2018年6月5日2021年3月2日

変動金利で熾烈な金利引き下げ競争をしている今は借り換えの好機

変動金利で0.7%台なら、十分に低い金利ですし、借り換えには費用もかかります。しかし、今銀行間で変動金利の金利引き下げ競争が激化していて、0.7%台の変動金利からでも借り換えによってメリットが出せる状況です。

借り換えでメリットがあるか？というのを判断するには、こちらのページをご一読ください。ざっくり計算するためのやり方と、一覧表を提供しています。

借換と金利交渉のセオリー

ただ、変動金利は上がる可能性がありますよね。なので、当初固定金利にしておいて固定期間が終わった瞬間に残りを繰上げ返済してしまう、というのも良い方法です。

では今日のご相談者です。

相談：変動金利から20年固定へ金利タイプ変更の可否について

こんにちは、はじめまして。

いつもブログには大変お世話になっております。千日さんのブログでの助言を元に地震保険の加入、金利交渉も出来ました。

変動金利も上りそうなため、固定金利に切り替えるかどうか悩んでいます。20年固定に切り替えると総額70万以上上がるので踏み切れません。

是非アドバイスをお願いします。

居住家族の年齢と年収	現在45歳年収590万　妻パート100万　子供2人　10歳、8歳
当初借入額	2200万円
物件のタイプ	不詳
当初借入日と借入年数	2007年3月　35年
借入残高	残額1381万5693円　残り19年5ヶ月
当初の住宅ローンの銀行、金利タイプ、金利	フラット３５ 2.8% 地銀３年固定1.65% ミックスローンで借入 月返済75,609円
過去の借り換えと金利引き下げ	2013年3月みずほ銀行変動金利0.875％で借り換え 2017年4月金利引き下げ0.725％ 月返済63,643円それから毎月2000円繰上げ返済している。
相談内容	変動金利も上りそうなため、固定金利に切り替えるかどうか悩んでいます。 20年固定に切り替えると支払い総額70万以上上がるので踏み切れません。 住宅ローン控除は１５年なのであと４年分あります。 できれば６０歳までに完済したいので、ボーナス月に繰り上げ返済している時もあります 最近繰り上げ返済用に月１万円別枠で貯金始めました。 タイミング等を含めて是非アドバイスをお願いします。

２０年固定１．３％　月６６，８４７円でしたが、５月に０．０５％上がってしまい
月６７０００円を超えてしまい変更に踏み切れず、断念しました。

回答①：借り換えメリットと金利タイプ変更のメリットを比較する

みずほ銀行は、変動金利から当初固定金利への金利タイプの変更が随時できるようになっていますね。しかもwebで手続きすれば手数料は不要です。

現時点のみずほ銀行のホームぺージでの20年固定金利（借り換え）は1.3%～となっていますが、これはあくまで他行から借り換えした場合の金利であって、既にみずほ銀行で借入ている人の場合は基準金利から何パーセント引き下げになっているか？ということで適用金利が決まってきますので必ずしもホームぺージの金利が適用されるとは限りません。

ですから、まずは借入を行った支店に問い合わせて、幾らの金利になるかを確認するついでに金利交渉もしてしまうことをお勧めします。その前提として借り換えによってメリットがあるのか？ということになります。

みずほ0.725%から住信SBIネット銀行0.428%への借り換えシミュレーション

ということで現時点（2018年6月）で変動金利で最低金利の住信SBIネット銀行への借り換えでメリットがあるのか？ざっくり試算してみました。

1. 資金繰り面
2. 借り換え費用
3. 支払総額

この3段階で見ていきましょうか。

１．資金繰り面での比較

（単位：円）

19年1354万円	みずほ変動0.725%	住信SBI変動 0.428%	差異
毎月返済	63,587	61,843	-1,744
10年後残高	6,646,356	6,551,038	-95,318
６０歳残高	3,007,583	2,942,795	-64,788
住宅ローン控除	195,100	194,400	-700

毎月の返済では1700円ほど少なくなります。折り返しとなる10年後の残高、全額繰上げ返済すべき60歳残高では大した違いは無いですね。

住宅ローン控除の違いも微々たるものです。

２．借り換え費用

（単位：円）

借り換え費用	みずほ変動0.725%	住信SBI変動 0.428%	差異
印紙	0	20,000	20,000
登録免許税	0	13,540	13,540
保証料払い戻し	0	-208,714	-208,714
事務手数料	0	335,664	335,664
司法書士報酬	0	100,000	100,000
合計	0	260,490	260,490

保証料の払い戻しはみずほ銀行のローンを全額繰上げ返済すると、1カ月から2か月後くらいに払い戻されます。借り換えた後から入るので、その点注意が必要です。

また、銀行が提供するシミュレーションにはこの保証料の払い戻しが入ってきません。正確な計算が難しいからです。つまり、私のこの計算はざっくりしたものですので、誤差はあるということをお含みおきくださいね。

３．支払総額での比較

（単位：円）

19年1354万円	みずほ変動0.725%	住信SBI変動 0.428%	差異
借入費用	0	260,490	260,490
60歳まで	11,445,660	11,131,740	-313,920
60歳残高	3,007,583	2,942,795	-64,788
住宅ローン控除	-195,100	-194,400	700
合計	14,258,143	14,140,625	-117,518

