30代妊活中DINKS夫婦が住宅ローン控除を受けられない50㎡未満の新築マンションを買うケース

2018年11月5日

30代、妊活中、住宅ローン控除を受けない、3つの要素を考えて住宅ローンを決めるプロセス

 

住宅ローン控除は床面積が50㎡以上でなければ受けることが出来ません(2018年11月現在)。なので、立地の良いマンションでも専有面積が50㎡未満となる1LDK、2LDKはその分割安な価格となっていることが多いですね。

特に以下のような2LDKの間取りは夫婦に小さな子ども一人の3人家族なら十分快適に住める間取りです。

それに今後、もし家族が増えて売却を考えるときには…

  • 既に子どもの独立したシニア夫婦が増えている。
  • 独身女性がマンションを購入するケースが今より増えている。

こうしたことが予想できますので、売却可能性も期待できます。今日はそんな、50㎡未満で住宅ローン控除を受けられない新築マンションをあえて購入されたケースです。

ではどうぞ!

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今後50:50の共働き夫婦が住宅ローンの主流になる!年収と世帯年収のギャップでリスク増大 |千日のブログ

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相談:今後家族が増えるかも?住宅ローン控除を受けられない50㎡未満の新築マンションでは変動固定どっち?

住宅ローンを変動か固定かで行き詰まり、ネットを見てたところ、たまたま千日さんのブログにたどり着きました。11月初旬までの決定しなければという所もあり、千日さんのご意見がいただきたくメールをした所存です。

よろしくお願いします。

家族の年齢と年収 夫 35歳 470万
妻 35歳 480万不妊治療中にて今後家族が増える可能性あり
自己資金の額 700万(うち200万円諸費用、500万円頭金)
物件価格 3390万
物件のタイプ 新築マンション(専有面積が44㎡で床面積50㎡未満なので住宅ローン控除の対象外)今月11月に引き渡し予定。
借入予定額 2880万
住宅ローン 以下の住宅ローンの本審査に通っています。
①住信SBI銀行変動0.457%
②三菱UFJ変動0.525%
➂ソニー銀行変動0.457%
④アルヒのフラット35s団信つき金利Bプラン当初5年間は1.20%、6年目以降1.45%
全て営業マンに勧められたまま審査に出しました。
変動金利が多いですが、今後金利が上がった場合の利息未払いが発生する変動金利で決めていいのか?不安です。
相談内容 住宅ローン控除が使えないことと、今後返済をするにあたり、子供がいる場合といない場合で変動にするか固定のフラット35にするかなど千日さんのご意見いただければ幸いです。
ローンは妻が癌の既往があるため私一人で組む予定です。

考えをお聞かせくだされば幸いです。

回答①:まず無理なく返済できる住宅ローンの金額かを判定します

では、まず夫婦の収入で2880万円の住宅ローンに無理が無いか?を確認してみましょう。

下の表は私の著書の家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本でご紹介している、無理なく返済できる住宅ローンを見積もる4つのルールです。

良かったら、本の方も読んでくださいね!

  1. 毎月の返済は手取り月収の4割以下でボーナス払いなし
  2. 返済額が一定になる元利均等返済方式
  3. シミュレーションの金利は固定金利(1.38%)
  4. 定年時のローン残高は1000万円以下

この4つのルールを、30歳の各年収でスタートし、無理なく完済できる住宅ローンの金額として、表にすると以下のようになります。

(単位:万円)

年収 月収 30歳
400 20 2663
600 25 3250
700 30 3755
900 35 4255
1000 40 5714
1200 50 7031
  • 夫:年収470万円で35歳なので2663と3250万円の間。
  • 妻:年収480万円で35歳なので2663と3250万円の間。
  • 世帯収入:950万円で35歳と考えると5714万円くらい。

これから借りる住宅ローンは2880万円ですから、世帯年収はもちろん個人でも、安全圏のレンジ内の住宅ローンです。

回答②:変動金利と固定金利の資金繰り面と総支払額での比較をします

では変動金利か固定金利かという段階に行きますね。以下の二つを比較します。おっしゃるように変動ばかりに偏って審査を出しすぎましたね。

  • 変動金利の代表として住信SBIネット銀行の0.457%
  • 固定金利ではアルヒのフラット35S(当初5年1.2%、その後1.45%)

35歳から35年元利均等返済ボーナス払い無し、定年の60歳で繰上げ返済する前提です。以下の二つの面から比較をします。

  1. 資金繰り面の比較シミュレーション
  2. 総支払額の比較シミュレーション

資金繰り面の比較シミュレーション

(単位:円)

2880万円35年 住信SBI変動0.457% アルヒフラット35S
毎月返済 74,214 84,010
当初終了後 74,214 87,010
10年後残高 21,035,839 21,884,360
60歳残高 8,703,730 9,714,060

住宅ローン控除の差は無視していい

10年後の残高に注目してください。固定金利の方が大きいです。つまり、これはどういうことかというと、住宅ローン控除の面では金利が高い方がトクということです。住宅ローン控除は金利差を小さくする(相殺する)効果があるんですよ。

