2019年2月26日2020年2月6日

高年収独身女性の物件選びと住宅ローンの決め方

最近は働く女性でマンションを購入する人が増えています。中には30代で年収1000万の大台に乗るひとも居ます。前にもそういう人が居ないでもなかったですが、ずっと数は少なかったです。

独身のうちに不動産を購入し、その後どのようにしたか？という事例について、こうすれば良いというモデルケースは存在しません。いずれにしても「これまで」と「これから」は違いますよね。

今日はそんな働く独身女性で、新築マンションの契約を検討されている方からのご相談です。では始めましょう。

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相談：転勤の可能性もある独身女性が購入する物件と住宅ローンについて教えてください

著書の家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本とブログでいつも勉強させて頂いております。現時点ではまだ契約しておりませんが、1か月以内には新築マンションの契約をする予定です。

なかなか高額なローンを組む決心がつかないのですが、希望マンションが人気があり、そろそろ決心しないと売れてしまいそうです。よろしくお願いします。

年齢と年収	独身女性（35歳）税込年収：800万から1100万円 手取り月収40万円で残りはボーナスで業績により変動、この月収以外に日当が4-6万円/月あり。
自己資金の額	1250万円。物件完成までに上記+500万円程貯める予定です。
物件価格	4,890万円
物件のタイプ	都心部２ＬＤＫ60㎡新築マンション（2021年1月完成予定）
借入予定額	4,000万円
住宅ローン	地方銀行のレディース住宅ローン変動金利0.5%（2月現在）にするか、アルヒのスーパーフラット35Sで固定で借りるか悩んでいます。 地方銀行の仮審査に通り、転勤があった場合は物件を賃貸にしてもよいとの回答も頂きました。 フラット35に心が傾いていたのですが、転勤で賃貸にできるなら変動も悪くないな、と思いよけいに悩んでいます。私のような独身女性で転勤の可能性がある場合、どのようなローンがおすすめでしょうか。
相談内容	年収に占めるボーナスの割合が高く、月収ベースで考えると、月収当たりのローン支払いの割合が高く、支払っていけるのか心配です。 結婚（予定はないです）や将来　親と同居する可能性も考慮して２ＬＤＫを考えていますが、1LDKや別の場所で探す等もう少しお安い部屋も検討した方がよいでしょうか。

回答①：数年後に売るor貸す可能性を前提に物件選びを

個別の物件の良し悪しについてコメントは差し控えますが、独身女性がマンションを購入する場合は、流動的に物件を処分できる自由度を大きくしておくことをお勧めします。

例えば転勤の可能性があるのならば、数年という短いスパンで転居を余儀なくされる可能性があります。また、結婚すれば住居の前提そのものが変わる可能性もあります。

独身女性にとって、住まいの前提が覆るような変化は数年で訪れます。なので、売りやすい、貸しやすい物件を選ぶのがセオリーです。少々値段が高いなと思っても条件の良い物件を選ぶことを勧めます。

１ＬＤＫよりも２ＬＤＫがお勧め

ご相談者は値段が少しでも安い1LDKも検討に入れておられますが、貸すにせよ売るにせよ、間取りとしては1LDKよりも2LDK、2LDKよりも3LDKが強いです。売り手、借り手が見つかるまでの早さが全然違います。

値段が高いのはもちろん使いやすさもありますが、リセール面でのメリットがあるということをより優先すべきです。

さしあたり住むのは自分ひとりなので、さすがに3LDKはナンセンスですが、2LDKならばゆとりの住空間ですし、売るときにも売りやすくなりますのでお勧めです。また、50㎡超で住宅ローン減税の対象になっているというのもポイントです。

他の条件をうかがっていませんが、もしも南向き、角部屋、階層（眺望）など、より条件の良い部屋で予算内にあるのであれば、そちらも検討に入れてください。

国産車一台分程度（200万～300万程度）の価格差ならばより条件の良い方を選ぶことをお勧めします。売りたいとき、貸したいときに、契約が決まるスピードや価格面で回収できます。

