団信に加入しないアルヒスーパーフラット9と優良住宅ローンフラット35はどっちが得か?

2018年10月13日

団信に加入しない場合にオトクなのはどっちか?比較します

 

2017年10月以降に申し込むフラット35には団信(団体信用生命保険)料の0.28%が金利に最初から込みとなっています。

ただし、フラット35では団信の加入は任意となっていて、団信に加入しない場合はこの金利から0.2%引き下げとなります。

つまりどういうことか?というと、団信に加入したくない人にとっては、団信に加入していないのに団信保険料相当を0.08%負担しているということです。ちょっと損ですよね。

その点この0.08%を負担しなくていい方法があります。アルヒのスーパーフラットでフラット35を借りるのです。一定の頭金と返済負担率をクリアすることでフラット35の金利から0.1%又は0.05%引き下げとなるアルヒ株式会社の商品です。

このスーパーフラットはフラット35のなかでも「買取型」というくくりの商品で、事務代行するモーゲージバンクによる独自性を出しやすく、こうした金利の引き下げができるのですが、さらに団信を抜きにすることによって0.28%の引き下げになるというメリットがあります。

他の事務取り扱い金融機関のフラット35は団信抜きで0.2%の引き下げですので、このアドバンテージは大きいです。

ただし、このスーパーフラットは手数料が2%(+消費税)で少々お高いのがネックです。手数料の面で一番安いのは優良住宅ローン株式会社です。比較してみましょうか。

金利引き下げ 団信抜き 手数料
アルヒスーパーフラット 頭金1割0.05%

頭金2割0.1%

0.28%引き下げ 一律2.16%
優良住宅ローン 無し 0.2%引き下げ 住宅性能評価物件0.5%

その他0.8%

金利の面ではアルヒスーパーフラット、手数料の面では優良住宅ローンがお得なんですが、どっちが得なのか?これは計算してみなければ分かりません。

さて、今日のご相談者です。

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相談:団信抜きのアルヒスーパーフラット9Sと優良住宅ローンはどっちが得ですか?

こんにちわ。いつもブログを拝見させていただいています。私の住宅ローンについても、どちらがお得か見ていただきたくメールしました。

素人なりに試算した結果、スーパーフラット 9sの方が手数料が高いものの、金利が安く総返済額が少なくなると見ています。

居住予定の家族の年齢と年収 夫29歳(490万 月25万、ボーナス80万)
妻29歳(400万 月18万、ボーナス80万)
第一子(1歳)の育休中で、2019年5月復帰予定です。
育休期間中は、月収2万です。
自己資金の額 手数料プラス頭金として530万
物件価格 5300万
物件のタイプ 新築の注文住宅(戸建)引き渡しは2019年3月予定です。
借入予定額 4770万円(融資率9割)
住宅ローン アルヒスーパーフラット 9S(団信なし)か優良住宅ローンかで迷っています。
相談内容 スーパーフラット 8Sと優良住宅ローンの比較はよく見るのですが、9Sと優良住宅ローンではどうでしょうか?
また、団体信用生命保険は民間の生命保険で賄うこととしようと思っています。

民間の生命保険は、死亡時と高度障害時に、月額返済金額の13万前後が65歳まで毎月支払われるタイプです。

保険料は夫婦ともに加入して月額6000円以内です。

やはり団体信用生命保険ではなく、この民間生命保険に入る方がお得でしょうか?

回答①:団信に加入しないならアルヒスーパーフラット9の方がお得です

結論から先に言いますと、手数料は高くても団信に加入しないことで下がる金利の効果の方が大きいのでアルヒスーパーフラット9の方が得になります。

ご相談者の場合は当初の10年or5年間0.25%金利が引き下げとなる「S」の適用ですが、それは優良住宅ローンでも適用がありますので差にはなりません。

団信に加入しない場合 当初10年 11年目から 手数料
アルヒスーパーフラット9S 0.83% 1.08% 一律2.16%
優良住宅ローンフラット35S 0.96% 1.21% 住宅性能評価物件で0.5%

これで以下の3つのシミュレーションを行います。

  1. 資金繰り面での比較シミュレーション
  2. 住宅ローン手数料の比較シミュレーション
  3. 総支払額の比較シミュレーション

1.資金繰り面での比較シミュレーション

(単位:円)