借り換え費用を加味し、60歳まで今の金利で払ったとして、60歳の残高を全額繰上げ返済した場合ということで総額を出して比較しています。

もちろん変動金利ですから、金利が上がる可能性はあります。しかし、変動金利の基準金利が上がるときは、銀行が横並びで上げることが予想されますので、「差異」という点ではほぼこうなるという予想が出来ます。

つまり、借り換えた方が11万7千円ほどメリットがあるということですね。しかし、銀行が出してくるシミュレーションではこうはならないと思います。なぜなら前述したように保証料の払い戻しが計算に入っていないからです。

逆に10万円くらい借り換えによって損をするというような結果になるでしょう。

加えて、住信SBIネット銀行の場合は「全疾病保障」が無料で付帯しますので、金額には表れないメリットもあります。なので、思わしい条件が出てこない場合は思い切って借り換えてしまうのもアリだと思います。

20年を切っているのであれば10年固定も選択肢に入る

次はみずほ銀行で借りたままで金利タイプの変更ですね。今であれば、20年固定よりも10年固定の方が金利が低いので、完済を視野にいれて10年固定も候補に入れてみてはどうでしょうか？

• 20年固定：1.3％
• 10年固定：0.8%

けっこう違いますよね。

1. 資金繰り面
2. 支払総額

この2つから検討したいと思います。

１．資金繰り面での比較

（単位：円）

19年1354万円	変動0.725%	10年固定0.8%	20年固定1.3%
毎月返済	63,587	64,033	67,053
10年後残高	6,646,356	6,670,343	6,830,755
６０歳残高	3,007,583	考えない	3,134,724
住宅ローン控除	195,100	195,300	196,300

10年固定についてはこれから金利が固定されるのは10年間だけですので、10年後に繰上げ返済してしまうことを前提に考えます。つまり、今からですと55歳で完済するプランですね。10年後の残高667万円をいまから準備していくのです。

20年固定については、すでにシミュレーションされているでしょうから、詳しいことは割愛しますが、毎月返済も60歳残高も今よりも少しずつ高くなります。特に辛くなるということは無いと思うのですが、みすみす高いお金を払っている感じはあるのだと思います。

２．支払総額での比較

（単位：円）

35年固定1.6%	変動0.725%	10年固定0.8%	20年固定1.3%
費用	0	33,540	33,540
60歳までor10年返済額	11,445,660	7,683,960	12,069,540
60歳or10年後残高	3,007,583	6,670,343	3,134,724
住宅ローン控除	-195,100	-195,300	-196,300
合計	14,258,143	14,192,543	15,041,504
比較	0	-65,600	783,361

総支払額では10年固定で10年後に完済すれば6万5千円ほど支払が少なくなるという結果になりました。金利の変動リスクが無くなる代わりに10年後に667万円の繰上げ返済という縛りが付く感じですね。少なくとも損した感じは無くなり、金利上昇リスクにも晒されなくなります。

20年固定で定年時に繰上げ返済するという考え方でいくと、やはりザックリ70万の支払い増となるのですね。

早期の完済を目指して繰上げ返済を積極的に行っていくのであれば、結果的に10年固定がジャストサイズであったということになりそうです。

まとめ～借り換えもチラつかせながら

まとめますと、銀行の担当者とは、保証料の返戻と団信の疾病保障も加味すれば借り換えについても検討していることを伝えたうえで金利交渉も並行させます。というのも、変動金利については、住信SBIとauじぶん銀行とりそな銀行でデッドヒートをやってるんです。

担当者も意識している借り換え先ですので、ここで仮審査に通しておけば交渉力を得ることが出来るでしょう。

前述したように、住信SBIネット銀行ならば団信に全疾病保障が無料で付いていますし、auじぶん銀行であればガン50％保障が無料で付いてきますので、数字にはできないメリットもありますね。

変動金利	住信SBIネット銀行	auじぶん銀行	りそな銀行
新規借り入れ	0.457%	0.457%	0.47%
借り換え	0.428%	0.457%	0.429%
団信	死亡と高度障害＋全疾病保障	死亡と高度障害＋がん50％保障	死亡と高度障害

住信SBIネット銀行はネット銀行でありながら、実店舗（SBIマネープラザ）での受付（ミスター住宅ローンリアル）があります。ネット銀行は低金利である反面、融資実行までの手続きが全てweb、電話、郵送で完結させるため、時間がかかり、軽微な書類の不備でも手戻りになるのがネックです。その点、実店舗を利用すれば、そうした面倒が削減できて良いです。

また、auじぶん銀行はKDDIと三菱UFJ銀行の共同出資による戦略子会社です。なのでauユーザーだとさらに通信料とのセット割が受けられます。

今の時点で10年以上ローン期間が残っているのであれば、完済までの間に金利が上がっても全然おかしくとも何ともないのです。とりあえず私は今からですと5年後あたりがアヤシイと思ってます。詳しくはこちらをどうぞ。

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以上、参考になれば幸いです。

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