病気のリスクと住宅ローンの選択は分けて考える
家を買ったら病気のリスクが上がるわけではない
住宅ローンの検討をしていると、一度は考えるのが成人病などの疾病保障付の団信を付けるか？付けないか？ということですね。家を買うというのは、結婚に次ぐ人生最大のプロジェクトですから不安になるのは当然です。
これは、金融機関側に立って考えると、保険を販売するまたとないチャンスでもあるわけです（イヤな話ですが）。
普通に考えてみましょう。家を買ったら病気にかかる可能性が上がるでしょうか？病気にかかる可能性と家の購入との因果関係は今のところ証明されていません（たぶん）。
確かに、住宅ローンを負った状態で大黒柱が働けなくなったら？という心配はあります。しかしそれは賃貸住宅に住んでいる場合だって同じです。今の家の家賃は払えなくなります。持家の場合は売却するということになりますので、賃貸住宅よりもシフトが困難となりますが、そんなことよりも家族の大黒柱が倒れてその後の収入が途切れることこそが大きな問題であるはずです。
病気のリスクに持家も賃貸も無い。
少し乱暴かもしれませんが、これが千日の基本スタンスです。ただし年齢は関係しますので、比較的高い年齢で住宅ローンをスタートする人には疾病保障を重視するようにお勧めしています。
https://jutakuloan-muryousoudan.com/2017/06/14/50%E4%BB%A3%E3%81%8B%E3%82%89%E3%81%AE%E4%BD%8F%E5%AE%85%E3%83%AD%E3%83%BC%E3%83%B3%E3%81%AA%E3%82%89%E4%BD%8F%E4%BF%A1sbi%E3%81%AE%E5%85%A8%E7%96%BE%E7%97%85%E4%BF%9D%E9%9A%9C%E5%9B%A3%E4%BF%A1/
では今日のご相談者です。
相談：成人病特約と住宅ローンの選択について教えてください
この度都内にて築年数7年の中古マンションを3,850万円で購入しました。住宅ローンの実行は来月の下旬を予定しており、数行の本審査を通して最終的にどの銀行にするか？という段階です。
年齢、年収、共働き世帯年収、家の価格、住宅ローン、頭金
| 夫年齢 | 35 |
| 夫の年収（万円） | 600 |
| 妻年齢 | 35 |
| 妻の年収（万円） | 60 |
| 共働き世帯年収（万円） | 660 |
| 家の価格（万円） | 3,850 |
| 住宅ローン（万円） | 3,500 |
| 頭金（万円） | 350 |
当方サラリーマンにて35歳年収600万円、妻は同い年でバイトにて月収3から5万円、1歳の子供が1人という家族構成です。
正社員は私のみということで、万が一に備え団信に加えて成人病特約もつけたいと考えております。
自己資金
資金は初期費用の240万に加えて、貯金が残り300万、そして妻の父からの贈与が500万あります。贈与はそのまま頭金に当てようと考えております。
団信に成人病特約を付ける前提でどの住宅ローンが支払いが少なくなるか？
ローンの契約先を迷っております。
35年ローンにて、払えるうちになるべく払って起きたいので返済方法は元金均等、金利変動リスクが嫌なので固定金利で考えております。
今迷っているのが、
- アルヒの頭金2割のフラット35と(5年間引き下げタイプのフラット35s適合の物件とのこと)団信が高いので物件価格相当の成人病特約をつけた生命保険に入るか。
- みずほ銀行の35年固定にて、みずほの成人病特約に入るか。
- 東京三菱UFJ銀行の35年に成人病特約をつけたほうがいいか。
繰上げ返済は10年後に1,000万を目標に考えております。どの金融機関が一番支払いが少ないか、ご教示いただけると幸いです。
回答：住宅ローンの金利タイプと保険は分けて考えましょう
お待たせいたしました。来月に融資実行ということですので、今から新たな銀行をというのは難しいかと思いますので、アルヒ、みずほ、三菱東京UFJ銀行の3択というところで検討致しますね。