4770万円35年 アルヒスーパーフラット9S 優良住宅ローン 差異
毎月返済 130,904 133,762 -2,858
11年目から 134,902 137,825 -2,923
60歳残高 6,334,716 6,454,838 -307,452
住宅ローン控除 3,893,900 3,901,400 -18,900

ご主人の手取り月収は約25万円のみで13万~14万の支払となります。この支払額というのは、無理なく払えるレンジを超えてしまいます。

住宅ローンのセオリー

ただ、奥様が育休から復帰される2019年5月以降は世帯収入が増えるので、それまでの間を乗り切れば大丈夫でしょう。

アルヒスーパーフラット9Sと優良住宅ローンの比較という面では、毎月の返済でコンスタントに3千円3弱の差があります。これがつもり積もるとどうなるか?ということがポイントになります。

2.住宅ローン手数料の比較シミュレーション

(単位:円)

アルヒスーパーフラット9S 優良住宅ローンS 差異
印紙 20,000 20,000 0
登録免許税 47,700 47,700 0
保証料 0 0 0
事務手数料 1,030,320 238,500 791,820
司法書士報酬 100,000 100,000 0
フラット36物件検査手数料 64,800 64,800 0
合計 1,262,820 471,000 791,820

ずばり最初に払う手数料では79万円の差が生じます。

当初10年の毎月返済では2,858円ずつアルヒの方が少ないので、割り算すると何カ月で追いつくかが分かりますよね。

791820÷2858=277か月、つまり約23年でアルヒが優良住宅ローンに追いつくということです。

3.総支払額の比較シミュレーション

(単位:円)

アルヒスーパーフラット9S 優良住宅ローンS 差異
頭金 5,300,000 5,300,000 0
借入費用 1,262,820 471,000 791,820
60歳まで返済額 49,703,784 50,783,340 -1,079,556
60歳残高 6,334,716 6,454,838 -120,122
住宅ローン控除 -3,893,900 -3,901,400 7,500
合計 58,707,420 59,107,778 -400,358

60歳の定年時にそのときの残高6百万を全額繰上げ返済するものと仮定した、総支払額の比較です。

ご覧のように、40万円アルヒスーパーフラット9Sの方がお得という結果になりました。

借入費用では79万円優良住宅ローンSの方が安いですが、60歳までの返済額と60歳の残高で合計120万円アルヒスーパーフラット9Sの方が安くなります。

なお、優良住宅ローンがアルヒに抜かれるのは前述のように、23年後です。

ですので、団信に加入しない場合、ご相談者のケースではアルヒスーパーフラット9の方がお得という結果になりました。

23年以内に繰上げ返済するなら優良住宅ローンの方がお得になるでしょう。

ちなみに、団信に加入した場合はどうか?オマケとしてやっておきましょうか。

回答②:団信に加入するなら優良住宅ローンの方がお得です

先に結論を言いますと優良住宅ローンの方がお得になります。金利は以下のようになりますね。

団信に加入する場合 当初10年 11年目から 手数料
アルヒスーパーフラット9S 1.11% 1.36% 一律2.16%
優良住宅ローンフラット35S 1.16% 1.41% 住宅性能評価物件で0.5%

これで以下の2つのシミュレーションを行います。

  1. 資金繰り面での比較シミュレーション
  2. 総支払額の比較シミュレーション

手数料は団信に加入してもしなくても同じです。総支払額だけ見れば足りますので、ここではカットします。

1.資金繰り面での比較シミュレーション

(単位:円)

4770万円35年 アルヒスーパーフラット9S 優良住宅ローンS 差異
毎月返済 137,109 138,236 -1,127
11年目から 141,245 142,396 -1,151
60歳残高 6,594,969 6,642,168 -47,199
住宅ローン控除 3,924,000 3,909,900 14,100

さっきの団信抜きにしたケースでは、毎月返済で7千円の差だったのですが、それが千円ほどに減ってしまいました。

また、60歳残高も大して変わりませんね。

2.総支払額の比較シミュレーション

(単位:円)

アルヒスーパーフラット9S 優良住宅ローンS 差異
頭金 5,300,000 5,300,000 0
借入費用 1,262,820 471,000 791,820
60歳まで返済額 52,046,820 52,472,112 -425,292
60歳残高 6,594,969 6,642,168 -47,199
住宅ローン控除 -3,924,000 -3,909,900 -14,100
合計 61,280,609 60,975,380 305,229

