フラット35への借り換えタイミングは10月以降？それとも今？
2017年10月1日からフラット35の団信が値下がりになるので借換は10月まで待つべきか？
2017年10月1日申しこみから、フラット35の団信保険料は実質値下げになります。従来年一回ローン残高の0.358%を払う方式でしたが、今後はフラット35の金利に0.28%上乗せとなり毎月の返済と一緒に支払うことになります。
つまり、0.078%の値下がりということです。
さらに、住宅ローン残高がゼロ円になる保障の範囲は拡大されます。従来高度障害と死亡が条件だったのですが、今後は身体障害（身体障害者福祉法1級or2級）についても保障の範囲に含まれることになります。
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ならば、団信に加入する前提であれば、借換するなら10月まで待った方が良いのでは？と考えられますよね。
しかし、フラット35の指標になる長期金利（10年国債利回り）は日々変動しています。10月まで待ったことによって、金利が上がってしまい、みすみす借換のチャンスを逃してしまう可能性だって無きにしもあらずなんですよね。
今日はそんなご相談者です。
相談：フラット35への借り換えは10月まで待つべきでしょうか？
借り換えについて相談があります。
家族構成
夫：46歳（社員）
妻：45歳（パート）
長男：14歳（中2）
長女：6歳（小1）
現在の住宅ローン
2007年から２銀行より借り入れ中、35年、元利均等返済、ボーナス払いなし。
- 財形貯蓄：５年固定（1％） 当初借入：2290万 現在：1810万
- 三菱東京UFJ：３５年固定（3.34%）当初借入：1610万 現在：1344万
借り換えの住宅ローン
楽天銀行フラット35 審査は去年の10月に通ったが、金利が上がっていたので下がるのを様子見しています。シュミレーション結果は…
- 借り入れ金：3200万（諸費用含み借り換え）
- 金利：1.10＋0.3（団信）＋0.3（３大疾病付）＝1.7%
- 借入年数25年（残り年数）
- 諸費用込の総支払額：39,861,434円
- 諸費用を加味した借り換えのメリット：軽減 491,618円
フラット35への借り換えの場合は、今借りている住宅ローンの残期間での借換えしかダメとのことです。なので借入年数は35年－10年で25年としています。
物件は連棟のテラスハウス
我が家はテラスハウス（連棟、ニコイチ）で、5年前にも三菱ＵＦＪ信託銀行に、借り換えを依頼し、連棟のためＮＧでした。そのため、一か八か楽天のフラット35に依頼したらＯＫになったため、その他は考えていませんでしたが、その他の銀行でも審査に通れば良いと思っています。
ただ、安全を考えるため、固定が良いなとは思っています。
質問
- シュミレーション金利は妥当でしょうか？
- 少しでもメリット（50万円）があれば、今、実行した方がよいでしょうか？（今後、金利が下がりそうにないように思えてきました。）
- もっと考慮したほうが良い点などあれば教えてください。
- 団信が10月申込から値引きになるので、フラット35は10月以降まで待った方が良いでしょうか？
- ３大疾病はつけなくてもよいでしょうか？
回答：現在借り換えた場合のメリットと10月に借り換えた場合のメリットを比較します
では、お答えしていきます。建物の棟が分かれているのが原因で民間の三菱UFJ信託では住宅ローンが組めなかったのでしょう。おそらく片方は住居では無いという判定になったということですね。
ならば、フラット35 であればセカンドハウスでも借りられますから、楽天銀行以外でもフラット35なら審査に通る可能性は高いと思います。
フラット35 の手数料では優良住宅ローンが楽天の1.1%よりも安いです。性能評価物件だと融資額の0.5%です。性能評価物件でなくても0.8%です。
楽天と優良住宅ローンで借り換えをシミュレーションしてみます。結論から申しますと、今の金利水準で借り換えることで約300万円のメリットがありますよ！
楽天銀行と優良住宅ローンの借り換え費用の比較
（単位：円）
三菱東京UFJ銀行では全額一括返済手数料がかかります。ネットで手続きの場合は16,200円に加えて保証会社への手数料10,800円で合計27,000円です。財形融資の方では繰上げ返済手数料はゼロ円です。
三菱東京UFJ銀行では前払いした保証料の払い戻しがあります。保証料を前払いした場合、期限前に全額繰上げ返済したら、残りの期間と残高に対する保証はいらなくなりますので、その分が返金されます。保証料の目安と、払い戻しになる金額の目安については以下を参考にしました。
楽天銀行のフラット35融資手数料は、融資額3,200万円の1.1%という前提です。優良住宅ローンのフラット35融資手数料は、融資額3,200万円の0.5%という前提です。優良住宅ローンの方は3,200万円借りなくてもいいのですが、計算の便宜のためにそうしました。
フラット35を借りる場合は、この建物のスペックがフラット35を借りるのに十分なものかを検査する必要があります。おおむね5万円～10万円ということですが、財形融資でも同様の検査が行われていたと思います。財形融資での実績があるので、低めの6万円としました。
登録免許税は、借入額3,200万円の0.4%です。
住宅ローン契約書に貼る印紙代は借入が1000万円以上5000万円未満であることから、2万円です。
司法書士への報酬はザックリ7万円程度と考えました。だいたいの相場です。
借換費用込みでの借り換え残高の計算
（単位：円）
楽天銀行であれば、3200万円の借入になります。
優良住宅ローンであれば、3188万円の借入になります。
楽天銀行と優良住宅ローンの差約12万円は、融資手数料の差ですね。優良住宅ローンで通れば12万円安く済むわけですから、私なら優良住宅ローンにも審査に出します。
