8月実行でお勧めのフラット35はアルヒスーパーフラット

2017年10月26日

8月のフラット35の金利は0.03%上がったがアルヒスーパーフラットなら元から0.158%も安い

フラット35の金利が0.03%上がってしまいましたね。横ばいもあり得るとした千日の予想(期待)は外れてしまいました。この8月にフラット35で住宅ローンを組まれる方にお勧めなのはアルヒのスーパーフラットです。

アルヒは融資手数料が2.16%となるのですが、頭金を2割入れることで、フラット35の金利から一律に0.1%引き下げとなるスーパーフラットという商品を出しています。また、金利だけではなく団信保険料の料率も低いです。

  • 機構団信は毎年の融資残高に対して0.358%を別に払う。
  • アルヒスーパーフラットの団信は金利に上乗せで0.3%が毎月にオンされる。

ザックリですが、団信で0.058%安いんです。なので金利引き下げの0.1%と合わせると0.158%のメリットがある!ということになりますね。ハッキリ言って0.03%の金利上昇など吹き飛んでしまいます。

では今日のご相談者です。

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相談:フラット35S(金利タイプB)で35年で借りて20年で繰上げ返済しようと思います

住宅ローンについて検索していてこちらのサイトにたどり着きました。無知すぎて質問させていただくのも恥ずかしい状態なのですが。。。ご返答よろしくお願いいたします。

主人の実家のローンを我が家で負担していたため(諸事情により両親が払えなくなり)、今までずっとマイホームは無理だとあきらめていましたが、二人目の子供の出産をきに、やはり小さくてもいいので自分の家がほしいと考えるようになりました。

家族構成と年収

  • 妻:37歳 年収450万
  • 夫:40歳 年収270万
  • 子供:3歳、0歳

私(妻)名義で1880万円の建売を購入予定です。

フラット35S(Bタイプ)で20年完済のシミュレーション注意点は?

不動産業者からは地方銀行の変動金利(0.67)を勧められましたが、安心のためフラット35sにしようかと考えています。フラット35の場合はファミリーライフサービスという会社になるとのことです。

フラット35sBタイプで繰り上げ返済して20年での完済を目指せればと考えています。

0歳児がおり、あまり情報収集が行えず。このまま不動産業者さんにお任せで契約していいのか漠然とした不安があります。ネット銀行等を自分で探したほうが良いでしょうか?団信は加入が任意だとこちらのサイトで初めて知りました。現在死亡保障のついている保険には加入していないので加入しておいたほうがよいでしょうか

内容がまとまらず申し訳ありません。少しでもアドバイスを頂ければありがたいです。よろしくお願いします。

回答:フラット35(S)で団信加入ならばアルヒのスーパーフラットがお勧めです

ではお答えしていきますね。

フラット35Sが利用できるのであれば、変動よりも固定がお勧めです。金利タイプBであっても当初の5年間の金利が0.3%も引き下げになり、それでいて金利上昇リスクに備えなくても良いというのは大きなメリットです。

また、変動金利0.67%というのは、最安の0.444%(住信SBIネット銀行)と比較すると、金利の上昇リスクを負うわりにはさほど低金利という訳でもありませんよね。

小さなお子さんが2人おられて、その学費については後半に大きな支出の可能性がありますので、固定金利で完済までのシミュレーションを年単位でご覧に入れたいと思います。

ファミリーライフサービスでフラット35S(Bタイプ)のシミュレーション

《前提条件》

  • 物件価格1880万円の1割を頭金とするので、借入は1692万円とする。
  • 手数料は前払いで融資金額の1.56%。
  • 当初5年0.82% その後1.12% (2017年8月適用金利)
  • 住宅金融支援機構の団信に加入し、料率0.358%の保険料を毎年1回支払う。
  • 20年目の残高を全額繰上げ返済する。

(単位:円)

※家の購入には、これ以外にも印紙税、所有権と抵当権の登録免許税、司法書士への報酬5~10万円程度などが必要となります。この後に比較するアルヒと差異の出る要素だけを出していますので、その点ご注意ください。

毎月の元利均等返済額は以下のようになります。

  • 当初5年:46357円
  • それ以降:48389円

これに年一回の団信保険料が上の表に出ている金額で支払うことになります。また、12月の年末調整で住宅ローン控除のお金が源泉徴収された税金等から返金されます。

生命保険に加入されていないということですので、団信への加入はお勧めしておきたいですね。支払う団信よりも住宅ローン控除で返ってくる税金の方が大きいですから、家計への負担にはならないと思いますよ。

また20年後の残高は8百万円ですから20年間に均すと1年あたり40万円を繰上げ返済用に貯蓄していく必要があります。

頭金2割を自己資金で用意できるならアルヒのスーパーフラットがお勧め

《前提条件》

  • 物件価格1880万円の2割を頭金とするので、借入は1504万円とする。
  • 手数料は前払いで融資金額の2.16%。
  • 当初5年1.02% その後1.32% (2017年8月適用金利から0.1%引き下げして団信0.3%をプラス)
  • アルヒスーパーフラットの団信に加入する。金利は上記に加算済み。
  • 20年目の残高を全額繰上げ返済する。

(単位:円)

※家の購入には、これ以外にも印紙税、所有権と抵当権の登録免許税、司法書士への報酬5~10万円程度などが必要となります。ファミリーライフと差異の出る要素だけを出していますので、その点ご注意ください。

毎月の元利均等返済額は以下のようになります。金利は高いのにファミリーライフより少ない支払いになるのは、頭金を2割入れているため借入額が少ないからですね。

  • 当初5年:42596円
  • それ以降:44444円

ファミリーライフでは、これに年一回の団信保険料を支払うことになりますが、アルヒのスーパーフラットは金利にオンされていて毎月の返済に含まれていますので別途払う必要はありません。なお、12月の年末調整で住宅ローン控除のお金が源泉徴収された税金等から返金されるのは同じです。

20年後の一括繰上げ返済は725万円ですから20年で均すと1年あたり36万円の貯蓄ということになりますね。全体的にファミリーライフよりもアルヒのスーパーフラットの方が家計への負担が少ないということになります。

ただし、最初に2割の頭金が必要なので、そこがミソですね。

アルヒスーパーフラットの方が20年で51万もお得になる

明らかにアルヒのスーパーフラットの方が有利であるということですね。分かりやすいように毎年の差引支払い額のところだけを横に並べてみました。

(単位:円)

表の右上と右下合計の差額のところに注目してください。

家を買う時点で頭金を余分に188万円入れ、手数料を余分に6万円払えば、20年間でトータル51万円も得をするという意味です。

現在ある貯蓄と相談して、2割の頭金プラス手数料を払えるならばアルヒのスーパーフラットがお勧めです。

まとめ~今からでも間に合うアルヒの審査のスピード

もう引渡しが来月の8月ですので、あまり時間が残されていませんが、アルヒは審査が早いことで知られています。

  • 事前審査は最短当日
  • 本審査は最短3営業日

今からでも間に合う、現実的な代案になっていると思います。

今回は、アルヒという特定の金融機関についてお勧めしておりますが、メールという限られた範囲で知り得た内容から私が最適と考えたものであり、これが絶対的に最適であることを保証するものではありません。あくまで、ご自身の判断によるべきものである点をご了承ください。

今回ご提案させていただいたことが、その助けになることを祈っています。

以上、参考になれば幸いです。