なので、住宅ローン控除を受けられない場合は変動金利の方がお得ということになります。ただ、これは本当に微妙な差なので金利タイプを選ぶにあたっての有意な差にはなりません、無視しましょう。

変動金利の二つの「4」をクリアしているか?が重要

むしろ、資金繰りの面では、変動金利を選んで良いかどうか?は二つの「4」をクリアできるか?ということの方が重要です。

  1. 毎月の元利均等返済額の4分の1以上を貯金する。
  2. 上記の貯金と元利均等返済額の合計を収入の4割(40%)未満にする。

詳しくはこちらをどうぞご一読ください。変動金利の5年ルールと125%ルールを根拠にしています。

金利タイプ選びのセオリー

変動金利の毎月返済額は74,214円です。なのでその4分の1を貯蓄するということは、18,553円を貯蓄するということです。

そして74,214+18,553=92,767ですね。これを手取り月収の4割以下にします。

世帯月収の手取りは約45万円ですからその4割は18万円ですね。レンジ内にあります。しかし、夫婦単独で考えると手取り月収の4割は9万円です。

若干超えてますが、基本的に二人で返済する前提であれば問題は無いです。しかし、出産は喜ばしいことばかりではなく、リスクも付き物です。

これからの出産にリスクを取るのであれば、変動はお勧めしません。固定にしておくべきでしょう。(半々のミックスローンも大した意味はないです)。

総支払額の比較シミュレーション

(単位:円)

2880万円35年 住信SBI変動0.457% アルヒフラット35S
借入費用 740,880 805,680
60歳まで返済額 22,264,200 25,923,000
60歳残高 8,703,730 9,714,060
合計 31,708,810 36,442,740
変動と固定の差額 -4,733,930

変動金利の方は473万円少なく済みますね、ただこれは変動金利に金利上昇リスクがあるからです。

また、注意が必要なのは、返済額がそのままで金利だけが上がると、元本の減りが遅くなることです。底だまりになった元本は最終回に返済することになります。

住宅ローンは完済しなければ終わりません。当たり前ですよね。

変動金利の支払い総額のリスクを金額にしてみると…?

そこで、変動金利で確実に完済しきるには、どういう条件をクリアする必要があるのか?という判断の物差しが必要になってきます。

例えば3000万円を変動金利0.5%で35年元利均等返済で借り入れた場合、毎月の返済額は7万7876円です。金利があがってもこの7万7876円を維持したまま、当初の35年で完済するには、その時点で幾ら繰上げ返済すればいいか?という金額を計算するのです。

(単位:万円)

3000万円借入から金利上昇したら繰上返済すべき金額
残期間 30年 25年 20年 15年
残高 2607 2199 1781 1352
0.5→1.0% 182 129 85 49
0.5→1.5% 347 249 165 96
0.5→2.0% 497 359 239 140
0.5→2.5% 633 460 309 183
0.5→3.0% 757 554 375 223
0.5→3.5% 870 641 436 261
0.5→4.0% 973 721 494 298

例えば借入から5年後には、残期間30年になっていて、そのときの残高は2607万円です。
その時点で金利が0.5%から2.5%に上昇したとしたら、633万円を繰上げ返済することで、今後も77,876円の毎月の返済で完済できるということです。

つまり総支払額の面では、以下のように考えてください。

  • 固定金利を選ぶ=437万の保険料を払う。
  • 変動金利を選ぶ=49万円~973万円の支払い増を許容する。

変動金利のこの表を見て支払い増がストレスだと感じるなら、固定金利をお勧めします。固定と変動をミックスしても意味ないです、上記の間になるだけのことです。

  • 固定金利を軸に考えた場合:保険料が安くなり、その代わりリスクが高くなる。
  • 変動金利を軸に考えた場合:リスクは減るけど、その分高い保険料を払う。

回答➂:おすすめはアルヒスーパーフラット8Sか9S

固定金利で行くならば、こちらの上位ランキングでも1位になっているアルヒスーパーフラット8が最もお勧めですね。

30代世帯年収600万以上1200万未満の最適住宅ローンランキング

こちらの「夫婦共働きで収入合算して世帯年収1000万円前後になる人」のランキングなどはまさに、ご相談者のためにあるようなランキングです。

ランキング1位のアルヒスーパーフラット8S及び9Sとの比較

では素のアルヒフラット35Sとアルヒスーパーフラット8S及び9Sを比較しましょう。

団信 当初5年 その後
アルヒフラット35S 1人加入 1.20% 1.45%
アルヒスーパーフラット9S 1人加入 1.15% 1.40%
アルヒスーパーフラット8S 1人加入 1.10% 1.35%

借入費用については、大きな差が無いので、以下の2つの面から比較します。

  1. 資金繰り面の比較シミュレーション
  2. 総支払額の面の比較シミュレーション

35歳スタート、借入期間35年、元利均等返済ボーナス払いなし、60歳で一括繰上げ返済するとします。

シミュレーションの利用上の注意点があります。

比較する条件を揃えるためにアルヒスーパーフラット8Sも同じ頭金という仮定を置きました。頭金を2割にするにはあと76万円多く頭金を入れる必要があるでしょう。シミュレーションでもそうすると、借入が少なくなることで支払が安くなるという効果も出てきます。そうした要素を排除するため、あえて頭金を同じにして借入額も同じにしてシミュレーションしています。

