2019年1月9日2020年2月17日

定年まで20年を切ったら住宅ローン完済へのシミュレーションを立てる

40代から60歳の定年退職までは20年を切りますよね。最長の35年で住宅ローンを借りた人は定年の年齢ではいくらか住宅ローンが残る計算になっているはずです。

定年時のローン残高が1000万円を超えているなら、今から繰上げ返済資金を貯めていかないと老後破産のリスクが上がってしまいますよ。自己チェックしてください。

35年固定金利で借りていた人は、定年までの期間の固定金利が一番ロスが無いです。例えば定年退職までの期間が20年なら、固定期間は20年でちょうど良いですよね。

今の固定金利と20年固定金利の金利差を見て以下の表に当てはめれば、借り換えメリットがあるかどうかがザックリ判定できます。

（単位：％）

借換費用４０万円を取り戻すのに必要な金利差
ローン残高（万円）	残期間
	５年	１０年	１５年	２０年
500	3.07	1.55	1.04	0.78
1000	1.56	0.79	0.53	0.4
1500	1.05	0.53	0.36	0.27
2000	0.79	0.4	0.27	0.2
2500	0.63	0.32	0.22	0.16
3000	0.53	0.27	0.18	0.14
3500	0.45	0.23	0.16	0.12
4000	0.4	0.2	0.14	0.1

例えば、上の表の太字の0.16%について説明しましょう。

これは、残り期間20年で今のローン残高が2500万円ならば、今の金利よりも0.16%安い住宅ローンに乗り換えることで借り換え費用が40万円かかったとしても収支トントンになるという意味です。

つまり、0.16%超金利が下がるのなら、乗り換えた方がトクということですね。これはとても簡単な方法ですがザックリしていますので、ちゃんと借り換えのメリットを知りたい人はモゲチェックのでシミュレーションしてもらうことをお勧めします。

では、今日のご相談者です。

相談：44歳からの借り換えでは10年固定でガン団信を付けるべきか否か？

住宅ローン乗り換え時のがん特約について悩んでいます。

年齢と年収	年齢は私44歳、妻40歳、子供2人(3歳、1歳)です。年収は不詳。
物件のタイプ	不詳
当初借入日と借入年数	2009年1月、35年返済
当初借入額	不詳
現在の住宅ローン	JＡ、固定10年※途中1回繰り上げ返済をし残21年7ヶ月です。現在の金利は1.73％
現在の借入残高	2273万円
検討中の住宅ローン	現在、イオン銀行の10年固定0.74%＋がん特約(0.1％上乗せ)で21年か、りそな銀行の10年固定0.7%の21年かどちらで乗り換えるか悩んでおります。どちらも最終審査に通りました。 10年後に繰り上げ返済が出来るほど貯金はないと考えており、10年後には再度10年固定を組む予定です。りそなだと店頭金利から2.046%、イオンだと1.50引いてくれるのが魅力です。
相談	イオン銀行10年固定でがん特約は付けるか、りそな銀行の10年固定で一般団信かで悩んでいます。 当初1月で乗り換えを考えておりましたが、千日さんの【金利予想】2019年2月の住宅ローン金利は再びマイナス金利に突入するか⁉狙い目の住宅ローン教えます ｜千日のブログ記事をみて2月に乗り換えようかと考えております。

ランキングではauじぶん銀行をお勧めされていますが、ガン保証で50％チャラになっても残りの金額を支払う必要があります。妻は働いていますが、ローンを分けて支払うことは考えておりません。

また、auじぶん銀行は10年経過後の金利引き下げ幅が少ないので総額では損になると思うのですが、どうでしょうか？

回答①：10年後の繰上げ返済が出来ないなら10年後に再度10年固定を組むのはリスクがある

10年固定金利とは、10年間は金利が固定されていますが、10年後にはその時の金利が適用されます。なので、10年後の残高に対して金利の変動リスクを取るという選択なんですよ。

これ、もう少し分かりやすく言い換えますと、10年後にどんなに金利が上がったとしても困らないような繰上げ返済資金があることor収入が見込めることが条件だということです。