楽天銀行と優良住宅ローンはフラット35の事務を代行しているだけです。例えば優良住宅ローンで審査に落ちたとしても、それによって楽天銀行のフラット35が借りられなくなるということはありません。これはフラット35に問い合わせた時にそういう回答になっていました。
落ちてもリスクが無いなら、トライするべきかと思います。
10月まで待たず団信を別に支払う場合で約314万円のメリットあり
冒頭に書いたように2017年10月1日の申し込みからは以下のメリットがありますよね。
- 団信保険料は実質値下げ。従来年一回ローン残高の0.358%を払う方式だったが、今後はフラット35の金利に0.28%上乗せとなり毎月の返済と一緒に支払う。
- 住宅ローン残高がゼロ円になる保障の範囲は拡大。従来高度障害と死亡が条件だったが、今後は身体障害（身体障害者福祉法1級or2級）についても保障の範囲に含まれる。
が、まずは現時点でどれだけのメリットがあるかを計算しました。
《前提条件》
- 楽天ならば3200万円、優良住宅ローンならば3188万円で借り換える。
- 期間は今の住宅ローン残期間の25年、フラット35金利は1.09%、元利均等返済、ボーナス払いなし
- 定年60歳の場合は14年後にその時の残高を一括返済する。
- 定年65歳の場合は19年後にその時の残高を一括返済する。
ご質問の計算結果と違うのは、疾病保証を付けていないのと、ご質問のシミュレーションでは定年での一括繰上げ返済を加味していないのが原因かと思います。
- 疾病保証を付けるべきか？というご質問について、疾病保証と住宅ローンは分けて考えます。こちらをご一読ください。
https://jutakuloan-muryousoudan.com/2017/06/27/%E7%97%85%E6%B0%97%E3%81%AE%E3%83%AA%E3%82%B9%E3%82%AF%E3%81%A8%E4%BD%8F%E5%AE%85%E3%83%AD%E3%83%BC%E3%83%B3%E3%81%AE%E9%81%B8%E6%8A%9E%E3%81%AF%E5%88%86%E3%81%91%E3%81%A6%E8%80%83%E3%81%88%E3%82%8B/
- 定年までに住宅ローンを完済することを前提に考える必要がありますよね。収入がなくなった後も元利均等返済を続ける前提ではなく、ゴールは定年退職の年齢です。
（単位：円）
最大で314万円のメリットがあります。
毎月の返済額は団信の支払いを抜きに計算しています。毎月の返済で8千円少なく済みます。
その代わり、定年時の残高が大きくなっていると思います。その分のしわ寄せがきているということです。ですから、少なくなった分は基本的に返済資金として貯蓄しておくようにしましょう。
団信保険料は完済すれば不要となりますので、14年で完済する場合と19年で完済する場合とでそれぞれ料率は年1回で0.358%という前提で計算しています。
10月まで待って団信込みとするとさらに29万円のメリット
冒頭に書いたように、2017年10月1日からは以下のメリットがありますね。
- 団信保険料は実質値下げ。従来年一回ローン残高の0.358%を払う方式だったが、今後はフラット35の金利に0.28%上乗せとなり毎月の返済と一緒に支払う。
- 住宅ローン残高がゼロ円になる保障の範囲は拡大。従来高度障害と死亡が条件だったが、今後は身体障害（身体障害者福祉法1級or2級）についても保障の範囲に含まれる。
金利が今と同じと仮定して、どれだけのメリットになるかを計算しました。
《前提条件》
- 楽天ならば3200万円、優良住宅ローンならば3188万円で借り換える。
- 期間は今の住宅ローンの残期間25年、フラット35金利は団信込みになって1.37%（＝1.09%＋0.28%）、元利均等返済、ボーナス払いなし。
- 定年60歳の場合は14年後にその時の残高を一括返済する。
- 定年65歳の場合は19年後にその時の残高を一括返済する。
借換のメリットはさらに29万円ほどアップしましたね。
（単位：円）
これは、団信保険料が利息に込みで0.28%となることで、従来の0.358%よりも実質的に値引きになるからです。
ですから、この値引き0.07%よりも大きくフラットの金利が上がらなかったら、10月1日まで待った方が良い？とも考えられますけど、それほど単純ではないと思います。
ちなみに現在までの長期金利の推移はこんな感じですね。グラフは28日までしか出ていませんので30日のデータを追加しています。まだまだ不安定な動きをしています。
7月以降のフラット35の金利動向についてはこちらをご一読ください。
7月以降のフラット35金利動向と日銀のイールドカーブ・コントロール政策の動向-千日のブログ
基本的にはじりじり上がっていくというのが大方の予想です。25万円のメリットというのは絵にかいた餅であり、これよりも減っていくことが予測されます。
しかし10月に同じ楽天銀行で審査に通る保証はない
もう一つ重要な考慮事項があります。この新制度を利用する場合には2017年 10 月１日以後に改めてフラット35の申込手続が必要となり、改めて融資の審査をします。
この間に自分の信用情報が悪化したり審査基準が厳しくなったりして、落ちることもありえます。またこの新たな審査結果を踏まえて従前の申込みについても、その審査結果にかかわらず融資を断られる場合があります。
9月30日までの審査ルールと、10月1日以降の審査ルールに何らかの変更が生じる可能性も否定できません。もともと少し条件として微妙なんですよね。
その不動産に住んでおらず、賃貸収入を得ている場合はフラット35の対象外になってしまいます。今の物件は住んでいるかどうか、賃貸しているかどうかという点がとても微妙なんです。
- 10月1日に再度審査に通れば314万円のメリットを得られる
- 10月1日に審査に落ちれば314万円のメリットを逃す
審査に通った場合と落ちた場合の振れ幅は314万円です！このギャンブルをしてプラス29万円のメリットを獲りに行く必要は無いと思いますよ。