資金繰り面の比較シミュレーション

(単位:円)

2880万円35年 アルヒフラット35S アルヒスーパーフラット9S アルヒスーパーフラット9S
毎月返済 84,010 83,327 82,647
当初終了後 87,010 86,310 85,615
10年後残高 21,884,360 21,836,799 21,789,003
60歳残高 9,714,060 9,659,844 9,605,320

資金繰りの面ではそれほど劇的な差は無いですね。

総支払額の比較シミュレーション

(単位:円)

2880万円35年 アルヒフラット35S アルヒスーパーフラット9S アルヒスーパーフラット9S
借入費用 805,680 805,680 805,680
60歳まで返済額 25,923,000 25,714,020 25,506,420
60歳残高 9,714,060 9,659,844 9,605,320
合計 36,442,740 36,179,544 35,917,420
素のフラット35Sとの差 263,196 525,320

最も総支払額が少なくなるのは、言うまでもなくアルヒスーパーフラット8Sです。素のフラット35Sよりも52万5千円の支払いを減らせます。

いまの頭金の額でアルヒスーパーフラット9Sとしても26万3千円支払いを少なくすることが出来ます。

アルヒは審査が早いですので、事前審査は当日、実行まで最短3日です。11月の実行に十分間に合う住宅ローンですので、チャレンジしてみてください。

➤ARUHIの店舗相談予約、事前審査申し込みはコチラから

回答④:ランキング2位のじぶん銀行は50:50の共働き夫婦にお勧め!申し込みから最短10日で契約完了

もし変動金利でということであれば、30代世帯年収600万以上1200万未満の最適住宅ローンランキングの2位のじぶん銀行ですね。

金利は0.457%ですので現在、審査に通っている変動金利の中でも最安金利です。

なぜ、じぶん銀行なのか?というと、無料で付帯するがん50%保障が50:50の共働き夫婦のリスクに適合しているからなのです。

  • 通常の団信に加えてガンと診断されたらローン残高が50%になる保障が無料で付帯する。
  • ガンと診断された時点で保険金が支払われるスピードが魅力。
  • ネット銀行の商品でありながら、契約まで最短10日の審査スピードが魅力。
  • 50:50の共働き夫婦で、妻も定年までフルタイムで働くというライフスタイルであれば、早い段階で保障が受けられるじぶん銀行がマッチする。
  • 半額になるということは収入の割合に応じた元利均等返済に軽減されるので、今の家に住みながらパートナーの看病を続けることが出来る。

じぶん銀行の仮審査は当日、最短10日で契約完了しますので、実行が月末であれば間に合うかもしれません。

➤ガン50%保障の注意点とじぶん銀行公式サイトはこちらから

今手持ちの変動金利からであれば住信SBIネット銀行で三井住友信託銀行の口座を作る

変動金利に偏った審査の出し方になっているのが、勿体無いですが一応フラット35にも出しておいたのはナイスだったと思います。

なお、今手持ちの変動金利であれば、私なら住信SBIネット銀行にします。団信に全疾病保障が金利上乗せ無しで付帯しますので一つ飛び抜けていますね。

ソニー銀行には5年ルールと125%ルールの適用が無く、金利が上がるとリアルタイムに毎月の返済に反映するので、その点注意が必要です。

住信SBIネット銀行はキャンペーンで住友信託銀行の口座を開設することで0.01%金利が引き下げとなりますので、その特典も使いますよ。口座を作るだけなんで。

無料相談の感想を頂きました!

早速、ご相談者からご感想を頂きました!

メールありがとうございます。
大変参考になりました、感謝致します。
金利が上がった場合、いくら繰り上げ返済をすれば当初の金額でいけるのかなど実際の数値をだしていただいたので今後のイメージができるようになりました。

低金利の恩恵を受けるため、同じ金利のSBIかソニー銀行にしようかと考えます。
あとは保険の付加価値を考慮したいと思います。
本当にありがとうございました。

こちらこそ、貴重な実例をありがとうございました!

なお変動金利の2つの「4」は5年ルールと125%ルールが適用されることが前提になっています。ソニー銀行には5年ルールと125%ルールの適用が無いので、金利が上がるとリアルタイムに毎月の返済に反映します。

つまり、毎月の返済にはさらに余裕が必要です。そういうこともあって、住信SBIネット銀行をお勧めしたのです。あとで本文にも追加しておきますね(赤字で追加してます)。

これからも、よろしくお願いします!

家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本の方にはブログでは分散してしまう情報を系統立てて整理していますので、ぜひご一読いただければ嬉しいです。

また、今月12日に雑誌プレジデント社の不動産特集(2018年11月上旬号)に出ますので、良かったらお手にとってくださいね!

以上、参考になれば幸いです。

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