すごくハードルが高いように思うかもしれませんが、10年後の残高が自分にとってコントロールできるような残高なのかどうか？ということです。

利息＝元本×金利で計算されます。金利は我々にはコントロールできませんよ。コントロールできるのは元本の方です。極端な言い方をすれば元本が1000円なら、金利がいくら上がっても怖くないですよね？そういうことです。

なので、本来的な検討の順序としては10年固定で金利の変動リスクを許容できるのか？という判断があり、その次に団信の保障を考えるべきなんですよ。団信の特約はあくまでオマケなのです。

今回のご相談者は「10年固定で団信を付けるか付けないか？」という点で悩まれていますが、それ以前に行うべき10年固定のリスクを許容できるのか？という判断を飛ばしてしまっているんですね。

• 10年後の金利が幾らになるのか分からない。
• 10年後の残高を減らす資金力は無い。

この前提で10年固定を選ぶというのは、下に何があるか分からない崖の上からジャンプするようなものです。

別に結果オーライで大丈夫かもしれません。しかし、大丈夫じゃなかった場合、その原因は10年前（つまり今）の甘い判断のツケであると言われてもしょうがないです。

もしも今のプランのままで10年固定を選ぶのであれば、同時に10年後の繰上げ返済資金の貯蓄の計画についても、しっかり立てるようにしてくださいね。

そして、10年後の残高の半分以上を繰上げ返済する（できる）計画であれば、じぶん銀行が総額で損になるとは必ずしも言えないはずです。現状考えておられないということなので、詳しいシミュレーションは今回は省略します。

回答②：10年固定のリスクを許容できる人がガン団信に加入するか否か？のシミュレーション

では、10年後の残高をある程度減らせるような貯蓄の計画を立てるとして、ガン団信を付けるかどうか？というシミュレーションをしましょう。

私の家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本では無理なく返済できる資金経計画を具体的な住宅ローンのシミュレーションのルールとして落とし込んでいます。

1. 毎月の返済は手取り月収の４割以下でボーナス払いなし
2. 返済額が一定になる元利均等返済方式
3. シミュレーションの金利は固定金利（1.38%）
4. 定年時のローン残高は1000万円以下

良かったら本の方も読んでみてくださいね。去年発売してから既に3刷重版となっていて好評です。より理解が深まると思います。

資金繰りの比較シミュレーション

（単位：円）

2273万円21年	現在ＪＡ	イオン10年固定ガン団信	りそな10年固定一般団信
当初10年	105,225	98,419	97,016
その後は絵に描いた餅	105,225	101,453	99,984
10年後残高	13,245,334	12,405,013	12,322,136
60歳残高	6,715,676	5,875,796	5,811,924

収入は不詳ですが、これまで返済を継続してこれられた実績がありますよね。問題は10年後の毎月返済は上記の金額になる保証はどこにも無く「絵に描いた餅」であり、10年後の残高がリスクになるということです。

10年後の残高は1200万ほどですが、その時に金利がどうなっていても大丈夫と言えるには、少なくとも半額の600万の現金を住宅ローンの繰り上げ返済資金として使えることが前提です。

つまりこれからの10年で600万円を子どもの学費とは別に作れるのなら10年固定も可能ということです。そしてそれは60歳の残高とニアリーですから、完済のメドも同時に付くということです。

借り換え費用のシミュレーション

（単位：円）

2273万円21年	現在ＪＡ	イオン10年固定ガン団信	りそな10年固定一般団信
印紙	0	40,000	40,000
登録免許税	0	90,920	90,920
事務手数料	0	490,968	523,368
司法書士報酬	0	100,000	100,000
保証料戻り	0	-149,840	-149,840
合計	0	572,048	604,448

どちらも約60万円ほどの借り換え費用となりました。あくまで概算ですので最大10万円位のレンジで上下する可能性があります。

司法書士報酬は原則として司法書士の言い値ですし、保証料の戻りはＪＡに当初幾ら保証料を払いこんでいるかによっても違ってきます。

総支払額の比較シミュレーション

60歳時点の残高はその時に一括返済するものとして比較を行います。

（単位：円）

2273万円21年	現在ＪＡ	イオン10年固定ガン団信	りそな10年固定一般団信
借入費用	0	572,048	604,448
60歳まで返済額	20,203,200	19,114,896	18,840,768
60歳残高	6,715,676	5,875,796	5,811,924
保証料戻り	-7,860	0	0
合計	26,911,016	25,562,740	25,257,140
借り換えメリット		1,348,276	1,653,876

