30代シングル男性がマンションを購入する場合の住宅ローン
男性が独身のうちに家を買うケースの相談は、メール相談では初めてですね。単身男性の場合は、どんな住宅ローンが良いのか？住宅ローンを組む際にはどんな注意が必要なのか？
ちなみに、住宅ローンの審査では独身の人は家族持ちよりも厳しく見られます。その点においては男性も女性も同じですが、ほんの少しだけ男性の方が通りやすいです。
その理由は男性の場合、妊娠する可能性が無いからです。女性の場合は女性特有のライフイベントによって返済が難しくなる可能性が想定されるのですが、男性の場合はそれがありません。その分だけ女性よりも男性の方が審査に通りやすいといえます。
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33歳独身、頭金ゼロのフルローン変動金利で新築マンションを買う
相談：34歳独身男性の住宅ローンは変動か固定か？
家賃を払うことが勿体無いと感じ、間もなく契約更新を迎えるのでこれを機に購入しようと思いました。
また、今から35年の住宅ローンを組んでも定年退職まで完済することはできませんが少しでも早く購入し老後の生活にゆとりをもたせたいという理由もあります。
アドバイスよろしくお願いいたします。
| 家族の年齢と年収 | 独身男性34歳年収600万円 |
| 自己資金の額 | 900万円 |
| 物件価格 | 2800万〜3200万 |
| 物件のタイプ | 新築マンション、現在見学中の段階。 |
| 借入予定額 | 2800万～3200万 |
| 住宅ローン | 未定 |
| 相談内容 | 独身男性の住宅ローンについて、アドバイスいただければ幸いです。 |
回答①：住宅ローンの金額としては無理なく完済できる範囲にあります
無理なく返済できる住宅ローンか？と言う点においては、問題ないと思います。ちなみに以下の４つのルールに当てはめます。
- 毎月の返済額は手取り月収の４割以下、ボーナス払いなし
- 元利均等返済方式
- シミュレーションは固定金利
- 定年時残高は１千万以下
具体的にこれを当てはめた、年齢と年収ごとの無理なく返済できる住宅ローンの金額は以下のようになります。
（単位：万円）
| 年収 | 月収 | ２５歳 | ３０歳 | ３５歳 |
| ３００万 | １５万 | 2056 | 2056 | 2056 |
| ４００万 | ２０万 | 2742 | 2742 | 2742 |
| ６００万 | ２５万 | 3428 | 3428 | 3320 |
| ７００万 | ３０万 | 4113 | 4113 | 3890 |
| ９００万 | ３５万 | 4799 | 4799 | 4410 |
| １０００万 | ４０万 | 5485 | 5485 | 4910 |
そのため、ローンの金額としては、妥当な範囲と言えると思います。
回答②：住まなくなった場合にどうするか？をある程度決めておく
独身で30代前半という年齢の場合は、今後の仕事でのキャリアが流動的ですし、結婚により家族が増える可能性もあります。つまり、今の時点で最適な住まいが今後はそうでなくなる可能性があります。
そのため、このマンションに住まなくなる場合にどうするか？ということをある程度想定した上で、住宅ローンの金利タイプを選ぶことをお勧めします。
というのも、売却か賃貸かによって最適な住宅ローンが変わってくるからです。
- 売却：変動金利か短期の固定金利
- 賃貸：フラット３５
売却なら返済中のコストが最安となる変動金利か短期の固定金利
35年借りずに、途中で売却するなら変動金利か短期の固定金利がおススメです。金利は固定期間が長いほど高くなります。最長の３５年固定金利というのは、３５年間金利を固定する対価として高い金利を要求するのです。
つまり、３５年返済せずに途中で売却するなら短期の固定金利で良かったということになりますよね。
最短は６か月でこれが変動金利です。今は変動金利が低金利競争となっていますので、金利が上がるまでは低金利で借りることができます。
ただし変動金利は上がる可能性があります。ある程度の年数を固定したいのであれば当初固定金利がおススメということになります。
５年ルールと１２５％ルールの適用がある変動金利がおススメ
また、変動金利であっても金利が上がればすぐに毎月の返済額が増えるわけではありません。５年ルールと１２５％ルールがあるからです。５年間は直前の元利均等返済額を維持し、一度に上げる上限は直前の１２５％とするルールです。
つまり、この５年ルールと１２５％ルールの適用があれば、変動金利で借りた直後に金利が１０倍とかになっても、当初の５年はそのままですし、次の５年は１．２５倍までしか上がらないのです。
