タイプ選びのセオリー

次に融資にかかる諸費用を比較します。

(単位:円)

諸費用比較 アルヒ みずほ35年
融資手数料 594,000 43,200
保証料 0 566,802
フラット物件検査料 64,800 0
合計 658,800 610,002

諸費用もそんなに変わらないですね。なお、融資にかかる諸費用は上記以外に、印紙代2万円、登録免許税0.4%、司法書士への報酬5万円~10万円がかかります。銀行によって差の出ない費用なのでシミュレーションの計算からは省いています。

また、おっしゃるとおり、みずほでは繰上げ返済によって保証料の戻りがあります。

これに対して、アルヒについては団信は途中で退会することも可能で、脱退すれば0.3%金利が下がります。お子さんが独立し、また残りを一括返済できる貯蓄が貯まれば団信の有難みも無くなると思いますよ。貯蓄が貯まれば、繰上げ返済することなく、返済額を減らせるということです。

資金計画のタイプによって、メリットを出す方法が違ってくるということだと思います。

回答②:固定金利か変動金利かの決め方

例えば変動金利0.5%であった場合、毎月の返済は7万円になりますが、変動金利であった場合は、金利上昇リスクに備えるために毎月の返済の25%の貯蓄をした上で4割以下にすることをお勧めしています。9万円弱になりますから、手取り月収の4割を超えてしまいますね。

金利タイプ選びのセオリー

もちろん、奥様の収入も合算すれば問題なくレンジ内に入ります。しかし、これから二人のお子さんを出産し育てることを考えると、奥様の収入を合算して考えない方が安全だと思いますよ。奥様の収入は2人のお子さんの学費の貯蓄や繰上げ返済用の貯蓄という方針が良いと思います。

ですから、変動金利や10年固定が安いことは確かですが、(今の時点では)固定金利をベースに考えることは間違っていないです。

審査が比較的通りやすく申込時点の金利を選べる地銀も検討してみては?

住宅ローンは実行日の条件で全てが決まりますので、現時点でお答えできるのはこの辺りまでかなと思います。あとは実行月の直前まで、金利動向を見ながらという感じですね。

例外として、地銀については申し込み時点と実行日のどちらか低い方の金利を選べるというところがちらほらありますよ。

金利上昇時に必見!申込日や契約日の金利を選べる住宅ローンもある

また、地銀は都銀などと比べて審査に通りやすいという利点もあります。その代わり一般的にはちょっと金利が高めなのですが、伊予銀行のような都銀を凌ぐ低金利の商品を出している銀行もあります。こちらは、今回も候補に挙がったみずほ銀行との比較を行っている記事です。

なお、伊予銀行については都銀よりも厳しい結果が出たというご相談者もおられましたので、必ずしも通りやすいとは言えないかもしれません。(歯切れが悪くすみません…)

2017年3月の35年固定金利はみずほ銀行だけではなく伊予銀行にも注目

地域密着型でつなぎ融資についても対応してくれる可能性もありますので、お近くの地銀などもリサーチしてみてはいかがでしょうか。

以上、参考になれば幸いです。