安さの安心よりも、売れる貸せる物件を選ぶ

冒頭にも述べましたが、「独身女性が家を買う」その典型的な成功モデルとして確立したものはありません。

そして、周囲に相談しても実のあるアドバイスは期待できません。「あんまりお勧めしない」って感じが多いのではと思います。なので、どうしても価格面で及び腰になってしまう傾向があります。

しかし、価格の安い部屋って、やはりそれなりなのですよ。安いですけど売り手、買い手が付きにくい。

独身女性が不動産を買う場合は、売る貸すの柔軟性が必要です。

広い部屋、良い部屋に住むのは自分へのご褒美！ということではなく、売却や賃貸することになった場合に有利になる対価として払うんだという意識で物件選びをすることをお勧めします。

完成まで2年もあるのが一番のネック

部屋の広さや価格帯としては、悪くないと思います。ネックなのは完成まであと2年もあるということです。

数年で売却や賃貸があり得る前提ということは、2年の間にそうした状況になるリスクがあるということです。一度も自分が住んだことが無いんだけど、客観的に考えたら売るべき、とか貸す方がトクになることを前提に家を買えますか？

物件としてはおそらく悪くないのですが、完成引き渡しまでに2年もあって、今から手付を打つという点が一番のリスクであると思います。

回答②：独身女性の住宅ローンは変動か固定か？

2年間のリスクというのが最大のネックですが、それがクリアできるとして、又は別の同じような物件を購入するとして、変動か固定か？という質問に答えたいと思います。

前提条件

• 変動金利ならば0.5%で女性限定の特典として疾病保障（0.3%相当）が金利上乗せなしで付帯する地銀の住宅ローン。
• 固定金利ならばアルヒスーパーフラット８Ｓ（当初10年0.92%、その後1.17%）。
• 借入金額：4000万円
• 借入期間35年、元利均等返済ボーナス払いなし
• 60歳の定年時にそのときの残高を全額繰上げ返済する

これで以下の３つの比較シミュレーションを行います。

1. 資金繰り面の比較シミュレーション
2. 借入費用の比較シミュレーション
3. 総支払額の比較シミュレーション

１．資金繰り面の比較シミュレーション

（単位：円）

4000万円35年	地方銀行変動	アルヒスーパーフラット８S	差異
毎月返済	103,834	111,429	-7,595
11年目～返済	103,834	114,818	-10,984
10年後残高	29,276,238	29,852,729	-576,491
60歳残高	14,509,364	15,418,780	-909,416
住宅ローン控除	3,903,600	3,938,600	-35,000

注：消費税10％で購入するとし、住宅ローン控除は13年としました。

毎月の返済額では変動金利の方が約7千円安くなりますが、そんなに差は無いですね。金利は全然ちがうように見えますが、もともとのベースとして両方とも低いので金額にすると大した差にならないのです。

賃貸にした場合に幾らくらいの家賃になるのか、近隣の相場を確かめてみてください。もしもすぐに貸すということになったとして、収支で赤字になるような物件でなければ問題ないと思います。

変動金利の場合は金利が上がったときに対応できるか？が大事です。そのために千日は「２つの「四」」をクリアすることを推奨しています。

1. 毎月返済額の4分の1を貯蓄する（金利が上がったときのため）。
2. その4分の1の貯蓄と毎月返済額の合計を手取り月収の4割以下にする。

詳しくはこちらをご一読ください。

金利タイプ選びのセオリー

ではこれを比較してみましょう。

項目	地方銀行変動	アルヒスーパーフラット
毎月返済	103,834	111,429
4分の1貯蓄	25,958	不要
合計	129,792	111,429

固定金利の方は金利が上がった場合のことを考える必要がありませんので4分の1の貯蓄を考える必要はありません。

手取り月収40万円の4割は16万円です。どちらにしても、概ねレンジ内にあるといえます。

２．借入費用の比較シミュレーション

（単位：円）

4000万円35年	地方銀行変動	スーパーフラット35S	差異
印紙	20,000	20,000	0
登録免許税	40,000	40,000	0
保証料	824,400	0	824,400
事務手数料	33,000	864,000	-831,000
司法書士報酬	70,000	70,000	0
合計	987,400	994,000	-6,600