現在のＪＡの総支払額との差額が借り換えメリットです。イオン銀行でガン団信に入る場合は約135万円、りそな銀行で一般団信の場合は約165万円ですね。

つまり、16年間のガン保険に30万円払うということです。保険金は最大2273万円で最小587万円ということになりますね。月々の支払で平均すると1,600円ほどです。家計に影響なく入れる保険としては良いのではないでしょうか。

ただし、これは10年固定のリスクを許容できる人のケースだということをお忘れなく。

回答➂：あくまで金利を固定したままで借り換えメリットを出す方法もある

これは私の勝手な推測ですが、当初の金利タイプは35年固定にされていたのですから、基本的に金利の変動リスクを取りたくないというのがポリシーではないでしょうか？

金利の下がっている今ならば、定年退職までの金利を固定しつつ、10年固定とそん色の無い借り換えメリットを享受するという選択肢もありますよ。

• 三井住友信託銀行15年固定：1%（一般団信）
• 住信SBIネット銀行15年固定：1.14%（全疾病保障団信）

この二つです。住信SBIネット銀行の全疾病保障は精神疾患を除く全ての病気とケガによって12か月以上就業不能状態（or入院）となったときに住宅ローンがゼロ円になる保険です。もちろん死亡と高度障害でもゼロ円になります。

同じ条件でＪＡからの借り換えを比較してみましょう。

資金繰りの比較シミュレーション

15年固定なので15年後（59歳）で全額繰り上げ返済するものとします。60歳よりも早まりますが、1年位ならば負担はそう変わりませんよね。
（単位：円）

2273万円21年	現在ＪＡ	三井住友信託15年固定1%	住信ＳＢＩ15年固定1.14%
毎月返済	105,225	100,037	101,468
10年後残高	13,245,334	12,499,773	12,582,388
60or59歳残高	6,715,676	6,988,168	7,058,153

10年固定のときには10年経過後の金利がどうなるか？という心配がありましたが、15年固定ではそれがありません。ですから、10年後の残高がリスクになるということもありません。

59歳の残高である約7百万円を繰上げ返済できれば良いのですね。ハードルを先送りできて、その高さ（難易度）も低くできるのです。

総支払額の比較シミュレーション

借り換え費用は似たようなものなので割愛します。総支払額を計算して借り換えメリットを比較してみましょう。

（単位：円）

2273万円21年	現在ＪＡ	三井住友信託15年固定1%	住信ＳＢＩ15年固定1.14%
借入費用	0	572,048	572,048
60or59歳まで返済額	20,203,200	18,006,660	18,264,240
60or59歳残高	6,715,676	6,988,168	7,058,153
保証料戻り	-7,860	0	0
合計	26,911,016	25,566,876	25,894,441
借り換えメリット		1,344,140	1,016,575

現在のＪＡとの総支払額の差が借り換えメリットです。三井住友信託の15年固定でも約134万円の借り換えメリットがありますね。さらに住信SBIネット銀行で全疾病保障を付けても約102万円の借り換えメリットがあります。

全てのケガや病気で1年働けなくなるリスクをカバーする保険料は32万円です。コスト自体はガン保険とあまり変わらないですね。

こっちの方が、より判断がしやすくなった気がしませんか？

それは、「借り換え後も金利変動リスクが無い」ということで基準が揃っているからです。そして、それはおそらく当初のポリシーと同じだからです。

また、住信SBIネット銀行はリアル店舗で相談を受け付ける唯一のネット銀行です。これと同種のシミュレーションを、無料で面談しながらやってもらえますので、ぜひ受けてみてください。

来店予約するのに面倒なアンケートなど無く、最短30秒で予約できます。

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自行の商品であっても、借り換えのメリットが無ければ「借り換えメリットはありません」とハッキリ教えてくれます。かなりフェアで紳士的だという評判なので、選ぶメリットがある人にはお勧めしています。

以上、参考になれば幸いです。

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