住宅ローンの選択と保険は一度切り離して考えてみる
まず検討の方針なのですが、住宅ローンと保険とは一度切り離して考えます。というのも、
- フラット35の場合であれば別途保険に加入するが、どんな内容かによって保険料もかわってくる。
- みずほ銀行と三菱東京UFJ銀行の疾病保障については、銀行を選べば決まった保障になりますが、それぞれ銀行ごとに差異があり、同じ銀行の保険でも金利上乗せ型と保険料型で保障の内容が変わってくる。
ということがあるからです。
決定に優先順位をつけていかないと、収拾がつかなくなってしまいますよね。疾病保障を付ける動機としては、収入がご主人一人によっているためということですから、保障タイプの差異についてはそれほどこだわりは無いのではないかと考えました。
ならばまずは保障を除外して通常の団信での比較を行い、銀行を決めたその後にどのような保障を付加するか？という検討を行うのが良いと思います。
頭金を入れるといざという時の貯蓄が底を尽くスーパーフラットはお勧めできません
通常の団信ということであれば、最も安くなるのはアルヒのスーパーフラット35Sです。ただし、スーパーフラットで行くなら頭金を2割入れなくてはいけませんよね。手数料とは別に770万円になります。となると貯金がほぼ底をつくということになります。
新居にうつると、いろいろと物入りになります。引っ越し代、新居に合うカーテンであったり、家具や電化製品など、すぐ100万位はいっちゃいますよ。全期間で判断すると総支払額が少なくなるにしても、現時点の自己資金では足りなくなってしまう可能性があります。
また、収入がご主人一人ということになると、貯蓄が少ない期間というのは、まさにリスクですよね。貯蓄も「保険」です。団信の疾病特約は特定の疾病だけですが、貯蓄はまさにオールマイティな保険なんです。「支払いが少ない」という判断基準ではスーパーフラット35Sになるかもしれませんが、今回はお勧めはしません。
みずほ銀行か三菱東京UFJ銀行か
となると、みずほ銀行か三菱東京UFJかということになります。シミュレーションでは、借入3,500万円で35年元利均等返済、ボーナス払いなしという前提で比較します。
- みずほ 35年固定1.15%→毎月返済101,266円 総返済額42,531,541円
- 三菱東京UFJ 35年固定1.38%→毎月返済105,119円 総返済額44,150,030円
ということで私ならば、みずほ銀行にします。
完済までのシナリオと疾病保障
では、みずほ銀行でどのような支払いになっていくか検討します。
（単位：円）
| 毎月返済と節目の残高 | 金額 |
|---|---|
| 毎月返済 | 101,266 |
| 10年後残高 | 26,391,762 |
| 1千万繰上返済後毎月返済 | 62,895 |
| 25年後（60歳）残高 | 7,126,420 |
年収600万円の手取り月収を27万円位とすると、毎月の返済10万円は4割以下になっていますので問題なしです。
これにあと保険をいくらまで付加するか？という判断になります。
金利上乗せ型ですと0.3%上乗せです。すると毎月の返済は139,157円となり、4割を超えてきます。ちょっと厳しいですね。年齢的には若いので保険料型がお勧めです。
保険料型
- 8大疾病補償プラス 1,235円/月
- 8大疾病補償 835円/月
ホームページにある目安の表から計算しました。このくらいであればレンジ内におさまります。若い間の保険料は安く高齢になるほど高くなっていきます。後半になれば、キャリアアップに伴って年収が増える期待がありますので、保険料型の方が合理的だと思います。（若い時はリスクも低いですから）
10年後の繰上げ返済は、返済額軽減型を想定しました。まだこれからお子さんの教育費がかかる時期なので、期間短縮よりも教育費の貯蓄と老後資金の貯蓄を優先させるべき時期だと思います。
教育ローンの金利は住宅ローンの比ではなく高いです。もし、予定どおりに貯蓄できなかったとしても、この時期は借りておくのもまた得策かと思いますよ。