大した違いは無いですね。違いは保証料か融資事務手数料かという違いだけです。

保証料は期日前に繰上げ返済すると返金されます。しかし融資事務手数料は返金されないという違いがあります。

後で述べますが、定年時に全額繰上げ返済するので地銀の方ではいくらか返金されることになります。

３．総支払額の比較シミュレーション

（単位：円）

4000万円35年	地方銀行変動	スーパーフラット35S	差異
借入費用	987,400	994,000	-6,600
60歳まで返済額	28,658,184	30,754,404	-2,096,220
60歳残高	14,509,364	15,418,780	-909,416
住宅ローン控除	-3,903,600	-3,938,600	35,000
保証料払い戻し	-47,640	0	-47,640
合計	40,203,708	43,228,584	-3,024,876

総額では金利の低い地方銀行の方が302万円少なくなるという結果になりました。ただし変動金利は上がる可能性があるのですね。このリスクを把握しておきましょう。

回答➂：収入面にリスクがあるので支払面ではリスクを取らない方が良い

4000万円を変動金利0.5%で35年元利均等返済で借り入れた場合、毎月の返済額は103,834円です。下表は、金利があがってもこれを維持したまま当初の35年で完済するには、その時点で幾ら繰上げ返済すればいいか？という表です。

（単位：万円）

4000万借入から金利上昇したら繰上返済すべき金額（万円）
残期間	30年	25年	20年	15年
残高	3,476	2,932	2,374	1,803
0.5%→1.0%	243	172	113	66
0.5%→1.5%	462	332	220	128
0.5%→2.0%	662	478	319	187
0.5%→2.5%	844	613	412	244
0.5%→3.0%	1,009	739	500	297
0.5%→3.5%	1,160	854	581	348
0.5%→4.0%	1,298	962	659	397

例えば借入から5年後には、残期間30年になっていて、そのときの残高は3476万円です。
その時点で金利が0.5%から2.5%に上昇したとしたら、844万円を繰上げ返済することで、今後も103,834円の毎月の返済で完済できるということですね。

賃貸することを想定する場合、賃貸収入には空き家リスク（空き家の間は収入がゼロ）があります。

収入面でリスクを取るということになりますので、支出の面ではリスクを取らないというバランスのとり方をお勧めします。

回答④：賃貸に出して良いと明記しているのはフラット35だけ

現時点で地銀の担当者は「転勤の場合は賃貸して良い」と言ってますが、それは単なる口約束に過ぎないということを忘れないでくださいね。

あくまで賃貸して良いか悪いかというのは、その時のご相談者（債務者）の状況や銀行の方針なども踏まえて、その時の担当者が決めることです。ＯＫな場合とＮＧとなる場合があり、実際にその場になると言葉を選んだ精妙なやりとりが必要になります。

これに対してフラット35は、通知するだけで住所変更できるということが要綱で明文化されていますので、より確実です。

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フラット３５では自宅を将来賃貸に使途変更できる？

私の場合は将来的に賃貸に出す可能性もあるので、アルヒのフラット35で審査を出しました。2年後なので、その時の金利状況にもよるのですが、現時点であればアルヒのスーパーフラットの方が総合的にお勧めです。

毎月の返済が0.5%の変動金利と数千円しか変わらないのに金利が35年固定されているというのは、賃貸というリスクがある状況下ではすごいメリットなんですよ。

以上、参考になれば幸いです。

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