その代わり、元本が減らないので早く売ってしまった方が良いでしょうね。５年も時間がありますし、手許の資金も９００万ありますので、変動金利が上がって困ることはないでしょう。
ただし、この５年ルールと１２５％ルールの適用が無い変動金利があるので注意が必要です。最近0.4%を切ったことで話題となっているジャパンネット銀行は５年ルールと１２５％ルールの適用がありません。
オススメは、千日のブログの2020年3月の金利を先読み住宅ローンランキングに上がっている変動金利、ないし短期の固定金利です。ご参考にどうぞ。
賃貸へ転用するならフラット３５がおすすめ
将来住まなくなったときに、賃貸にするならフラット３５がオススメです。民間銀行は居住目的が賃貸になると、それがやむを得ない事情でないと判断したら、事業用のローンへの借り換えを要求してきます。つまり、金利が高くなってしまうということです。
転勤などの場合は、一般的に住宅ローンのまま賃貸することが認められるケースが多いですが、必ず認められるという保証はありません。
その点、フラット３５の場合は、現時点で住宅ローンを返済し続けるための、賃貸への転用を認めています。
つまり、結婚や子どもの誕生などによって不便になったり、手狭になった場合に賃貸にしたいという場合には、フラット３５にしておいたほうがトクということですね。
フラット３５でも最初から賃貸目的はダメ
しかし、最初から賃貸することを目的としてフラット３５を借りるのはダメです。あくまで、自己居住用の家を買う目的でなければなりません。
その後で、やむなく賃貸するということになった場合は、今のところそれを認めてくれるルールになっているということです。
最近は、この賃貸への転用を認めるフラット３５のルールを悪用して、賃貸目的のアパートやマンションを購入するためにフラット３５を借りるという詐欺行為が数多く発覚して問題となりました。
そのため、融資の審査においても『この人は本当に住む目的でフラット３５を借りようとしているのか？』という点を慎重にチェックするようになっています。悪用したケースが比較的若い独身の人が多かったこともあり、独身のご相談者がフラット３５を借りる場合は、そういう目で審査されることになるでしょう。
回答③：本命はアルヒで団信不加入がオススメ
フラット３５であれば、今は長期金利が低いので低金利で借りられます。特に『保証型』という形式が金利が低くオススメです。千日のブログの2020年3月の金利を先読み住宅ローンランキングに上がっている２つです。
- 住信SBIネット銀行の保証型：全疾病保障が付いて低金利。
- アルヒスーパーフラット：団信を不加入とするとさらに0.28%引き下げとなる。
独身の場合ですと、団信不加入で良いと思います。
団信（団体信用生命保険）は住宅ローンの債務者が死亡すると債権者に保険金が支払われるという仕組みの生命保険であり、第一義的には債権者が確実に貸金を回収するための保険です。
団信への加入は民間住宅ローンでは必須である代わりに「保険料は銀行が負担する」となっていますね。しかし銀行が保険料を払う原資は受取利息しかないのですから、経済的な実態としては住宅ローン利用者が一律に費用負担して入っている保険なのです。
しかし債務者側にもメリットがあります。家を買う人達の大半は夫婦世帯であり、収入の多い方が住宅ローンの名義人になることが多いです。その場合に、大黒柱にもしものことがあっても、団信のおかげで住宅ローンがゼロ円になれば遺族が住居に困ることがありませんよね。
ならば、扶養家族のいない単身者にとっては必ずしもメリットがあるとは言えないと思っています。その点、フラット３５は団信への加入が任意であり、団信に加入しない分、金利も0.2%引き下げとなります。
さらに、アルヒのスーパーフラットは団信不加入の引き下げ幅が0.28%あるため、さらに低金利で借りられます。これに対して住信SBIの保証型は団信不加入とすることが認められません。
| フラット35保証型 ２月予想 | 団信込み | 団信抜き | Sの当初5年又は10年 | 頭金 |
| 住信SBIフラット３５保証型 | 1.23% | 取扱なし | 団信込み0.98% | １割 |
| 住信SBIフラット３５保証型 | 1.15% | 取扱なし | 団信込み0.90% | ２割 |
| アルヒスーパーフラット８ | 1.20% | 0.92% | 団信抜き0.67% | ２割 |
| アルヒスーパーフラット７ | 1.15% | 0.87% | 団信抜き0.62% | ３割 |
| アルヒスーパーフラット６ | 1.10% | 0.82% | 団信抜き0.57% | ４割 |
スーパーフラットで団信不加入とすると、変動金利のような低金利になります。新築マンションですと、性能の面では『Ｓ』の適用がありますから、かなりの低金利になりますね。
私が借りるとするならアルヒのスーパーフラット（団信不加入）が本命です。