40歳コロナ環境に家を建てるベスト住宅ローンは？
39歳年収750万の準公務員です。景気による変動があまりないことから、固定金利にて金利変動リスクを回避することが賢明であると考えています。
フラット３５か？民間の35年固定か？定年までの20年固定か？決め切れない状況のため、千日さんにご相談させて頂き、より良い判断を出来ればと思います。
回答はYouTubeの生配信にてお答えしました。
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相談者のデータ（年齢、年収、自己資金、物件価格、借入金額など）
| 家族の年齢と年収 | 夫39歳750万円妻41歳480万円（時短勤務時の年収、時短勤務にて復帰予定） 長女:3歳、次女:0歳 |
| 自己資金の額 | 2000万円（夫500万円＋妻500万円＋親から援助:1000万円） |
| 物件価格 | 5200万円（土地2700万円+建物2500万円+諸費用） |
| 物件のタイプ | 注文住宅。土地のみ年内に契約予定。建物はハウスメーカー2社を比較検討中。 |
| 借入予定額 | 4000万円 |
| 住宅ローン | ①住信SBIネット銀行：フラット35S（保証型）（SBIマネープラザ） ②みずほ銀行：35年固定 ③新生銀行：20年固定 |
相談
物件については未定な部分が多いですが、フラット35sが適用出来る性能で建てる予定です。
①の魅力は「全疾病保障」と「当初5年間に最大で▲0.50%の金利軽減」ですが、SBIマネープラザのつなぎ融資使わなくてはならないので、そこの利息負担が大きい点が気になります。
その点、②は住宅ローンの分割融資が可能なはずなので、土地決済から建物引き渡しまでの金利負担が小さくて済みそうなのが良いです。また、今年9月に変動金利、35年で4300万円の事前審査が通っています。（ハウスメーカー巡り中に一度やっておいたものです）
③は定年（60歳）までの期間の金利が低く、おそらく金利負担は1番低いと思います。ただ、21年目以降は金利が上昇するため、定年時に一括返済が理想。また、つなぎ融資は金利が低い（固定1年の住宅ローン金利が適用）ものの、土地代金のみにしか利用が出来ないので、建築の中間支払い（物件金額の7割）は自己資金で対応しなければならない。
個人的には保証が厚いことと、万が一転勤等で自宅を賃貸しなければならないリスクを考えると、①のフラット35Sが1番安心な気がしています。
ただ、他の②と③にもそれぞれメリットがあるので、決め切れない状況のため、千日さんにご相談させて頂き、より良い判断を出来ればと思います。
ちなみに夫である私の仕事はいわゆる準公務員ですので、景気による変動があまりないことから、固定金利にて金利変動リスクを回避することが賢明であると考えています。なお、現状では定年後は65歳まで再雇用（年収は定年時の7割程度）されることになると思います。
また、自己資金以外の貯蓄等もある程度確保していますし、妻が働き続けられるのであれば貯蓄も出来るので、ローン控除が減少する11年目以降は積極的に繰り上げ返済し、返済期間を減らしていきたいと考えています。
ご回答にあたり、さらに必要な情報がありましたら、出来る限り詳細にお伝えしますので、よろしくお願いします。
フィードバックいただきました。
先程の生配信拝聴させていただきました。ありがとうございました。
「35年をあえて選ぶべき」など、なるほどと思える内容でした。たしかに短くすることは簡単ですが、その逆はとても難しいというのは盲点でした。
リーマンショックやコロナショックなど10年も経てば次はどのような状況変化があるか分かりませんのでコントロール出来る余地を残しておくべきだなと感じました。
また、60歳時点での「トリプルパンチ」を考えると20年固定を選択することによる「一括返済リスク」はコントロールし切れないリスクのように感じました。
とりあえず住信SBIとみずほ銀行の両方は本審査を通しておいて今回の千日さんのアドバイスを元にさらに検討していきたいと思います。
本当にありがとうございました。