総支払額では優良住宅ローンの方が30万円ほどお得という結果になりました。

借入費用では79万円優良住宅ローンSの方が安いです。60歳までの返済額と60歳の残高で合計45万円アルヒスーパーフラット9Sの方が安くなります。

毎月の返済額の差が小さいので最後までアルヒが優良住宅ローンに追いつくことは無かったのですね。

ですので、団信に加入する場合、ご相談者のケースでは優良住宅ローンの方がお得ということになります。

回答➂:団信に入るか民間生命保険に入るかどっちが得か?

団信の保険料は年齢にかかわらず皆が一定の保険料を負担します。なので、本来保険料が安い年齢の若い人は多めの負担をし、保険料が高くなる年齢が上の人は少な目の負担をしていることになります。

なので、一般論として住宅ローンを組む人の中で平均より若いのであれば、団信ではなく民間の生命保険に加入した方がお得と言えますね。29歳ならば、まず間違いなく平均より若いです。

こちらの千日のブログでも詳しく解説しています。

住宅ローンの団信に疾病保障を付ける?きれいごと抜きに答えます〜得な人と損な人 |千日のブログ

実際に比較してみましょうか。

  • 夫婦で毎月6千円で済むのであれば、定年までの31年の保険料は合計約223万です。
  • 上記のスーパーフラット9Sで団信に入らない場合と入る場合の差は257万円です。

民間保険に入った方が34万円安いですね。

さらに債務の名義人になる片方だけの団信なので保障の範囲が違います。フラットで夫婦連生団信に加入するには、さらにプラス0.18%金利が上乗せとなってしまいます。

ということは、単純な金額の比較としてアルヒスーパーフラット9Sを団信無しで借りて、別途民間の生命保険の方がお得ということになります。

まとめ~アルヒのメリット

アルヒのスーパーフラットは金利が引き下げになる代わりに、下表のように、頭金や返済負担率の条件が付されています。

商品名 (通常のフラット35との金利差) 頭金(手持金) 返済負担率
スーパーフラット8 (金利▼0.10%) 2割以上 30%以内(年収400万円未満) 35%以内(年収400万円以上)
スーパーフラット9 (金利▼0.05%) 1割以上 20%以内

しかし、この条件に当てはまるということは、すなわち無理なく返済できる資金計画が立てられているということでもあるんですよ。

さらに、団信に加入しない場合は金利の引き下げ幅が大きく、総支払額で最も安い住宅ローンとなります。

なので、団信に加入しない方がお得になる若い人、健康上の理由などから団信に加入できない人には特にお勧めです。

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またアルヒは本審査のスピードが早いことでも有名です。最短3日です。

例えば千日のフラット35金利予想で急きょフラット35が下がることが分かり、フラット35で借りたい!となったときに、唯一間に合う可能性があるのがアルヒです。

特に長期金利が不安定な今のタイミングに住宅ローンを長期固定で借りる人にはフラット35も審査に通しておくことをお勧めしています。

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長期金利が急上昇!民間銀行の長期固定金利で住宅ローンを借りる人はどう備えるべきか? |千日のブログ

ネット銀行だと電話と郵送での対応となりますが、アルヒは全国175の店舗があり、対面で相談できるのが魅力です。

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無料相談の感想を頂きました!

この回答について、ご相談者からメールでフィードバックを頂きました。

お世話になっております。詳細なシミュレーション、ありがとうございました!!
おかげで、安心してローンを組めそうです。
誰に相談したらいいかわからない中、千日様のブログとこのような相談の場を設けていただき、大変参考になりました。
今後も拝見します。
本当にありがとうございました。

こちらこそ、盲点となっていたテーマを教えて頂きました。
ありがとうございます!
千日のブログの方では、楽天銀行との比較を記事として公開させて頂きました。

フラット35で団信に入らないならアルヒスーパーフラット9と楽天どっちが得か? |千日のブログ

民間保険と団信の比較については、表をつかってこのブログより少し丁寧に解説しています。
良かったら読んでみてくださいね。
今後ともよろしくお願いします!

以上、参考になれば幸いです。

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